답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약 시 부부가 공동명의를 한다는 것을 LH에 심사자료를 제출해서 승인을 받아내는 절차가 필요합니다. 이는 전매 제한기간 내에 분양권을 '전매’하는 것이기 때문에 승인이 필요한 단계입니다.공동명의 변경 후에도 부부 각자 청약통장 개설은 가능합니다. 하지만, 가산점은 부부 두 분이 무주택자가 되었을 때 부터 가산점이 부여됩니다.따라서, 아파트 청약을 남편 명의로 하고, 나중에 공동명의로 변경한 경우, 아내는 주택청약 통장을 사용하지 않았으므로 사용이 가능할 것으로 보입니다. 하지만, 이러한 경우에도 주택청약의 세부 사항은 변동될 수 있으므로, 정확한 정보를 얻기 위해선 주택청약 관련 기관에 문의하시는 것이 가장 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 부동산 경매를 대신 낙찰 받아주는 경우에도 중개업자에게 수수료를 지불해야 합니다. 일반적으로 공인중개사자격증을 가지고 경매대행업무를 하는 경우의 수수료는 법원감정가격의 1% 또는 낙찰금액의 1.5%의 수수료를 받습니다. 예를 들어, 그 부동산(아파트라고 할 때)의 법원감정가격이 3억원이라고 할 때 그 부동산을 2억 5천만원에 낙찰을 받았다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 공인중개사자격증을 가지고 경매대행을 한 업체가 받을 수 있는 수수료는 300만원(법원감정가격의 1%)에서 375만원(낙찰금액의 1.5%)입니다.참고로, 이 금액은 단순히 경매낙찰까지의 수수료일 뿐, 경매낙찰 후 명도(낙찰받은 집안에 사는 사람을 내 보내는 업무)를 하는 비용은 원칙적으로 포함되어 있지 않습니다. 그러나 대부분의 경매대행을 하는 업체들은 위의 수수료를 받고 이러한 명도업무까지 다 처리를 해 주는 경우들이 대부분입니다.따라서, 경매대행을 맡기려는 경우에는 여러 업체와 상담을 해 보시고, 계약서에 낙찰 후 명도업무까지 처리해 준다는 문구가 들어가 있는지 확인하시는 것이 중요합니다. 이렇게 하면 경매 낙찰 과정에서 발생할 수 있는 여러 복잡한 문제를 효과적으로 관리할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트를 매도할 때 발생하는 양도소득세는 여러 요인에 따라 달라집니다. 아래의 정보를 참고해 주세요양도소득세 계산 방법: 과세표준 x 해당세율 - 누진공제 = 양도소득세.세금 종류: 아파트를 매도할 때 내는 세금은 양도소득세와 지방소득세가 있습니다.비과세 조건: 1세대 1주택자인 경우 양도소득세를 내지 않아도 되는 두 가지 조건이 있습니다.1세대에 집이 한 채 있는 경우, 보유기간이 2년 이상, 매도시 실거래가 9억 이하 -> 비과세.취득 당시 조정대상 지역이라면 2년 이상 집에 실거주해야됨 -> 비과세.양도차익 계산: 양도가액 - 취득가액 - 필요 (소요)경비 = 양도차익.과세표준 계산: 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 = 과세표준.이러한 정보를 바탕으로 세금을 계산하실 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 체납한 경우 임대차 계약 해지에 대한 법적 기준은 임대차 계약의 대상과 임대인의 상황에 따라 다릅니다.일반적으로, 주택임대사업자의 경우, 임차인이 월세를 3개월 이상 연속하여 연체하고, 연체금액이 세 달치 월세 금액 이상인 경우에 임대차계약을 해지할 수 있습니다.따라서, 년말까지 일부분을 더 납부하더라도 연체된 월세가 3개월치 이상이면 계약 해지가 가능할 수 있습니다. 하지만, 이는 일반적인 상황에 대한 설명이며, 구체적인 상황은 임대차 계약서의 내용과 관련 법률에 따라 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 월세로 계약을 체결한 경우에도 집주인은 임차인이 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선해야 할 의무가 있습니다. 민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 따라서 싱크대에서 물이 누수되는 등의 문제가 발생하면 집주인이 수리를 해줘야 합니다.그러나, 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손 등은 통상적으로 임차인이 수리해야 합니다. 또한, 전등과 같은 소모품 교체, 욕실 샤워기, 세면대 수도꼭지, 샤워부스, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등 사소한 수선은 임차인(세입자)이 비용을 부담해야 합니다.따라서, 싱크대의 누수 문제가 세입자의 부주의나 고의로 인한 것이 아니라면, 집주인이 수리를 해줘야 합니다. 만약 세입자가 수리를 직접 하게 된다면, 수리비용에 대한 문제가 발생할 수 있으므로, 먼저 집주인에게 연락하여 상황을 설명하고 해결 방안을 논의하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 예방하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 아래는 그 중 일부입니다1 등기부등본 확인: 계약하기 직전에 '등기부등본’을 본인이 직접 확인해야 합니다.2 임대인 확인: 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 합니다. 반드시 임대인 신분증, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인해야 합니다.3 전세계약서 및 특약사항 확인: 전세계약서에 기재할 전세집(주택)에 관한 정보와 부동산 등기부등본에 기재된 부동산 정보가 일치해야 하며, 전세계약서에 기재될 임대인의 인적사항과 부동산 등기부등본에 기재된 소유자의 인적사항이 일치해야 합니다.4 대항력 및 우선변제권 확보: 전세권을 설정하지 않은 전세 세입자도 주택임대차보호법을 통해 법적으로 보호 받을 수 있습니다. 이를 위해서는 전입신고를 해서 대항력을 확보해야 하고, 전세계약서에 확정일자까지 받아서 우선변제권을 확보해야 합니다.5 안심전세 앱 사용: 전세계약을 체결하기 전 전세매물의 물색은 국토교통부에서 제공하는 [안심전세 앱]을 사용하시면 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 건축물 대장과 부동산 등기부등본은 각각 다른 목적으로 사용되는 공적 장부이기 때문에 내용이 다를 수 있습니다.건축물 대장은 건축물의 이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 '건축물과 그 대지의 현황’을 적어서 보관하는 공적 장부입니다.반면에 부동산 등기부등본은 '부동산에 관한 권리관계를 기재’한 공적 장부입니다.따라서, 건축물 대장에는 건축물의 실제 용도가 기재되어 있고, 부동산 등기부등본에는 건축물에 대한 소유권 및 권리 관계가 기재되어 있습니다. 이 두 장부의 내용이 일치하지 않는 경우가 있을 수 있으며, 이 경우 사실관계는 건축물대장의 내용이, 권리관계는 부동산등기부등본의 내용이 우선합니다. 이 두 장부의 불일치를 바로잡기 위해 신청 또는 직권에 의한 변경등기, 경정등기 등의 제도가 있습니다.따라서, 근린생활시설로 등록된 부동산이 실제로는 사무실로 사용되고 있다면, 이는 건축물 대장과 부동산 등기부등본의 내용이 일치하지 않는 경우로, 이를 바로잡기 위한 절차를 밟아야 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지대장은 토지의 상황을 명확하게 하는 공적 장부입니다. 토지의 소재, 지번, 면적, 지목, 그리고 소유자의 정보 등이 등록되어 있습니다. 이는 토지의 명확한 소유 및 사용 현황을 알 수 있는 자료로, 토지 매매, 전기 공사, 수도공사 등 거래하거나 이용할 때 활용하는 서류입니다.토지대장은 정부24 홈페이지를 통해 인터넷 신청을 하거나 관할 지방자치단체에 방문하여 접수하는 방법으로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 회원가입 및 인증 후 로그인만 하시면 바로 발급이 가능하고 무료로 발급이 가능하기 때문에 인터넷 신청을 활용하시는 분이 많습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 묵시적 갱신이란 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 서로 갱신거절 또는 계약조건 변경을 통지하지 않으면, 계약기간이 연장되는 것을 말합니다. 따라서 현재 상황에서는 계약 만료까지 2달이 남았으므로, 아직 묵시적 갱신이 이루어진 것은 아닙니다.2 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 규정되어 있으므로, 계약서에 별도로 명시되어 있지 않아도 적용됩니다.3 월세나 전세 계약이 묵시적으로 갱신되면, 계약기간이 2년 더 연장됩니다. 그러나, 세입자 보호법이라고 할 수 있는 주택임대차보호법에 의해 세입자는 언제든지 월세 계약 또는 전세 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 즉, 세입자가 묵시적으로 2년 연장된 기간 중 중도에 이사를 가야할 사정이 생겼다면 중도에 해지가 가능합니다. 집주인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 월세 또는 전세 계약이 종료됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 매매시 토지대장과 토지 등기부등본에서 확인해야 하는 주요 사항들은 다음과 같습니다토지대장: 토지대장은 토지에 대한 자세한 사항을 적어둔 서류입니다. 이 토지의 고유번호, 토지소재, 축적, 지목, 면적, 사유, 변동일자, 토지등급, 개별공시가 등 토지에 대한 전반적인 기록을 작성한 장부입니다.토지 등기부등본: 토지 등기부등본은 토지의 소유권에 대한 내용이 나와있는 장부입니다. 등기번호, 표제부, 갑구, 을구로 나눠져 있습니다.표제부: 토지 혹은 건물의 소재지, 면적, 지목 (도시계획원 확인), 건물의 구조나 용도, 건축 연도를 알려는 항목으로, 토지에 대한 항목이라고 보시면 됩니다.갑구: 토지나 건물의 소유권을 보여주는 항목입니다. 토지나 건물의 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리 즉, 누가 토지나 건물의 주인을 알 수 있는 항목입니다.을구: 소유권 제한하는 권리를 표시하는 항목입니다. 추후에 문제가 생기지 않도록, ​지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권 등을 적어 놓는 항목입니다.주의사항토지대장과 토지등기부등본이 다른 경우는 무엇을 따라야할까요? 우선 지번. 지번은 토지의 주소로 무조건 둘이 일치해야합니다. 다르면 서로 다른 토지입니다.다음은 지목. 토지 지목이란 간단히 토지의 주된 용도에 따라 토지를 구분해 둔것입니다.만약 토지대장과 토지등기부등본이 다른 경우 토지대장이 우선권을 가지게 됩니다.세번째는 면적입니다. 토지의 면적인데 평수에 따라 가격이 달라지니 매우 중요하죠. 만약 토지대장과 토지등기부등본이 다른 경우 토지대장이 우선권을 가지게 됩니다.마지막으로 소유자입니다. 소유자가 다르면 멘붕이지만 여기서 우선권은 토지등기부등본가 우선권을 가지게 됩니다.이 외에도, 권리관계 확인은 등기부등본/ 면적, 구조 등의 물적사항 확인은 건축물대장, 토지대장/ 마지막으로 법적 규제 등에 대한 확인은 토지이용계획확인원 이렇게 기억하시면 됩니다.