안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세자금대출은 보증기관에서 써주는 보증서를 담보로 세입자에게 대출이 나가는 방식입니다. 보증기관은 주택도시기금(HF), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HUG) 등이 있습니다. 전세자금대출을 받으려면 임대인의 동의와 협조가 필요하며, 임차인은 전세계약서에 다음과 같은 특약사항을 반드시 넣어야 합니다.
전세자금대출 승인 여부 특약: 본 계약은 전세자금대출의 실행을 전제로 하며, 임대인 또는 임대하고자 하는 목적물의 하자로 인하여 전세자금대출 미승인 시(반려 시) 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인의 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다.
전세금반환보증보험 가입 여부 특약: 임대인은 임차인의 전세금반환보증보험 가입을 위해 필요한 서류 및 절차에 대해 적극 협조하며, 임대인 또는 임차하고자 하는 목적물의 하자로 인한 전세금반환보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약에서 지급받은 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 지급한 금액 전액을 즉시 반환하기로 한다. 다만 잔금 지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.
등기부상 권리 변경 특약: 임대인은 잔금일(입주일)까지 등기부상 권리에 담보권이나 전세권 등 새로운 권리관계를 발생시키지 않기로 한다. 새로운 권리관계 발생 시 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.
소유권 이전 등기 특약: 임대인은 임차인의 잔금 지급일 혹은 전세금반환보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않기로 한다. 소유권 이전 등기가 신청되면 전세금반환보증보험 가입이 지연되거나 불가능할 수 있으므로 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.
체납 세금 특약: 임대인은 임차인에게 세금 체납 유무에 대해 고지하며 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조하기로 한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 임대인은 임차인의 잔금일 이전까지 체납 세금 전액을 상환하며, 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효로 하고 임차인이 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
임차 기간 중 매매 특약: 임대인은 임대차 계약 기간 중 임대 목적물을 매각하는 경우 임차인에게 사전에 통보하기로 한다. 임차인은 새로운 임대인을 믿을 수 없다고 판단할 경우 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환하기로 한다.
위의 특약사항은 전세자금대출로 전세 계약을 하실 때 임차인의 권리를 보호하고 임대인의 의무를 명확히 하기 위해 필요한 내용입니다.