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아파트 전세를 주고 있는 상황에서 매도를 하게 된다면 매수자의 실제 입주는 언제 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세를 주고 있는 상황에서 매도를 하게 될 경우, 기존 임차인의 계약 갱신권이 우선하게 되어 계약 연장 의사가 있을 때는 새로운 매수인은 기존 임차인이 나간 이후에나 실제 입주가 가능합니다. 이는 주택임대차보호법 제3조 4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 규정이 있기 때문입니다. 따라서 임차인은 기존 임대조건을 그대로 유지할 수 있으며, 임대차 계약 만료 6개월 전에 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없으면 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.하지만 임차인이 계약 갱신을 청구하지 않거나, 계약 갱신을 청구했지만 임대인과 임대료 등에 대해 합의하지 못하거나, 임대인이 정당한 사유로 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 새로운 매수인은 기존 계약이 끝나는 기간까지만 임차인을 보호해야 합니다. 이 경우 임차인은 계약 만료일까지 임차주택을 비워야 하며, 그렇지 않으면 강제집행을 당할 수 있습니다.따라서 아파트 전세를 주고 있는 상황에서 매도를 하게 된다면, 임차인의 계약 갱신 여부에 따라 매수자의 실제 입주 시기가 달라질 수 있습니다. 이 점을 유의하시고, 임차인과 잘 협의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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청약 당첨 후 주택구입계획상담문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.잔금시 중도금대출을 주담대등으로 전환하는 것은 맞습니다. 하지만 LTV 70% 금액이 아니라, 실거래가의 70% 금액을 기준으로 합니다. 실거래가는 분양가와 다를 수 있으므로, 주택도시기금 포털에서 확인하시기 바랍니다. 또한, DSR 40%는 대출한도를 결정하는 요소 중 하나이므로, 실거래가의 70% 금액보다 적게 대출받을 수도 있습니다.예시로 들어주신 경우에는, 실거래가의 70% 금액이 3억이고, 개인 DSR 40%에 의해 2억만 대출 가능하다면, 총 2억을 주담대로 대출받을 수 있다고 생각하시면 됩니다. 다만, 주담대는 대출금리가 일반대출보다 높으므로, 대출금리를 고려하셔야 합니다.연소득 세전 4천 세후 3500~3600 정도인 사람의 DSR 40%는 대략 1400~1440 정도가 될 것입니다. DSR은 개인의 소득과 부채, 신용등급 등에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 금액은 금융기관에 상담하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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국민임대 서류제출은 거의 당첨된건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민임대 서류제출은 거의 당첨된 것이라고 볼 수 있습니다. 공급되는 호수의 3배 또는 5배 또는 6배 인원만 서류제출 대상자로 선정되기 때문입니다. 하지만 서류제출 대상자가 되었다고 해서 반드시 당첨되는 것은 아니며, 서류심사와 추첨을 거쳐야 최종 당첨자가 결정됩니다.서류제출 후 발표하기 전에 세대원이 늘어나면 불리한 조건이 되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 1인 세대로 신청했는데 2인 이상 세대가 되면 1순위에서 2순위로 내려갈 수 있습니다. 또한, 세대원의 소득이나 자산이 증가하면 입주자 선정 기준에 부합하지 않을 수도 있습니다. 따라서 세대원이 늘어나는 경우에는 신청한 주택의 입주자 선정 기준을 다시 확인하고, 필요하다면 신청을 취소하거나 변경하는 것이 좋습니다.발표 후에 세대원이 늘어나도 문제가 없는 경우도 있습니다. 예를 들어, 2인 이상 세대로 신청했는데 1인 세대가 되더라도 재계약 시점에 여러가지 가족 구성원 변경 사유로 1인 세대가 되었을 경우에는 1회에 한해서 계약을 연장할 수 있습니다. 또한, 세대원이 늘어나더라도 소득이나 자산이 기준에 부합한다면 입주에 문제가 없습니다. 그러나 세대원이 늘어나는 경우에는 세대원수에 따른 임대료나 관리비가 증가할 수 있으므로 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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임대차 계약 갱신을 하지 않을 경우 몇개월전에 말을 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약 갱신을 하지 않을 경우 통보 기간은 임대인과 임차인에 따라 다릅니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 또는 계약조건 변경의 통지를 해야 합니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지의 통지를 해야 합니다. 만약 통지를 하지 않으면 묵시적으로 계약이 갱신되는 것으로 간주됩니다. 전세로 들어가 살고 있는 경우에는 민법에 따라 전세권의 묵시적 갱신이 인정될 수 있으므로, 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않으면 전세권이 존속됩니다. 아파트를 매매해서 나와야 한다면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 해야 하며, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지의 통지를 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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다가구주택 임대인에게 전입세대확인서 요청 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구주택 임대인에게 전입세대확인서를 요청하는 것은 가능합니다. 전입세대확인서는 주민등록법에 따라 해당 건물 또는 소재지에 주민등록 되어 있는 세대주와 동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류입니다. 임대차 계약을 체결하기 전에 선순위 보증금을 확인하기 위한 목적으로 열람할 수 있습니다.다만, 임대인은 본인의 개인정보보호를 위해 다른 세입자들의 정보를 가리거나 공개하지 않을 수 있습니다. 이 경우, 임대인의 동의를 얻거나 공인중개사의 협조를 요청하는 것이 좋습니다. 또한, 전입세대확인서만으로는 세입자들의 우선순위를 확실히 알 수 없습니다. 세입자들의 확정일자 부여 현황을 확인해야 합니다. 확정일자 부여 현황은 주민센터에서 신청하면 발급받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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부동산 성실신고 대상자 월세 공제 기준
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 성실신고 대상자로서 성실신고확인서를 제출한 자가 월세액을 2023.12.31.이 속하는 과세연도까지 지급하는 경우 그 지급한 금액의 10% (해당 과세연도의 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액이 4,500만원 이하의 성실신고확인대상사업자로서 성실신고확인서를 제출한 자의 경우에는 12%)에 해당하는 금액을 해당 과세연도의 소득세에서 공제합니다. 다만, 해당 월세액이 750만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 합니다. 이 규정은 주택 임대 수익에도 적용됩니다. 따라서, 만약 100만원의 월세를 받는 경우, 10% 또는 12%의 세액공제를 받을 수 있습니다. 상가 임대 수익과는 관련이 없습니다.세액공제는 소득세를 계산할 때 적용되는 것이므로, 월세 수익에 대한 소득금액은 세액공제 전의 금액으로 산정됩니다. 즉, 100만원의 월세 수익이 있다면, 그것이 소득금액이 되고, 그에 대한 소득세율을 적용하여 소득세를 계산한 후, 세액공제를 적용하여 납부할 세액을 결정합니다. 소득세율은 종합소득과세표준에 따라 달라지므로, 정확한 세액을 알려드리기는 어렵습니다. 다만, 소득세율은 6%에서 42%까지 구간별로 적용되며, 10%의 소득세율은 종합소득과세표준이 1,200만원 초과 4,600만원 이하인 경우에 해당합니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전세 계약시 확정일자 받으면 보증금을 우선순위로 받는 게 확실한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약시 확정일자를 받으면 보증금을 우선순위로 받는 것이 확실하지는 않습니다. 확정일자를 받는 것은 임차인이 임차 보증금에 대해 경매나 공매가 있을 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권을 인정받는 것입니다. 그러나 우선변제권은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀리는 경우가 있으므로 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다.한 건물에 여러 명의 세입자가 있고 다른 세입자도 전입신고하면서 확정일자를 받았을 때 보증금 변제받을 순서는 다음과 같습니다. 먼저, 임차 보증금의 우선변제권은 임차인이 전입신고한 날짜와 확정일자를 받은 날짜 중 빠른 날짜를 기준으로 순위가 정해집니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 먼저 한 임차인이 우선순위가 높습니다. 그 다음, 임차 보증금의 우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 최우선 변제금액이 정해져 있습니다. 최우선 변제금액은 보증금의 50% 또는 지역별로 정해진 금액 중 적은 금액으로, 이 금액은 선순위 권리자나 법정 우선순위에도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 그러나 최우선 변제금액을 초과하는 부분은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀려서 변제받을 수 없을 수도 있습니다.따라서 전세 계약시 확정일자를 받는 것은 보증금을 보호받는 데 도움이 되지만, 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다. 전세 계약시에는 임대차 목적물에 선순위 (근)저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지 등기사항 증명서를 확인하고, 보증금을 증액하는 경우에는 새로운 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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도심 공공주택 복합사업 기존 거주자는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도심 공공주택 복합사업은 기존 거주자에게도 다양한 혜택을 제공합니다. 기존 거주자는 토지를 공공에게 넘겨주고, 사업 후 공공이 다시 반환하는 현물선납방식으로 진행되므로, 토지가치 상승분을 현금으로 받을 수 있습니다. 또한, 기존에 보유하고 있던 주택이 넓다면 소형 평형 두 채를 분양받을 수 있으며, 실거주 의무도 부여하지 않습니다. 즉, 새로 지어진 건물에 싸게 들어갈 수도 있고, 전매도 가능합니다. 우선공급도 받을 수 있습니다. 도심 공공주택 복합사업은 기존 거주자의 재산권을 보호하고, 도심 내 주택 공급을 확대하는 사업입니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전세계약 세대주와 계약자가 다른 경우 등
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집에서는 당분간 세대주로 저로 바꿔야 하는지?전세집에서는 세대주를 바꾸지 않아도 됩니다. 전세계약의 당사자는 세대주와 일치하지 않아도 되며, 세대주를 변경하더라도 전세계약의 효력에 영향을 주지 않습니다. 다만, 세대주를 변경하면 임대인에게 통보해야 하며, 임대인이 무단 전대로 간주할 수 있으므로 동의를 받는 것이 좋습니다. 세대주를 변경하지 않고도 전입신고를 할 수 있습니다. 전입신고는 세대주와 관계없이 거주하는 사람이 할 수 있습니다. 전입신고를 하면 전세계약의 대항력이 인정되어 임대인이 임의로 계약을 해지하거나 보증금을 돌려주지 않는 경우에 법적으로 보호받을 수 있습니다. 전입신고를 하려면 임대차계약서와 주민등록증을 준비하시면 됩니다. 전입신고는 인터넷이나 행정안전부에서 할 수 있습니다.부동산 계약서 계약당사자를 저로 바꿔야 하는지?부동산 계약서 계약당사자를 바꾸지 않아도 됩니다. 전세계약의 당사자는 남편님이고, 전입신고자는 아내님이라면 문제가 없습니다. 전세계약의 당사자는 임대인과 임차인이며, 전입신고자는 임차인의 가족이거나 임대인의 동의를 받은 사람이면 됩니다. 전세계약의 당사자를 바꾸려면 임대인과 재계약을 해야 하는데, 이는 임대인의 동의가 필요하고, 보증금이 증액될 수 있습니다. 따라서 전세계약의 당사자를 바꾸는 것은 권장하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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분양가상한제 해제로 분양가 대폭 상승!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택가격을 안정화하고 투기를 억제하기 위해 도입된 제도로, 택지비와 건축비를 합한 원가 이하로 분양가를 제한하는 것입니다. 분양가상한제는 1977년에 처음 도입되었으나, 주택공급을 위축시키는 부작용으로 인해 1999년에 대부분 자율화되었습니다. 그러나, 2005년부터 공공택지와 민간택지의 일부에 다시 적용되었고, 2019년에는 투기과열지구로 지정된 지역에 확대되었습니다. 하지만, 2021년 2월부터 정부는 부동산 경기 회복을 위해 분양가상한제 적용 지역을 대폭 축소하였고, 2023년 1월부터는 서울 강남, 서초, 송파, 용산 4개구만 적용되고 있습니다. 분양가상한제 해제로 인해 분양가가 상승할 가능성이 있습니다. 분양가상한제가 적용되지 않는다면, 시장 수요와 공급에 따라 분양가가 결정되기 때문입니다. 또한, 분양가상한제 해제로 인해 청약자격이 완화되고, 분양권 전매제한이 단축되고, 대출 조건이 완화되는 등의 효과가 있어, 청약 수요가 증가할 수 있습니다. 이러한 요인들이 분양가 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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