계약 특약 좀 봐주실 수 있을까요???

Question

전세계약 특약 넣으려고 하는데 수정해주시거나 피드백 부탁드립니다.

1.임대인은 계약 체결일로부터 잔금 지급일 익일(24시)까지 및 임대차 기간 동안 본 목적물 및 공동담보 토지에 새로운 근저당권, 전세권, 가압류 등 일체의 권리를 설정하지 않으며, 기존 신한은행 근저당권 채권최고액을 증액하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 기지급된 금원 전액을 즉시 반환한다.

1. 계약 당시 임대인이 제공한 선순위 임대차 현황(보증금 액수, 확정일자 등)이 실제와 상이하거나 허위일 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 수령한 금원 전액을 즉시 반환한다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

선순위 채권 유지와 허위 정보 고지시 계약해제 및 반환을 요구하는 조항은 임차인 보호를 위해 매우 적절하고 훌륭한 특약입니다. 하지만 잔금 지급일 익일 24시까지는 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하기에 충분하므로 문구 그대로 유지하셔도 안전하고 보증금 반환 지연시 위약금 조항이나 손해배상 청구권 근거를 한줄 추가하면 임대인의 의무이행을 더 확실하게 담보할 수 있어 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1.임대인은 계약 체결일로부터 잔금 지급일 익일(24시)까지 및 임대차 기간 동안 본 목적물 및 공동담보 토지에 새로운 근저당권, 전세권, 가압류 등 일체의 권리를 설정하지 않으며, 기존 신한은행 근저당권 채권최고액을 증액하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 기지급된 금원 전액을 즉시 반환한다.

->임대인은 계약 체결일로부터 임차인의 전입신고일 익일까지 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있는 일체의 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 기지급받은 계약금의 배액을 반환한다. 로 정리하시면 될듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

네 우선 잔금일까지 권리변동을 못하게하는 특약으로써 괜찮다고 사료되고 우선 잔금전에도 반드시 등기부등본을 통해서 권리 변동 여부를 확인을 하는 것이 좋다 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

말씀 주신 내용을 토대로 해서 아래와 같이 작성해 보았습니다.

"임대인은 계약 체결일로부터 잔금 지급일 및 임차인의 전입신고, 확정일자 효력이 발생하는 시점까지 본 목적물 및 공동담보 토지에 새로운 근저당권, 전세권, 임차권, 가압류, 가처분, 압류 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있는 새로운 권리를 설정하거나 부담을 발생시키지 않으며, 기존 신한은행 근저당권의 채권최고액을 증액하지 않는다."

"임대인이 위 특약을 위반하거나 잔금 지급 당시의 등기부등본상 권리관계가 계약 당시과 달라진 경우 임차인은 잔금 지급을 거절하거나 계약을 해제할 수 있으며, 임대인인 임차인으로부터 수령한 계약금 등 기지금 금원 전액을 즉시 반환하고 이로 인한여 발생한 손해를 배상한다."

보다 구체적이고 상세하게 수정을 해봤네요.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

잔금 지급일 익일(24시)보다 잔금 지급일 다음 날 24:00 이라고 쓰는 것이 명확합니다.

그리고 일체의 권리는 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

구체적인 권리들을 열거한 뒤 기타 임차인의 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있는 권리라고 보완하는 방식이 더 좋습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

대항력 발생 시점을 정확히 반영하시면 조금 더 좋을 것 같습니다 전입신고 다음날 0시 즉 임대인은 본 계약 체결일로부터 전입신고 및 확정일자 취득 완료시점까지 이렇게 하시면 어떨까 생각합니다