안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
월세 낀 아파트를 매매할 때 임차인과의 관계는 주택임대차보호법에 따라 다음과 같이 정해집니다.
1 임차인이 매매 계약 전에 이사를 하겠다고 한다면, 임차인은 임대차기간이 끝나기 전에 임대차를 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 임대차 해지의 통지를 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환해야 합니다. 임대인은 임차인이 임대차기간을 채우지 않았다고 해서 보증금을 일부 또는 전부 차감할 수 없습니다.
2 이사비는 임차인이 부담해야 하는 비용입니다. 임대인은 임차인에게 이사비를 지원해주거나 환급해줄 의무가 없습니다3. 단, 임대인이 임차인에게 임대차 해지를 강요하거나 임대차조건을 변경하여 임차인이 이사를 하게 한 경우에는 임대인이 이사비를 지원해주어야 합니다.
3 매매 계약 전에 임차인에게 매도 및 지위 승계여부에 대한 의사표시를 받는 것이 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의한다면, 매매 계약서 특약사항에 '현 임대차 관계는 승계하기로 한다’고 명시하고, 임차인의 서명을 받아두면 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의하지 않는다면, 임차인은 임대인의 지위 승계를 거부하고, 보증금 반환을 기존 임대인에게 요구할 수 있습니다.
4 월세 승계를 한다면, 매매 후 새로운 집주인과 임차인은 월세계약서를 새로 다시 작성할 필요는 없습니다. 임차인의 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 따라서 임차인의 임대차는 자동으로 새로운 집주인에게 승계되며, 기존 임대조건을 그대로 유지합니다. 단, 임대차 계약서의 사본을 매매 계약시에 확인하고, 잔금일에 전세계약서 원본을 받아서 보관해야 합니다.
5 현 임차인은 계약갱신청구권을 청구하여 월세계약을 한번 연장한 상태라면, 새로운 집주인과의 관계에서도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신의 의사를 통지하면, 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 단, 임차인이 2개월의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.