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전세보증보험을 집주인에게 들라고 할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우 주택도시보증공사가 대신 지급해주는 제도입니다. 전세보증보험 가입을 위해서는 집주인의 동의가 필요하지 않지만, 가입 사실을 집주인에게 통보해야 합니다.질문하신 상황에서는 전세보증보험을 새로 드시는 것이 좋을 것 같습니다. 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 못하면, 보증보험금을 청구할 수 있기 때문입니다. 보험료는 세입자가 부담하는 것이 원칙이므로, 집주인에게 청구할 수는 없습니다. 하지만, 집주인과 협의하여 보험료를 나눠서 내거나, 전세금을 조정하는 방법도 있을 수 있습니다.만약 집주인이 전세보증보험 가입에 반대하거나, 전세금을 돌려주지 않는다면, 내용증명이나 임차권등기명령을 통해 권리를 보호할 수 있습니다. 내용증명은 전세계약의 종료나 갱신거절 등을 통보하는 방법이고, 임차권등기명령은 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 등기하는 방법입니다. 이러한 절차는 집주인에게 압박을 가할 수 있으므로, 효과가 있을 수 있습니다. 하지만, 가능하면 집주인과 원만한 관계를 유지하면서 협의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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차용증 사용한 전세자금대출 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출은 부동산 시장의 변동성과 수요에 따라 많은 사람들이 이용하는 방법입니다. 하지만 전세자금대출을 받을 때는 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 그 중 하나가 차용증을 사용한 전세자금대출입니다.차용증을 사용한 전세자금대출은 실제 전세보증금보다 적은 금액으로 전세계약을 작성하고, 나머지 금액을 개인간의 차용증으로 처리하는 방식입니다. 이렇게 하면 전세자금대출의 한도를 늘릴 수 있고, 보증보험료를 줄일 수 있습니다. 하지만 이 방식은 법적으로 위험할 수 있습니다.차용증을 사용한 전세자금대출의 문제점은 다음과 같습니다.이중계약으로 인한 세무조사: 차용증을 사용한 전세자금대출은 실제 전세보증금과 계약서에 적힌 전세보증금이 다르기 때문에 이중계약으로 볼 수 있습니다. 이중계약은 세법상 금지되어 있으며, 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. 세무조사에서 이중계약이 적발되면 세금을 추가로 납부해야 할 수 있습니다.보증보험 이행청구의 거절: 차용증을 사용한 전세자금대출은 보증보험 가입을 위해 실제 전세보증금보다 적은 금액으로 전세계약을 작성합니다. 하지만 전세계약이 만료되거나 해지될 때 보증보험회사는 실제 전세보증금을 돌려받아야 합니다. 이때 보증보험회사는 전세계약서와 차용증을 확인하고, 이중계약이라고 판단하면 보증보험 이행청구를 거절할 수 있습니다. 이 경우 전세자금대출을 상환할 수 없게 될 수 있습니다.차용증 작성의 증여세 문제: 차용증을 사용한 전세자금대출은 보통 부모님이나 친척 등 특수관계자에게 차용증을 작성합니다. 이때 차용증에 적정 이자율을 적용하지 않거나, 이자를 지급하지 않거나, 원금을 상환하지 않으면 증여세의 문제가 발생할 수 있습니다. 증여세는 연간 1천만원 미만의 이익이면 면제되지만, 그 이상이면 증여세를 납부해야 합니다. 증여세를 회피하기 위해서는 차용증에 적정 이자율을 적용하고, 이자와 원금을 정기적으로 상환하고, 차용증을 공증하거나 인증하거나 확정일자를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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기존 전세 만료 전 월세 계약하도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존 전세 계약 만료 전에 새로운 월세 계약을 체결하는 것은 가능합니다. 다만, 몇 가지 주의할 점이 있습니다.기존 전세 계약의 잔여 기간이 1개월 이상 남아 있어야 합니다. 만약 잔여 기간이 1개월 미만이라면, 기존 전세 계약이 묵시적으로 갱신되어 2년이 추가될 수 있습니다. 따라서 잔여 기간이 1개월 미만인 경우에는 기존 전세 계약을 합의해지하거나, 새로운 월세 계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.새로운 월세 계약을 체결할 때는 기존 전세 계약의 만료일을 반드시 명시해야 합니다. 그리고 기존 전세 계약의 만료일이 되면 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 하지 않으면, 새로운 월세 계약이 무효가 될 수 있습니다.기존 전세 계약의 보증금은 만료일에 반환받을 수 있습니다. 그러나 만약 기존 전세 계약의 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 지연하면, 새로운 월세 계약의 잔금을 납부하기 어려울 수 있습니다. 따라서 기존 전세 계약의 보증금 반환 여부를 미리 확인하고, 확약각서를 작성하거나, 보증금 반환을 위한 내용증명을 보내는 등의 조치를 취하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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언제쯤 부동산이 다시 활성화 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년 초 사이에 부동산 시장이 상승 전환할 것으로 보고 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.정부가 부동산 규제를 완화하고 재건축, 재개발, 도심복합사업 등을 활성화하기 위한 정책을 추진하고 있습니다. 이는 주택 공급을 늘리고, 투자자들의 심리를 개선하고, 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.금리가 현재의 수준에서 크게 오르지 않을 것으로 전망됩니다. 금리가 오르면 주택 구매에 필요한 대출 비용이 증가하고, 부동산 가격이 하락하는 압력이 생깁니다. 그러나 금리가 안정적이면 주택 구매 수요가 유지되고, 부동산 가격이 안정화될 가능성이 높습니다.경제가 회복되고, 소비자 심리가 개선되면 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 경제가 좋아지면 소득이 증가하고, 내집마련을 위한 저축이 증가합니다. 소비자 심리가 좋아지면 주택 구매 의사가 증가하고, 부동산 가격이 상승하는 기대가 강해집니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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임의경매 강제경매의 차이가 무엇인지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매는 임의경매와 강제경매로 구분됩니다. 두 가지 전부 채권 회수를 목적으로 하는 민사집행이지만, 원인이 달라 이해관계를 해결하는 방법에 차이가 있습니다.임의경매란 채무자가 부동산을 담보로 채권자에게 돈을 빌린 경우, 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자가 설정한 담보권(예: 근저당, 전세권 등)을 토대로 별도의 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있는 절차입니다. 임의경매는 담보권의 존재를 증명하는 서면을 제출해야 하며, 담보권이 무효가 되면 매수인이 소유권을 잃을 수 있습니다.강제경매란 채무자가 부동산을 담보로 하지 않고 채권자에게 돈을 빌린 경우, 채권자가 소송을 통해 채무자의 부동산을 압류하고, 법원에서 받은 집행권원(판결문, 조정조서 등)을 토대로 경매를 신청하는 절차입니다. 강제경매는 소송 절차가 필요하기 때문에 임의경매보다 시간이 오래 걸리며, 매수인이 소유권을 잃을 가능성이 낮습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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월세 2개월 연장 후 10개월 추가연장 시(보증금 변동x, 월세 변동x, 관리비 -2만원)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약서 작성 방법은 다음과 같습니다부동산 소재지, 구조, 용도, 면적 등을 정확하게 기재합니다.보증금과 월세의 금액과 지급 방법, 계약 기간, 계약금, 중도금, 잔금 등을 상세하게 기재합니다.임대인과 임차인이 사전에 협의한 특약사항을 모두 적습니다.임대인과 임차인의 인적사항을 정확하게 기재합니다. 임대인의 인적사항은 등기부등본에 표시된 소유자와 같아야 하며 대리인이 참석하였다면 대리인의 인적사항도 같이 기재합니다.2개월 연장 후 10개월 추가 연장하는 경우에는 계약서에 다음과 같이 표시할 수 있습니다:계약기간: 2023년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지 (2년)보증금: 2,000만원월세: 40만원관리비: 2023년 1월 1일부터 2023년 2월 28일까지 5만원, 2023년 3월 1일부터 2024년 12월 31일까지 2만원특약사항: 임차인은 2023년 2월 28일까지 관리비를 5만원으로 납부하고, 2023년 3월 1일부터는 관리비를 2만원으로 납부한다.확정일자는 새로 받아야 합니다. 확정일자란 임대차 계약이 체결된 날짜를 말하는데, 이 날짜가 임차인의 대항력 취득일이 됩니다. 대항력이란 임차인이 임대인의 권리를 대항할 수 있는 능력을 말하는데, 이를 취득하면 임대인이 임대차 계약을 임의로 해지하거나 임대료를 인상할 수 없습니다. 따라서 임차인은 확정일자를 받아서 등기소에 등기신청을 하여 대항력을 확보해야 합니다.월세 세액공제는 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다12월 31일 기준으로 무주택자이어야 합니다.전용면적이 85㎡ 이하이거나 기준시가가 3억원 이하인 주택이어야 합니다.임대차계약서상 주소와 주민등록 등·초본의 주소가 동일해야 합니다. (전입신고 완료 상태여야 합니다)총 급여액이 7천만원 이하이어야 합니다. (월세 낸 금액 중 750만원 한도로 공제 10%)총 급여액이 5천만원 이하이면 (월세 낸 금액 중 750만원 한도로 공제 12%)월세 세액공제를 위해서는 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다임대차계약서 사본주민등록등본 또는 초본월세 지불을 증빙할 수 있는 서류 (예: 계좌이체 내역)이 서류들을 재직 중인 회사의 관련 부서에 제출하거나, 국세청 홈택스를 통해 직접 신청하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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세입자가 나갈 때 청소하고 나갈 의무가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세계약을 할 때 청소비에 관한 특약사항이 있었는지 확인해 보세요. 특약사항에 청소비를 지불하거나 청소를 깨끗이 하고 나갈 것이라고 적혀있다면, 세입자는 그대로 따라야 합니다. 특약사항이 없다면, 원칙적으로 청소비를 내야 할 의무는 없습니다. 다만, 세입자가 방을 너무 더럽게 사용하거나 훼손한 경우에는 임대인이 원상복구 의무를 이유로 청소비를 요구할 수 있습니다. 보통은 입주할 때 청소를 하고 들어가기 때문에, 퇴거할 때는 정리정돈만 해놓고 나오면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.09
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월세 연장계약 부동산 복비(중개수수료) 신규계약 때처럼 다 주는 게 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 연장계약시 복비를 지급하는 것은 법적으로 의무가 아니라 합의 사항입니다. 이미 임대인과 임차인이 정해져 있기 때문에 중개의뢰를 하는 것이 아니라 계약서 작성만 의뢰하는 경우가 대부분이므로, 복비는 중개수수료가 아니라 계약서 대필료로 취급되는 경우가 많습니다. 계약서 대필료는 보통 1만원에서 2만원 정도입니다.하지만, 재계약시 복비를 쌍방이나 일방이 부담하기로 합의하고, 그 내용을 재계약서에 명시한다면, 복비를 지급해야 합니다. 복비의 금액은 법정 중개보수의 범위 내에서 적정한 수준으로 감액하여 합의하는 것이 적절합니다. 법정 중개보수는 5,000만 원 미만 0.5% (최대 25만 원), 5,000 - 1억 미만 0.4% (최대 30만 원), 1억 - 6억 미만 0.3%, 6 - 12억 미만 0.4%, 12 - 15억 미만 0.5%, 15억 이상 0.7%입니다.따라서, 당신의 경우에는 재계약시 복비를 지급할 의무가 없었고, 부동산이 풀비용을 요구하는 것은 부당한 것으로 보입니다. 당사자계약으로 진행하라고 화내는 것도 부적절합니다. 당신은 부동산과의 합의 내용을 증거로 확보하고, 재계약서에 복비에 관한 특약을 명시하거나, 다른 부동산이나 집주인과 직접 계약서를 작성하는 방법을 선택할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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집들 전세로 들어가려고하는데 어떤 거가 좋을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 계약하고 거래하는 방법에는 월세, 전세, 매매 등이 있습니다. 각 방법마다 장단점이 있기 때문에 본인의 상황과 목적에 맞게 선택하시는 것이 좋습니다. 월세, 전세, 매매의 장단점을 간단히 요약해드리겠습니다.월세: 초반에 투입되는 비용이 적고, 계약 기간이 유연하며, 월세 지원 정책을 이용할 수 있습니다. 하지만 매달 지출되는 비용이 많고, 월세 금액이 인상될 수 있으며, 주택 소유권이 없습니다. 월세는 연말정산 세액공제 혜택이 있습니다.전세: 매달 나가는 비용이 적고, 계약 기간이 길며, 전세금을 투자할 수 있습니다. 하지만 초반에 투입되는 비용이 크고, 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있으며, 전세금이 인상될 수 있습니다. 전세는 전세대출 원리금과 이자에 대한 소득공제 혜택이 있습니다.매매: 주택 소유권을 가지고, 인플레이션 방어와 시세차익을 누릴 수 있습니다. 하지만 초반에 투입되는 비용이 매우 크고, 매매 세금이 부과되며, 계약 기간이 없습니다. 매매는 주택담보대출 이자에 대한 소득공제 혜택이 있습니다.전세를 선택하실 경우, 전세보증금 보호를 위해 전세대출보험을 가입하시는 것을 추천드립니다. 전세대출보험은 보험료가 저렴하고, 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험금을 지급받을 수 있습니다. 전세대출보험을 가입하시려면 계약하려는 주택이 전세대출보험이 가능한지 먼저 확인하셔야 합니다.전세를 안 추천하는 이유는 전세금이 너무 높아서 대출을 받아야 하는 경우, 이자 부담이 크고, 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있기 때문입니다. 전세금이 인상되면 다른 집을 찾아야 하는 번거로움도 있습니다. 전세보다는 월세나 매매가 더 나은 선택일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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전세를 들어갈떄 조심해야 하는것은 무엇인가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세를 들어갈 때 가장 중요한 것은 전세금의 안전성을 확보하는 것입니다. 전세금은 보통 매우 큰 금액이기 때문에, 만약 집주인이 부도나 경매 등으로 인해 전세금을 돌려주지 못하면 큰 손실을 입을 수 있습니다. 그래서 전세를 들어갈 때는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.주변 전세 시세 확인하기: 전세가가 매매가를 넘어서는 경우 깡통전세일 가능성이 높습니다. 깡통전세란 집주인이 대출을 갚지 못하고 경매에 넘어가는 경우 전세금을 회수할 수 없는 상황을 말합니다. 디스코 어플에서 현재 전세, 매매시세를 확인할 수 있습니다.건축물대장 열람, 확인하기: 건축물대장은 해당 주택의 건축 정보를 담고 있는 공적인 문서입니다. 건축물대장에서는 실소유주 이름, 근저당권 설정, 불법건축물 여부, 전용면적과 공급면적 등을 확인할 수 있습니다. 건축물대장은 정부24 홈페이지에서 무료로 열람할 수 있습니다.등기부등본 확인하기: 등기부등본은 해당 주택의 소유권과 채권 관계를 담고 있는 공적인 문서입니다. 등기부등본에서는 소유자의 신분, 근저당권의 우선순위, 소유권 분쟁 여부, 채무불이행 여부 등을 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 유료로 발급받을 수 있습니다.전세보증보험 가입하기: 전세보증보험은 전세금을 보호해주는 보험입니다. 전세보증보험에 가입하면 집주인이 부도나 경매 등으로 인해 전세금을 돌려주지 못할 경우 보험회사가 전세금을 대신 지급해줍니다. 전세보증보험은 보험회사나 부동산에서 가입할 수 있습니다. 전세보증보험의 종류와 비교는 여기에서 볼 수 있습니다.계약서 작성하고 확인하기: 전세계약서는 전세계약의 내용과 조건을 명시하는 문서입니다. 전세계약서는 임대인과 임차인이 모두 서명하고 날인해야 유효합니다. 전세계약서에는 전세금, 임대기간, 임대인과 임차인의 정보, 임대차법에 따른 갱신청구권 포기 여부, 전세보증보험 가입 여부 등이 포함되어야 합니다. 전입신고하고 확정일자 받기: 전입신고는 전세로 이사한 후 14일 이내에 해야 하는 법적 의무입니다. 전입신고를 하면 전세권을 확립할 수 있고, 임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다. 전입신고는 인터넷 민원24에서 할 수 있습니다. 전입신고를 하면 확정일자라는 문서를 받을 수 있는데, 이는 전세권의 존재와 순위를 증명하는 중요한 증거입니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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