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아파트 월세끼고 매매 계약시 임차인 지위 승계 거절?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 낀 아파트를 매매할 때 임차인과의 관계는 주택임대차보호법에 따라 다음과 같이 정해집니다.1 임차인이 매매 계약 전에 이사를 하겠다고 한다면, 임차인은 임대차기간이 끝나기 전에 임대차를 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 임대차 해지의 통지를 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환해야 합니다. 임대인은 임차인이 임대차기간을 채우지 않았다고 해서 보증금을 일부 또는 전부 차감할 수 없습니다.2 이사비는 임차인이 부담해야 하는 비용입니다. 임대인은 임차인에게 이사비를 지원해주거나 환급해줄 의무가 없습니다3. 단, 임대인이 임차인에게 임대차 해지를 강요하거나 임대차조건을 변경하여 임차인이 이사를 하게 한 경우에는 임대인이 이사비를 지원해주어야 합니다.3 매매 계약 전에 임차인에게 매도 및 지위 승계여부에 대한 의사표시를 받는 것이 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의한다면, 매매 계약서 특약사항에 '현 임대차 관계는 승계하기로 한다’고 명시하고, 임차인의 서명을 받아두면 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의하지 않는다면, 임차인은 임대인의 지위 승계를 거부하고, 보증금 반환을 기존 임대인에게 요구할 수 있습니다.4 월세 승계를 한다면, 매매 후 새로운 집주인과 임차인은 월세계약서를 새로 다시 작성할 필요는 없습니다. 임차인의 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 따라서 임차인의 임대차는 자동으로 새로운 집주인에게 승계되며, 기존 임대조건을 그대로 유지합니다. 단, 임대차 계약서의 사본을 매매 계약시에 확인하고, 잔금일에 전세계약서 원본을 받아서 보관해야 합니다.5 현 임차인은 계약갱신청구권을 청구하여 월세계약을 한번 연장한 상태라면, 새로운 집주인과의 관계에서도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신의 의사를 통지하면, 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 단, 임차인이 2개월의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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만기 전 이사 하는데 세입자 구해졌고 입주하는 날 까지 월세 부담 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만기 전 이사를 하시는 경우, 임대인과의 합의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 계약 기간 동안 월세를 계속 지불해야 합니다. 임대인이 동의하더라도 보증금에서 월세를 공제하거나, 다음 세입자를 구해주거나, 중개수수료를 부담하거나 하는 등의 조건을 달 수 있습니다. 따라서 임대인과의 협상을 통해 최선의 방법을 찾으시는 것이 좋습니다.법적으로는 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 중도 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료됩니다. 그러나 이 경우에도 임차인은 3개월 동안 월세를 지불해야 하며, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 또한 임대인은 임차인의 중도 해지 통보를 거절하고, 계약 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수도 있습니다.결론적으로, 월세 계약 만기 전 이사는 임대인과의 합의가 가장 중요하며, 법적으로는 임차인이 손해를 보는 경우가 많습니다. 따라서 불가피한 사정이 아니라면 계약 기간을 채우시는 것이 좋습니다. 만약 이사를 하셔야 한다면, 임대인과의 협상을 통해 월세, 보증금, 중개수수료 등을 정하시고, 계약 해지 합의서를 작성하시는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 만기 4개월 전 연장x 통보 후 계약갱신청구권
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장에는 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 묵시적 갱신이고, 다른 하나는 계약갱신청구권입니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 모두 계약 종료나 변경에 대한 의사를 표시하지 않으면 기존 계약이 자동으로 연장되는 것입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 계약 기간을 2년 더 연장하게 해주는 제도입니다.질문자님의 경우에는 전세 만기 4개월 전에 임대인과 계약 연장을 하지 않기로 합의하셨다고 하셨습니다. 이는 묵시적 갱신을 포기한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 묵시적 갱신으로 계약을 연장할 수는 없습니다.하지만, 계약갱신청구권은 묵시적 갱신과 별개로 적용되는 제도입니다. 따라서, 질문자님은 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 단, 계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 전달해야 합니다. 또한, 임대인은 정당한 사유가 없으면 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 정당한 사유에는 임차인의 연체, 거짓 임차, 임대인의 실거주, 재건축 등이 있습니다.따라서, 질문자님은 계약갱신청구권을 사용하시려면 임대인에게 계약갱신 의사를 명확하게 밝히시고, 증거를 남기시는 것이 좋습니다. 임대인이 정당한 사유가 없이 계약갱신을 거절하거나, 계약갱신 후에 집을 팔거나 새로운 세입자를 받는 경우에는 손해배상청구를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 계약자를 변경하여 재계약할 때 복비는 얼마나 드나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약자를 변경하여 재계약할 때 복비는 공인중개사와 계약자 사이에 합의된 금액을 지불해야 합니다. 복비는 중개수수료와 대필료로 구분할 수 있습니다. 중개수수료는 중개업무를 의뢰한 자가 부담하는 법정 보수이고, 대필료는 계약서 작성에 대한 수고비로 감액된 금액입니다. 중개수수료는 법률로 정해진 한도 내에서 적용되지만, 대필료는 정해진 기준이 없습니다. 따라서, 전세 재계약시 복비를 얼마나 지불할 것인지는 공인중개사와 미리 합의해야 합니다.전세 재계약시 복비를 결정하는 요인은 다음과 같습니다.재계약을 의뢰한 자가 누구인가? (임대인, 임차인, 쌍방)재계약시 보증금이나 전세 금액이 바뀌는가?재계약서를 작성하는 공인중개사가 원래 전세계약을 했던 공인중개사인가?재계약서를 작성하는 공인중개사와 계약자 사이에 친분이 있는가?일반적으로, 재계약을 의뢰한 자가 복비를 부담하고, 보증금이나 전세 금액이 바뀌지 않는다면 복비를 감액할 수 있습니다. 또한, 원래 전세계약을 했던 공인중개사나 친분이 있는 공인중개사와 재계약을 한다면 복비를 저렴하게 할 수 있습니다.예를 들어, 현재 A와 B가 1억 5천집에 전세 살고 있고, 계약자는 A로 되어 있습니다. 계약 만료일이 6월이고, 3월에 B로 계약을 새로 진행하고 싶습니다. 이때, 재계약을 의뢰한 자가 B이고, 보증금이나 전세 금액이 바뀌지 않으며, 원래 전세계약을 했던 공인중개사와 재계약을 한다면, 복비는 대필료로 감액하여 5~10만원 정도를 지불할 수 있습니다. 하지만, 재계약을 의뢰한 자가 B가 아니거나, 보증금이나 전세 금액이 바뀌거나, 다른 공인중개사와 재계약을 한다면, 복비는 중개수수료로 적용되어 45만원을 지불해야 할 수도 있습니다.따라서, 전세 재계약시 복비는 공인중개사와 계약자 사이에 합의된 금액을 지불해야 하며, 그 금액은 재계약의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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토지매매를 잔금이 늦어지면 어떻게하라요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지매매 계약을 체결하면 매수인은 계약금, 중도금, 잔금을 순서대로 매도인에게 지급해야 합니다. 그런데 매수인이 잔금을 지급하지 않고 계속해서 미루는 경우, 매도인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 그렇게 하려면 매도인은 자신의 의무인 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 준비하고 매수인에게 제공해야 합니다. 또한 매수인에게 잔금을 지급할 상당한 기간을 주고 이행을 최고해야 합니다. 이러한 절차를 거치지 않으면 매수인의 채무불이행이 성립되지 않습니다.매도인이 이행제공과 이행최고를 한 후에도 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면, 매도인은 계약을 해제하고 계약금을 반환하지 않을 수 있습니다. 또한 잔금 미납으로 인한 손해를 청구할 수 있습니다. 이러한 손해에는 땅값 상승분, 대출이자, 임대료 등이 포함될 수 있습니다.매도인이 민사소송을 제기한 경우, 잔금 미납에 대한 채권을 확보하기 위해 가처분을 신청할 수 있습니다. 가처분은 재판이 끝날 때까지 토지의 소유권 이전을 금지하는 임시조치입니다. 가처분을 받으면 매수인은 토지를 다른 사람에게 팔거나 담보로 제공할 수 없습니다.민사소송의 소요시간은 사건의 복잡도, 증거의 수집, 변론의 진행 등에 따라 달라집니다. 일반적으로는 1년에서 2년 정도 걸릴 수 있습니다. 그러나 상대방이 항소나 상고를 하면 더 오래 걸릴 수 있습니다. 또한 코로나19로 인해 법원의 업무가 지연되고 있습니다. 따라서 정확한 시간을 예측하기는 어렵습니다. 매도인은 변호사와 상의하여 소송의 진행 상황을 확인하고, 필요한 경우 합의나 화해를 시도할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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이런 경우 부모님집에 전입신고를 잠깐 해도 괜찮은지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님집에 전입신고를 하시는 것은 가능합니다. 다만, 세대주로 분리하시려면 몇 가지 조건이 있습니다.부모님집이 단독주택, 다중, 다가구 주택이어야 합니다. 아파트는 세대주 분리가 어렵습니다.부모님과 별도의 출입구와 생활공간을 갖고 있어야 합니다. 방, 화장실, 취사대 등이 있어야 합니다.세대주 분리를 하시면 세대원으로 전입신고를 하실 수 없습니다. 세대주 분리를 하시면 새로운 세대주가 되고, 부모님과 가족들은 기존의 세대주와 세대원으로 남게 됩니다.세대주 분리를 하시면 주택 청약이나 양도세 등과 관련된 혜택을 받으실 수 있습니다. 하지만 의료보험료나 사회복지 혜택 등에는 영향을 줄 수 있습니다. 세대주 분리의 장단점을 잘 고려하시고 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 만기가 다가오는데 전세금 돌려줄지 불안하다면 방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 돌려받기 위해서는 다음과 같은 순서로 진행할 수 있습니다.1 첫 번째로, 임대인과 협의를 통해 전세금을 돌려받을 수 있는지 확인해 보세요. 임대인이 전세금을 돌려줄 수 있다면, 전세금 반환일과 방법을 명확하게 약속하고, 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 않겠다고 하거나, 연락이 되지 않는다면, 다음 단계로 넘어가세요.2 두 번째로, 임대인에게 내용증명을 보내세요. 내용증명이란, 임대인에게 전세금을 돌려달라는 요구와, 그렇지 않으면 법적 조치를 취할 것이라는 경고를 서면으로 보내는 것입니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송할 수 있으며, 비용은 약 5천원 정도입니다. 내용증명을 보내면, 임대인에게 심리적 압박을 가할 수 있고, 추후에 소송을 제기할 때 증거자료로 활용할 수 있습니다.3 세 번째로, 임차권 등기명령을 신청하세요. 임차권 등기명령이란, 임대인의 동의 없이 임차권을 등기하는 것입니다. 임차권 등기명령을 신청하면, 임대인이 임대차 계약을 파기하거나, 임대주택을 경매에 넘기더라도, 세입자의 우선변제권을 보호할 수 있습니다. 임차권 등기명령을 신청하려면, 법원에 신청서와 임대차 계약서, 전입신고증, 확정일자 등을 제출하면 됩니다. 4 네 번째로, 전세금 반환소송을 제기하세요. 내용증명과 임차권 등기명령을 통해도 전세금을 돌려받지 못한다면, 법적으로 임대인에게 전세금을 지급하도록 판결을 받을 수 있습니다. 전세금 반환소송은 법원에 소장을 제출하고, 임대인에게 소송을 통지하는 방식으로 진행됩니다. 전세금 반환소송을 제기하면, 임대인이 전세금을 돌려주거나, 임대주택을 경매에 넘기게 됩니다.이상으로, 전세금을 돌려받기 위한 방법을 알려드렸습니다. 전세금을 돌려받는 과정에서 어려움이 있으시면, 변호사나 법률상담소에 도움을 요청하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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주말 이사 시 전입신고 미리 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주말 이사 시 전입신고 미리 가능한가요? 네, 가능합니다. 이사 며칠 전에는 전입신고가 가능합니다. 현재 거주하는 사람이 퇴거를 안 했다고 해도 전입신고를 할 수 있습니다. 이사 날짜가 주말이라면, 평일에 미리 전입신고를 하는 것을 추천드립니다.집주인에게 동의를 얻어야 하나요? 아니요, 임대인(집주인)의 동의가 없어도 전입신고를 할 수 있습니다. 임대차 계약을 체결했다는 증빙자료(임대차계약서)가 있으면 전입신고가 가능합니다.구비서류는 어떤게 있을까요? 전입신고를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등)임대차계약서전입신고서(세대 모두 이동), 전입(세대 일부 이동, 편입, 합가, 위임용)재등록신고서전입신고는 인터넷으로도 신청할 수 있습니다. 정부24 홈페이지에서 공인인증서로 로그인하고, 전입신고서를 작성하면 됩니다. 전입신고는 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신고해야 합니다. 정당한 사유 없이 신고하지 않을 경우 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의하세요.
경제 / 부동산
24.01.17
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다가구 주택과 아파트는 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구 주택과 아파트는 건축물의 소유권과 층수에 따라 구분할 수 있습니다. 다가구 주택은 소유자가 한 명이고 단독 등기만 가능한 주택이며, 층수는 3층 이하입니다. 아파트는 소유자가 여러 명이고 각 호수별로 개별 등기가 가능한 주택이며, 층수는 5층 이상입니다다가구 주택은 원룸이나 투룸 같이 집주인에게 월세나 전세를 주고 사는 주택이 모여있는 것이고, 아파트는 우리가 흔히 알고 있는 고층 건물에 있는 주택입니다. 다가구 주택은 단독주택에 속하고, 아파트는 공동주택에 속합니다부동산 거래 시에는 다가구 주택과 아파트의 양도소득세가 다르게 적용될 수 있으니 유의해야 합니다. 다가구 주택은 주택 수를 1개로 보지만, 아파트는 각 호수가 모두 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세를 더 많이 내야 할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.17
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전세자금대출로 전세 들어갈 경우 특약 한번 봐주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출은 보증기관에서 써주는 보증서를 담보로 세입자에게 대출이 나가는 방식입니다. 보증기관은 주택도시기금(HF), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HUG) 등이 있습니다. 전세자금대출을 받으려면 임대인의 동의와 협조가 필요하며, 임차인은 전세계약서에 다음과 같은 특약사항을 반드시 넣어야 합니다.전세자금대출 승인 여부 특약: 본 계약은 전세자금대출의 실행을 전제로 하며, 임대인 또는 임대하고자 하는 목적물의 하자로 인하여 전세자금대출 미승인 시(반려 시) 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인의 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다.전세금반환보증보험 가입 여부 특약: 임대인은 임차인의 전세금반환보증보험 가입을 위해 필요한 서류 및 절차에 대해 적극 협조하며, 임대인 또는 임차하고자 하는 목적물의 하자로 인한 전세금반환보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약에서 지급받은 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 지급한 금액 전액을 즉시 반환하기로 한다. 다만 잔금 지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.등기부상 권리 변경 특약: 임대인은 잔금일(입주일)까지 등기부상 권리에 담보권이나 전세권 등 새로운 권리관계를 발생시키지 않기로 한다. 새로운 권리관계 발생 시 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.소유권 이전 등기 특약: 임대인은 임차인의 잔금 지급일 혹은 전세금반환보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않기로 한다. 소유권 이전 등기가 신청되면 전세금반환보증보험 가입이 지연되거나 불가능할 수 있으므로 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.체납 세금 특약: 임대인은 임차인에게 세금 체납 유무에 대해 고지하며 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조하기로 한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 임대인은 임차인의 잔금일 이전까지 체납 세금 전액을 상환하며, 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효로 하고 임차인이 지급한 계약금은 즉시 반환한다.임차 기간 중 매매 특약: 임대인은 임대차 계약 기간 중 임대 목적물을 매각하는 경우 임차인에게 사전에 통보하기로 한다. 임차인은 새로운 임대인을 믿을 수 없다고 판단할 경우 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환하기로 한다.위의 특약사항은 전세자금대출로 전세 계약을 하실 때 임차인의 권리를 보호하고 임대인의 의무를 명확히 하기 위해 필요한 내용입니다.
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