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전세계약 갱신청구권과 관련해서 궁금한점 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 갱신청구권은 세입자가 한 번에 한하여 사용할 수 있는 권리로, 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 정당한 사유가 없다면 갱신요구를 거절할 수 없으며, 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.만약 갱신 청구권을 사용한 뒤 5%만 올리고 연장된 새로운 전세계약의 만기가 되기 전에 집주인이 집을 팔아서 주인이 바뀐다면, 향후 계약기간 만료시 그 새로운 집주인에게 다시 또 계약갱신청구권을 쓸 수 있는지에 대한 질문이신 것 같습니다.이 경우에는 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 없습니다. 전세계약 갱신청구권은 세입자가 한 번에 한하여 사용할 수 있는 권리이므로, 한 번 사용하면 더 이상 사용할 수 없습니다따라서, 세입자는 새로운 집주인과의 계약기간이 만료되면 임대차 계약을 연장할 수 없으며, 새로운 집주인의 의사에 따라 전세금을 인상하거나 임대차 계약을 해지할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.12.07
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궁금합니다 임대차신고 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.렌트홈에서 임대차 신고를 하셨다면, 부동산거래관리시스템에서 다시 신고할 필요는 없습니다. 렌트홈은 부동산거래관리시스템과 연계된 서비스로, 임대차 신고를 하면 자동으로 부동산거래관리시스템에도 신고가 됩니다. 렌트홈에서 신고한 내용을 부동산거래관리시스템에서 확인하실 수 있습니다. 단기 5개월 계약이라도 임대료가 30만원을 초과하거나 보증금이 6,000만원을 초과하는 경우에는 임대차 신고의 의무가 있습니다. 임대차 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야하며, 미신고나 지연신고, 거짓 신고의 경우에는 과태료가 부과될 수 있습니다.주택 임대차 신고제도는 임대인과 임차인 간의 정보격차를 해소하고, 임대차 계약의 투명성과 신뢰성을 높이기 위한 제도입니다. 임대차 신고를 통해 임대차 계약의 내용과 확정일자를 확인하실 수 있으며, 임대차 보호법에 따른 임대차 보호대상이 되실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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근저당. 불법건축물 여부를 확인하려면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축물대장은 정부 24 민원사이트에서 신청하거나, 해당 구청이나 동사무소에서 발급받을 수 있습니다. 건축물대장에는 건물의 소유자, 면적, 용도, 층수, 근저당 설정 여부 등이 기재되어 있습니다. 건축물대장에 노란색으로 '위반건축물’이라고 표시되어 있거나, 용도가 주택이 아닌 근린생활시설 등으로 되어 있으면 불법건축물일 가능성이 높습니다. 위반건축물의 세부 내용은 건축물대장 뒷장에서 확인할 수 있습니다.중개인에게 요구할 수 있는 것은 다음과 같습니다.건축물대장을 제공해달라고 요청할 수 있습니다. 건축물대장은 건물의 기본적인 정보를 알 수 있는 중요한 자료이므로, 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.불법건축물이라는 사실을 알고 있었는지, 또는 알 수 있었는지를 확인할 수 있습니다. 중개인은 거래 당사자에게 건물의 중요한 정보를 알려주는 의무가 있으므로, 불법건축물이라는 사실을 숨기거나 고의로 눈감았다면 중개인의 과실이 인정될 수 있습니다.불법건축물로 인해 피해를 입었다면, 중개인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 중개인의 과실이 인정되면, 중개인은 거래 당사자에게 손해를 배상해야 합니다. 손해배상의 범위는 계약금, 보증금, 월세, 이사비, 임대차계약 해지비용 등이 포함될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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중기청질문입니다 임대인이 전세자금대출 ok라고 했습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중기청 전세자금대출은 중소기업에 취업한 청년들을 위해 저리의 전월세보증금 대출을 제공하는 상품입니다. 대출신청자는 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하의 무주택 세대주이어야 하고, 소득과 자산의 한도도 있습니다. 대출한도는 최대 1억원 이내이고, 대출금리는 연 1.5%입니다. 대출기간은 최초 2년이고, 최대 4회 연장하여 최장 10년까지 이용할 수 있습니다중기청 전세자금대출을 받으려면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인은 보증기관인 주택도시보증공사나 주택금융공사로부터 보증서를 발급받아야 합니다. 보증서 발급을 위해서는 임대인의 신용도, 임대차계약서, 임대주택의 등기부등본 등이 필요합니다임대인이 중기청 전세자금대출을 꺼려하는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 신용도가 낮거나, 임대주택에 권리침해가 있거나, 임대차계약서에 특약이 없거나, 보증기관의 심사가 복잡하거나, 보증서 발급에 비용이 들거나, 임대인이 개인이 아닌 법인이거나, 임대인이 다른 은행의 전세자금대출을 이용하고 있거나 등의 이유가 있을 수 있습니다따라서, 임대인이 중기청 전세자금대출을 동의한다고 해도, 실제로 대출이 가능한지는 보증기관의 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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임대인입장에서 처음인데요 전세자금대출을 동의할때 집주인이 필요한 준비물이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출을 동의할 때 임대인이 필요한 준비물은 다음과 같습니다.임대인 명의 통장사본 1부/도장 및 신분증인감증명서 (용도:전세권설정용) 1부등기권리증 (원본)주민등록초본 (주소 변동 사항 포함) 1부이러한 서류는 임차인이 전세자금대출을 받기 위해 은행에 제출해야 하는 서류로, 임대인의 동의와 협조가 필요합니다. 임대인은 임차인에게 서류를 제공하거나, 임차인과 함께 은행에 방문하여 직접 서류를 제출할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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아파트 가격이 떨어져야 하는데 왜 정부에서는 가격 떨어지는 것을 두려워 할까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 가격은 여러 요인에 영향을 받는 복잡한 현상이므로, 정부에서 가격 떨어지는 것을 두려워하는 정확한 이유를 알기는 어렵습니다. 하지만 일반적으로 부동산 가격이 급격히 떨어지면, 그로 인해 발생하는 부작용이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 문제들이 있을 수 있습니다.부동산 가격이 떨어지면, 부동산을 소유하고 있는 사람들의 재산가치가 줄어들어 소비심리가 악화될 수 있습니다. 이는 경제활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.부동산 가격이 떨어지면, 부동산을 담보로 한 대출의 위험이 증가합니다. 대출금액이 담보가치보다 커지면, 대출자는 추가적인 담보를 제공하거나 대출금을 상환해야 합니다. 이는 대출자의 부담을 증가시키고, 은행의 채권상실 위험을 높일 수 있습니다.부동산 가격이 떨어지면, 부동산 투자의 매력이 감소합니다. 부동산 투자는 장기적인 투자로, 가격변동에 민감하지 않은 편입니다. 하지만 가격이 지속적으로 하락하면, 투자자들은 부동산 투자를 회피하고 다른 투자상품을 찾을 수 있습니다. 이는 부동산 시장의 활성화를 저해할 수 있습니다.따라서 정부에서는 부동산 가격이 과도하게 상승하거나 하락하지 않도록, 적절한 규제와 공급을 통해 시장을 안정시키려고 할 것입니다. 그러나 부동산 시장은 수요와 공급의 균형이 맞지 않는 경우가 많으므로, 정부의 정책이 항상 효과적이고 공정하다고 할 수는 없습니다. 예를 들어, 분양가 상한제는 신규주택의 가격을 안정시키고 신규수요자의 부담을 경감시키는 효과가 있을 수 있지만, 분양가와 시세의 격차가 커지면, 분양자들이 전매차익을 취하거나, 분양권 거래가 불법적으로 이루어지는 문제가 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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부동산 중개 수수료 계산시 권리금에 대한 부분도 포함이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 임대차 계약시 권리금을 받는 경우는 보통 상가나 영업용 건물의 경우에 많이 발생합니다. 권리금이란 기존 세입자가 힘들게 쌓아온 영업적 가치를 금전적으로 환산한 것으로, 기존 세입자와 신규 세입자 간에 이루어지는 거래입니다.부동산 중개 수수료 계산시 권리금에 대한 부분은 포함되지 않습니다. 권리금은 공인중개사법에 정해진 중개대상물이 아니기 때문에 법정 중개 수수료에 해당하지 않습니다. 권리금에 대한 수수료는 별도로 협의하여 정하며, 통상적으로는 권리금의 5%~10% 내외로 받습니다.따라서 부동산 중개 수수료는 보증금과 월세를 바탕으로 계산하고, 권리금에 대한 수수료는 따로 계산하여 지불하시면 됩니다. 예를 들어, 보증금이 1억원, 월세가 100만원, 권리금이 2억원인 상가를 임대하는 경우, 부동산 중개 수수료는 보증금의 0.4%인 40만원과 월세의 0.4%인 40만원을 합한 80만원을 임대인과 임차인이 각각 지불하고, 권리금 수수료는 권리금의 10%인 2천만원을 임차인이 기존 세입자에게 지불하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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임차권등기가 올라가있는 오피스텔을 월세로 들어가살아도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권등기란 임차인이 임대차 계약을 등기하여 제삼자에게도 효력이 있도록 하는 것입니다. 임차권등기를 하면 임대인이 임차인을 퇴거시키거나 보증금을 빼앗는 등의 부당한 행위를 방지할 수 있습니다.임차권등기가 있는 오피스텔을 월세로 들어가는 것은 가능합니다. 다만, 임차권등기가 있는 경우 임대인은 임차인의 동의 없이 임대차 계약을 해지할 수 없으므로, 임차권등기를 한 이전 세입자가 계약 기간이 끝나기 전에 퇴거하지 않으면 새로운 임차인은 입주할 수 없습니다. 따라서 임차권등기가 있는 오피스텔을 월세로 들어가려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.임차권등기를 한 이전 세입자가 임대차 계약을 해지하고 퇴거하는 것에 동의하고, 임대인이 보증금을 반환해 주는 것을 확인하세요. 임차권등기를 한 이전 세입자가 동의하지 않으면 임차권등기를 취소할 수 없습니다.임차권등기를 취소하고, 임차권등기명령을 철회하세요. 임차권등기를 취소하려면 임차권등기를 한 이전 세입자와 임대인이 함께 등기소에 가서 신청해야 합니다. 임차권등기명령을 철회하려면 임차권등기명령을 신청한 이전 세입자가 법원에 철회신청서를 제출해야 합니다.임차권등기가 취소되고, 임차권등기명령이 철회된 것을 확인하고, 새로운 임대차 계약을 체결하세요. 임차권등기가 취소되고, 임차권등기명령이 철회된 것은 등기사항증명서를 통해 확인할 수 있습니다. 새로운 임대차 계약을 체결할 때는 임대인의 신분증, 분양계약서, 분양대금 납부 내역, 대출금 처리 계획 등을 확인하고, 공인중개사를 이용하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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월세로원룸계약시주의할점은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세로 원룸을 계약할 때 주의할 점은 다음과 같습니다원룸의 위치, 크기, 옵션, 관리비, 보증금, 월세 등을 잘 확인하고 비교하세요. 원룸의 상태가 좋은지, 곰팡이나 누수가 없는지, 교통편이 편리한지, 해가 잘 드는지, 온수와 수압이 적당한지, 빌트인 기기나 전자기기가 잘 작동하는지 등을 체크하세요.원룸의 근저당, 불법 건축물 여부, 임대인의 신원 등을 꼭 확인하세요. 원룸에 근저당이 잡혀 있으면 임대인이 빚을 못 갚을 경우 원룸을 빼앗길 수 있습니다. 불법 건축물이면 철거될 수 있습니다. 임대인이 직접 계약을 하지 않고 대리인을 통하면 대리인의 신분증과 임대인의 인감증명, 신분증 사본 등을 요청하세요.임대차 계약서를 잘 작성하고 검토하세요. 임대차 계약서에는 임대 기간, 보증금, 월세, 관리비, 임대인과 임차인의 연락처, 임대인의 계좌번호, 임대인의 주소, 임대인의 주민등록번호 등을 명시해야 합니다. 또한 임대인이 근저당을 잡지 않는다든지, 하자 보수는 임대인의 책임이라든지, 임차인이 원룸을 개조하거나 재계약할 수 있다든지 등의 특약사항을 추가할 수 있습니다. 임대차 계약서는 임대인과 임차인이 모두 서명하고 날인하고, 임대인과 임차인이 각각 한 부씩 보관해야 합니다.중개 수수료(복비)를 적절하게 지불하세요. 중개 수수료는 보증금과 월세를 바탕으로 계산되며, 임대인과 임차인이 각각 공인중개사에게 지불해야 합니다. 중개 수수료는 법정 최고액을 초과할 수 없으며, 협상을 통해 할인을 받을 수도 있습니다. 중개 수수료를 지불할 때는 영수증을 받아두세요.잔금, 확정일자, 전입신고를 잊지 마세요. 잔금은 이사 날에 치르고 입주하면 됩니다. 그리고 입주하는 날 바로 관할 주민센터로 달려가 확정일자를 받고 전입신고를 하세요. 확정일자는 임대인이 임차인에게 임대차 계약을 증명하는 서류이며, 전입신고는 임차인이 원룸에 거주하는 것을 증명하는 서류입니다. 확정일자와 전입신고를 하면 임대인이 임차인을 퇴거시키거나 보증금을 빼앗는 등의 부당한 행위를 방지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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오피스텔 분양았을때 잔금치뤄야하는 기준일을 어떤 기준으로정하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 잔금 납부 기준일은 "사용승인일"을 기준으로 합니다. 건축법 제 22조 3항에 따라 임시사용승인을 받아 입주하는 경우에는 잔금의 50%에 해당하는 금액을 입주 전 납부하고 입주하여야 하며, 나머지 잔금의 50%에 해당하는 금액은 사용승인일 이후 5일 이내에 납부하여야 합니다.입주예정일이나 입주지정일은 잔금 납부 기준일이 아닙니다. 입주예정일은 입주가 가능할 것으로 예상되는 날짜이고, 입주지정일은 입주를 위한 준비가 완료된 날짜입니다. 입주예정일과 입주지정일은 사용승인일과 다를 수 있습니다. 사용승인일은 건축물이 건축법에 따라 건축된 것으로 인정받은 날짜입니다. 사용승인일은 건축주가 건축물의 완공을 신고하고, 시공감리를 통과하고, 관할 행정기관이 승인한 날짜입니다.우편으로 온 안내문은 예정일정안내문이라고 하셨습니다. 그렇다면 잔금 납부 기준일인 사용승인일이 아직 확정되지 않았을 수 있습니다. 사용승인일이 확정되면 다시 우편으로 공지가 올 것입니다. 그 때 잔금을 납부하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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