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요즘 청약 가격에 대한 견해가 궁금
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 가격은 여러 요인에 영향을 받습니다. 예를 들어, 수요와 공급, 부동산 정책, 경제 상황, 지역 특성, 분양가격, 실거래가격 등이 있습니다. 이러한 요인들은 시간과 장소에 따라 다르게 작용할 수 있으므로, 청약 가격의 추이를 정확하게 예측하기는 어렵습니다.하지만, 일반적으로 청약 가격은 수도권과 같이 인구 밀도가 높고 주택 수요가 많은 지역에서 더 높게 형성됩니다. 또한, 청약 가격은 분양가격과 실거래가격의 차이에 따라 달라질 수 있습니다. 분양가격이 실거래가격보다 낮으면, 청약 가격이 오를 가능성이 높습니다. 반대로, 분양가격이 실거래가격보다 높으면, 청약 가격이 내려갈 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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60평 리모델링 럭셔리~하이엔드급 가격
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.60평 아파트를 리모델링하시려는 군요. 저는 웹 검색을 통해 평수별 리모델링 비용에 대한 정보를 찾아보았습니다. 다음은 제가 찾은 내용입니다.60평 아파트의 평균 리모델링 비용은 약 2억원 정도입니다. 이는 부분공사가 아닌 전체적으로 리모델링을 진행할 때의 기준이며, 가구, 바닥, 목공사, 도기공사, 도배, 타일, 이윤, 전기, 조명공사, 필름공사, 철거공사 등의 비용이 포함되어 있습니다.럭셔리하게 리모델링을 하려면 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 고급 자재나 가구를 사용하거나, 가벽을 세우거나, 천장이나 벽을 높이거나, 화장실이나 주방을 확장하거나, 스마트홈 시스템을 설치하거나, 디자인 사무소나 프리랜서에게 디자인을 맡기거나 하는 경우에는 비용이 증가할 수 있습니다.리모델링 비용을 절감하려면 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다. 여러 인테리어 업체의 견적을 비교하고, 공사 현장을 자주 방문하고, 필요하지 않은 부분은 생략하고, 저렴하고 품질이 좋은 자재를 찾고, 공사 기간을 단축하고, 공사 후 하자 보수를 철저히 하고, 리모델링 세금 공제를 이용하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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지금 지내는 월세방이 부동산 강제경매로 넘어갔다는 등기우편을 받았습니다. 이 경우 월세를 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세방이 경매에 넘어간 경우 월세를 내야 하는지에 대해서는 다양한 의견이 있습니다. 일반적으로 월세는 납부하지 않는 것이 바람직하다고 합니다. 월세를 납부하지 않으면 나중에 배당금에서 미납된 월세만큼 빼고 배당을 받습니다. 지금 내나 나중에 제외하고 받나 내는 것은 동일하나, 운이 좋으면 미납된 월세를 빼지 않고 배당을 받는 경우도 종종 있습니다.보증금은 전월세 계약 시 성립한 부동산 권리관계에 따라 보호받을 수 있는 정도가 다릅니다. 보증금을 가장 안전하게 보호받을 수 있는 경우는 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 한 경우입니다. 말소기준권리란 경매 낙찰자가 인수하는 권리의 기준으로, 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수하기 때문에 보호받을 수 있습니다. 반대로 전입신고가 말소기준권리보다 늦게 등기된 경우에는 보증금 배당을 요구할 수 있으나, 100% 보호받기는 어렵습니다. 이때에는 선순위 권리부터 변제가 이루어지므로 예상 낙찰가액을 산정하여 돌려받을 수 있는 보증금을 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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상가 알아보고 있는데 융자금이..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 근저당권이란 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을 때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것입니다. 근저당권이 있는 부동산을 매매할 경우에는 잔금을 치루는 시점에 매도인은 근저당권을 전부 해결하고 매수인에게 넘겨주어야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 매매가 이루어지지 않거나 매수인이 근저당권을 인수하게 될 수 있습니다.따라서, 근저당권이 있는 상가를 매매할 때에는 다음과 같은 점을 확인해야 합니다.근저당권의 채무액과 만기일을 정확히 파악하고, 매도인이 근저당권을 말소할 수 있는지 여부를 확인합니다.매매계약서에 근저당권의 말소여부와 말소기한을 명시하고, 말소가 이루어지지 않을 경우에는 계약을 해지하거나 위약금을 청구할 수 있는 조항을 넣습니다.매매대금은 근저당권의 채무액만큼 공제하거나, 매도인이 근저당권을 말소함과 동시에 소유권을 이전해주는 방식으로 지급합니다.또한, 상가 매매시에는 근저당권 외에도 다른 권리들을 확인해야 합니다. 예를 들면,상가주택의 품질, 상태, 용도, 면적, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등이 실제 상가현황과 일치하는지 확인합니다.상가주택의 수익률을 분석하기 위해 임대차 계약서, 임대료, 부가가치세, 관리비, 공실률 등을 확인합니다.상가주택의 소유자 및 매도인이 동일 인물인지, 등기부등본에 기입된 소유권 제한 권리가 있는지, 위반건축물 여부 등을 확인합니다.상가주택의 부가가치세를 납부하고, 포괄양도양수로 처리할 수 있는지 여부를 확인합니다.매매계약서에 하자담보책임, 위험부담, 진술보증, 위약금 등의 특약사항을 명시합니다.상가 매매는 복잡하고 다양한 사항을 고려해야 하므로, 전문적인 상담이 필요할 수 있습니다. 가능하면 공인중개사나 변호사와 함께 계약을 진행하시는 것이 좋습니다.말씀하신 상가의 경우에는 근저당권과 전세권이 설정되어 있으므로, 매도인과 상세한 협의가 필요합니다. 근저당권의 채무액과 만기일, 전세권의 보증금과 임대기간, 매매대금의 지급방식, 권리의 말소여부 등을 확인하고, 매매계약서에 명확히 기재해야 합니다. 소액이라고 하셨지만, 문제가 발생할 경우에는 큰 손실을 입을 수 있으므로, 신중하게 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 세대원 전출에 관한 질문 입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 세대원이 전출하는 것은 대항력에 영향을 주지 않습니다. 대법원 판례에 따르면, 세대주가 전출하더라도 세대원이 주민등록과 점유를 유지하면 대항력이 유지됩니다. 따라서 세대원 중 한명이 결혼으로 인해 세대를 나가도, 세대주와 다른 세대원이 그대로 남아있다면 대항력은 소멸되지 않습니다. 다만, 세대주와 세대원 모두가 전출하면 대항력은 사라지므로 주의하셔야 합니다.2 청약점수는 세대원의 수에 따라 달라집니다. 세대원 한명이 나가면 부양가족 점수가 5점 감소하므로, 69점에서 64점이 됩니다. 반대로 세대원 한명이 다시 들어오면 부양가족 점수가 5점 증가하므로, 64점에서 69점이 됩니다. 세대원의 수 외에도 무주택기간, 통장 가입 기간 등에 따라 청약점수가 변할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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버팀목 전세자금대출 목적물 변경신청 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 버팀목 전세자금대출 목적물 변경신청은 대출 만기 한달 전부터 가능합니다. 따라서 24년 2월 10일 이후에 신청하시면 됩니다. 단, 목적물 변경은 대출 기한 연장을 1회 사용한 것으로 간주되므로 최대 4회까지 가능한 연장 횟수에 유의하셔야 합니다.2 심사기간은 은행마다 다르지만 일반적으로 1~2주 정도 소요됩니다. 필요서류는 다음과 같습니다.본인 주민등록증 (영업점 방문시 본인 확인용)주민등록등본 (세대주 및 세대원의 성명과 주민등록번호가 모두 표기된 등본)변경된 주택 (이사간 주택)에 대한 확정일자가 있는 신 임대차 계약서잔금영수증 (새로운 집에 이사를 하고 잔금완납후 영수증 준비)
경제 / 부동산
24.01.17
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부동산 청약을 위한 청약통장은 몇 점이 최대 가산점인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 청약을 위한 청약통장은 청약 가점표에서 청약통장 가입기간 항목에 해당합니다. 청약통장 가입기간은 6개월 미만은 1점, 1년 미만은 2점이며 가입기간이 1년 늘어날 때마다 1점씩 쌓이고 15년 이상을 유지하면 최대 17점의 가산점을 받을 수 있습니다. 따라서 청약통장으로 받을 수 있는 최대 가산점은 17점입니다.부동산 청약을 하시려면 청약통장 가입기간 외에도 무주택기간과 부양가족수에 따라서도 가산점이 부여됩니다. 무주택기간은 1년에 2점씩 가점이 계속 올라가기 때문에 시간이 답입니다. 부양가족수는 0명이면 최하 점수인 5점이고, 부양가족이 1명씩 늘어날 때마다 5점씩 증가하여 부양가족이 6명 이상이면 최대 점수인 35점입니다. 총합하면 84점이 만점입니다.2024년에는 청약제도에 많은 변화가 예정되어 있습니다. 예를 들어, 부부 청약통장 가입기간을 합산하거나, 신혼부부 특별공급을 2회까지 신청할 수 있게 되는 등의 혜택이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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반전세를 계약할 때 다른 주의사항 같은 것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 전환요율을 확인하세요. 전월세 전환요율은 1년 월세 / (전세금 - 보증금) x 100 으로 계산됩니다. 현재 주택임대차보호법에서 정하는 상한선은 4.25% 입니다. 임대인이 요구하는 월세가 적정한지 비교해보세요.확정일자를 받으세요. 반전세 계약도 전세와 동일하게 확정일자를 받아야 합니다. 전세 계약 당시 받았다고 해서 안 되고, 반드시 계약서를 다시 작성해 다시 받아야 합니다. 계약서 특약에 이전 계약 승계 계약임도 명시해야 하고, 임대 예정 부동산의 등기부등본을 다시 확인해 권리관계에 변화는 없는지 체크도 해야 합니다.도배 및 장판 교체비용을 협의하세요. 통상 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담하는 비용이었는데요. 반전세는 월세에 더 가깝게 생각하기 때문에 집주인이 도배와 장판을 해줘야 한다는 의견이 많습니다. 하지만 법률적인 효력은 없으므로 계약 전 집주인과 충분히 상의 후 절충하는 것이 좋습니다.계약 기간을 정하세요. 월세는 1년 계약이 일반적이고, 전세는 2년 계약이 일반적입니다. 반전세는 이 둘의 형태를 반씩 가져온 것이기 때문에 1년 계약으로 잡고, 1년을 더 연장해서 2년을 거주할 수도 있고, 시작부터 2년 계약을 하는 경우도 있습니다. 계약 기간은 세입자의 상황에 맞게 잡으세요.반전세는 장점과 단점이 있습니다. 세입자의 입장에서는 큰돈을 갑자기 구하지 않아도 되고, 전세 보증금을 지킬 수 있으며, 월세 세액공제나 전세 소득공제를 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 매달 나가는 월세에 대한 부담이 크다는 단점도 있습니다. 따라서 본인의 자금 상황과 계획을 잘 고려해서 선택하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 거주 중 엘레베이터 교체공사로 인한 거주비 문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 거주 중 엘레베이터 교체공사로 인한 임시 거주비 문제는 임대차 계약서에 특별한 약정이 없다면 법적으로 명확한 해결 방법이 없습니다. 일반적으로 임대인은 임차인에게 주택을 사용하게 할 의무가 있으므로 엘레베이터 공사로 인해 생기는 불편이나 손해에 대해 책임을 지거나 보상을 해줘야 한다고 생각할 수 있습니다. 그러나 임대인은 엘레베이터 공사를 자의적으로 결정한 것이 아니라 아파트 관리사무소나 입주민들의 의결에 따른 것이므로 임차인의 임시 거주비를 전부 부담하기는 어렵다고 주장할 수 있습니다.따라서 이런 경우에는 임대인과 임차인이 서로 협의하여 합리적인 비용 분담 방안을 찾는 것이 좋습니다. 예를 들어, 임대인은 임차인에게 임시 거주비의 일부를 지원하거나 전세금의 이자를 감면해주고, 임차인은 임시 거주지를 찾아주거나 공사 기간 동안 계단을 이용하는 등의 방법이 있습니다. 만약 협의가 잘 되지 않는다면, 임대차 분쟁조정위원회나 소송을 통해 해결할 수 있습니다. 그러나 이 경우에는 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 가능한 한 원만한 합의를 이끌어내는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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근저당권 설정된 아파트 월세와 최우선변제금
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당권 설정된 아파트 월세와 최우선변제금에 관한 문제는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.근저당권은 주택을 담보로 한 대출의 채권자가 주택의 소유권을 등기하지 않고도 주택의 매각을 통해 채권을 변제받을 수 있는 권리입니다.최우선변제권은 일정금액 이하의 소액임차인의 보증금이 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.최우선변제권을 받기 위해서는 다음의 조건을 충족해야 합니다.보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액이어야 함경매개시결정등기 이전에 전입해야 함배당요구종기일 이전에 배당신청을 해야하고 대항요건을 유지해야 함최우선변제권의 기준 시점은 최초의 담보물권 설정일자이며, 최우선변제금의 금액은 지역별로 다르게 적용됩니다.귀하의 경우에는 다음과 같은 상황입니다.현재 시세보다 높은 가격에 임대인이 매수한 아파트를 월세로 계약하셨습니다.임대인이 대출한 금액과 보증금의 합이 주택의 시세보다 높습니다.근저당권의 설정일자는 2024년 1월이며, 귀하의 전입일자는 알 수 없습니다.귀하의 보증금은 2,000만원이며, 귀하의 지역은 인천입니다.이러한 상황에서 귀하가 최우선변제권을 행사할 수 있는지 여부는 다음과 같이 판단할 수 있습니다.귀하의 보증금은 법이 정한 일정액 이하의 소액임차인에 해당합니다. 인천은 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함되므로, 2023년 2월 21일 기준으로 임차인 보증금 범위는 1억 4천 5백만원 이하이고, 보증금 중 일정액의 범위는 4천 8백만원 이하입니다.귀하가 경매개시결정등기 이전에 전입하셨다면, 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 대항요건은 주택의 인도와 전입신고로 이루어집니다.귀하가 배당요구종기일 이전에 배당신청을 하셨다면, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구종기일은 경매 개시 결정의 공고일로부터 2개월 이내입니다.따라서, 귀하가 위의 조건을 모두 충족하셨다면, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 귀하의 보증금 중 4천 8백만원은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 나머지 2천만원은 근저당권자보다 후순위로 배당받을 수 있습니다.하지만, 귀하가 위의 조건 중 하나라도 충족하지 못하셨다면, 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 이 경우, 귀하의 보증금은 근저당권자보다 후순위로 배당받을 수 있습니다. 만약 주택의 낙찰가가 근저당권자의 채권보다 낮다면, 귀하는 보증금을 전혀 받지 못할 수도 있습니다.결론적으로, 귀하의 상황은 최우선변제권의 행사 여부에 따라 안전성이 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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