답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구주택 임대인에게 전입세대확인서를 요청하는 것은 가능합니다. 전입세대확인서는 주민등록법에 따라 해당 건물 또는 소재지에 주민등록 되어 있는 세대주와 동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류입니다. 임대차 계약을 체결하기 전에 선순위 보증금을 확인하기 위한 목적으로 열람할 수 있습니다.다만, 임대인은 본인의 개인정보보호를 위해 다른 세입자들의 정보를 가리거나 공개하지 않을 수 있습니다. 이 경우, 임대인의 동의를 얻거나 공인중개사의 협조를 요청하는 것이 좋습니다. 또한, 전입세대확인서만으로는 세입자들의 우선순위를 확실히 알 수 없습니다. 세입자들의 확정일자 부여 현황을 확인해야 합니다. 확정일자 부여 현황은 주민센터에서 신청하면 발급받을 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 성실신고 대상자로서 성실신고확인서를 제출한 자가 월세액을 2023.12.31.이 속하는 과세연도까지 지급하는 경우 그 지급한 금액의 10% (해당 과세연도의 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액이 4,500만원 이하의 성실신고확인대상사업자로서 성실신고확인서를 제출한 자의 경우에는 12%)에 해당하는 금액을 해당 과세연도의 소득세에서 공제합니다. 다만, 해당 월세액이 750만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 합니다. 이 규정은 주택 임대 수익에도 적용됩니다. 따라서, 만약 100만원의 월세를 받는 경우, 10% 또는 12%의 세액공제를 받을 수 있습니다. 상가 임대 수익과는 관련이 없습니다.세액공제는 소득세를 계산할 때 적용되는 것이므로, 월세 수익에 대한 소득금액은 세액공제 전의 금액으로 산정됩니다. 즉, 100만원의 월세 수익이 있다면, 그것이 소득금액이 되고, 그에 대한 소득세율을 적용하여 소득세를 계산한 후, 세액공제를 적용하여 납부할 세액을 결정합니다. 소득세율은 종합소득과세표준에 따라 달라지므로, 정확한 세액을 알려드리기는 어렵습니다. 다만, 소득세율은 6%에서 42%까지 구간별로 적용되며, 10%의 소득세율은 종합소득과세표준이 1,200만원 초과 4,600만원 이하인 경우에 해당합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약시 확정일자를 받으면 보증금을 우선순위로 받는 것이 확실하지는 않습니다. 확정일자를 받는 것은 임차인이 임차 보증금에 대해 경매나 공매가 있을 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권을 인정받는 것입니다. 그러나 우선변제권은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀리는 경우가 있으므로 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다.한 건물에 여러 명의 세입자가 있고 다른 세입자도 전입신고하면서 확정일자를 받았을 때 보증금 변제받을 순서는 다음과 같습니다. 먼저, 임차 보증금의 우선변제권은 임차인이 전입신고한 날짜와 확정일자를 받은 날짜 중 빠른 날짜를 기준으로 순위가 정해집니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 먼저 한 임차인이 우선순위가 높습니다. 그 다음, 임차 보증금의 우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 최우선 변제금액이 정해져 있습니다. 최우선 변제금액은 보증금의 50% 또는 지역별로 정해진 금액 중 적은 금액으로, 이 금액은 선순위 권리자나 법정 우선순위에도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 그러나 최우선 변제금액을 초과하는 부분은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀려서 변제받을 수 없을 수도 있습니다.따라서 전세 계약시 확정일자를 받는 것은 보증금을 보호받는 데 도움이 되지만, 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다. 전세 계약시에는 임대차 목적물에 선순위 (근)저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지 등기사항 증명서를 확인하고, 보증금을 증액하는 경우에는 새로운 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도심 공공주택 복합사업은 기존 거주자에게도 다양한 혜택을 제공합니다. 기존 거주자는 토지를 공공에게 넘겨주고, 사업 후 공공이 다시 반환하는 현물선납방식으로 진행되므로, 토지가치 상승분을 현금으로 받을 수 있습니다. 또한, 기존에 보유하고 있던 주택이 넓다면 소형 평형 두 채를 분양받을 수 있으며, 실거주 의무도 부여하지 않습니다. 즉, 새로 지어진 건물에 싸게 들어갈 수도 있고, 전매도 가능합니다. 우선공급도 받을 수 있습니다. 도심 공공주택 복합사업은 기존 거주자의 재산권을 보호하고, 도심 내 주택 공급을 확대하는 사업입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집에서는 당분간 세대주로 저로 바꿔야 하는지?전세집에서는 세대주를 바꾸지 않아도 됩니다. 전세계약의 당사자는 세대주와 일치하지 않아도 되며, 세대주를 변경하더라도 전세계약의 효력에 영향을 주지 않습니다. 다만, 세대주를 변경하면 임대인에게 통보해야 하며, 임대인이 무단 전대로 간주할 수 있으므로 동의를 받는 것이 좋습니다. 세대주를 변경하지 않고도 전입신고를 할 수 있습니다. 전입신고는 세대주와 관계없이 거주하는 사람이 할 수 있습니다. 전입신고를 하면 전세계약의 대항력이 인정되어 임대인이 임의로 계약을 해지하거나 보증금을 돌려주지 않는 경우에 법적으로 보호받을 수 있습니다. 전입신고를 하려면 임대차계약서와 주민등록증을 준비하시면 됩니다. 전입신고는 인터넷이나 행정안전부에서 할 수 있습니다.부동산 계약서 계약당사자를 저로 바꿔야 하는지?부동산 계약서 계약당사자를 바꾸지 않아도 됩니다. 전세계약의 당사자는 남편님이고, 전입신고자는 아내님이라면 문제가 없습니다. 전세계약의 당사자는 임대인과 임차인이며, 전입신고자는 임차인의 가족이거나 임대인의 동의를 받은 사람이면 됩니다. 전세계약의 당사자를 바꾸려면 임대인과 재계약을 해야 하는데, 이는 임대인의 동의가 필요하고, 보증금이 증액될 수 있습니다. 따라서 전세계약의 당사자를 바꾸는 것은 권장하지 않습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택가격을 안정화하고 투기를 억제하기 위해 도입된 제도로, 택지비와 건축비를 합한 원가 이하로 분양가를 제한하는 것입니다. 분양가상한제는 1977년에 처음 도입되었으나, 주택공급을 위축시키는 부작용으로 인해 1999년에 대부분 자율화되었습니다. 그러나, 2005년부터 공공택지와 민간택지의 일부에 다시 적용되었고, 2019년에는 투기과열지구로 지정된 지역에 확대되었습니다. 하지만, 2021년 2월부터 정부는 부동산 경기 회복을 위해 분양가상한제 적용 지역을 대폭 축소하였고, 2023년 1월부터는 서울 강남, 서초, 송파, 용산 4개구만 적용되고 있습니다. 분양가상한제 해제로 인해 분양가가 상승할 가능성이 있습니다. 분양가상한제가 적용되지 않는다면, 시장 수요와 공급에 따라 분양가가 결정되기 때문입니다. 또한, 분양가상한제 해제로 인해 청약자격이 완화되고, 분양권 전매제한이 단축되고, 대출 조건이 완화되는 등의 효과가 있어, 청약 수요가 증가할 수 있습니다. 이러한 요인들이 분양가 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 임대인이 월세를 80만원으로 올린 것은 잘못된 행위입니다. 주택임대차보호법 제7조에 따르면, 임대인은 임대차기간 중에 차임(월세) 또는 보증금의 증액을 청구할 수 없습니다. 임대차기간이 만료되어 재계약을 할 때에도 차임 또는 보증금의 증액은 약정한 자 임의 20분의 1(5%)의 금액을 초과할 수 없습니다. 따라서, 임대인은 70만원의 월세에서 5%인 3.5만원을 더한 73.5만원까지만 인상할 수 있습니다. 임차인은 임대인의 부당한 증액청구에 대해 거부할 수 있으며, 임대인이 계약을 해지하거나 임차인을 강제로 퇴거시키려고 하면 임차인은 법원에 가처분을 신청할 수 있습니다.또한, 임대인이 임차인의 아이 수를 이유로 계약을 거절한 것도 잘못된 행위입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인에게 임대차기간의 연장을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 정당한 사유란 임대인이 임대주택을 직계존속 또는 직계비속에게 거주하게 하거나, 임대주택을 개량하거나, 임대주택을 매각하거나, 임차인이 임대차계약을 위반한 경우 등을 말합니다. 임차인의 아이 수는 정당한 사유가 될 수 없습니다. 임대인이 임차인의 계약연장 요구를 거절하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 임대인은 월세를 80만원으로 올리거나, 임차인의 아이 수를 이유로 계약을 거절하는 행위를 삼가야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.SH 신혼부부 매입임대주택은 확정일자가 필요합니다. 확정일자는 임대차계약서에 도장으로 찍어주는 것이 아니라 주택 임대차 계약 신고필증이라는 문서로 발급받아야 합니다. 주민센터에서 전월세 신고를 요구할 수도 있지만, 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업은 전월세 신고대상에서 배제되므로 전월세 신고는 하지 않아도 됩니다. 만약 확정일자를 받지 않았다면, 주민센터에 방문하여 신청하시기 바랍니다. 확정일자는 임대차계약의 효력을 갖게 하고, 임대료 상호전환 제도나 버팀목 전세 자금 대출 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으셨다면, 임대차계약서에 있는 계약일과 입주일을 확인하시고, 문제가 없다면 안심하시면 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 부부합산 연소득이 60백만원 (단, 생애최초·2자녀 이상 가구 70백만원, 신혼가구 85백만원) 이하의 무주택 세대주를 대상으로 하는 대출 상품입니다. 따라서, 현재 무주택 단독세대주이고 연봉이 5천 초반인 경우, 디딤돌 대출의 자격조건을 만족하십니다.다만, 디딤돌 대출은 주택 하나 있을 때, 처분 조건이 불가능하므로, 부모님께서 제 명의로 해놓으셨던 빌라를 다시 부모님 명의로 바꾸신 날짜가 중요합니다. 만약, 대출신청일로부터 3년 이내에 빌라를 처분하셨다면, 디딤돌 대출을 받으실 수 없습니다. 그러나, 3년 이상이 지났다면, 디딤돌 대출을 받으실 수 있습니다.디딤돌 대출의 대출한도는 LTV 최대 70%이며, 최대 2억 5천만원 (생애최초 주택구입자 3억원, 신혼 · 2자녀 이상 가구는 4억원)입니다. 디딤돌 대출의 금리는 고정금리 또는 5년 단위 변동금리로, 최저 1.5%입니다.디딤돌 대출의 신청 절차는 다음과 같습니다대출신청: 한국주택금융공사 홈페이지에서 대출신청서를 작성하고, 필요한 서류를 첨부하여 제출합니다.신용심사: 한국주택금융공사에서 신용심사를 진행하고, 대출승인 여부를 통보합니다.대출실행: 대출승인을 받은 후, 담보주택의 소유권 이전등기를 접수하고, 대출계약서를 작성하여 서명합니다. 그 후, 대출금을 지급받습니다.디딤돌 대출에 대한 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 또한, 디딤돌 대출 외에도 특례 보금자리론이라는 대출 상품도 있으니, 비교해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 일부만 받았다면 임차권등기를 할 수 있습니다. 임차권등기는 세입자가 다른 곳으로 이사해도 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도입니다. 따라서 전세금을 모두 돌려받지 못한 경우에는 임차권등기를 통해 전세금을 보호할 수 있습니다.하지만 전세금을 일부만 받았다면 임차권등기가 오히려 단점이 될 수도 있습니다. 임차권등기는 등기부에 남기 때문에 집주인에게는 전세금을 변제하지 않았다는 낙인이 되고, 신규 세입자에게는 자신의 권리가 확보되지 못한다는 불안감을 줄 수 있습니다. 이 경우 신규 세입자가 계약을 꺼리거나 집주인이 계약을 파기할 수 있습니다.따라서 전세금을 일부만 받았고 나머지 금액이 현저히 적다면 임차권등기 대신 근저당 설정을 고려해보는 것이 좋습니다. 근저당은 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 제도입니다. 근저당은 임차권등기보다 신규 세입자의 부담을 줄일 수 있고, 기존 세입자에게는 경매신청권을 부여하여 전세금을 확보할 수 있습니다.전세금을 일부만 받았다면 전세금반환소송을 제기할 수도 있습니다. 전세금반환소송은 집주인이 전세금을 돌려주지 않았을 때 세입자가 법원에 소송을 제기하여 전세금을 청구하는 절차입니다. 전세금반환소송은 임차권등기나 근저당 설정과 별개로 진행할 수 있습니다.