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임대차 동결 재계약 묵시적 갱신에 대한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 새 계약서를 안쓰면 준 묵시적 갱신이 되서 퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가 생기나요?네, 그렇습니다. 임대인이나 임차인이 임대차 종료일로부터 2개월 전까지 아무런 이야기 없이 지나간 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차 된 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있고, 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 임대인은 임차인이 퇴거 통보한 날로부터 3개월 안에 돈을 돌려줘야 합니다.2 새 계약서를 작성한다면 특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하면 퇴거 통보 후 3개월 안에 주인분이 돈을 돌려줄 의무가 생기나요?아니요, 그렇지 않습니다. 새 계약서를 작성한다면 당사자 합의에 의한 재계약이라고 보아야 합니다. 이 경우 임차인은 임의로 계약을 해지하지 못하고 원칙적으로는 나머지 재임차 기간 월세를 부담해야 하고 재임차 기간이 종료되어야만 보증금을 반환받을 수 있습니다. 특약에 임대차 3법에 의한 재계약 임을 명시하더라도 이는 재계약의 성질을 바꾸지 못합니다.3 동결 계약이면 새계약서 작성해도 확정일자 받을 필요가 없는건가요?아니요, 그렇지 않습니다. 동결 계약이라도 새 계약서를 작성한다면 재계약으로 보아야 하므로 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임차인의 전세권을 보호하기 위한 것으로, 재계약시 임차인은 증액분에 대한 확정일자를 다시 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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연봉 4000에 3억 짜리 집을 사려면 현금을 얼마나 보유해야 가능하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.연봉 4000에 3억 짜리 집을 사려면 현금을 얼마나 보유해야 가능한지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 대출한도, 대출금리, 대출기간, 취득세, 중개수수료 등이 영향을 미칩니다. 일반적으로 주택담보대출의 경우 LTV (Loan to Value) 비율이 70%까지 가능하므로, 3억 짜리 집을 사려면 최소 9천만원의 현금이 필요합니다. 하지만 DSR (Debt Service Ratio) 규제에 따라 연소득의 40% 이상을 원리금 상환에 사용할 수 없으므로, 실제로는 더 많은 현금이 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 연봉 4000의 경우 연간 원리금 상환액이 1600만원을 넘을 수 없습니다. 만약 30년 만기, 연 3.5%의 금리로 2억 1천만원을 대출받는다면, 연간 원리금 상환액은 약 1138만원이므로, 대출 가능한 금액은 이보다 적을 수 있습니다. 따라서 현금이 9천만원보다 많이 필요할 수 있습니다. 정확한 대출 가능 금액은 은행에 상담을 받아야 알 수 있습니다.요새 대출 상품은 다양한 종류가 있습니다. 인터넷 검색을 통해 알아볼 수 있는 몇 가지 상품을 소개해 드리겠습니다.케이뱅크 전세자금대출: 최저 3.61%의 금리로 전세자금을 대출해주는 인터넷은행의 상품입니다. 최대 2.22억원까지 대출 가능하며, 무주택 청년에게도 기회가 열려 있습니다.MG새마을금고 전세자금대출: 최저 3.5%의 금리로 전세자금을 대출해주는 새마을금고의 상품입니다. 최대 2.22억원까지 대출 가능하며, 햇살론과 연계하여 저금리를 받을 수 있습니다.주택도시기금 전세자금대출: 최저 2.5%의 금리로 전세자금을 대출해주는 정부의 상품입니다. 최대 1.8억원까지 대출 가능하며, 소득수준과 주택가격에 따라 대출한도와 금리가 달라집니다.이 외에도 다른 은행이나 금융기관에서 제공하는 다양한 대출상품이 있으니, 여러 상품을 비교하고 자신의 상황에 맞는 상품을 선택하시기 바랍니다. 또한 대출을 받으실 때에는 대출금리, 대출기간, 상환방법, 중도상환수수료 등을 잘 확인하시고, 과도한 부채로 인한 위험을 피하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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5천만원 이하 오피스텔 가족 양도
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 가족 간의 오피스텔 양도는 증여세와 양도세를 모두 고려해야 합니다. 증여세는 양도가액과 시가의 차이액에 대해 부과되며, 양도세는 양도차익에 대해 부과됩니다. 따라서, 금액을 저렴히 넘기면 증여세 부담이 커지고, 금액을 비싸게 넘기면 양도세 부담이 커집니다. 증여세와 양도세의 세율은 각각 다르므로, 최적의 양도가액을 찾기 위해서는 세무사와 상담하는 것이 좋습니다. 일반적으로는 시가와 비슷한 가격으로 양도하는 것이 합리적입니다.2 계약서 상 잔금일에 꼭 잔금을 받아야 취득 및 양도신고 가능한 것은 아닙니다. 가족 간의 거래이므로, 잔금을 천천히 받기로 합의하고 계약서에 명시한다면 문제가 없습니다. 다만, 잔금을 받는 시점에 따라 취득세와 양도세의 납부기한이 달라질 수 있으므로, 세금 납부에 주의해야 합니다. 취득세는 잔금을 받은 날로부터 60일 이내에, 양도세는 잔금을 받은 다음 해 5월 31일까지 납부해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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가족당 타지역에 사는데요. 임대아파트 2군데를 구할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대아파트의 종류와 신청 조건에 따라 가족당 2개의 임대아파트를 구할 수 있는 경우도 있고, 아닌 경우도 있습니다. 일반적으로 공공임대주택의 경우 가족당 1개만 신청할 수 있으며, 타지역 출신이라도 가산점만 받을 수 있습니다. 하지만 영구임대주택이나 LH청년전세임대주택과 같은 특수한 경우에는 가족당 2개의 임대아파트를 구할 수 있습니다.예를 들어, 영구임대주택은 생계 또는 의료급여수급자, 장애인, 국가유공자 등 특별한 자격이 있는 무주택세대구성원에게 공급하는 임대아파트로, 지방자치단체에서 신청합니다. 이 경우, 부부가 별거하거나 이혼한 경우에는 각각 별도의 세대로 인정되어, 각각 다른 지역의 영구임대주택을 신청할 수 있습니다.또한, LH청년전세임대주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 50% 또는 70% 이하인 무주택세대구성원에게 공급하며, 타지역 출신이라면 가산점을 받을 수 있습니다. 이 경우, 부부가 별거하거나 이혼한 경우에는 각각 별도의 세대로 인정되어, 각각 다른 지역의 LH청년전세임대주택을 신청할 수 있습니다.따라서, 질문자님의 경우에는 아내와 아이가 창원에서, 질문자님은 순천에서 각각 영구임대주택이나 LH청년전세임대주택을 신청할 수 있습니다. 단, 신청 조건에 해당하는지 확인하시고, 신청 기간과 방법을 잘 숙지하셔야 합니다. 또한, 일반적인 공공임대주택이나 장기전세주택 등 다른 종류의 임대아파트는 가족당 1개만 신청할 수 있으므로, 이 점도 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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다가구 빌라 월세 입주해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구 빌라 월세 계약시 주의할 점이 몇 가지 있습니다. 먼저, 임대인이 선순위 임차인들의 임대차 계약서와 임차보증금을 확인해 줄 수 있는지 문의하고, 가능하면 복사본을 받아보세요. 임차보증금의 합이 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인하세요.또한, 임대인이 세금과 근저당권 이자를 체납한 사실이 없다는 것을 증명할 수 있는 서류를 제공해 줄 수 있는지 확인하세요. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금을 즉시 반환한다는 특약을 넣으세요.그리고, 임대인이 전세대출과 보증보험 가입에 협조하겠다는 내용을 계약서에 명시하도록 요구하세요. 전세대출은 은행에서 전세집의 안전성을 확인해 주는 역할을 하고, 보증보험은 전세금을 돌려받을 수 있는 보호장치를 제공해 줍니다.마지막으로, 임대인이 계약 기간 중 매매계약을 체결할 경우 반드시 임차인에게 고지하며, 임차인이 전입신고나 확정일자를 받는 다음날까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다는 내용을 계약서에 넣으세요.이러한 주의점을 잘 지키시면 다가구 빌라 월세 입주에 문제가 없을 것입니다. 다만, 제가 제공하는 정보는 참고용이며, 실제 계약시에는 공인중개사사무실을 통해서 계약하시기 바랍니다. 공인중개사사무실에서는 더 자세하고 정확한 정보와 서류를 제공해 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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아파트 살때 하자가 발생되면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 하자는 건물의 구조, 기능, 안전, 미관 등에 문제가 있는 경우를 말합니다. 아파트 하자가 발생하면 주택법과 집합건물법에 따라 분양자나 시공자에게 하자 보수를 청구할 수 있습니다. 하자 보수를 청구할 수 있는 기간은 하자의 종류와 발생 시점에 따라 다르며, 일반적으로는 인도일로부터 2년에서 10년 사이입니다.아파트 하자 보수를 잘 받으려면 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다.입주 전에는 사전점검을 통해 하자를 체크하고 스티커를 붙여 하자 보수를 요청합니다.입주 후에는 하자가 발견되면 즉시 시공사나 분양사에 하자 보수 요청서를 제출하고, 하자 보수 완료를 확인합니다.하자 보수가 제대로 이루어지지 않거나 만족스럽지 않은 경우에는 입주자 대표회의나 입주예정자 협의회를 통해 시공사나 분양사와 합의를 시도합니다.합의가 이뤄지지 않거나 하자가 심각한 경우에는 국토교통부 산하 하자 심사분쟁 조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다.조정 신청이 거절되거나 조정 결과에 불복하는 경우에는 법원에 하자 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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지방 미분양 아파트 양도세 면제 정책이 나오면 저점이라는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지방 미분양 아파트 양도세 면제 정책에 대해 궁금하신 것 같습니다. 이 정책은 지방 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우 세제 산정시 주택 수에서 제외해주는 것으로, 2025년 12월 31일까지 적용됩니다. 이 정책은 지방의 미분양 주택을 해소하고, 건설업계의 자금 회수를 돕기 위한 것입니다.이 정책이 역사적 저점이라고 볼 수 있는지는 확실하게 말하기 어렵습니다. 일부 전문가들은 세금 혜택만으로는 미분양 주택에 대한 수요가 제한적일 것이라고 지적하고 있습니다. 또한 대출규제나 시장 상황 등 다른 요인들도 고려해야 합니다. 따라서 이 정책이 지방 미분양 주택의 저점을 만들어낼지는 시간이 지나봐야 알 수 있을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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집단대출이 무슨 뜻인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집단대출이란 공동으로 대출을 받는 것을 뜻합니다. 대부분 아파트를 새로 지을 때 분양을 먼저 진행하는데요. 건설회사가 땅을 구매한 다음 새로지은 아파트에 분양을 받을 입주자를 모아 놓고 계약을 하게됩니다. 이 때 건설회사가 공사를 시작하기 전 입주자들의 계약금을 받고 건설이 시작하게 되고 공사가 진행되는 동안 중도금을 지불하게 됩니다. 중도금은 여러번 지불해야되고 금액도 크다 보니 아파트를 사려는 계약자가 여럿이 단체로 비슷한 조건의 대출을 받는 것을 바로 집단대출이라고 합니다.집단대출의 종류에는 크게 중도금 대출과 잔금 대출로 나뉘며 특징은 다음과 같습니다.중도금 대출: 아파트 분양 당첨 후 1~2년 간 완공이 될 때 까지 중도금을 위해 받는 대출입니다. 보통 주택보시보증공사와 같은 곳에서 대출을 받으실 수 있습니다.잔금대출: 잔금대출은 건물이 완공 된 다음 남은 금액을 지불하기 위해 받는 대출입니다. 완공된 집을 담보로 받는 경우가 많습니다.집단대출의 금리는 은행이나 건설회사에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로는 1금융권의 금리보다 1~2% 정도 높은 수준입니다. 중도금 무이자 대출이라는 것은 건설회사가 중도금 대출 이자를 대신 부담해주는 것을 말합니다. 이 경우에는 실제로 대출을 받는 고객은 이자를 내지 않아도 되므로 금리가 0%가 됩니다. 하지만 이런 혜택은 건설회사의 판촉 전략이므로 모든 단지에서 적용되는 것은 아니며, 분양가에 반영되어 있을 수도 있습니다.대환대출이란 높은 금리의 기대출을 낮은 금리의 신규 대출로 전환해 주는 상품입니다. 1금융권에 속하는 은행들도 이런 상품을 보유하고 있습니다. 대환대출의 금리는 은행이나 대출 조건에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로는 1금융권의 주택담보대출 금리보다 1~2% 정도 낮은 수준입니다. 대환대출을 받으려면 신용 등급이나 소득 증빙서류 등이 필요하며, 기대출의 잔액과 이자를 모두 상환해야 합니다.집단대출을 대환대출로 전환하는 것이 가능한지 여부는 은행의 심사에 따라 달라집니다. 일반적으로는 집단대출이 신용 대출이라면 대환대출로 전환할 수 있지만, 담보 대출이라면 전환할 수 없습니다. 또한 대환대출의 한도가 집단대출의 잔액보다 작다면 전환할 수 없습니다. 따라서 집단대출을 대환대출로 전환하려면 은행에 문의하셔서 신청하시고 심사를 받으셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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전월세 1억에 5십만원 월세일때 갱신청구권
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대료상한제는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 때 임대인이 임대료를 5% 이내로만 인상할 수 있도록 하는 제도입니다. 이때 임대료는 보증금과 월세를 합친 총액을 의미합니다. 따라서 임대인은 보증금이나 월세 중 어느 것을 올리든지 상관없지만, 총 임대료의 5%를 초과하지 못합니다.예를 들어, 전월세가 1억원에 50만원이라면, 총 임대료는 1억 6백만원입니다. 이때 임대인이 임대료를 5% 인상하려면, 총 임대료를 1억 6백 80만원으로 올릴 수 있습니다. 이는 보증금을 1억 5천만원, 월세를 80만원으로 하거나, 보증금을 1억 2천만원, 월세를 1백 20만원으로 하는 등 여러 가지 방법이 있습니다. 하지만 보증금이나 월세 중 하나만 5%를 올리는 것은 잘못된 방법입니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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오피스텔 월세 거주중 중도에 집주인이 매도시 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되는데, 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법이 적용되고, 업무용 오피스텔은 임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 전입신고 여부에 따라 법적 보호가 달라집니다.전입신고를 하셨다면, 주거용 오피스텔로 인정되어 주택임대차보호법에 따라 임대차기간이 보장됩니다. 즉, 집주인이 오피스텔을 매도하더라도 임차인은 계약기간 동안 퇴거를 강요받지 않고 거주할 수 있습니다. 단, 매수인이 자기 또는 친족의 주거를 위해 필요하다고 인정되는 경우에는 임대차기간이 만료되기 3개월 전에 임차인에게 통지하면 퇴거를 요구할 수 있습니다.전입신고를 하지 않으셨다면, 업무용 오피스텔로 인정되어 임대차보호법에 따라 임대차기간이 보장되지 않습니다. 즉, 집주인이 오피스텔을 매도하면 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 단, 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전에 임대차기간의 연장을 요구하면 매수인은 정당한 사유가 없으면 연장을 승낙해야 합니다.따라서, 전입신고를 하셨다면 1년 월세 계약하면 중간에 오피스텔이 팔려도 퇴거를 안해도 되지만, 전입신고를 하지 않으셨다면 퇴거를 요구받을 수 있습니다. 전입신고 여부를 확인하시고, 가능하면 전입신고를 하시는 것이 좋습니다. 전입신고를 하시면 보증금도 보호받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.10
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