전세 계약시 특약 사항 관련해서 조언 부탁드립니다.

Question

버팀목 대출 해서 전세 들어가려하는데요. 계약 시 제가 요구하는 특약사항이 있는데 한번 봐주시면 감사드리겠습니다.

1. 임대인은 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공을 하는 경우 임차인에게 통보해야 하며, 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.

2. 임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 이를 어길 경우 임대인은 손해배상 또는 계약금의 배액을 임차인에게 지급한다.

3. 임대인은 국세, 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하고, 임차인이 세금 체납 내역을 확인하는 것에 협조한다. 만일 세금 체납이 있음이 확인될 경우 잔금일 이전까지 체납액을 전액 상환한다. 잔금일 이전까지 상환하지 않는 체납액이 있을 시 계약을 무효로 하고 지급한 계약금, 보증금, 잔금 모두를 즉시 반환한다.

4. 본 계약은 임차인의 “HUG 전세자금 대출 실행”을 전제로 한다. “전세자금 대출이 미승인” 된 경우 계약을 무효로 하며, 임대인은 계약금을 임차인에게 즉시 반환한다.

5.임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조한다. 임대인 또는 임차물의 하자로 인해 보증보험이 승인되지 않을 경우 해당 계약을 무효로 하며, 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 원금 전액을 즉시 반환한다.

6. 임대차 계약 만료일에 전세보증금을 전액 반환한다. 임차인은 계약만료 2개월 전에 사전 통보 하고, 보증금 반환 사유가 발생한 날로부터 7일 이내에 반환하지 않을 경우 그 다음 날부터 반환하는 날까지의 지연 일수에 대해 지연이자와 보증금 반환 지연으로 인한 손해배상액(5%의 지연손해금)을 임차인에게 지급한다

Answer 1

버팀목 대출 해서 전세 들어가려하는데요. 계약 시 제가 요구하는 특약사항이 있는데 한번 봐주시면 감사드리겠습니다.
===> 상기 전체 특약조건을 고려할 때 보편 타당한 계약인 만큼 그대로 진행하여도 문제가 되지 않아 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보면 임차인 입장에서 상당히 안전장치 강한 특약을 잘 구성하신 편입니다. 다만 실제 계약 현장에서는 그대로 다 받아주기 어려운 조항도 섞여 있고, 일부는 법적으로 표현을 조금 다듬어야 효력이 좋아지는 부분이 있습니다

특히 3,4,5번은 방향성이 좋습니다

하지만 일부는 법적으로 무효 위험 / 협상 거절 가능성 있습니다

부동산과 협의를 잘해서 특약을 넣으시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

위 내용대로 특약 기재하시면 문제는 없어 보입니다.

잘 작성하셨습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

작성하신 특약들은 임차인의 보증금을 지키기 위한 핵심적인 내용들을 아주 잘 담고 있으며 실제 계약서에 그대로 반영하셔도 무방한 수준입니다. 먼저 잔금일 익일까지 신규 권리 설정을 금지하고 위반 시 계약 해제 및 배액 배상을 명시한 조항은 대항력 공백을 메우는 가장 중요한 방어막이 될 것입니다. 허그 대출과 보증보험 승인을 계약의 전제 조건으로 걸어 임대인이나 집의 하자로 거절될 경우 위약금 없이 계약금을 즉시 돌려받는다는 점을 분명히 해두셔야 합니다. 임대인의 세금 체납 확인 및 해제 조건을 꼭 유지하시고 계약 기간 중 소유자 변경 시 임차인의 승계 거부권을 명시하면 예상치 못한 바지 집주인으로의 변경에 대응할 수 있어 매우 유용한 전략이 됩니다. 보증금 반환 지연 시의 이자 손해배상 문구는 임대인에게 강력한 압박이 되어 만기 시 원활한 보증금 회수를 돕는 실질적인 무기가 될 것입니다.