hug버팀목 대출,보증보험 전세 특약사항 괜찮은걸까요?
안녕하세요.
현재 오피스텔로 전세를 구하고 있는 임차인입니다.
전세계약시 특약으로 넣고 싶은 문구들이 괜찮은지 확인 부탁드립니다.
1. 임대인은 잔금일(전입신고) 익일까지 현 등기부등본 상태를 유지한며, 계약만료시까지 근저당 및 기타 제한물권을 설정하지 않는다.
2. 임대인은 임차인의 청년 버팀목 전세 대출(HUG, HF) 및 반환보증보험 진행에 협조하며 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인한 대출 불승인 시 계약은 자동 해제되며 계약금은 즉시 반환하기로 한다.
3. "본 오피스텔은 주거용"으로 임대함.
4. 임대인은 매매 진행 시 사전에 임차인에게 사전에 고지하기로 한다.임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차계약을 종료할 수 있고, 이 경우 보증금은 기존 임대인이 반환하여야 한다.
5. 임대인은 계약 체결 당시 국세, 지방세, 근저당권 이자 체납 사실이 없음을 고지하며 국세 지방세 완납 증명서를 제공해 준다.
6. 임차인의 귀책사유가 없는 시설물에 대하여 수리해준다.(누수, 결로, 곰팡이, 보일러 고장등..)이외 소모품 사용중 파손 시는 임차인 비용으로 수리한다.
7. 임차인은 계약기간 만기 전, 이사 여부 또는 계약 연장 여부를 2개월 이전에 통보한다.
여기서 가장 궁금한점은 이전에 부동산 상담중 1번의 특약사항 중, 계약 만료시까지 근저당 및 기타 제한물권을 설정하지 않는다.는 임대인의 권리 침해가 될 수 있음으로 적어줄 수 없다.
대신 계약체결시 국세, 지방세 완납 증명서를 제공해 줄것이고, 임대인은 잔금일(전입신고) 익일까지 현 등기부등본 상태를 유지한다. 라는 문구를 적기 때문에 전세금에 문제가 생겼을 시에는 제가 선순위 채권자가 되기 때문에 동일한 의미(또한 임차인이 있을경우 은행에서 대출도 잘 안해준다.)라고 하는데 맞는걸까요?
또한 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차계약을 종료할 수 있다라는 내용도 적는것이 중요한지도 답변 부탁드립니다~
질문자님이 제시한 특약사항은 모두 적절하며, 전세 계약 시 임대인과 임차인의 권리를 보호하는 데 도움이 됩니다.
1번 특약: "계약 만료시까지"라는 문구는 너무 포괄적일 수 있습니다. "임대차 계약 기간 중"으로 수정하는 것이 좋겠습니다.
2번 특약: "임차목적물의 하자"는 다소 모호할 수 있습니다. 구체적으로 어떤 하자를 의미하는지 명시하는 것이 좋습니다. 예를 들어, "불법 건축물, 건축물대장 정보 불일치 등"으로 구체화할 수 있습니다.
6번 특약: "임차인의 귀책사유가 없는 시설물"이라는 표현도 모호합니다. "정상적인 사용 및 관리 상태에서 발생한 시설물의 고장" 등으로 보다 명확하게 표현하는 것이 좋습니다.
임대인의 주장처럼, 계약 체결 시점의 국세, 지방세 완납 증명서를 제공받고 잔금일까지 등기부등본 상태를 유지하는 특약은 어느 정도 안전장치가 될 수 있습니다.
하지만 근저당 설정 금지 특약만큼 강력한 효력을 갖지는 못합니다.
근저당 설정 금지 특약: 임대차 계약 기간 중 근저당 설정을 원천적으로 금지하는 특약입니다. 만약 임대인이 이를 위반하면 계약 해지 사유가 됩니다.
현 등기부등본 유지 + 완납 증명서: 잔금 지급 시점까지의 권리 관계만 확인하는 것입니다. 잔금 이후에 임대인이 근저당을 설정하더라도, 임차인이 선순위 채권자라면 전세금을 보호받을 수 있습니다.
하지만, 임대인이 전세금을 다른 용도로 사용하여 경매 등의 상황이 발생하면, 배당 순위에 따라 전세금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있습니다.
신규 임대인 지위 승계 거부 특약
매우 중요한 특약입니다. 임대인이 계약 기간 중 주택을 매도하는 경우, 임차인은 신규 임대인에게 계약 기간 동안 계속 거주할 것을 요구할 수 있습니다 (매수인은 임대인의 지위를 승계).
하지만, 신규 임대인이 믿을 만한 사람인지, 또는 계약 조건을 변경하려고 하는지 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
이 특약을 통해 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 해지하여 전세금을 반환받을 수 있습니다.