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부동산 강제경매를 하는게 나을까요 채권추심을 하는게 나을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 강제경매는 채무자가 채무를 변제하지 않는 경우, 채권자가 채무자를 상대로 소송을 제기하여 판결문 등 집행권원을 받은 이후 이에 기초하여 부동산 소재지 법원에 경매를 신청하는 것을 의미합니다. 강제경매 절차는 경매신청 및 경매개시 결정, 배당요구의 종기 결정 및 공고, 매각의 준비, 매각방법 등의 지정, 공고, 통지, 매각의 실시, 매각 결정절차 등으로 이루어집니다.보증금보다 낮게 낙찰이 되는 경우, 낙찰금액이 보증금보다 적을 수 있습니다. 그러나 이는 경매 진행 상황과 부동산 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰이 안 될 경우, 경매는 종료되지 않고 계속 진행됩니다. 이 경우 다시 경매를 진행하거나 다른 방법을 모색해야 할 수 있습니다.채권추심은 채무자에게 빚을 징수해야 하는 권리를 받을 자를 말하며, 채권자는 채무자의 권리를 보호하는 방법으로 쉽게 넘어간 돈을 받을 수 있는 것입니다. 채권추심 절차에서 가장 중요한 것은 꼼꼼하고 깊이 있는 채무자 조사와 지속적으로 채무자를 압박하는 채권관리입니다.강제경매와 채권추심 중 어떤 방법이 더 나을지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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매매 계약하고 잔금전에 집주인 사망하면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매매 계약 후 잔금을 치르기 전에 매도인이 사망하는 경우, 상속인들이 일단 취득세를 부담해야 합니다. 이 경우, 다음과 같은 절차를 따를 수 있습니다:1 상속등기 절차를 이용하는 경우: 상속권자들이 협의하여 각 지분 별로 등기하는 법정상속등기를 진행하거나 상속을 포기한 상속인의 상속 포기 각서 등을 첨부해서 등기 신청을 하게되면 신청일 기준으로 2~3일이면 등기가 완료되기 때문에 크게 문제가 되지 않습니다.2 상속등기 생략 후 매수인에게 소유권 이전 절차 이용 시: 매매계약서는 망인이 작성한 계약서로 상속인들이 등기의무를 부담하는 것으로 상속인들 임감증명서에 매수인 인적사항을 기록하여 준비하고 나머지 서류 상속인들이 준비서류는 부동산 상속 등기와 동일하게 준비해야 되며 망인의 준비서류는 망인이 매도하면서 발생된 양도소득세에 대하여서는 2차 납세의무가 없습니다.상속인들이 매수인의 중도금 수령 및 소유권 이전등기 의무이행 등에 대하여 거부 할 경우 부동산 등기법 제27조 (포괄승계인에 의한 등기신청)를 법적 근거로 들어서 민법 제487조 (변제공탁의 요건, 효과)를 이용하여 법원에 공탁 후 “소유권이전등기절차이행 청구소송”을 진행하여 매수인이 소유권을 득할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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아파트 관리비 공동전기료가 너무 많이 나와요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트의 공동전기료는 아파트의 공동설비(엘리베이터, 복도 등)에서 사용하는 전기량에 대한 비용입니다. 이 비용은 아파트의 모든 세대가 공동으로 부담하게 됩니다.아파트의 전기요금 계산 방법은 다음과 같습니다먼저, 각 세대별 전기 사용량으로 전기요금을 계산합니다.그 다음, 공동 전기요금을 계산하여 합산합니다.마지막으로, 부가세와 전력기금 등을 더하면 총 전기요금이 됩니다.세부적으로 보면, 공동 전기요금은 아파트의 메인 계량기에서 측정된 전체 전기 사용량에서 각 세대의 전기 사용량을 뺀 값입니다. 이렇게 계산된 공동 전기요금은 모든 세대가 동일하게 나눠서 부담하게 됩니다.따라서, 세대 수가 적은 아파트에서는 공동 전기요금이 세대당 더 많이 나올 수 있습니다. 또한, 공동 전기요금은 계절, 날씨, 공동설비의 사용 빈도 등에 따라 달라질 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.23
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오피스텔 매매가와 전세가 차이 안날시
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 매매가와 전세가가 크게 차이나지 않는 경우, 그 이유는 매매가가 보유 가치를, 전세가는 사용 가치를 나타내기 때문입니다. 보유할만한 가치는 크지 않지만 사용 가치는 풍부하다면 매수자는 없고 세입자는 많은 시장이 됩니다. 이런 경우에는 전세 가격이 매도가를 초과하거나 동등 수준이 되는 경우도 있으며, 이런 경우를 깡통 전세라고 합니다.전세 대신 매매를 선택하는 경우의 장단점은 다음과 같습니다장점:집주인이 되어 직접 소유권을 가질 수 있습니다.집값 상승 시 이익을 얻을 수 있습니다.단점:집값 하락 시 손실을 볼 수 있습니다.매매 시 발생하는 세금 부담이 있습니다.대출 이자 부담이 있습니다.전세를 선택하는 경우의 장단점은 다음과 같습니다장점:매월 나가는 비용이 없습니다.보증금만 지불한 뒤 달마다 나가는 관리비 이외에는 따로 주거비용이 나가는 일이 없습니다.입주 기간이 끝나면 그대로 다시 돈을 되돌려 받을 수 있습니다.단점:보증금이 많이 필요합니다.전세 사기 위험이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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전세보증보험 가입 반려 이사비용 등 배상 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약이 만료되고 이사를 가야하는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 문제를 쉽게 해결하기 위한 보험이며, 보험 기관에서 보증금을 대신 돌려주고, 보험 기관은 집주인에게 구상권을 청구하는 방식으로 진행됩니다.전세보증보험 가입에는 몇 가지 조건이 있습니다전세계약기간이 1년 이상일 것공인중개사를 통해 체결 (날인) 한 전세계약서일 것전세보증금액이 수도권 7억이하, 그 외 지역 5억원 이하일 것전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것또한, 전세보증보험에 가입하기 위해서는 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가액 이내일 때 가능합니다.이런 상황에서 이사비용 등의 손해배상에 대해서는 법적인 조언을 받는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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중개사 선생님들~ 답변부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약서를 작성할 때는 보증금, 월세, 계약기간, 계약갱신 등의 항목을 확인해야 합니다. 또한, 계약서에는 집의 현재 상태, 수리 필요 사항, 가구/가전 제품 등이 명시되어야 합니다.2 집에 문제가 생겼을 때 주인이 수리를 해줄 것이라는 내용은 계약서에 포함되어야 합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 중요한 조항입니다.3 집을 보러 갈 때는 벽, 천장, 바닥, 창문, 문, 전기, 수도, 가스, 화장실, 부엌 등을 체크해야 합니다. 또한, 주변 환경(소음, 향기, 채광 등)도 확인해보세요.4 계약 연장 여부는 일반적으로 계약 만료 2~3개월 전에 말해야 합니다. 하지만 이는 계약서에 따라 다를 수 있으니 계약서를 잘 확인하세요.5 전입신고는 주소를 변경할 때 필요한 절차입니다. 전입신고를 하지 않으면 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 부모님 집 주소를 유지하려면, 전세 또는 월세 계약서를 통해 거주지를 증명할 수 있습니다.6 이사 후 집 비밀번호를 바꿀 수 있는지는 집주인과 상의해보세요. 대부분의 경우, 비밀번호 변경은 가능합니다.7 계약서에 서명하기 전에는 언제든지 계약을 거절할 수 있습니다. 만약 계약서 내용이 마음에 들지 않거나 집주인과의 관계가 좋지 않다면, 다른 집을 찾는 것이 좋을 수 있습니다.8 융자금이 없다는 내용은 계약서에 명시되어야 합니다. 계약서에 융자금이 없다는 내용이 없다면, 집주인에게 이를 추가해달라고 요청하세요.9 에어컨 설치 여부는 집주인과 상의해야 합니다. 월세가 싼 집에서는 에어컨 설치를 거절할 수도 있습니다.10 집을 볼 때나 이사 들어가는 당일에 집 내부 사진이나 동영상을 찍는 것은 좋은 아이디어입니다. 이는 나중에 분쟁이 발생했을 때 증거가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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부동산 계약서에 서명하지 않았는데 계약이 시작 된건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약의 성립 여부는 복잡한 문제일 수 있습니다. 일반적으로 계약은 당사자 간의 의사표시가 합치되면 성립된다고 할 수 있습니다. 따라서 계약서에 도장을 찍거나 서명을 해야만 계약이 성립되는 것은 아닙니다.그러나, 계약서에 서명하지 않았다면, 계약의 내용을 입증하기 어려울 수 있습니다. 이 경우, 계약의 성립 여부는 사실 관계와 법률에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.계약을 파기하려면, 일반적으로 계약서에 명시된 해약 조건을 따르거나, 법률에 따라 해약할 수 있습니다. 계약서에 해약금이 정해져 있지 않은 경우, 계약금 지불자는 지불 금액을 포기하고, 계약금 수령자는 두 배 금액을 배상해야 계약 파기가 가능합니다.다만, 이러한 정보는 일반적인 상황에 대한 것이며, 귀하의 상황에 완전히 적용되지 않을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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집주인의 문제로 계약만료기간 이후로 이사날짜를 정해야할 때 월세 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간이 만료된 후에도 이사를 하지 않고 계속 거주하게 된다면, 월세를 계속 지불해야 합니다. 이는 임대차계약에 따라 세입자가 계약기간 동안 거주해야 하며, 보증금도 맡겨두어야 하기 때문입니다.세입자와 집주인은 서로 협의하여 이사 날짜를 정해야 하며, 그 합의된 이사 날짜에 세입자는 보증금을 돌려받고 집주인은 빈방을 돌려받게 됩니다. 만약 계약기간이 남아있는 상황에서 중도에 해지되는 것을 원한다면, 임대인과 잘 협의하여 합의해지를 하시는 것이 좋습니다.만약 계약기간이 남아있는 상황에서 이사를 가야 한다면, 임대인에게 월세 및 부동산 중개료를 내야 할 수 있으므로 퇴거 사실은 빨리 알리는 것이 좋습니다. 이 경우, 임대인과 원만하게 합의를 진행해보고 남은 계약기간의 월세 일부를 집주인게에 지급하고 퇴거할 수 있습니다.월세 계약기간 만료 전 이사 후 월세는 계약기간 만료일까지 지불해야 합니다. 만약 계약기간이 6일까지였고, 16일날이 이사라면 10일만큼의 월세를 집주인에게 낸다. 혹은 이미 낸 월세로부터 6일만큼의 월세를 빼고 돌려받는다.이러한 사항들은 모두 임대인과의 협의에 따라 달라질 수 있으므로, 임대인과 충분히 소통하고 합의점을 찾는 것이 중요합니다
경제 / 부동산
24.01.22
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주거형 오피스텔이 있는데 일반주택 내생애최초 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거형 오피스텔을 보유하고 있어도 생애 최초 주택에 대한 취득세 감면은 적용받을 수 있습니다. 무주택자는 오피스텔 몇 채를 매수해도 아파트 청약시, 무주택자로 간주되며, 이는 생애최초, 신혼특공 등의 혜택을 받을 수 있게 합니다.또한, 주거형 오피스텔은 LTV (주택담보 대출비율)이 70%~80%까지 가능하며, 원금 상환의무가 없어 부담이 적습니다. 따라서 감면 요건(소득, 주택가액 등)만 충족하신다면 취득세 감면을 받으실 수 있습니다.그러나, 정확한 정보를 얻기 위해서는 금융기관이나 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다. 이 정보는 일반적인 경우를 기준으로 한 것이며, 개인의 신용도나 다른 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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서울시 재개발과 관련하여 공람과 입안동의율산정 중 어느 것을 먼저 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울시의 재개발 관련 수정안에 따르면, 토지등소유자의 동의율 요건이 기존 2/3 이상에서 1/2 이상으로 완화되었습니다. 이는 ‘도시주거환경정비기본계획’ 변경을 의미합니다. 또한, ‘입안 재검토’ 및 ‘입안 취소’ 기준도 함께 신설되어 반대 주민 의사도 반영됩니다. 이러한 변경사항은 주민 열람공고를 거쳐 다음 달 시의회 의견 청취와 도시계획위원회 심의 후 10월경 최종 변경 예정입니다.재개발 입안 동의율을 산정하기 전에 구청 등에서 동의율 산정을 할 것이라는 사항은 주민들에게 개별적으로 알려주는 것이 일반적입니다. 동의를 받기 위해 동의로 인하여 의제되는 사항과 동의의 철회 또는 반대의사표시의 절차 및 방법에 대해 설명ㆍ고지해야 합니다. 이러한 동의서는 토지등소유자에게 우편 또는 방문으로 전달되며, 동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인한 후 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여 동의의 상대방 및 시장·군수등에게 내용증명의 방법으로 발송합니다.재개발을 반대하는 경우, 조합설립인가를 신청하기 전까지 동의를 철회하거나 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 할 수 있습니다. 이러한 의사표시는 동의서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 시장·군수등이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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