전문가 프로필

답변 내역

월세계약이 다음달 만료인대 새로 계약서를 써야 하냐요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약이 만료되고 계약 기간을 연장하려는 경우, 계약서를 다시 작성할 필요가 있는지 여부는 여러 요인에 따라 달라집니다.1 계약 조건이 변동되는 경우: 월세 보증금이나 월차임이 증액된다면 증액분에 대한 계약서 작성 후 확정일자를 새로 받아야 합니다.2 계약 조건이 그대로 유지되는 경우: 보증금에 변동이 없다면 기존의 확정일자를 그대로 유지하면 되며, 이 경우에는 별도의 계약서 작성이 필요하지 않습니다. 이를 '묵시적 갱신’이라고 하며, 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다.그러나 계약 조건이 변하지 않더라도, 계약의 안전성을 위해 새로운 계약서를 작성하는 것을 선호하는 경우도 있습니다. 이는 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0

재개발 추진위는 무엇을 하기 위해 만든 기구인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 추진위원회는 재개발 사업을 추진하기 위한 준비 과정에서 필요한 업무를 수행하는 위원회입니다. 이 위원회는 토지 및 건물의 소유자들로 구성되며, 주요 업무로는 다음과 같은 것들이 있습니다정비사업전문관리업자와 설계자 선정 및 변경: 사업의 성공을 위해 필요한 전문가들을 선정하고 관리합니다.개략적인 정비사업 시행계획서의 작성: 사업의 전반적인 계획을 수립합니다.조합설립인가를 받기 위한 준비업무: 조합 설립을 위한 필요한 준비 작업을 수행합니다.추진위원회 운영규정의 작성: 위원회의 운영에 대한 규정을 작성합니다.토지등소유자의 동의서 접수: 사업에 대한 토지 및 건물 소유자들의 동의를 받습니다.조합의 설립을 위한 창립총회의 개최: 조합 설립을 위한 총회를 준비하고 개최합니다.조합정관의 초안 작성: 조합의 정관 초안을 작성합니다.이러한 업무들을 통해 재개발 추진위원회는 재개발 사업의 성공적인 진행을 위한 기반을 마련합니다. 이 과정은 복잡하고 많은 시간이 소요되지만, 재개발 사업의 성공을 위해 필수적인 과정입니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0

부동산중개업자가 자기 부동산을 중개할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사가 자신의 부동산을 중개하는 것에 대한 법적인 제한이 있습니다. 개업공인중개사는 자신의 부동산 거래를 직접 중개하게 되면 행정처분이 있을 수 있습니다. 이 경우, 주변의 공인중개사에게 부탁하여 계약서 작성을 해야 합니다.하지만, 개업공인중개사가 아닌 공인중개사 자격증만 가지고 있는 경우에는, 직거래 개념의 계약서 작성을 하여 거래는 가능합니다. 이 경우, 부동산사무실을 창업하지 않은 공인중개사는 자기 거래 위반은 아니라고 볼 수 있습니다.그러나, 자기 거래를 할 때는 절대로 임대인, 임차인 항목과 공인중개사 항목에 이중으로 기입하면 위반사항이 됩니다. 따라서, 공인중개사 자격증을 가진 사람이 자신의 부동산을 중개하는 것은 법적으로 제한되어 있으며, 이를 위반할 경우 법적인 처벌을 받을 수 있습니다.따라서, 부동산중개사 자격증을 따는 것이 부동산중개수수료를 절약하는 가장 효과적인 방법은 아닐 수 있습니다. 다른 방법을 고려해 보는 것이 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0

오피스텔 2~3년후에 매도 계획이 있는데요 전세가 좋을지 월세가 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세와 월세는 각각의 장단점이 있어 선택하는 데 있어 주의가 필요합니다. 여러 가지 요인, 특히 자신의 경제적 상황, 거주 기간, 그리고 생활 패턴을 고려해야 합니다.전세의 장점은 매월 나가는 돈의 부담이 적다는 것입니다. 월세와 같이 일정 금액을 집주인에게 주는 것이 아니므로, 본인의 현금 보유에 따라 전세보증금 대출 이자만을 감당하게 됩니다. 또한, 전세는 기본 계약이 2년이며, 상황에 따라서 4년, 6년 연장이 가능합니다. 하지만 전세의 단점으로는 보증금이 크다는 점과 전세 사기가 많다는 점이 있습니다.반면에 월세는 초기 진입 비용이 낮고 계약의 유연성이 있어, 짧은 기간이나 자주 이사를 해야 하는 사람들에게 적합한 선택일 수 있습니다. 월세의 장점은 임대료 인상에 대응하기 쉽다는 점이지만, 매달 나가는 비용에 대한 부담이 크다는 것이 단점입니다.따라서, 2~3년 후에 매도할 계획이 있다면, 월세가 더 유리할 수 있습니다. 월세는 계약의 유연성이 있기 때문에, 짧은 기간 동안의 거주에 더 적합합니다. 또한, 월세 계약은 통상적으로 1년이며, 이는 오피스텔을 월세로 계약하려는 경우에도 마찬가지입니다. 이렇게 하면, 매도 계획에 따라 계약을 쉽게 종료하거나 연장할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0

집주인이 실거주한다고하면 세입자 퇴거 가능한건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 실제로 거주하려는 의도가 있을 경우, 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법에 따른 규정으로, 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약 갱신을 거절하려면 일정한 절차를 따라야 합니다.세입자가 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간은 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지이며, 이 기간 내에 집주인은 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 그러나 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 후에도 최소 2년 동안 실제로 거주해야 합니다.만약 집주인이 2년 동안 실제로 거주하지 않았다면, 세입자에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 그러나 이는 집주인의 고의 또는 과실, 그리고 세입자의 손해 등이 입증되어야 하는 문제로, 소송을 통해 해결되어야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0

동일한 바닥 자재를 구하지 못해 원상복구를 하였음에도 보증금 전액을 돌려받지 못하고 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 계약이 종료되면, 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임대차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 그러나 임차인이 원상복구를 하지 못한 경우, 임대인은 보증금 일부를 원상복구 비용으로 청구할 수 있습니다.그러나 보증금 전액을 원상복구 비용으로 청구하는 것은 일반적으로 과도한 것으로 간주될 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 내용증명 발송을 비롯해 임차권 등기명령 신청, 지급명령 신청, 상가보증금 반환 청구 소송 등을 통해 반환을 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0

등기상 임대인 주소가 임차인 거주지와 동일한 것은 문제가 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기상 임대인 주소가 임차인 거주지와 동일한 것은 문제가 되지 않습니다. 그러나, 전입신고서상 주소는 반드시 등기부의 주소와 동일하게 기재되어야 합니다. 주소가 다르면 대항력을 취득할 수 없는 경우가 있습니다.따라서, 임차인이 전입신고를 할 때는 반드시 등기부의 주소와 동일하게 기재해야 합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하는 매우 중요한 절차입니다.만약 임대인이 실제로 다른 지역에 거주하고 있다면, 그것은 임대인의 개인적인 사정일 수 있습니다. 임대인의 주소가 임차인의 거주지와 다른 것 자체는 문제가 되지 않습니다. 그러나 임차인으로서는 전입신고 등의 절차를 철저히 이행하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0

2023년 현재 기준 매매가는 떨어지는데 전세가가 오르는 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가가 오르는 주요 이유는 다음과 같습니다1 가격 부담감과 높은 금리로 인해 매수 심리가 위축되어 상대적으로 전세 수요가 늘어납니다.2 임대인의 월세 선호로 전세물건 공급이 부족합니다.3 청약(사전청약)을 위한 일시적 전세 거주가 증가합니다.4 서울 등 일부 인기지역 입주물량 부족으로 인해 전세가 상승 압력이 생깁니다.5 월세가격의 오름세로 인해 전세가 상승 압력이 생깁니다.전세가가 매매가에 근접하는 수준이 되면, 이는 갭투자 가능성이 높아진다는 의미입니다. 갭투자란 부동산 매매가와 임대 보증금 간 가격 차액만을 투자하여 부동산 매매 시세차익을 얻는 투자 방법입니다. 전세가율이 높아지면, 세입자들이 집을 사고, 전세를 끼고 집을 매입하는 '갭투자’가 늘어나는 경향이 있습니다. 그러나 이 경우 '깡통전세’의 위험이 증가할 가능성이 매우 높습니다. '깡통전세’란 세입자가 집주인으로부터 보증금을 받지 못하는 상황을 말합니다.따라서, 전세가가 매매가에 근접하는 수준이 되면, 갭투자를 하게 되는 위험한 수준이 될 수 있습니다. 이는 부동산 가격 하락 시기에는 전세보증금 지불 의무로 인해 부동산투자 손실을 입을 수 있기 때문입니다. 이러한 위험을 고려하여 투자를 결정하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0

집주인의 요청으로 전세 계약만료 시점보다 10일 늦게 이사할 경우 전세보증보험 효력에 대한 질의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험의 경우에는 전세계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증보험회사에서 먼저 계약자에게 돈을 주고 집주인에게 구상권을 행사하여 금액을 받아냅니다. 따라서 계약 만료일이 10일 지나도 보증보험의 효력은 유지됩니다.그러나 전세계약 만료일이 지나면 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 수 있으므로, 전세계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적으로 계약이 갱신된다는 점을 유의해야 합니다. 이를 방지하기 위해 임차인은 계약 만료일 최소 1개월 전에 계약 해지의사를 명확히 통보해야 합니다.만약 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 보증보험회사에 연락하여 상황을 설명하고 필요한 절차를 밟으시면 됩니다. 이 경우, 보증보험회사가 집주인에게 구상권을 행사하여 보증금을 회수하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0

전세 재계약시 계약서작성 안해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 계약서를 작성하지 않으면, 재계약 내용에 대한 증명이 명확하지 않아 추후에 문제가 생길 경우 이를 증명하는 것이 어려워질 수 있습니다. 또한, 계약 조건이 명확하지 않으면, 임대료나 보증금 등에 대한 혼선이 생길 수 있습니다.보증금 증액에 따른 특약 기재 없이 전체금액에 대하여 계약서를 새로 작성하는 경우는 피해야 합니다. 이럴 경우 기존 확보한 대항력과 우선변제권에 의한 순위가 사라지고 새로 쓰는 시점에 대항력과 우선변제권이 부여됨으로 위험할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
0
0