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이런 상황에서는 안전한 전세매물일까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시에는 다음과 같은 사항들을 꼭 확인하고 특약으로 작성해야 합니다.임대인의 신분증과 등기부등본을 비교하여 소유자 본인인지 확인합니다. 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우에는 위임장과 인감증명서를 요구합니다.등기부등본에서 부동산의 소유권, 근저당권, 전세권 등의 권리관계를 확인합니다. 근저당권이 있는 경우에는 근저당금액과 전세금을 합친 금액이 부동산 가격의 70% 이하인지 확인합니다. 근저당금액이 전세금보다 큰 경우에는 전세금을 임대인이 근저당을 말소할 때까지 은행에 예치하거나, 전세금으로 근저당을 말소하는 특약을 작성합니다.전세자금대출을 받을 경우에는 임대인의 협조를 요청하고, 전세자금대출 승인이 거절될 경우에는 계약금을 반환하는 특약을 작성합니다전세보증보험을 가입할 경우에는 임대인의 협조를 요청하고, 전세보증보험 가입이 거절될 경우에는 계약금을 반환하는 특약을 작성합니다임대인이 계약기간 중에 매매나 담보제공을 할 경우에는 사전에 통보하고, 임차인의 동의를 받는 특약을 작성합니다임대인이 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하고, 이를 위반할 경우에는 임차인이 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있는 특약을위의 사항들을 잘 확인하고 계약서를 작성하면 전세 계약이 안전하게 이루어질 수 있습니다. 또한, 전세 계약 후에는 잔금 전날에 전입신고와 확정일자를 받고, 잔금날과 다음날에 등기부등본을 확인하여 권리관계가 변동되지 않았는지 확인합니다 전세금을 반환 받기 전에는 전입을 빼지 않습니다현재 상황에서는 임대인이 외국인이 아니고, 공인중개사가 개입한 계약서라면 전세자금대출은 가능할 것 같습니다. 전세보증보험은 가입이 어려울 수 있으니, 임대인과 협의하여 다른 방법으로 보증금을 보호할 수 있는지 논의해보세요. 전세금과 근저당금액의 합이 부동산 가격의 70% 이하라면 선순위 채권자로서 보증금을 되돌려받을 수 있습니다. 그러나, 임대인이 부동산을 매각하거나 경매에 넘어갈 경우에는 보증금을 받기까지 시간과 비용이 들 수 있으니, 이런 상황을 예방하기 위해 특약을 작성하는 것이 좋습니다. 작성합니다
경제 / 부동산
23.11.30
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전세권설정한집 전세에서 월세갈때 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권설정한 집에서 전세에서 월세로 이사가려는 경우에는 다음과 같은 점을 유의해야 합니다.1 전세권설정과 확정일자를 해두었다면, 보증금 반환에 문제가 생겼을 때, 임차인은 전세권의 효력을 유지하고, 임의경매를 신청할 수 있습니다. 따라서, 보증금을 못받고 이사가서 전입신고를 해도 괜찮습니다. 하지만, 전입신고를 하지 않으면, 임차권의 대항력이 사라지므로, 전입신고를 꼭 해야 합니다.2 보증금을 제대로 받을 수 있는지는 임대인의 상황에 따라 다릅니다. 임대인이 건물을 팔 예정이라고 하셨는데, 만약 건물을 팔게 되면, 임차인은 전세권설정으로 인해 새로운 소유자에게도 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다. 하지만, 임대인이 건물을 팔지 못하고, 보증금을 돌려줄 수 있는 재산이 없다면, 임차인은 임의경매를 신청해도 보증금을 받기 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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현재 대한민국의 대부분의 지역이 도농복합시인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 대한민국의 대부분의 지역이 도농복합시라고 말씀하셨는데, 그것은 정확하지 않습니다. 도농복합시는 도시 지역과 농촌 지역이 통합된 형태의 시를 말하는데, 1995년부터 2006년까지 3차에 걸쳐 시와 군의 통합이 이루어져 총 40개의 도농복합시가 탄생했습니다 그러나 대한민국에는 228개의 시군이 있으므로, 도농복합시는 전체의 약 17.5%에 해당합니다대한민국의 도농복합시 명단을 볼 수 있는 사이트를 찾으시는 거라면, 위키백과에 도농복합시에 관한 문서가 있습니다 이 문서에는 역사적인 배경과 통합 과정, 그리고 도농복합시의 목록과 특징이 자세히 설명되어 있습니다. 또한, 한국민족문화대백과사전에도 도농통합에 관한 문서가 있습니다. 이 문서에는 통합의 목적과 방식, 그리고 통합의 효과와 문제점이 분석되어 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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집주인(실소유주) 대리권없는 아내분 구두계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 대리계약은 본인과 대리인 사이에 실제적인 대리권 위임이 있는 경우에만 유효합니다. 대리권 위임은 보통 위임장을 통해 증명할 수 있으며, 위임장의 내용은 구체적일 필요가 있습니다. 또한 대리인은 본인의 이름과 함께 대리인의 이름을 쓰고 서명 또는 날인해야 합니다. 대리인의 서명 또는 날인이 없는 경우에는 그 계약은 효력이 없습니다.질문자님의 경우에는 집주인(실소유주)의 아내분과 구두계약을 하셨는데, 아내분이 대리권을 가지고 있었는지, 그리고 대리권의 범위가 어디까지인지 확인하지 못하셨습니다. 또한 아내분은 본인의 이름을 쓰고 남편의 이름으로 싸인하셨는데, 이는 대리인의 서명 또는 날인이 없는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이러한 계약은 무권대리행위로 볼 수 있으며, 실소유주가 이를 추인하지 않는 한 효력이 없습니다.아내분이 구두연장을 하셨다고 하셨는데, 이것도 마찬가지로 대리권이 있는지, 그리고 대리권의 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다. 만약 아내분이 대리권이 없거나 대리권의 범위를 벗어난 경우에는 구두연장도 무효가 될 수 있습니다. 또한 아내분이 통화 녹음을 하고 협박하셨다면, 이는 개인정보보호법 및 형법상의 범죄로 볼 수 있으므로 법적 조치를 취할 수 있습니다.실소유주와는 통화로 해지 통보를 하셨다고 하셨는데, 이것은 증거로 적절하지 않을 수 있습니다. 해지 통보는 서면으로 하는 것이 좋으며, 내용증명이나 전자우편 등을 통해 할 수 있습니다. 해지 통보를 받은 실소유주가 이에 동의하거나 거절하지 않으면, 해지가 성립된 것으로 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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오피스텔에 이사와서 보니 급배기 소음이 심하게 납니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 층간소음은 주로 벽면이나 바닥에서 발생하는 진동이나 소음으로 인해 발생합니다. 이러한 소음은 건물의 구조적인 문제나 소음 발생원의 위치에 따라 다르게 해결할 수 있습니다. 일반적으로 소음 문제를 호소하시는 분들은 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다.첫번째로 관리사무소 혹은 경비실로 민원을 넣으시거나, 직접 방문을 하셔서 민원을 제시하셔야 합니다. 소음 발생원이 건물 내부에 있는 경우에는 관리사무소가 적절한 조치를 취해줄 수 있습니다.두번째로 소음 발생원이 건물 외부에 있는 경우에는 방음업체와 전문가를 통해 해결을 하시는 것이 좋습니다. 방음업체와 전문가는 소음의 원인과 경로를 정확하게 진단하고, 적절한 방음 자재와 시공 방법을 제안해줄 수 있습니다.세번째로 소음 발생원이 음식점이나 공장과 같은 업소인 경우에는 환경부나 시청에 신고를 하시는 것이 효과적입니다. 환경부나 시청은 소음 발생원의 소음 측정을 통해 소음 기준을 초과하는지 여부를 판단하고, 소음 기준을 초과하는 경우에는 소음 발생원에게 소음 감축 조치를 요구하거나 벌금을 부과할 수 있습니다.저는 이중창 설치와 같은 방음 시공 방법도 찾아보았습니다. 이중창 설치는 기존의 창문과 별도의 창문을 이중으로 설치하여 소음을 차단하는 방법입니다. 이중창 설치시 창틀 안쪽으로 100mm정도의 공간이 있다면 아주 좋은 여건이라고 합니다. 이중창 설치는 소음차단 효과가 높고, 방음 시공 비용도 저렴하다고 합니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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아파트 배수관 누수시 비용책임은 누구에게 있나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 배수관 누수의 경우, 누수의 원인이 된 배관이 누구의 지배 영역에 속하는지에 따라 비용책임이 달라집니다. 배수관은 일반적으로 공용배관과 개별배관으로 구분할 수 있습니다.공용배관은 아파트 전체의 배수를 담당하는 배관으로, 공동주택관리법에 따라 공동주택관리주체(아파트 관리소)가 관리하고 수리해야 합니다. 따라서 공용배관에서 누수가 발생한 경우, 누수 탐지 비용과 보수 공사 비용은 공동주택관리주체가 장기수선충당금을 활용하여 부담해야 합니다.개별배관은 각 세대의 배수를 담당하는 배관으로, 세대주가 관리하고 수리해야 합니다. 따라서 개별배관에서 누수가 발생한 경우, 누수 탐지 비용과 보수 공사 비용은 누수의 원인이 된 세대주가 부담해야 합니다. 예를 들어, 2층 세대의 개별배관에서 누수가 발생하여 1층 세대에 피해가 발생한 경우, 2층 세대주가 누수 탐지 비용과 보수 공사 비용을 지불해야 합니다.또한, 누수로 인해 발생한 추가 손해에 대해서도 누수의 원인이 된 세대주가 배상 책임을 지게 됩니다. 예를 들어, 2층 세대의 개별배관에서 누수가 발생하여 1층 세대의 벽지나 가구가 손상된 경우, 2층 세대주가 1층 세대주에게 손해배상을 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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계약갱신청구권 신청후에 중도퇴거시 중개수수료는 누가 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 한 경우에는 중도퇴거시 중개수수료를 누가 내야 하는지에 대해 법적으로 명확한 규정이 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따르면, 계약갱신청구권에 의한 갱신은 묵시적 갱신에 적용하던 규정을 준용한다고 되어 있습니다. 즉, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 보증금을 반환하고 계약이 종료되는 것입니다. 따라서 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다.하지만, 재계약시 계약서에 "만기 전에 퇴거하는 경우 중개수수료를 임차인이 부담한다"는 특약 사항을 기재했다면, 특약에 따라 임차인이 비용을 부담해야 합니다. 이런 경우는 임차인의 사정에 의해 임대인이 새로운 임차인과 계약을 해주는 것이기 때문에 임차인이 수수료를 내고 나가는 것이 관례가 되었습니다.따라서, 작년에 계약갱신청구권을 사용하여 2년으로 재계약을 하셨다면, 계약서에 특약 사항이 없다면 중도퇴거시 중개수수료는 임대인이 내셔야 합니다. 계약서에 특약 사항이 있다면 임차인이 내셔야 합니다. 계약서를 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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부동산 대출 규제 완와 언제쯤되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 대출 규제 완화는 정부의 정책 방향에 따라 달라질 수 있습니다. 하지만 현재까지 발표된 내용을 보면, 다음과 같은 내용이 있습니다.내년부터 무주택자와 1주택자에 대한 주택담보대출비율 (LTV)을 50%로 단일화하기로 했습니다. 기존에는 비규제지역에서 LTV 70%, 규제지역에선 20~50%가 적용됐습니다. 이는 은행업감독규정 개정을 거쳐 내년 초에 시행될 예정입니다.이달부터 생애 최초 주택구매자는 주택담보대출비율, LTV가 80%로 확대됩니다. 주택 소재 지역이나 주택 가격, 소득과 관계없이 최대 6억 원까지 대출을 받을 수 있습니다. 기존에는 투기지역·투기과열지구 9억 원 이하 주택은 LTV 50∼60%, 조정대상지역 8억 원 이하 주택은 LTV 60∼70%로 최대 4억 원까지 대출 가능했습니다.1주택자가 규제지역에서 주택담보대출을 받을 때 기존 주택을 처분하는 규제도 완화됩니다. 기존에는 주택담보대출을 받은 후 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 했지만, 앞으로는 1년 이내에 처분하면 됩니다.임대사업자에 대해서는 규제지역 내 LTV 상한을 일반 다주택자보다 인상하여 적용할 예정입니다. 기존에는 LTV 30%였지만, 앞으로는 LTV 40%로 적용됩니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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역전세 반환대출은 다가구세대는 안되는거죠??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역전세 반환대출은 다가구주택도 대상에 포함됩니다. 다가구주택은 단독/다가구 주택으로 분류되며, 아파트, 연립 다세대 주택, 주거용 오피스텔과 함께 대출의 대상이 됩니다. 다만, 역전세 반환대출을 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.세입자 임대차 계약이 만료되고 실주거 목적으로 전세금 반환대출 받는 경우세입자 임대차 계약이 만료되었으나, 다음 세입자가 구해지지 않아 전세금 반환 대출을 받는 경우세입자의 임대차 계약이 만료되고, 새로운 세입자를 받지 않은 상태의 집을 매도 할 경우세입자가 반드시 전입신고 및 확정일자를 취득해야 함부동산 중개업소를 통해 계약이 체결되어야 함주택에 가압류, 가처분, 가등기 등 권리에 문제가 없어야 함건축물 대장 기준 위반 건축물이 아니어야 함역전세 반환대출은 주택도시보증공사에서 보증하고, 시중은행에서 대출 실행하는 상품입니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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신혼부부 디딤돌 금리 관련 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 디딤돌 대출은 고정금리와 변동금리를 선택할 수 있습니다. 고정금리는 대출기간 동안 일정한 금리를 적용받는 것이고, 변동금리는 5년 단위로 금리가 변동되는 것입니다. 향후 금리 상황은 예측하기 어렵지만, 일반적으로 금리가 상승할 것으로 예상되는 경우에는 고정금리가, 금리가 하락할 것으로 예상되는 경우에는 변동금리가 유리할 수 있습니다. 하지만, 고정금리와 변동금리의 차이가 크지 않으므로, 자신의 상황과 성향에 맞는 대출상품을 선택하는 것이 좋습니다.2 디딤돌 대출 금리는 한국주택금융공사에서 매월 1일에 공시하며, 공시된 금리는 당월 1일부터 31일까지 적용됩니다. 따라서, 내년 디딤돌 대출 금리는 2024년 1월 1일에 공시될 예정입니다. 새해가 되면 새로운 금리가 적용되는 것은 아니고, 매월 1일에 공시된 금리가 적용됩니다. 디딤돌 대출 금리는 시장금리의 변동에 따라 상승하거나 하락할 수 있으므로, 12월 가입이 나은지 1월 가입이 나은지는 정확히 알 수 없습니다. 하지만, 현재 디딤돌 대출 금리는 역대 최저 수준이므로, 빠른 시일 내에 대출 신청을 하시는 것이 좋을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.30
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