답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세입자가 살고 있는 집을 구매할 때 실거주 목적으로 구매할 수 있는지 여부는 주택임대차보호법에 따라 달라집니다. 이 법은 2020년 7월 말부터 시행되었으며, 세입자가 전세 계약 2년이 만료되기 6~2개월 전에 집주인에게 2년 더 계약을 늘려달라고 요구하면, 집주인이 실거주를 하겠다고 하지 않는 이상 세입자의 요구를 들어줘야 한다는 내용입니다.따라서 실거주 목적으로 전세 낀 집을 산다면, 세입자의 계약 갱신 청구권 행사 이전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다. 그렇지 않으면 세입자의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 없습니다. 대법원은 이런 경우에도 임대인의 지위를 승계한 새 집주인이 실거주 목적이라면 계약 갱신을 거절할 수 있다고 판단했지만, 이는 계약 갱신 거절을 할 수 있는 적법한 기간인 전세 계약 종료 전 6개월~2개월 내에 거절한 경우에만 해당합니다.질문자님께서는 전세입자가 살고 있는 집을 계약하셨고, 잔금은 전세입자의 계약 종료 후에 치르기로 하셨다고 하셨습니다. 이 경우에는 전세입자가 계약 갱신 청구권을 행사할 당시에는 아직 소유권 이전 등기가 되지 않았을 가능성이 높습니다. 그렇다면 전세입자의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 없으므로, 실거주 목적으로 구매하셔도 집에 들어가 살 수 없습니다.혹시 모를 일을 방지하기 위해 계약서상 특약을 적어야 할지 여부는 매매 계약 당사자간의 협의에 따라 달라집니다. 하지만 전세입자의 계약 갱신 청구권은 법적으로 보호되는 권리이므로, 특약을 적어도 전세입자가 동의하지 않으면 효력이 없습니다. 따라서 전세입자의 동의 없이 전세 낀 집을 맘대로 살 수 없습니다.집주인이 바뀌어도 전세입자가 돈을 받고 나갈지 여부는 전세입자의 의사에 따라 달라집니다. 전세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하고, 새 집주인이 이를 거절할 수 없는 경우에는 전세입자가 돈을 받고 나가지 않고 계약을 연장할 수 있습니다. 반대로 전세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하지 않거나, 새 집주인이 이를 거절할 수 있는 경우에는 전세입자가 돈을 받고 나가야 합니다.질문자님께서는 실거주 목적으로 전세입자 퇴거 후 실입주하려고 하시는데, 이는 법적으로 어려울 수 있습니다. 전세입자의 계약 갱신 청구권을 존중하시고, 전세입자와 협의하시는 것이 좋습니다. 또한 전세 낀 집을 구매하실 때는 소유권 이전 등기와 계약 갱신 청구권 행사 여부를 확인하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 전자계약시 부동산 서명시 계약서로 들어가서 파란색 서명란에 패스인증하는 것이 맞습니다. 패스인증란에서 인증서로 넘어가지 않는 경우는 다음과 같은 원인이 있을 수 있습니다.공동인증서가 설치되지 않았거나 만료되었을 경우공동인증서의 비밀번호가 잘못 입력되었을 경우공동인증서의 인증서 선택이 잘못되었을 경우인터넷 연결이 불안정하거나 방화벽 등의 문제로 인증서가 전송되지 않았을 경우해결 방법은 다음과 같습니다.공동인증서가 설치되어 있는지 확인하고, 만료되었다면 새로 발급받으세요.공동인증서의 비밀번호를 정확하게 입력하세요. 비밀번호를 잊었다면 재발급 받으세요.공동인증서의 인증서 선택을 올바르게 하세요. 인증서 선택창에서 본인의 인증서를 선택하고 확인을 누르세요.인터넷 연결을 확인하고, 방화벽 등의 문제가 없는지 확인하세요. 인증서 전송에 실패했다는 메시지가 나타나면 다시 시도하세요.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 우리나라의 실거주 의무제한이 걸려 있는 부동산은 전국적으로 72개 단지, 약 4만 7천 가구 정도입니다. 실거주 의무제한이란 분양가 상한제를 적용받은 저렴한 아파트에 청약 당첨되면, 입주 시점에 무조건 2~5년간 직접 거주해야 하는 규정입니다. 이는 전세를 끼고 집을 사는 '투기’를 막기 위해 2021년 도입된 제도입니다.실거주 의무제한이 폐지되지 않은 경우에는 부동산시장에 여러 가지 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 자금이 부족해 전세 보증금을 받아 잔금을 치르려던 이들은 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한, 기존에 거주하고 있는 전세 계약을 연장했거나, 자녀 학교나 직장 문제로 이사가 어려운 이들은 전세 계약을 중도 파기하고 분양받은 아파트에 들어가야 할 수 있습니다. 이 경우, 중개 수수료나 배액배상 등의 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 실거주 의무제한이 거래절벽 현상을 야기하고 전·월세 시장 공급 감소로 시장에 충격을 줄 수도 있습니다.실거주 의무제한의 폐지 여부는 현재 국회에서 논의되고 있는 주택법 개정안에 달려 있습니다. 여야는 실거주 의무를 유지하되, 입주 직후가 아니라 보유 기간 내에만 의무를 다하도록 한 절충안을 놓고 협상하고 있습니다. 하지만 일정이 불투명하고 합의에 이르지 못하면 실거주 의무 폐지는 내년 4월 총선 이후로 밀릴 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라에서 공시가격이 가장 비싼 아파트는 서울 강남구 청담동에 위치한 '더 펜트하우스 청담 (PH129)'입니다. 이 아파트는 전용면적 407.71㎡ 기준으로 168억 9천만 원으로 2년 연속 전국 1위를 기록했습니다. 2020년 현대건설이 준공한 이 아파트는 지하 6층에서 지상 20층 규모로 1개동에 29가구가 거주하고 있습니다. 이 아파트에는 배우 장동건과 고소영 부부가 살고 있다고 알려져 있습니다.더 펜트하우스 청담을 따라 공시가격이 높은 아파트로는 ‘나인원한남’, ‘파르크한남’, ‘한남더힐’, ‘아크로 서울 포레스트’, ‘상지리츠빌 카일룸’ 등이 있습니다. 이들 아파트에는 유명한 연예인이나 기업인들이 많이 거주하고 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집과 월세집의 차이는 임대료와 보증금의 비율에 있습니다. 전세집은 임대기간 동안 임대인에게 많은 금액의 보증금을 지불하고 임대료를 지불하지 않는 방식이고, 월세집은 보증금을 적게 내고 매월 임대료를 지불하는 방식입니다.집에 쓰다가 고장나거나 교체해야 할 일이 있을 때 전세집에 살고 있을 때는 본인이 수리해야 하고 월세집에 살고 있을 때는 주인에게 고쳐달라고 한다는 이야기는 사실이 아닙니다. 전세집이든 월세집이든 집주인은 건물의 구조적 결함이나 내부 설비의 고장 등에 대한 수리비용을 부담해야 합니다. 세입자는 집을 사용하면서 발생한 소모품의 교체나 일상적인 수리에 대한 비용을 부담해야 합니다.예를 들어, 가스렌지나 냉장고와 같은 가전제품이 고장난 경우, 집주인이 제공한 것이라면 집주인이 수리하거나 교체해야 하고, 세입자가 직접 구입한 것이라면 세입자가 수리하거나 교체해야 합니다. 또한, 수도꼭지나 변기와 같은 설비가 고장난 경우, 집주인이 수리하거나 교체해야 하지만, 세입자가 고의나 과실로 인해 고장을 일으킨 경우에는 세입자가 수리하거나 교체해야 합니다.따라서, 전세집과 월세집의 차이는 집의 수리에 영향을 주지 않습니다. 집의 수리에 관한 책임은 집주인과 세입자의 계약 내용과 상황에 따라 달라집니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 아파트의 양도세와 실거주의무는 취득 당시의 조정지역 여부와 관리처분계획 인가일을 기준으로 판단됩니다. 취득 당시에 조정지역이었던 주택은 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 관리처분계획 인가일 이후에는 재개발 아파트의 권리 부분에 대한 양도소득이 발생하므로 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 따라서, 21년 2월에 취득하고 21년 8월에 관리처분계획 인가를 받은 재개발 아파트는 23년 2월까지 보유하고 23년 8월까지 거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 전입신고일은 거주기간의 증빙자료로 사용되므로, 전입신고를 늦게 하셨다면 거주기간을 입증할 수 있는 다른 자료가 필요합니다.22년 7월에 경기 고양시가 조정지역과 토지거래허가제가 해제되었다고 하셨습니다. 이 경우에도 취득 당시의 조정지역 여부가 기준이 되므로, 해제 이후에 매도하더라도 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하지 않았다면 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 즉, 법이 소급하여 적용되지 않습니다. 조합측이 매도가 가능하다고 하셨다면, 양도세 비과세가 아니라 양도세 과세를 의미하는 것일 수 있습니다. 양도세 과세의 경우에는 양도소득에 대한 세율이 적용되며, 재개발 아파트의 경우에는 기존 주택의 양도소득과 권리 부분의 양도소득으로 나누어 계산됩니다.재개발 아파트가 곧 멸실되어 토지만 남고 입주권으로 분류된다고 하셨습니다. 이 경우에도 취득 당시의 조정지역 여부가 기준이 되므로, 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하지 않았다면 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 입주권의 경우에는 사용승인일을 기준으로 산정하며, 분양권의 경우에는 입주잔금일을 기준으로 산정합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 이를 수선의무라고 하며, 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용수익할 수 없는 상태로 될 것이라면 임대인은 그 수선의물 부담하며, 자신에게 귀책사유가 없는 경우에도 마찬가지입니다 (민법 제623조) .따라서, 임대인이 방수처리를 완벽히 마쳤다고 계약서에 명시했음에도 불구하고 누수가 발생했다면, 임대인은 수선의무를 이행하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 또한, 누수로 인해 임차인이 상가를 정상적으로 운영할 수 없는 상태라면, 임차인은 임대차 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하고, 누수로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다.그러나, 임대차 계약을 해제하려면 임차인이 임대차의 목적 달성이 어려울 정도에 이르렀다는 것을 입증해야 합니다. 즉, 누수로 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없다는 것을 증명해야 합니다. 이를 위해, 누수의 정도와 범위, 임차인의 업종과 운영상황, 임대인의 수선의무 이행 여부 등을 객관적으로 증거로 제시해야 합니다. 예를 들어, 누수가 발생한 사진이나 동영상, 누수로 인한 손해물품의 목록이나 영수증, 누수로 인한 매출 감소의 증거, 임대인에게 수선을 요청한 내용증명이나 통화 녹음 등을 제출할 수 있습니다.또한, 임대차 계약을 해제하기 전에 임대인에게 수선을 최고하고, 그에도 불구하고 임대인이 수선을 하지 않거나 불가능하다면, 임대인에게 계약 해지의 의사를 통지해야 합니다. 이를 위해, 임대인에게 내용증명을 발송하거나, 전자우편이나 문자메시지 등을 통해 계약 해지의 의사를 명확하게 밝힐 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 후 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야하는 의무사항입니다. 만약 14일을 넘기면 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 따라서, 6-7일 정도 뒤에 전입신고를 하셔도 문제는 없습니다. 전입신고는 인터넷으로도 가능하니, 편리하게 신청하실 수 있습니다.전입신고와 함께 확정일자를 받으시면 전세금에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다. 확정일자는 주민센터나 대법원 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. 전입신고를 하시면서 확정일자도 받으시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의로 아파트를 취득하신 경우, 대출을 받으려면 공동명의자 모두의 동의가 필요합니다. 공동명의자가 동의를 해주면 일반적인 절차로 은행이나 저축은행에서 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 이때 대출한도는 아파트의 시세와 지분의 비율, LTV 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 공동명의자 중 소득과 신용이 좋은 사람을 채무자로, 나머지 사람들을 담보제공자로 하여 대출을 진행합니다. 이 경우 금리는 은행이나 저축은행의 상품에 따라 다르지만, 대략 연 2~4% 정도입니다.공동명의자가 동의를 해주지 않는 경우에는 아파트 지분대출을 이용할 수 있습니다. 이는 자신이 가지고 있는 아파트의 지분만으로 대출이 가능하다는 것입니다. 하지만 이 경우 일부 저축은행이나 대부업체에서만 취급을 하기 때문에 금리가 매우 높습니다. 금리는 대략 연 10~20% 정도이며, 대출한도는 아파트의 시세와 지분의 비율, LTV 등에 따라 달라집니다.아파트 지분대출은 아파트에 근저당권을 설정해야 하기 때문에 등기부에 기록이 남습니다. 이는 공동명의자에게 대출을 받았다는 사실을 알리게 되는 것이므로 문제가 될 수 있습니다. 또한, 아파트에 세입자가 있는 경우에는 세입자의 동의도 필요합니다. 이러한 어려움을 해소할 수 있는 대출로는 무설정 아파트론이라는 상품이 있습니다. 이는 아파트에 근저당권을 설정하지 않고 신용대출로 받을 수 있는 상품입니다. 공동명의자나 세입자의 동의가 필요없으며, 무직자나 주부도 최대 2억 원 정도 대출이 가능합니다. 하지만 이 상품도 금리가 높은 편이며, 신용등급에 영향을 줄 수 있습니다.결론적으로, 공동명의로 아파트 입주시 대출을 받으려면 공동명의자의 동의가 가장 중요합니다. 공동명의자의 동의가 있으면 은행이나 저축은행에서 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있습니다. 공동명의자의 동의가 없으면 아파트 지분대출이나 무설정 아파트론을 이용할 수 있지만, 금리가 높고 신용등급에 영향을 줄 수 있습니다. 공동명의의 지분률에 따른 대출시행이 가능한지는 금융기관마다 다르므로, 자세한 사항은 대출을 받으려는 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년도 아파트 시장 공급 물량이 근래 10년내에 최저 물량이 될 것이라는 예측은 한국부동산원과 부동산R114의 공동연구 결과에 기반한 것입니다. 이들은 지난달부터 2024년 6월까지 전국 입주 예정 물량은 78만 9천 585가구로 집계되었으며, 이는 2023년 1월부터 6월까지의 85만 5천 500가구보다 7.8% 감소한 수치라고 합니다. 전체 물량의 52.6%에 해당하는 41만 5천 419가구가 수도권에 위치했고, 지방은 37만 4천 166가구입니다.이러한 공급 부족 현상은 주택 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 공급이 감소하면 수요가 고정되거나 증가할 경우 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 하지만 부동산 시장은 공급과 수요 외에도 다양한 요인에 영향을 받습니다. 예를 들어, 경기 침체, 금리 인상, 정부 정책, 선거, 인구 이동 등이 부동산 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 공급 부족만으로 집값이 반드시 상승할 것이라고 단정할 수는 없습니다.전문가들의 의견도 엇갈리고 있습니다. 일부 전문가들은 2024년부터 본격적인 대세 하락장에 진입할 것이라고 전망하고 있습니다. 그들은 고금리와 경기침체로 인해 수요가 위축되고, 분양가 상승으로 인해 청약자들이 구축 매매로 선회하거나 임차 연장으로 수요를 분산할 것이라고 주장합니다. 또한 정부가 부동산 시장 하향화 연착륙을 위해 관련 규제를 완화하고 나설 가능성도 있다고 합니다. 이들은 집값 반등이 가능한 시점은 2024년 상반기 이후에나 가능할 것이라고 예상합니다.반면 다른 일부 전문가들은 2024년에도 집값이 소폭 상승할 것이라고 전망하고 있습니다. 그들은 공급 부족으로 인해 주택가격이 하락할 여지가 적고, 전세가율이 회복되면서 매매전세 갭이 줄어들 것이라고 주장합니다. 또한 서울 주요 지역에서 예정된 분양이 청약 인기를 끌고, 재건축 및 고가주택 시장에서 거래가 활발할 것이라고 합니다. 이들은 2024년에도 집값이 1% 정도 상승할 것이라고 예상합니다.