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중도금 이체 전 계약 파기시 계약금 돌려받을 수 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매 계약을 파기하고 싶으시다면, 계약금과 중도금을 포기하고 손해배상을 청구받을 수 있습니다. 계약금과 중도금을 돌려받을 수 있는 경우는 매도인이 계약을 파기하거나, 계약서에 특별한 약정이 있거나, 매도인과 합의를 한 경우에만 가능합니다.전세 세입자가 12월 27일에 빠지기로 한 것은 매수인과 매도인 사이의 계약과는 무관합니다. 매도인은 잔금을 받고 소유권 이전을 해야 하는 의무가 있습니다. 만약 매도인이 잔금을 받지 않고 계약을 파기하려고 한다면, 매수인은 적법한 절차를 거쳐서 소유권 이전을 요구할 수 있습니다. 이때 매도인은 계약금과 중도금을 돌려주고, 매수인의 손해를 배상해야 합니다.계약금을 돌려받을 방법은 매도인과 협의를 하는 것입니다. 매도인이 계약을 파기하고 싶지 않다면, 매수인이 어떤 이익을 제공하거나, 매도인이 다른 매수자를 찾아서 계약을 이전하도록 도와주는 것입니다. 이런 경우에는 계약금과 중도금을 돌려받을 수 있을 수도 있습니다. 하지만 이것은 매도인의 자유이므로, 매수인은 강제할 수 없습니다.
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23.12.06
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이사후 일주일후에 전입신고를 하면 불이익은 없나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 후 전입신고를 하려면 이사한 날부터 14일 이내에 신고해야 합니다. 주민등록법에 따르면 이 기간을 넘기면 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 그러므로 가능한 한 빨리 신고하는 것이 좋습니다. 전입신고를 하면 정확한 주소 정보가 등록되어 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 전입신고는 주민센터에 방문하거나 정부24 홈페이지에서 인터넷으로 할 수 있습니다. 확정일자는 이미 받으셨다면 전입신고와 별도로 신고할 필요는 없습니다. 전입신고를 하지 않아도 확정일자의 효력은 유지됩니다.
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23.12.06
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자가의 아파트에 인테리어로 시멘트로 가벽을 만들어서 설치해도 문제가 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트에 시멘트로 가벽을 만들어서 설치하는 것은 건축법에 위반되지 않습니다. 건축법은 건축물의 안전성과 관련된 사항을 규정하고 있으며, 건축물의 내부 인테리어는 실내건축이라고 부르는데, 이는 건축법의 적용 대상이 아닙니다. 다만, 실내건축을 할 때에는 소방법, 전기안전관리법, 환경법 등 다른 법령을 준수해야 하며, 건축물의 구조나 설비에 영향을 주는 경우에는 건축주가 건축물의 안전성을 확인하고 책임을 지는 것이 필요합니다.시멘트로 가벽을 만들어서 설치하는 방법은 일반적으로 시멘트 블록이나 벽돌을 쌓아서 완성하는 방식입니다. 이는 가벽의 두께가 두꺼워지고 무게가 늘어나는 단점이 있지만, 방음이나 방화에 유리하고 견고하며 오래 사용할 수 있는 장점이 있습니다. 가벽의 표면은 도배나 도장, 타일, 석재 등으로 마감할 수 있으며, 가벽의 디자인이나 색상은 개인의 취향에 따라 선택할 수 있습니다.시멘트로 가벽을 만들어서 설치할 때에는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 첫째, 가벽을 설치할 위치에 전기선이나 수도관이 없는지 확인해야 합니다. 둘째, 가벽을 설치할 때에는 바닥과 천장에 고정하는 과정이 필요하므로, 바닥과 천장의 재료와 상태를 고려해야 합니다. 셋째, 가벽을 설치한 후에는 가벽의 안정성을 점검하고, 필요한 경우에는 보강을 해야 합니다. 넷째, 가벽을 설치한 공간에는 소방설비를 갖추어야 합니다. 오픈형 구조의 가벽이라면 소방시설을 별도로 설치하지 않아도 되지만, 문이나 창문이 있는 가벽이라면 소방법에 따라 소화기나 감지기, 스프링클러 등을 설치해야 합니다.
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23.12.06
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빈 집인데 몇 도 되면 보일러 터지나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빈 집 보일러 동파방지 방법은 다음과 같습니다보일러실에 단열설비를 해서 추운 바람이 들어오지 않도록 잘 막기보일러 외부를 단열재나 온도를 유지할 수 있는 것으로 감싸기보일러는 목표 온도를 맞춰놓고 계속 돌도록 하기보일러의 전원 코드선을 분리하고 수도꼭지를 온수 쪽으로 틀어서 배관에 있는 물을 빼기헤어 드라이기를 중간 온도로 하여 배관을 가열하기이렇게 하면 겨울철 빈 집 보일러 동파를 예방할 수 있습니다. 하지만 보일러 동파방지를 위해 난방을 계속 돌리는 것은 전기세나 가스비가 많이 나오기 때문에 비용적인 부담이 있을 수 있습니다. 그러므로 빈 집이 아니라면 보일러를 적절한 온도로 조절하거나, 빈 집이라면 배관에 물을 빼는 방법을 권장합니다.
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23.12.06
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신축아파트 사전점검하러가는데 얼마나 꼼꼼히 봐야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사전점검은 아파트의 완공 상태를 확인하고 하자를 발견하고 보수를 요청하는 과정입니다. 사전점검을 잘 하기 위해서는 준비물과 체크리스트, 점검 방법 등을 알아야 합니다.준비물은 다음과 같습니다.사전점검 키트: 줄자, 수평계, 네임펜, 스티커, 장갑 등이 들어있습니다. 일부 아파트에서는 입구에서 제공해주기도 합니다.바가지: 욕실의 물 빠짐 여부를 확인하기 위해 필요합니다.의자 혹은 사다리: 천장이나 높은 곳을 보기 위해 필요합니다.하자 스티커 혹은 포스트잇: 하자를 표시하기 위해 필요합니다. 스티커는 너무 접착력이 강하지 않은 것을 사용해야 합니다.마스크와 장갑: 먼지나 오염물질로부터 보호하기 위해 필요합니다.돗자리: 쉬거나 짐을 놓기 위해 필요합니다.충전기: 전기가 잘 들어오는지 확인하기 위해 필요합니다.고무망치: 바닥이나 타일의 들뜸 여부를 확인하기 위해 필요합니다.물티슈: 오염 여부를 확인하기 위해 필요합니다.간식이나 물: 시간이 오래 걸리므로 필요합니다.평면도면 혹은 계약 옵션: 설계대로 잘 지어졌는지 확인하기 위해 필요합니다.체크리스트는 다음과 같습니다.외부 점검: 아파트의 외벽, 현관문, 창문, 현관바닥 등을 체크합니다. 외벽의 덧칠 상태, 현관문의 개폐 여부, 창문의 누수 여부 등을 확인합니다. 또한 현관바닥의 평평함과 기울기, 타일의 물 빠짐 여부도 확인합니다.내부 점검: 아파트의 바닥, 벽, 천정, 문과 창문 등을 체크합니다. 바닥의 들뜸 여부, 벽과 천장의 균열, 문과 창문의 개폐 상태 등을 확인합니다. 또한 난방 시스템, 욕실, 전기 시설, 주방과 수도 시설 등을 상세하게 점검합니다.점검 방법은 다음과 같습니다.현장에서 점검표를 받아서 항목별로 잘 체크합니다. 내 집인 만큼 긴 시간 꼼꼼하게 집에 대한 모든 것을 봅니다.보는 방향은 현관입구부터 시계 방향 혹은 시계 반대 방향으로 보고, 위에서 아래로, 아래에서 위로 순서대로 차근차근 보습니다.하자를 발견하면 스티커를 붙이고 사진을 찍어둡니다. 스티커에는 위치와 내용을 간단히 적습니다. 앱 등록을 위해 숫자를 기입한 스티커도 함께 준비합니다.사전점검을 셀프로 하기 어려우시면, 전문 업체에 의뢰할 수도 있습니다. 업체에서는 열화상으로 단열이 부족한 부분이나 대리석에서 나오는 라돈 등을 측정해줍니다.사전점검의 중요성은 다음과 같습니다.사전점검을 통해 하자를 발견하고 보수를 요청하면, 입주 후에 불편함이나 추가 비용이 발생하지 않습니다.사전점검을 통해 집의 상태를 정확하게 파악하고, 가구나 인테리어를 계획할 수 있습니다.사전점검을 통해 집에 대한 애착과 소유감을 갖고, 살기 좋은 공간을 만들 수 있습니다.
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23.12.06
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디딤돌대출 배우자 소득산출 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출의 조건은 다음과 같습니다대출 신청자는 무주택자이어야 합니다. (단, 2자녀 이상 가구의 경우 1주택자도 가능)대출 신청자는 실수요자 요건을 충족해야 합니다. (예: 주택청약종합저축 가입, 임대차계약 만료 등)대출 신청자와 배우자의 부부합산 연소득이 6천만원 이하여야 합니다. (단, 생애최초 주택구입자나 2자녀 이상 가구 또는 신혼가구는 연소득 7천만원 이하까지 가능)대출 신청자와 배우자의 부부합산 순자산가액이 9억원 이하여야 합니다.대출 한도는 주택가격의 70% 이내이며, 최대 3억원까지 가능합니다.대출 금리는 고정금리로 2.0%~2.5%입니다.대출 기간은 최대 30년이며, 상환방법은 원리금균등분할상환 또는 원금균등분할상환입니다.디딤돌대출의 소득 산정 방법은 다음과 같습니다소득 산정 방법은 ‘연도별 과세전 연소득’ 또는 '1년간 과세전 연소득’으로 산정합니다.채무자와 배우자의 2개년 소득을 확인합니다. 2개년 소득의 차이가 ± 20% 이하인 경우 최근연도 소득으로 산정하고, ± 20% 초과인 경우 2개년 평균소득으로 산정합니다. (단, 상시소득인 경우 최근연도 소득으로 산정합니다.)소득발생기간이 현재 유지 중인 소득원 기준 최소 1개월 이상이어야 합니다. 12개월 미만인 경우에는 연단위 환산 후 10%를 차감합니다. (단, 상시소득인 경우 차감하지 않습니다.)접수일 현재 휴직자는 휴직 직전 2개년 증빙소득으로 산정하고, 복직자는 복직 이후 최근 1년간 연소득으로 산정합니다. (복직이후 3개월 미만인 경우에는 휴직자로 간주합니다.)질문자님의 경우, 남편의 연소득이 5천만원 정도이고, 배우자는 올해 9월 첫 입사하셨다고 하셨습니다. 배우자의 소득이 세전 월 200만원 정도라면, 1년간 과세전 연소득은 200만원 x 12개월 = 2,400만원으로 산정됩니다. 그러나, 소득발생기간이 12개월 미만이므로 10%를 차감하여 2,160만원으로 산정됩니다. 따라서, 부부합산 연소득은 5,000만원 + 2,160만원 = 7,160만원으로 산정됩니다.질문자님은 신혼부부도 아니고 2자녀라고 하셨습니다. 그렇다면, 디딤돌대출의 조건에 따라 부부합산 연소득이 7천만원 이하여야 합니다. 하지만, 질문자님의 부부합산 연소득은 7천만원을 초과하므로, 디딤돌대출을 이용하실 수 없습니다.
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23.12.06
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전입세대열람원에 세대주 등록이 안되어 있을시??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입세대열람원에 세대주 등록이 안되어 있을 경우에는 다음과 같은 가능성이 있습니다.세대주가 전입신고를 하지 않았거나, 전입신고 후 세대주 확인을 하지 않아 자동으로 취소된 경우입니다. 이 경우에는 세대주가 주민센터나 행정복지센터에 방문하여 전입신고와 세대주 확인을 다시 해야 온라인 전입신고 시 세대주 확인 방법을 확인하실 수 있습니다.세대주가 도로명주소로 전입신고를 하지 않고, 지번주소로만 전입신고를 한 경우입니다. 이 경우에는 도로명주소로 열람하면 '해당 주소에 세대주가 없음’으로 나오고, 지번주소로 열람하면 세대주가 도로명주소와 지번주소의 차이점을 알아보실 수 있습니다.세대주가 외국인이거나, 외국인과 함께 거주하는 경우입니다. 이 경우에는 전입세대열람원에는 외국인의 전입 기록이 나오지 않고, 별도의 외국인 체류 확인서를 신청해야 합니다에서 외국인 체류 확인서 열람·교부 제도에 대해 자세히 설명하고 있습니다.매수하려는 아파트의 세대주가 누구인지 확실히 확인하시려면, 전입세대확인서 열람(발급)을 신청하시는 것이 좋습니다. 전입세대확인서는 현재 해당 주소지에 전입 및 거주하고 있는 세대원을 확인할 수 있는 서류로, 세대주와 동거인의 성명 및 전입 일자 등이 전입세대확인서의 발급 방법과 필요한 서류를 알아보실 수 있습니다.전입세대열람원이나 전입세대확인서를 통해 세대주의 신분을 확인하시고, 임대차 계약서나 매매 계약서 등을 통해 임차인이나 매수자의 신분을 확인하시면, 뒷통수 맞을 일이나 더 확인해야할 서류는 없을 것입니다. 단, 전입세대열람원이나 전입세대확인서는 현재의 세대 구성만을 보여주므로, 과거의 세대 구성이나 임대차 이력을 알고 싶으시면, 주민센터나 행정복지센터에 방문하여 전입세대이력조회를 신청하시면 됩니다.
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23.12.06
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부동산 예약할 때 공동명의와 개인 명의로 했을 때 장단점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의와 개인 명의로 부동산을 취득하면 세금, 자산관리, 소유권 등 여러 측면에서 차이가 있습니다. 일반적으로 공동명의의 경우 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세 등의 절세 효과가 있습니다. 예를 들어, 부부 공동명의로 취득한 경우 1주택의 경우 12억 원까지 종합부동산세가 비과세되지만, 개인 명의로 취득한 경우 9억 원까지만 비과세됩니다. 또한, 공동명의로 취득한 경우 양도소득세의 기본공제액이 500만 원이 되지만, 개인 명의로 취득한 경우 250만 원이 됩니다. 임대소득세도 공동명의로 하게 되면 각각 낮은 구간의 누진세율을 적용받게 되기 때문에 절세효과가 있습니다.그러나 공동명의의 경우에도 단점이 있습니다. 예를 들어, 처음부터 공동명의로 취득하지 않고 중간에 개인 명의에서 공동명의로 바꾸는 경우 증여세와 취득세가 발생할 수 있습니다. 증여세는 부부간에 10년 간 6억 원까지 세액공제가 가능하지만, 그 이상이면 증여세를 내야하고, 증여 받는 사람이 취득세를 내야 합니다. 또한, 공동명의로 취득한 경우 건강보험료가 청구될 수 있습니다. 원래 적용되던 피부양자의 자격이 박탈되어 지역 가입자로 전환되고, 별도의 건강보험료가 발생됩니다. 또한, 공동명의의 경우 부동산 담보나 자산 처리 시 명의자 전체가 동의해야 하는 번거로움이 있습니다. 부부가 아닌 공동투자에 따른 공동명의의 경우 처분시점에 대한 의견 차이로 매매시점을 놓칠 수도 있습니다.
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23.12.06
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계약 만료 예정 전세금 반환불가시 대처법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인의 소송 승패가 확실하지 않은 지금 대항력을 유지하기 위해 재계약을 하는게 상책인지?재계약을 하는 것은 임차인의 권리를 보호하는 방법 중 하나입니다. 재계약을 하면 임차권이 연장되고, 임대인이 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없습니다. 또한 재계약을 하면 임차인은 임대인에게 전세금 반환을 청구할 수 있는 근거를 갖게 됩니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면 임차인은 전세금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 재계약을 하지 않으면 임차인은 임대차 계약이 종료된 것으로 간주되어 임차권을 잃게 되고, 전세금 반환 청구의 근거도 약해집니다. 따라서 임대인의 소송 승패가 확실하지 않은 상황에서는 재계약을 하는 것이 임차인의 이익을 보호하는 상책이라고 할 수 있습니다.재계약시에 임대인의 하자에 의한 재계약이므로 내가 받아야하는 손해를 보전하기 위한 특약이 유효한지?+적정수준인지?재계약시에 임대인의 하자에 의한 재계약이라면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 것은 임대인의 채무불이행이므로 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 임차인이 실제로 입은 손해와 임차인이 입을 수 있는 손해를 포함합니다. 예를 들어 임차인이 전세금을 받지 못해서 다른 전셋집을 구하지 못하고 임시로 호텔에 머물러야 한다면 호텔비용이 손해배상의 범위에 들어갑니다. 또한 임차인이 전세금을 받지 못해서 전세금 예금이자나 중기청 대출이자 등의 이익을 놓친다면 그것도 손해배상의 범위에 들어갑니다.재계약시에 임차인이 받아야 하는 손해를 보전하기 위한 특약은 유효합니다. 임차인은 임대인과 재계약을 할 때 손해배상을 포함한 특약을 작성할 수 있습니다. 특약은 임차인과 임대인이 합의한 내용이므로 법적으로 구속력이 있습니다. 임차인은 특약에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 특약은 법률상 허용되는 범위 내에서 작성되어야 합니다. 예를 들어 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 때는 임차인이 실제로 입은 손해나 입을 수 있는 손해를 증명해야 합니다. 특약에 손해배상액을 정액으로 정하는 것은 부당한 약정이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.재계약시에 임차인이 받아야 하는 손해를 보전하기 위한 특약의 적정수준은 임차인이 실제로 입은 손해나 입을 수 있는 손해의 범위 내에서 결정되어야 합니다. 임차인이 제시한 특약은 관리비 면제, 유지보수비용 부담, 부동산 수수료 부담 등으로 구성되어 있습니다. 이들 특약은 임차인이 전세금을 받지 못해서 입은 손해나 입을 수 있는 손해와 관련이 있을 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 전세금을 받지 못해서 다른 전셋집을 구하지 못하고 재계약을 하면 관리비를 내야 하는 부담이 생깁니다. 또한 임차인이 전세금을 받지 못해서 재계약을 하면 임차부동산의 유지보수비용이나 부동산 수수료를 내야 하는 부담이 생깁니다. 따라서 이들 특약은 임차인의 손해를 보전하기 위한 특약으로 적절할 수 있습니다. 단, 특약의 내용과 금액은 임차인이 실제로 입은 손해나 입을 수 있는 손해와 비례하도록 합리적으로 정해야 합니다. 예를 들어 관리비 면제의 경우 임차인이 관리비를 내야 하는 기간과 금액을 명확하게 정해야 합니다. 유지보수비용 부담의 경우 임차부동산의 하자와 수리비용을 명확하게 정해야 합니다. 부동산 수수료 부담의 경우 임차인이 부동산 수수료를 내야 하는 사유와 금액을 명확하게 정해야 합니다 .집주인이 해당 특약을 거절할 시에 제가 제시할 만한 협상안 or 해야할 행동집주인이 임차인이 제시한 특약을 거절할 경우 임차인은 다음과 같은 협상안이나 행동을 할 수 있습니다.협상안: 임차인은 집주인과 특약의 내용이나 금액을 조정하거나 다른 형태의 특약을 제안할 수 있습니다. 예를 들어 임차인은 관리비 면제 대신 임대료를 인하하거나, 유지보수비용 부담 대신 임차부동산의 하자를 수리하거나, 부동산 수수료 부담 대신 임대인이 임차인을 위해 다른 전셋집을 찾아주는 등의 특약을 제안할 수 있습니다. 임차인은 특약을 제안할 때 임대인의 입장을 고려하고, 임차인의 손해를 적절하게 보전할 수 있는 방안을 찾아야 합니다.
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23.12.06
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서울에서 시골에 땅구매시 법무사등기 문의합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에서 시골 땅을 구매하고 등기를 하려면, 서울에 있는 법무사에게 의뢰할 수도 있고, 시골 땅이 있는 지역의 법무사에게 의뢰할 수도 있습니다. 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 장단점이 있습니다.서울에 있는 법무사에게 의뢰하는 경우의 장점은 다음과 같습니다.서울에 거주하고 있으므로, 직접 만나서 상담하거나 서류를 전달하기가 편리합니다.서울에 있는 법무사는 서울의 부동산 시장과 법률에 더 익숙할 수 있으므로, 서울에서의 부동산 거래와 관련된 문제를 잘 해결해 줄 수 있습니다.서울에 있는 법무사에게 의뢰하는 경우의 단점은 다음과 같습니다.서울에 있는 법무사는 시골의 부동산 시장과 법률에 덜 익숙할 수 있으므로, 시골에서의 부동산 거래와 관련된 문제를 잘 해결해 주지 못할 수 있습니다.서울에 있는 법무사는 시골 땅이 있는 지역의 등기소와의 협조가 필요하므로, 등기 절차가 복잡하거나 지연될 수 있습니다.서울에 있는 법무사는 시골 땅이 있는 지역의 법무사보다 수수료가 더 비쌀 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사에게 의뢰하는 경우의 장점은 다음과 같습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사는 시골의 부동산 시장과 법률에 더 익숙할 수 있으므로, 시골에서의 부동산 거래와 관련된 문제를 잘 해결해 줄 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사는 시골 땅이 있는 지역의 등기소와의 협조가 쉽고 빠르므로, 등기 절차가 간단하고 신속하게 진행될 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사는 서울에 있는 법무사보다 수수료가 더 저렴할 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사에게 의뢰하는 경우의 단점은 다음과 같습니다.시골에 거주하고 있지 않으므로, 직접 만나서 상담하거나 서류를 전달하기가 어려울 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사는 서울의 부동산 시장과 법률에 덜 익숙할 수 있으므로, 서울에서의 부동산 거래와 관련된 문제를 잘 해결해 주지 못할 수 있습니다.
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