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귀동냥하다 들은 청무피사가 무슨뜻인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청무피사는 부동산 신조어 중 하나로, '청약은 무슨, 피(프리미엄) 주고 사’라는 뜻입니다. 즉, 청약을 통해 신축 아파트를 구매하는 것이 아니라, 분양권이나 입주권을 고가로 사는 것을 말합니다. 이는 신축 아파트의 가격이 폭등하고, 청약 경쟁률이 높아져서 청약을 포기하거나 할 수 없는 수요자들이 선택하는 방법이기 때문에, 부동산 시장의 열기를 비꼬거나 조롱하는 의미로 사용됩니다.부동산 신조어에는 청무피사 외에도 영끌, 청포족, 몸테크, RR, 맥세권 등이 있습니다. 이들은 부동산 시장의 변화와 수요자들의 심리를 반영한 말들로, 자세한 뜻은 여기에서 확인하실 수 있습니다.
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24.01.08
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위례a1-7 신혼희망타운 경기도민 신청 시 질문 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위례a1-7 신혼희망타운 공공분양은 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족에게 우선적으로 공급되는 주택입니다. 신청자격은 다음과 같습니다입주자 모집공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원일 것혼인기간 7년 이내이거나 6세이하 (만 7세 미만)의 자녀를 둔 신혼부부, 혼인을 예정하고 있으며 공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 예비신혼부부 (단, 입주 전에 해당 주택을 전매하려는 경우 전매 전에 혼인사실을 증명해야 함), 6세 이하 (만 7세 미만)의 자녀를 둔 한부모가족의 부 또는 모주택청약종합저축 (청약저축 포함)에 가입하여 가입 기간 6개월 경과, 납입횟수 6회 이상 인정된 분전년도 도시근로자 월평균소득의 130% 이하인 분 (본인 및 (예비)배우자가 모두 소득이 있는 경우 140% 이하를 말함)총자산 (토지+건물+자동차+금융자산-부채) 합계액이 기준가액 이하인 분주택 공급가격이 위의 총자산가액을 초과하는 경우 입주할 때까지 ‘신혼희망타운 전용 주택 담보 장기 대출상품’에 주택 가격의 최소 30% 이상 가입할 것따라서, 당신의 경우에는 다음과 같이 신청하실 수 있습니다청약 신청시 경기도 거주 시작 기간은 당신의 생년월일로 기재하시면 됩니다. 당신은 경기도에 태생부터 거주 중이므로, 해당 지역 (시·도) 연속 거주기간 가점항목에서 3점을 받을 수 있습니다.소득 조건은 3인 외벌이 70%가 대략 월 455만원이 맞습니다. 당신의 연봉은 3600만원이므로, 월 평균 소득은 약 300만원입니다. 이는 3인 외벌이 70% 소득 기준보다 낮으므로, 소득 조건에 부합합니다. 소득 가점항목에서는 3점을 받을 수 있습니다.
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24.01.08
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전세보증보험 반환 받고 난 뒤 부동산에서 비밀번호를 알려줬는데 문제가 생길까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 주택도시보증공사의 개인보증 상품입니다. 전세보증보험에 가입하신 경우, 임대인이 전세보증금을 반환하지 않거나 전세사기를 당하신 경우 보증금을 회수할 수 있습니다.전세보증보험에 가입하신 후에 부동산에게 비밀번호를 알려주신 것은 법률적으로 문제가 되지 않습니다. 하지만, 부동산이 악의적으로 본 건물에 하자를 발생시키거나 임대인의 동의 없이 매매하려고 하는 경우에는 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 경우에는 임차권 등기를 통해 임차인의 대항력을 유지하고, 임대인이나 부동산에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 전세보증보험에 가입하신 후에는 임대인과의 연락을 유지하고, 전세목적물의 상태를 확인하시는 것이 좋습니다. 또한, 부동산에게 비밀번호를 알려주실 때는 임대인의 동의를 받으시고, 그 내용을 서면으로 남기시는 것이 안전합니다. 만약, 부동산이나 임대인이 전세목적물에 관련된 문제를 일으키면, 주택도시보증공사나 법률 상담소에 문의하시기 바랍니다.
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24.01.08
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임차인(본인)이 계약만료 한달 전에 재계약 의사를 밝히고 성립된 재계약은 묵시적 갱신에 해당하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 임차인이 계약만료 한달 전에 재계약 의사를 밝히고 성립된 재계약은 묵시적 갱신에 해당하지 않습니다. 묵시적 갱신이란, 임대차 계약기간이 종료되기 2개월 전까지 임대인과 임차인이 서로 갱신거절 통지나 계약조건 변경 협의 등의 계약 조율이 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다. 따라서, 임차인이 임대인에게 재계약 의사를 밝히고, 임대인이 월세 증액을 요구하고, 임차인과 합의 후 재계약했다면, 이는 묵시적 갱신이 아니라 합의 갱신으로 볼 수 있습니다.또한, 첫번째 계약기간이 만료되고, 월세 5%이상 올려서 합의 후 재계약(계약서 재작성, 복비 지급)한 경우에도, 계약갱신요구권이 사용되지 않았다고 판단할 수 있습니다. 계약갱신요구권이란, 임차인이 임대차 계약기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 경우, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 없으며, 임차료를 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 그러나, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고, 임대인과 새로운 계약을 체결했다면, 계약갱신요구권은 소멸하게 됩니다.
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24.01.08
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묵시적 갱신 후 재계약 요구 취소해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대차 계약의 만기 2개월 전까지 임대인과 임차인이 계약의 갱신이나 종료에 대한 통지를 하지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동으로 갱신되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신은 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다.현재 상황에서 임차인(본인)이 재계약 요구를 취소하고 묵시적 갱신을 요구하고 싶다면, 임대인과 협의하여 재계약을 철회하고 묵시적 갱신으로 계약을 유지할 수 있습니다. 단, 임대인이 재계약을 거부하거나 이미 다른 임차인과 계약을 맺었다면, 묵시적 갱신을 요구할 수 없습니다.다음주에 공인중개사를 방문하기 전에 임대인과 상의하여 묵시적 갱신을 원한다는 의사를 표현하고, 재계약을 철회하는 방법을 찾아보시기 바랍니다. 묵시적 갱신이 되면, 임차인은 임대인의 동의 없이 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 특별한 사유가 없으면 계약을 해지할 수 없습니다.
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24.01.08
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부동산 대출이 얼마나나오나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 내용을 보면, 주택구입대출을 받으시려는 것 같습니다. 주택구입대출은 주택도시기금이나 은행에서 제공하는 대출 상품입니다. 주택도시기금은 정부지원 저금리 대출로, 디딤돌대출이라고도 합니다. 은행은 시중금리로 대출을 해주는데, LTV와 DTI 비율에 따라 금리가 달라집니다.LTV란 Loan to Value의 약자로, 대출금액이 주택가격에 대해 차지하는 비율을 말합니다. DTI란 Debt to Income의 약자로, 월 상환금액이 월 소득에 대해 차지하는 비율을 말합니다. LTV와 DTI가 낮을수록 금리가 낮아집니다.질문하신 내용에 따르면, 연봉 1억원이고, 기존에 8000만원의 주택담보대출이 있으며, 한달에 원리금포함 120만원을 상환하고 있다고 합니다. 그리고 5.5억원의 아파트를 새로 매수하려고 한다고 합니다.이 경우, 디딤돌대출을 받으시려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.주택가격이 5억원 이하일 것전용면적이 85㎡ 이하일 것무주택 세대주일 것 (세대원 전원이 무주택)부부합산 자산기준 4.58억원 이하일 것부부합산 연소득 6천만원 이하일 것 (생애최초주택구입자, 신혼가구, 2자녀 이상의 경우 7천만원 이하)매매잔금전 (입주예정일전) 접수일 것위의 조건을 모두 만족한다면, 디딤돌대출의 대출한도는 LTV 70%, DTI 60% 최대 2.5억원 (신혼 2.7억원 / 2자녀 이상 3.1억원)입니다. 디딤돌대출의 금리는 연 2%대 만기 고정금리로, 우대금리를 적용 했을 때는 최저 1.5%까지 적용을 받을 수 있습니다.만약 디딤돌대출을 받을 수 없다면, 은행에서 주택구입대출을 받으셔야 합니다. 은행에서는 LTV와 DTI 비율에 따라 대출한도와 금리가 결정됩니다. 일반적으로 LTV는 70% 이하, DTI는 60% 이하로 제한됩니다. 하지만, 특별한 경우에는 LTV를 80%까지 높일 수 있습니다.예를 들어, 5.5억원의 아파트를 구매하려고 한다면, LTV 70%라면 3.85억원, LTV 80%라면 4.4억원까지 대출을 받을 수 있습니다. 하지만, DTI 비율도 고려해야 합니다. DTI 비율은 월 상환금액이 월 소득의 60% 이하가 되도록 계산됩니다.월 소득이 1억원이라면, 월 600만원 이하로 상환해야 합니다. 만약 기존에 8000만원의 주택담보대출을 월 120만원에 상환하고 있다면, 새로운 대출의 월 상환금액은 480만원 이하여야 합니다.은행의 금리는 시중금리로, LTV와 DTI 비율에 따라 다릅니다. 일반적으로 연 3~4%대의 금리가 적용되지만, 은행마다 차이가 있습니다. 따라서, 여러 은행의 상품을 비교하시는 것이 좋습니다.
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24.01.08
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부동산 용지 사기 질문합니다. 답변부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 특정 용도에 사용할 수 없는 부동산인데 사용할 수 있다고 적극적으로 속이고 결국 재산상의 이익까지 얻은 경우 사기죄가 성립하나요?-> 네, 그렇습니다. 사기죄는 기망으로 인하여 타인의 재산상의 이익을 취득하거나 타인에게 재산상의 손해를 가하면 성립합니다. 기망이란 거짓이나 그에 준하는 사실을 말하거나 행동으로써 상대방의 판단을 잘못하게 하는 것을 말합니다. 특정 용도에 사용할 수 없는 부동산을 사용할 수 있다고 거짓을 말하고, 그로 인하여 매수 의사 결정에 중대한 영향을 미친 경우에는 기망이 인정됩니다. 따라서, 그런 부동산을 판매하고 재산상의 이익을 얻거나, 매수자에게 재산상의 손해를 가한 경우에는 사기죄가 성립합니다.2 만약 피해자가 부동산 정보를 확인하는 등으로 기망임을 알 수 있었던 경우라면 사기죄 성립에 영향을 주나요?-> 예, 영향을 줄 수 있습니다. 사기죄는 기망이 실제로 상대방의 판단을 잘못하게 하여야 합니다. 만약 피해자가 부동산 정보를 확인하는 등으로 기망임을 알 수 있었던 경우라면, 기망이 효과를 발휘하지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 그러나, 이는 사실 관계에 따라 달라질 수 있으므로, 판매자가 적극적으로 속였다거나, 피해자가 확인하기 어려운 사정이었다면, 기망이 인정될 수도 있습니다.
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24.01.08
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공인중개사의 경우 사무실 없는 경우도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사의 경우 사무실이 없는 경우도 있습니다. 공인중개사법에 따르면, 공인중개사는 개인이나 법인으로 중개사무소를 개설하고 등록하여야 중개업무를 할 수 있습니다. 그러나 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 경우에는 형사처벌을 받을 수 있습니다.따라서, 사무실이 없는 공인중개사가 중개업무를 하려면 다른 공인중개사의 사무실에 소속되어야 합니다. 이런 경우에는 부동산 합동중개사무소나 공유 오피스를 이용할 수 있습니다. 부동산 합동중개사무소는 여러 공인중개사가 하나의 사무실을 공동으로 사용하는 방식이고, 공유 오피스는 공인중개사가 필요할 때만 사무실을 임대하는 방식입니다.사무실이 없는 공인중개사가 문제가 없는지 여부는 그가 정식으로 등록된 중개보조인인지, 그리고 실제로 중개업무를 수행하는 과정에서 공인중개사가 적절하게 관여하고 책임을 지는지에 따라 달라집니다. 중개보조인은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반 서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말합니다. 중개보조인은 중개업무 중 단순 현장 안내나 일반 회계, 서무 등의 업무만을 할 수 있을 뿐, 계약금을 받거나 계약서를 작성하는 등의 실질적인 중개업무를 행할 수 없습니다6. 만약 중개보조인이 이러한 업무를 행하거나, 공인중개사가 중개업무에 관여하지 않는다면, 이는 공인중개사법에서 금지하는 명의대여행위에 해당할 수 있습니다.
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24.01.08
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최근 임대차 계약 갱신한 세입자가 갑작스러운 이사 통보를 하였으며, 촉박한 일정으로 전세 보증금을 요구 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 해지 및 보증금 반환에 관한 법률은 주택임대차보호법과 민법에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 임차인이 임대차계약을 중도해지하거나 갱신거절할 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 반환하지 못하거나 지연하는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 청구할 수 있습니다.1 해당 경우 계약 만료 시점인 2025년 12월 6일 까지 보증금 반환 의무가 있는지 궁금합니다.임차인이 임대차계약을 중도해지하거나 갱신거절할 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 임대차계약 종료일로부터 3년 이내에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 3년이 지나면 소멸시효가 완성되어 보증금을 청구할 수 없습니다. 따라서 임대인은 2025년 12월 6일까지 보증금을 반환할 의무가 있으며, 임차인은 그 이후에도 2028년 12월 6일까지 보증금을 청구할 수 있습니다.1-1) 반환 의무가 있다면, 임차인의 전세 계약 해지 통보 후 언제까지 반환 되어야 할까요?임차인이 전세 계약 해지 통보를 한 경우, 임대인은 임차인이 임대차목적물을 반환한 날로부터 14일 이내에 보증금을 반환해야 합니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 늦게 반환하는 경우, 임차인은 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 지연이자는 보증금에 연 5% 또는 6%의 법정이자율을 적용하여 계산하거나, 임대차계약서에 특약한 이자율을 적용하여 계산할 수 있습니다.1-2) 반환 의무가 없으나, 위와 같은 경우 일반적으로 어떻게 합의를 보는 것이 좋을까요?임차인이 전세 계약 해지 통보를 하지 않고 임대차계약 기간이 만료되는 경우, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 임대차계약 기간 내에 임대차목적물을 반환하고 보증금을 요구하는 경우, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 임차인이 임대차계약 기간 내에 임대차목적물을 반환하고 보증금을 요구하는 경우, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 임대인과 임차인은 상호 협의를 통해 보증금 반환에 관한 합의를 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인은 임차인에게 보증금의 일부를 반환하거나, 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 포기하거나, 임대인은 임차인에게 다른 형태의 보상을 제공하거나, 임대인과 임차인은 보증금 반환에 관한 중재나 조정을 신청하거나, 임대인과 임차인은 보증금 반환에 관한 소송을 제기할 수 있습니다.2 보증금 반환 의무를 하여야하나, 매도/전세 등이 원활하지 못하여 반환하지 못하는 경우 어떻게 되나요? (1-1 연결)임차인이 전세 계약 해지 통보를 한 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우, 임차인은 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 또한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권을 등기하고, 임대인의 재산에 대해 가압류나 가처분을 신청하여 보증금을 확보할 수 있습니다. 만약 임대인이 재산이 없거나 재산이 부족한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 임차인이 보증금을 반환받지 못하여 입은 실제 손해액으로 산정되며, 예를 들어, 임차인이 새로운 주택을 계약하고 잔금을 지불하지 못하여 위약금을 지불한 경우, 위약금액을 손해배상액으로 청구할 수 있습니다.3 반환 의무가 없기에 2월 20일 이후 이사를 통보한 임차인이 파산하는 경우 보증금은 어떻게 되나요? (1-2의 연결)임차인이 전세 계약 해지 통보를 하지 않고 임대차계약 기간이 만료되는 경우, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 파산하는 경우, 임차인의 파산관재인은 임차인의 재산을 관리하고, 임차인의 채권자에게 배당해야 합니다. 따라서 임차인의 파산관재인은 임차권을 포기하고, 임대차목적물을 반환하고, 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그러나 임차인의 파산관재인은 임차인의 채권자에게 배당해야 하므로, 임대인에게 보증금을 반환받은 후에도 임차인의 채권자에게 보증금을 다시 지불해야 할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인의 파산관재인에게 보증금을 반환받은 증거를 제출하고, 임차인의 채권자에게 보증금을 지불하지 않을 수 있습니다.
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24.01.08
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묵시적갱신 3개월 후 복비? 중개수수료 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.제가 알기로는 묵시적 갱신이란 계약기간이 만료되었음에도 임대인과 임차인이 계약에 대한 의사를 교환하지 않은 경우에 계약이 자동으로 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 요구할 수 있고, 임대인은 3개월 이내에 보증금을 돌려주어야 합니다. 또한 중개수수료는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것입니다. 그러나 현실적으로는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 그래서 귀하의 질문에 답변드리면,1 4월 15일 전에 새로운 세입자를 구하고 방을 빼는 상황이라면, 중개수수료를 드리는 것은 법적 의무는 아닙니다. 하지만 임대인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 임대인이 중개수수료를 요구한다면, 귀하가 임대보증금을 받기 위해서는 어쩔 수 없이 내주어야 할 수도 있습니다. 그러므로 임대인과 잘 상의하시는 것이 좋습니다.2 4월 15일까지 있는다고 하고 이후에 세입자를 구하라고 말씀드리는 것은 잘못된 방법입니다. 임차인은 계약해지를 요구하면 3개월 이내에 효력이 발생하기 때문에, 4월 15일까지 기다리는 것은 불합리합니다. 그보다는 빨리 계약해지를 통보하고, 임대인과 세입자를 구하는 일에 협력하시는 것이 좋습니다. 그러면 임대인도 새로운 세입자를 빨리 구할 수 있고, 귀하도 임대보증금을 빨리 받을 수 있습니다.
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