안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세입자가 살고 있는 집을 구매할 때 실거주 목적으로 구매할 수 있는지 여부는 주택임대차보호법에 따라 달라집니다. 이 법은 2020년 7월 말부터 시행되었으며, 세입자가 전세 계약 2년이 만료되기 6~2개월 전에 집주인에게 2년 더 계약을 늘려달라고 요구하면, 집주인이 실거주를 하겠다고 하지 않는 이상 세입자의 요구를 들어줘야 한다는 내용입니다.
따라서 실거주 목적으로 전세 낀 집을 산다면, 세입자의 계약 갱신 청구권 행사 이전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다. 그렇지 않으면 세입자의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 없습니다. 대법원은 이런 경우에도 임대인의 지위를 승계한 새 집주인이 실거주 목적이라면 계약 갱신을 거절할 수 있다고 판단했지만, 이는 계약 갱신 거절을 할 수 있는 적법한 기간인 전세 계약 종료 전 6개월~2개월 내에 거절한 경우에만 해당합니다.
질문자님께서는 전세입자가 살고 있는 집을 계약하셨고, 잔금은 전세입자의 계약 종료 후에 치르기로 하셨다고 하셨습니다. 이 경우에는 전세입자가 계약 갱신 청구권을 행사할 당시에는 아직 소유권 이전 등기가 되지 않았을 가능성이 높습니다. 그렇다면 전세입자의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 없으므로, 실거주 목적으로 구매하셔도 집에 들어가 살 수 없습니다.
혹시 모를 일을 방지하기 위해 계약서상 특약을 적어야 할지 여부는 매매 계약 당사자간의 협의에 따라 달라집니다. 하지만 전세입자의 계약 갱신 청구권은 법적으로 보호되는 권리이므로, 특약을 적어도 전세입자가 동의하지 않으면 효력이 없습니다. 따라서 전세입자의 동의 없이 전세 낀 집을 맘대로 살 수 없습니다.
집주인이 바뀌어도 전세입자가 돈을 받고 나갈지 여부는 전세입자의 의사에 따라 달라집니다. 전세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하고, 새 집주인이 이를 거절할 수 없는 경우에는 전세입자가 돈을 받고 나가지 않고 계약을 연장할 수 있습니다. 반대로 전세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하지 않거나, 새 집주인이 이를 거절할 수 있는 경우에는 전세입자가 돈을 받고 나가야 합니다.
질문자님께서는 실거주 목적으로 전세입자 퇴거 후 실입주하려고 하시는데, 이는 법적으로 어려울 수 있습니다. 전세입자의 계약 갱신 청구권을 존중하시고, 전세입자와 협의하시는 것이 좋습니다. 또한 전세 낀 집을 구매하실 때는 소유권 이전 등기와 계약 갱신 청구권 행사 여부를 확인하시는 것이 중요합니다.