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살고 있는 집이 가압류되면 바로 퇴거해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가압류란 채권자가 채무자의 재산을 압류하기 전에 재판부로부터 가압류 명령을 받아 재산에 대한 처분을 금지하는 것입니다. 가압류는 채권자의 채권을 보전하기 위한 임시적인 조치이므로, 가압류된 집에 살고 있는 채무자나 그 가족이 바로 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 가압류 후에 채권자가 본압류를 신청하고 강제경매 절차가 진행되면, 그 결과로 집이 매각되고 소유권이 전환되면 퇴거를 해야 할 수 있습니다.가압류된 집을 매도하거나 양도하는 것은 원칙적으로 가능하지만, 가압류에 기초한 강제집행의 위험이 있으므로, 매수인이나 양수인이 거래를 꺼릴 수 있습니다. 가압류된 집을 매매하거나 양도하는 경우에는 가압류 채권액을 감안하여 매매대금을 책정하거나, 가압류를 해제할 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 가압류를 해제하는 방법은 다음과 같습니다.채무자가 채권자와 협의하여 채무를 변제하거나 탕감하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물 외의 다른 재산을 제공하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물의 일부를 매각하고, 그 대금으로 채무를 변제하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물의 전부를 매각하고, 그 대금으로 채무를 변제하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물의 전부를 양도하고, 그 대가로 채무를 변제하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 채권자에게 가압류 목적물의 일부를 양도하고, 그 대가로 채무를 변제하고, 가압류 해제를 요청하는 방법채무자가 법원에 가압류 해제 신청을 하고, 가압류 목적물의 가치가 채권액보다 현저히 높거나, 가압류 목적물이 채무자의 생계에 필수적인 것이거나, 가압류 목적물이 채권자의 채권보전에 필요하지 않은 것이라는 증거를 제출하는 방법가압류된 집에 대한 불안함을 이해합니다. 가압류 문제를 해결하기 위해서는 채권자와의 협의나 법률적인 조치가 필요할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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버팀목 전세자금대출 전년도 소득 적용시작 기간이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출은 국가에서 지원하는 저금리의 전세대출 상품으로, 소득과 자산이 일정 수준 이하인 무주택 세대주에게 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 경우 대출해주는 대출입니다.버팀목 전세자금대출의 소득기준은 부부합산 연소득 5천만원 이하입니다. 단, 신혼부부, 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역으로 이주하는 재개발 구역내 세입자, 다자녀가구, 2자녀 가구인 경우에는 연소득 6천만원 이하로 우대해줍니다.버팀목 전세자금대출의 소득인정시점은 대출신청일 기준으로 전년도 소득을 인정합니다. 예를 들어, 2024년에 대출신청을 하면 2023년의 소득을 인정합니다. 그러나, 3월 이전에 대출신청을 하면 전전년도 소득을 인정합니다. 즉, 2024년 3월 이전에 대출신청을 하면 2022년의 소득을 인정합니다.따라서, 질문하신 사실은 맞습니다. 2024년 3월 이전에 버팀목 전세자금대출을 신청하시면 2022년의 소득을 기준으로 대출 가능 여부를 판단합니다. 만약 2022년의 소득이 6천만원 이하라면, 대출신청이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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구두계약 변심으로 계약서대로 하라는 집주인, 보증금 어떻게 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.1 구두계약이(퇴거일 하루 변경) 2년전 계약서보다 우선시되는지 여쭤봅니다.구두계약은 계약의 중요 사항에 대하여 쌍방의 의사가 일치하면 성립되고, 계약서와 동일한 효력을 가집니다. 따라서 구두로 퇴거일을 변경한 것은 유효한 계약으로 볼 수 있습니다. 하지만 구두계약은 입증하기 어렵기 때문에, 구두계약 후에는 문자나 카톡 등으로 합의된 내용을 주고 받아 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 또한, 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로, 서면계약으로 인해 구두계약의 효력이 소멸되는 것은 아닙니다. 즉, 구두계약과 서면계약이 모순되는 경우에는 구두계약이 우선시됩니다.2 구두계약을 했더라도 계약서상 퇴거일 기준 1일 뒤에 이사가면 퇴거 불응죄가 성립하나요?퇴거 불응죄는 임대차계약이 종료된 후에도 임대인의 퇴거 요구에도 불구하고 임차인이 임대물건을 반환하지 않고 계속 점유하는 경우에 성립하는 범죄입니다. 퇴거 불응죄의 성립 요건은 다음과 같습니다.임대차계약이 종료되었어야 한다.임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하였어야 한다.임차인이 임대물건을 반환하지 않고 계속 점유하였어야 한다.임차인이 퇴거를 거부하거나 무시하였어야 한다.따라서, 구두계약으로 퇴거일을 변경한 경우에는 임대차계약이 변경된 퇴거일에 종료되는 것으로 보아야 하므로, 계약서상 퇴거일 기준 1일 뒤에 이사가는 것만으로는 퇴거 불응죄가 성립하지 않습니다. 다만, 임대인이 퇴거일을 변경하지 않겠다고 주장하고 퇴거를 요구하면, 임차인은 퇴거 불응죄의 위험에 노출될 수 있으므로, 구두계약의 증거를 제시하거나 법적 조치를 취하는 것이 필요합니다.3 이삿날 대출을 받아 당일 새로운 집에 전입신고를 해야합니다. 사정상 가족이 현재 거주중인 집에 전입신고가 어려울듯한데 보증금을 안주면 어떻게 받을 수 있을까요…?보증금은 임차인이 임대물건을 반환하고 임대인이 임대물건을 점검한 후에 지급되어야 합니다. 임대인이 보증금을 지연하거나 거부하는 경우에는 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 청구할 수 있습니다.임대인에게 보증금 지급을 촉구하는 내용증명을 발송한다.임대인이 보증금 지급을 거부하거나 답변이 없는 경우에는 소송을 제기한다.소송을 제기하기 전에 임대인의 재산을 압류하는 가압류 신청을 할 수 있다.
경제 / 부동산
24.02.01
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재개발과 재건축의 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 모두 낡은 주택을 허물고 새로운 주택을 짓는 정비사업이지만, 공사의 범위와 수준에 따라 구분됩니다.재개발은 한 지역의 건물이나 시설이 낙후되어 지자체 차원의 공공사업을 통해 새롭게 건물을 짓는 것을 말합니다. 공공사업이다 보니 규모가 큰 편이며, 도로나 상하수도 등 기반시설도 새롭게 들어섭니다. 주로 빌라나 상가가 밀집한 구도심에서 재개발 사업이 진행됩니다. (예: 아현동, 수유동)재건축은 노후한 특정 아파트나 주택단지를 새롭게 다시 짓는 것을 말합니다. 주로 아파트 단지만 부수고 다시 새 아파트를 짓는 곳이 재건축에 해당됩니다. 애초에 도로, 수도, 전기 등을 모두 계획해서 아파트를 지어놓은 강남이나 1기 신도시 같은 지역에서 재건축 사업을 진행하게 됩니다. (예: 대치동 은마아파트, 잠실 5단지)
경제 / 부동산
24.02.01
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등기부등본에서 건물과 토지 소유자가 다를 때 조심해야 할 점 질문드려요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본에서 건물과 토지의 소유자가 다를 때 조심해야 할 점은 다음과 같습니다.건물과 토지의 소유권이 분리되어 있으면, 임대차 계약을 체결할 때 건물 소유자와 토지 소유자 모두의 동의가 필요합니다. 건물 소유자만 동의하고 토지 소유자가 동의하지 않으면, 토지 소유자가 임차인에게 토지의 사용을 제한하거나 퇴거를 요구할 수 있습니다.건물과 토지의 소유자가 다른 경우, 임대차 계약서에는 건물과 토지의 소유자의 성명, 주소, 주민등록번호, 연락처 등을 정확하게 기재해야 합니다. 또한, 건물과 토지의 소유자가 각각 임대료를 받는지, 아니면 한 명이 대표로 받는지도 명시해야 합니다.건물과 토지의 소유자가 다른 경우, 임차인은 건물과 토지의 소유권이 분리되어 있음을 인지하고, 임대차 계약을 체결하기 전에 건물과 토지의 등기부등본을 열람하여 소유자의 신분과 권리를 확인해야 합니다. 또한, 건물과 토지의 소유자가 임대차 계약을 위반하거나 분쟁이 발생할 경우, 어느 쪽에게 책임을 물을지도 사전에 알아두어야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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부동산 구매시 신혼부부 혜택은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 구매시 신혼부부 혜택은 다음과 같습니다.신혼부부 전세임대주택: 공공 주택 사업자가 집 주인과 전세 계약을 체결해 신혼부부에게 임대해 주는 주택입니다. 전세금을 일부 지원받을 수 있고, 계약 기간을 연장할 수 있습니다.신혼부부 국민임대주택 우선 공급: 30년 이상 장기간 임대를 해 주는 공공임대주택으로, 공급하는 비율 중 30%는 신혼부부를 위해 우선 공급합니다.신혼부부 행복주택: 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은 연령대의 서민들을 위해 공급되는 공공임대주택입니다. 1세대 1주택 기준으로 임대 받을 수 있습니다.신혼부부 특별공급: 신혼부부일 경우 주택을 분양받을 때 우선적으로 분양 대상이 될 수 있습니다. 신청 요건에 따라 특별공급을 신청하고 선정되면 선정 순서에 따라 입주하게 됩니다.신혼부부 대출: 전세로 들어가기 위해 버팀목 전세자금 대출을 받을 수 있고, 주택을 마련하고자 할 때에는 내 집 마련 디딤돌대출을 이용할 수 있습니다. 저금리로 대출받을 수 있고, 대출 한도는 보증금의 70% 이내입니다.서울시 신혼부부 임차보증금 지원: 서울시에서는 신혼부부를 위해 임차보증금 지원 사업을 하고 있습니다. 임차보증금의 90% 이내 금액으로 최대 2억 원까지 대출을 받을 수 있고 예비 신혼부부의 경우 연 0.2%를 추가 지원받을 수 있습니다.신혼 희망타운: 수도권 지역의 주택을 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 신혼부부 특화형 주택 제도로, 결혼한 지 2년 이내인 신혼부부와 예비부부는 30%를 우선 공급받을 수 있습니다.혼인신고를 안하는 것이 더 유리하다는 말은 사실이 아닙니다. 혼인신고를 하지 않으면 신혼부부 혜택을 받을 수 없고, 법적으로 부부로 인정되지 않아 상속, 재산분할, 친권 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 아이를 낳을 때에도 혼인신고를 하지 않으면 아이의 출생신고를 할 수 없고, 아이의 국적, 성명, 친권, 상속 등의 권리가 보장되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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아파트 동 매물 매매관련하여 문제가 있는지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 지인에게 등기이전하고 다시 등기 받아서 구입자금용도로 대출 받는 것은 가능할 수도 있지만, 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 가짜 매매는 민법상 무효이며, 세금을 회피하거나 대출 한도를 늘리기 위해 가짜 매매를 하는 경우에는 국세기본법이나 금융실명법에 따라 처벌될 수 있습니다 . 또한, 가짜 매매를 통해 대출을 받은 경우에는 금융감독원이나 은행에서 대출 취소나 상환 요구를 할 수 있습니다.2 지인에게 매도 후 소유권등기를 한 후 바로 매수하여 제 명의로 소유권등기를 해도 문제가 없다고 생각할 수 있지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 가짜 매매의 증거로는 매매 계약서, 등기부등본, 은행 거래 내역, 세금 납부 내역 등이 있습니다. 이러한 증거들을 통해 세무조사나 금융감독이 가짜 매매를 발견할 수 있으며, 이 경우에는 과세나 처벌을 받을 수 있습니다.3 상기 방법으로 할 경우 매도 매수 각 등기비용, 재산세, 취득세외로 발생하는 비용이 있습니다. 가짜 매매를 하면 등기비는 두 번 내야 하며, 재산세와 취득세도 두 번 납부해야 합니다. 또한, 가짜 매매로 인해 과세나 처벌을 받게 되면, 추가적인 세금이나 벌금을 내야 할 수 있습니다.4 기타 대출을 받기위해 상기 방법으로 매매할 경우 발생할 수 있는 문제는 다음과 같습니다.가짜 매매로 인해 신용등급이 떨어질 수 있습니다.가짜 매매로 인해 부동산 투자나 재산 증식에 제한을 받을 수 있습니다.가짜 매매로 인해 지인과의 관계가 악화될 수 있습니다.따라서, 저는 가짜 매매를 통해 대출을 받으려고 하시는 것을 권장하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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도시 및 주거환경정비법 제20조와 제26조에서 지자체장의 결정에 대한 질문?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 조합설립인가 요건 소유자 75%와 토지 50%를 장기간 충족하지 못하고 있는 경우, 지자체장의 판단으로 해제 또는 사업을 강행한다는 의미는 아닙니다. 제20조제1항제2호"나목""다목"과 제26조제1항제3호는 정비구역등의 해제 또는 정비사업의 공공시행자 지정에 관한 규정이므로, 지자체장은 이들 규정에 따라 정비구역등을 해제하거나 정비사업을 공공시행자에게 위임할 수 있습니다. 그러나 이러한 결정은 지방도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의를 거치고, 주민공람과 지방의회의 의견을 들어야 하므로, 지자체장의 임의적인 판단으로 이루어지는 것은 아닙니다. 또한, 정비구역등의 해제나 정비사업의 공공시행자 지정은 정비사업의 종료나 강제시행을 의미하는 것이 아니라, 정비사업의 추진방식을 변경하는 것이므로, 토지등소유자의 권리와 의무가 사라지는 것은 아닙니다.2 조합설립인가 요건을 장기간 충족하지 못해서 제26조제1항제3호를 적용할 때, 직행 시행 또는 지정하여 시행하는 경우, 그 진행과정에서 소유자 동의(동의율 % 이상)절차가 존재합니다. 제26조제2항에 따라, 시장ㆍ군수등은 정비사업을 공공시행자에게 위임하거나 직접 시행하기 전에, 정비구역등의 토지등소유자의 동의를 받아야 합니다. 이때, 동의를 받는 방법은 제25조제2항에 따라 정비사업의 시행자가 정비구역등의 토지등소유자에게 정비사업의 시행계획을 설명하고, 토지등소유자가 정비사업의 시행계획에 동의하는지 여부를 서면으로 표시하게 하는 방법입니다. 동의를 받는 기준은 제25조제3항에 따라, 정비구역등의 토지등소유자의 100분의 66 이상이 동의하고, 그 동의한 토지등의 면적이 정비구역등의 토지등의 면적의 100분의 50 이상인 경우입니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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보금증을 줄수 없다는 집주인 임차권등기? 보증금반환대출?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임대인이 보낸 문자는 이자부담을 하겠다는 뜻이 아니라, 보증금 반환이 어려운 경우에는 대출연장을 하라는 뜻입니다. 즉, 임대인은 보증금을 줄 수 없다고 말하고 있습니다.2 단기연장대출은 임차권등기 접수증이 있어야 가능합니다. 임차권등기는 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 우선변제권을 유지하기 위해 신청할 수 있는 제도입니다. 임차권등기를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.임차권등기명령 신청서(확정일자 받은) 임대차 계약서 사본임대차 종료 소명자료등기부등본 (건물)주민등록등 (초)본 (1개월 내)임차권등기를 하면 임대인이 보증금을 반환하지 않아도, 임차인은 임차권을 매각하거나 담보로 제공할 수 있습니다. 또한 임대인이 임대차 목적물을 매각하거나 담보로 제공할 경우, 임차인은 임차권을 행사하여 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다. 임차권등기를 하면 임대인에게 다음과 같은 비용을 청구할 수 있습니다.변호사 선임비 : 임차권등기를 셀프로 신청할 수도 있지만, 변호사를 선임하면 절차가 더 쉽고 빠릅니다. 변호사 선임비는 변호사와 협의하여 결정하며, 일반적으로 30~50만원 정도입니다.지연손해금 : 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 입은 손해를 배상하는 금액입니다. 지연손해금은 보증금에 이자율을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 산출합니다. 이자율은 임대차 계약서에 약정된 경우 약정이율이 적용되고, 약정이 없는 경우 법정이자율이 적용됩니다. 법정이자율은 연 5% 또는 연 6%입니다.현 대출 이자비용(만기후) : 임차인이 보증금을 반환받지 못해 단기연장대출을 한 경우, 만기후에 발생하는 이자비용입니다. 단기연장대출의 이자율은 은행마다 다르지만, 일반적으로 연 4~5% 정도입니다.3 임대인에게 보증금반환대출이 있다고 말해줘도 되지만, 임대인이 대출을 받을 의향이 없다면 소용이 없습니다. 보증금반환대출은 임대인이 보증금을 반환하기 위해 은행에서 대출을 받는 방법입니다. 보증금반환대출의 조건과 이자율은 다음과 같습니다.조건 : 임대인은 보유하고 있는 주택의 위치, 수, LTV, DTI, DSR 등에 따라 대출 가능한 금액이 달라집니다. 투기지역 및 투기과열지구 1주택자는 9억까지는 주택가액의 40%, 9억 초과분에 대해서는 20%가 가능하며, 조정대상지역 1주택자는 9억까지는 주택가액의 50%, 9억 초과분에 대해서는 30%가 가능하고, 다주택자는 불가능합니다. 그 외 기타지역 1주택자는 주택가액의 70%까지 가능하며 다주택자도 60% 까지 가능합니다. 또한 임차인에게 반환해야 할 보증금 전액을 대출받지 못할 수도 있습니다.이자율 : 보증금반환대출의 이자율은 은행마다 다르지만, 일반적으로 연 2~3% 정도입니다.임대인에게 보증금반환대출을 권유하면 임대인이 대출을 받아 보증금을 반환해줄 수도 있지만, 임대인이 대출을 거부하거나 대출 조건에 부합하지 않을 수도 있습니다. 따라서 임차인은 임차권등기를 신청하여 자신의 권리를 보호하는 것이 좋습니다.집주인을 찾아가서 얘기를 해봐도 나중에 문제가 되지 않을 것입니다. 임대인과 임차인은 임대차 계약에 따라 서로의 권리와 의무를 이행해야 하며, 보증금 반환은 임대인의 의무입니다. 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 임차인은 임대인과의 대화를 기록하고, 필요한 경우 내용증명을 발송하거나 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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부동산시장은 요즘 많이 힘든건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장은 여러 요인에 영향을 받아 변화하는 복잡한 시장입니다. 요즘 부동산 시장이 힘든 이유는 다음과 같습니다.금리 인상: 금리가 오르면 대출 비용이 증가하고, 부동산 투자의 수익성이 감소합니다. 따라서 매수자들의 수요가 줄어들고, 매도자들의 공급이 증가합니다. 이는 집값을 하락시키는 요인입니다.집값 고점 부담감: 집값이 과도하게 상승하면, 매수자들은 더 이상 집값이 오를 것이라고 기대하지 않고, 오히려 하락할 것이라고 우려합니다. 이는 매수 의욕을 저하시키고, 매도 의욕을 촉발시킵니다. 이 역시 집값을 하락시키는 요인입니다.주택 공급 증가: 정부는 주택 부족 문제를 해결하기 위해, 대규모의 주택 공급 계획을 발표했습니다. 이는 장기적으로는 주택 가격을 안정화시킬 수 있지만, 단기적으로는 공급 과잉으로 인한 집값 하락을 초래할 수 있습니다.이러한 요인들로 인해, 부동산 시장은 거래 침체와 가격 하락의 이중고를 겪고 있습니다. 하지만 부동산 시장은 항상 변화하므로, 정확한 전망을 내리기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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