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전세 계약시 대출 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 등기부등본에 집주인 세금체납압류가 있는 경우, 새로운 임차인이 전세대출을 받기 어려울 수 있습니다. 그 이유는 세금체납압류가 있는 경우, 해당 부동산은 국세청이 체납된 세금을 징수하기 위해 공매나 경매에 넘어갈 수 있기 때문입니다. 이 경우, 임차인의 전세권은 세금압류보다 후순위가 되어 보호받기 힘들 수 있습니다. 따라서, 전세대출을 해주는 금융기관이나 보증기관은 이러한 위험을 회피하기 위해 대출이나 보증을 거절할 수 있습니다.하지만, 전세대출이나 보증을 받을 수 없는 것은 아닙니다. 일부 금융기관이나 보증기관은 세금체납압류가 있는 부동산에 대해서도 전세대출이나 보증을 해주기도 합니다. 예를 들어, 카카오뱅크는 세금체납압류가 있는 부동산에 대해서도 전세대출을 해주고 있습니다. 또한, 주택도시보증공사는 세금체납압류가 있는 부동산에 대해서도 전세보증보험을 가입할 수 있도록 하고 있습니다. 단, 이 경우에는 세금체납압류 금액이 전세보증금보다 적어야 하며, 임대인이 세금체납압류를 해제할 수 있는 증거를 제시해야 합니다.따라서, 전세 계약 시 등기부등본에 집주인 세금체납압류가 있는 경우, 전세대출이나 보증을 받기 위해서는 다음과 같은 점을 확인해야 합니다.세금체납압류 금액이 전세보증금보다 적은지임대인이 세금체납압류를 해제할 수 있는 증거를 제시할 수 있는지전세대출이나 보증을 해주는 금융기관이나 보증기관을 찾을 수 있는지
경제 / 부동산
23.11.26
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lh청년전세임대 거주 중, 집주인 파산으로 경매 넘어갈 예정
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 만약에 이 상황에서 묵시적 갱신이 된다면 어떻게 되나요 계약갱신이 아닌 묵시적갱신으로 계약이 연장된다면 입주자가 더 유리하다고 알고 있는데 맞나요?묵시적 갱신이란 계약기간이 만료되어도 계약당사자들이 계속해서 임대차 관계를 유지하는 경우를 말합니다. 묵시적 갱신이 되면 기존 계약조건이 그대로 적용되므로, 입주자는 보증금이나 임대료의 인상을 걱정하지 않아도 됩니다. 또한, 임대인은 입주자의 동의 없이 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서, 묵시적 갱신이 입주자에게 유리하다고 할 수 있습니다.2 집주인 상황을 보아하니 제가 사는 곳도 곧 경매에 넘어갈 상황인데 만약 묵시적갱신이 이뤄지고 집이 경매가 넘어간다면 어떻게 되나요?집이 경매에 넘어가면, 입주자는 경매에 참여할 수 있습니다. 입주자는 경매에 참여할 때, 자신이 낸 보증금과 임대료를 우선변제권으로 인정받을 수 있습니다. 즉, 입주자는 다른 경매참가자보다 유리한 입찰가격을 제시할 수 있습니다. 만약 입주자가 경매에서 낙찰을 받으면, 자신이 거주하던 주택의 소유권을 얻을 수 있습니다. 하지만, 입주자가 경매에서 낙찰을 받지 못하면, 낙찰자에게 주택을 양도하고 이사를 해야 합니다4. 이때, 낙찰자는 입주자에게 보증금을 돌려주어야 합니다.3.저는 현재 사는 곳에 본가도 있고 직장도 가까워서 그냥 경매넘어가서 새 집주인이 나가라고 할때 까지 있어도 상관이 없는 입장입니다. 그냥 묵시적갱신이 된다면 경매넘어가서 나가라고 할때까지 있어도 될까요?그렇게 하실 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되면, 입주자는 경매가 끝날 때까지 임대차 계약을 유지할 수 있습니다. 경매가 끝나면, 낙찰자가 새로운 임대인이 되고, 입주자는 낙찰자와의 임대차 관계를 협의할 수 있습니다. 만약 낙찰자가 입주자를 계속 거주하게 해주면, 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 하지만, 낙찰자가 입주자에게 퇴거를 요구하면, 입주자는 낙찰자에게 보증금을 받고 이사를 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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제1종전용주거지역을 2종그린생활시설로 변경하고싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.제1종전용주거지역을 2종그린생활시설로 변경하고 싶으시다면, 건축법에 따라 용도변경 허가를 받으셔야 합니다. 제1종전용주거지역은 주거용도로만 사용할 수 있는 지역이고, 2종그린생활시설은 취미생활, 편의생활 관련 시설로 사용할 수 있는 지역입니다. 따라서 시설군이 다르기 때문에 상위군으로 용도를 변경하는 경우에 해당됩니다용도변경 허가를 받으시려면, 다음과 같은 서류가 필요합니다용도변경 허가신청서용도변경 허가신청서 부속서류용도변경 허가신청서 부속서류에 첨부할 서류용도변경 허가신청서 부속서류에 첨부할 서류의 부속서류용도변경 허가신청서 부속서류에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다용도변경 대상 건축물의 현황용도변경 후 건축물의 용도 및 규모용도변경 후 건축물의 건축기준 적합성용도변경 후 건축물의 주변환경 영향성용도변경 후 건축물의 안전성용도변경 허가신청서 부속서류에 첨부할 서류에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다용도변경 대상 건축물의 건축물대장용도변경 대상 건축물의 구조계산서용도변경 대상 건축물의 구조도면용도변경 대상 건축물의 설계도면용도변경 대상 건축물의 토지대장용도변경 대상 건축물의 토지지적도용도변경 대상 건축물의 소유권증명서용도변경 대상 건축물의 소유자 동의서용도변경 대상 건축물의 인접지소유자 동의서용도변경 대상 건축물의 용도변경 사유서용도변경 대상 건축물의 용도변경 설계도면용도변경 대상 건축물의 용도변경 설계도면 검토의견서용도변경 대상 건축물의 용도변경 설계도면 검토의견서 부속서류용도변경 허가신청서 부속서류에 첨부할 서류의 부속서류에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다용도변경 대상 건축물의 소방시설 설치계획서용도변경 대상 건축물의 소방시설 설치계획서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 소방시설 설치계획서 검토의견서 부속서류용도변경 대상 건축물의 소음방지대책서용도변경 대상 건축물의 소음방지대책서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 소음방지대책서 검토의견서 부속서류용도변경 대상 건축물의 폐수배출대책서용도변경 대상 건축물의 폐수배출대책서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 폐수배출대책서 검토의견서 부속서류용도변경 대상 건축물의 폐기물배출대책서용도변경 대상 건축물의 폐기물배출대책서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 폐기물배출대책서 검토의견서 부속서류용도변경 대상 건축물의 주차대책서용도변경 대상 건축물의 주차대책서 검토의견서용도변경 대상 건축물의 주차대책서 검토의견서 부속서류
경제 / 부동산
23.11.26
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부동산 투자에 관심이 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 갭투자란 매매가와 전세보증금의 차이만큼의 금액으로 부동산을 구입하고, 가격이 상승하면 되팔아 수익을 얻는 투자 방법입니다. 예를 들어, 매매가 3억원인 주택에 전세 세입자가 2억 5천만원의 보증금을 내고 살고 있다면, 5천만원만 있으면 그 주택을 사는 것이 가능합니다. 이렇게 적은 금액으로 부동산을 소유하고, 가격이 오르면 차익을 낼 수 있습니다.부동산 갭투자의 장점은 적은 자본으로 부동산 투자가 가능하다는 것이고, 수익률도 높을 수 있다는 것입니다. 또한, 전세보증금을 받아서 이자 부담이 적고, 세입자가 있어서 관리비나 세금 등의 부담도 줄일 수 있습니다.부동산 갭투자의 단점은 부동산 시장의 변동성에 민감하다는 것입니다. 가격이 하락하면 손실이 커질 수 있고, 전세보증금이 내려가거나 세입자가 나가면 추가 자금이 필요할 수 있습니다. 또한, 갭투자하기 좋은 매물을 찾기가 쉽지 않고, 매도할 때 매물이 많이 나와서 가격이 떨어질 수도 있습니다.부동산 갭투자를 하려면 부동산 시장의 흐름을 잘 파악하고, 입지와 미래가치가 좋은 매물을 선점하는 능력이 필요합니다. 또한, 갭투자의 위험성을 인식하고, 안전마진을 확보하고, 장기적인 관점을 가지는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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경매 사건번호 2023타경 51292 권리분석 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.해당 경매물건은 서울특별시 강남구 청담동 4-1번지, 청담동아이파크아파트 101동 5층 501호입니다. 법원감정가격은 2,000,000,000원이며, 최저매각가격은 1,600,000,000원입니다. 입찰보증금은 160,000,000원이고, 배당요구종기일은 2023년 6월 30일입니다. 매각기일은 2023년 11월 29일입니다. 대지권면적은 25.34제곱미터 (7.66평)이고, 건물전용면적은 84.99제곱미터 (25.72평)입니다.매각대상은 501호 소유지분 13/1 지분매각입니다. 즉, 전체지분을 경매로 진행하는 것이 아니라, 13분의 1 지분만 경매로 진행하는 것입니다. 따라서 낙찰자는 공유자가 되며, 다른 공유자들과의 협의가 필요합니다. 공유자우선매수신고는 1회에 한하며, 공유자우선매수신청이 있으면 낙찰이 되더라도 최고가매수신고인 자격을 공유자에게 넘겨주어야 합니다.등기부등본에 따르면, 해당 경매물건은 13명의 공유자가 소유하고 있으며, 그 중 1명이 경매신청권자입니다. 경매신청권자는 일반채권자 (신한은행)이며, 강제경매로 진행됩니다. 등기부상 권리하자는 없습니다. 임차인의 권리신고 내역은 없습니다.감정평가금액은 2,000,000,000원이며, 감정시점은 2023년 5월 10일입니다. 감정평가 대상은 매각대상 전체지분 13/1입니다. 건물감정가격 (지분13/1)은 130,000,000원이고, 토지감정가격 (지분13/1)은 70,000,000원입니다.현황조사서에 따르면, 집행관은 현장에 방문하였으나 점유자를 만나지 못하였습니다. 점유자가 없는 것으로 판단되며, 점유권회복이 가능할 것으로 보입니다.매각물건명세서에 따르면, 매각물건은 청담동아이파크아파트 101동 5층 501호로, 전용면적은 84.99제곱미터이고, 방수는 3개, 욕실수는 2개입니다. 현관구조는 계단식이며, 공부상호실과 현황상호실은 동일합니다. 특이사항 및 주의사항은 없습니다.건축물정보에 따르면, 해당 건축물의 용도는 아파트이고, 구조는 철근콘크리트구조입니다. 건물위반내역은 없으며, 사용승인날짜는 2004년 11월 30일입니다.입찰전에 국토교통부 실거래가격을 참고하여 입찰해야 합니다. 해당 전용면적 (84.99)제곱미터의 기존 거래내역과 현재 시세정보를 참고하세요. 해당 경매대상은 전체지분의 13/1 지분경매이며, 거래가격에서 13/1 생각하시면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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전세나 보증금에 따른 월세를 측정할때 주변시세로 보통 제시하나요? 기준이 있는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세나 보증금에 따른 월세를 측정할 때는 주변 시세를 참고하는 것이 좋습니다. 주변 시세는 부동산 중개업소나 인터넷에서 확인할 수 있습니다. 전월세 전환율은 전세의 전부 또는 일부를 월세로 전환시킬 때 적용되는 비율을 뜻하며, 법에서 정한 최고 한도가 있습니다. 현재 법정 전월세 전환율은 5.5%입니다. 즉, 전세를 월세로 전환할 때는 5.5%보다 낮은 비율을 적용해야 합니다. 반대로 월세에서 전세로 전환할 때는 법정 전환율이 없으므로, 집주인과 세입자가 합의하여 환산 비율을 정하면 됩니다. 전세나 월세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.전세보증금 = [(월세 x 12개월) / 전월세 전환율] + 월세 보증금 월세 = [(전세보증금 - 월세 보증금) x 전월세 전환율] / 12개월예를 들어, 전세보증금이 1억 원이고 월세 보증금이 3천만 원이라면, 월세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.월세 = [(1억 원 - 3천만 원) x 5.5%] / 12개월 월세 = 3.19만 원
경제 / 부동산
23.11.26
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1종 일반주거지역과 2종 일반주거지역의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도와 특성에 따라 구분되는데요, 일반주거지역은 주로 주택이 밀집해 있는 지역으로 제1종, 제2종, 제3종으로 세분화되어 있습니다. 제1종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역의 차이점은 다음과 같습니다.제1종 일반주거지역은 4층 이하의 저층주택을 지을 수 있는 토지로 주민들의 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정하는 지역입니다. 건폐율은 60% 이하이며 용적률은 100%~200% 이하의 건축물을 지을 수 있습니다. 아파트는 지을 수 없으며 단독주택과 공동주택, 제1종 근린생활시설, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 노유자시설 등의 건축이 가능합니다.제2종 일반주거지역은 평균 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있는 토지로 중층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정하는 지역입니다. 건폐율은 60% 이하이며 용적률은 150%~250% 이하의 건축물을 지을 수 있습니다. 아파트, 종교시설, 의료시설, 공장, 발전소, 군사시설, 위험물 처리 시설 등의 건축이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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전세보증보험 들어갈때 집주인..허가 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우 주택도시 보증 공사에서 이를 대신 지급해주는 제도입니다. 전세보증보험 가입을 위해서는 집주인의 동의가 필요하지 않습니다. 2018년 2월부터 세입자 권리 보호를 위해 전세보증보험 가입에 필요한 집주인 동의 의무가 폐지되었습니다. 따라서 세입자는 자유롭게 전세보증보험에 가입할 수 있습니다하지만 전세보증보험에 가입했다면 그 사실을 집주인에게 반드시 통보해야 합니다. 전세보증보험 가입 후 집주인이 전세보증금을 돌려줄 수 없는 경우 주택도시 보증 공사에서 보증금을 돌려받게 되는데, 이때 주택도시 보증 공사는 그 보증금에 대한 권리를 가지고 집주인에게 청구하게 됩니다. 이를 채권의 양도라고 하는데, 민법에 따르면 채권의 양도는 채무자에게 반드시 통지하게 되어 있습니다전세보증보험을 가입하는 방법에는 주택도시 보증 공사 지사나 위탁은행을 방문하는 방법과 모바일 앱을 이용하는 방법이 있습니다 가입을 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다보증 신청서개인정보 제공 동의서전세보증금 반환 보증 확약서주민등록등본신분증 사본확정일자부전세계약서 사본전세보증금 수령 및 지급 확인 서류부동산 등기부등본 및 전입세대 열람 내역단독주택, 다가구주택, 다세대주택인 경우 건축물대장
경제 / 부동산
23.11.26
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지역주택조합이 무엇이며 왜 위험한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지역주택조합이란 무주택자나 소형주택 소유자들이 같은 지역에 거주하면서 조합을 만들어 토지를 구입하고 아파트를 공동으로 건설하는 사업입니다. 이 사업은 일반 아파트 분양보다 저렴하고 청약통장이 필요없다는 장점이 있습니다. 하지만 이 사업은 많은 위험과 리스크가 있습니다. 예를 들어,1 조합원 자격 요건이 까다롭고, 조합 탈퇴가 쉽지 않습니다. 조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택만 소유해야 하고, 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주해야 합니다. 또한 본인과 배우자가 다른 지역주택조합에 가입할 수 없습니다. 만약 이러한 조건을 위반하면 조합에서 제명당하거나 분양권을 상실할 수 있습니다.2 토지 확보가 어렵고, 사업비가 증가할 수 있습니다. 지역주택조합은 토지소유권을 95% 이상 확보해야 사업계획승인을 받을 수 있습니다. 하지만 토지를 구입하는 과정에서 토지가격이 상승하거나, 토지소유자와의 협상이 어려울 수 있습니다. 또한 사업이 지연되거나, 시공사와의 계약이 취소되거나, 토지의 법적 문제가 발생하면 추가 분담금을 내야 할 수 있습니다.3 비리나 사기의 가능성이 높습니다. 지역주택조합은 조합원들이 직접 사업을 주도하고 관리하는 것이기 때문에, 관리감독이 약하고 투명성이 떨어질 수 있습니다. 예를 들어, 조합위원회나 시공사가 조합원들의 돈을 횡령하거나, 허위홍보를 하거나, 토지나 아파트의 품질을 낮추거나, 동호수를 불공정하게 배정하거나, 분양가격을 인위적으로 높이거나, 사업을 중단하거나, 조합원들의 의사를 무시하거나 하는 경우가 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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자취방에서 기물파손을 했는데 제가 물어줘야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 자취방에서 기물파손을 하면 임차인이 배상책임을 집니다. 하지만 임대차계약서에 따라 배상책임의 범위와 비용이 달라질 수 있으므로 계약서를 잘 확인하셔야 합니다. 또한 임대차보증금 반환청구소송 등의 법적인 문제가 발생할 수 있으므로 전문적인 법률상담을 받으시는 것이 좋습니다.제가 찾아본 바로는, 장판의 경우에는 일부만 교체하는 것이 어렵고 전체적으로 교체해야 하는 경우가 많다고 합니다. 그러나 임차인이 고의나 과실로 인해 장판을 파손한 것이 아니라면, 장판의 감가상각률을 적용하여 임대인과 임차인이 배상비용을 분담할 수 있습니다. 장판의 감가상각률은 장판의 종류와 사용기간에 따라 다르지만, 일반적으로 5년에서 10년 정도라고 합니다.예를 들어, 장판의 수명이 10년이라고 가정하고, 임차인이 입주한 시점에서 장판이 이미 5년 사용된 상태였다면, 장판의 감가상각률은 50%가 됩니다. 즉, 장판의 원가가 100만 원이라면, 임차인은 50만 원만 배상하면 됩니다. 만약 임대인이 장판의 원가를 증명할 수 없다면, 장판의 시가를 기준으로 배상비용을 산정할 수 있습니다.따라서, 임차인은 임대인과 장판의 종류, 사용기간, 원가, 시가 등에 대해 상의하고, 장판의 감가상각률을 적용하여 합리적인 배상비용을 협의할 수 있습니다. 만약 임대인과 협의가 잘 되지 않는다면, 임대차보증금 반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 이때는 임대인이 장판의 파손을 입증하고, 임차인이 장판의 감가상각률을 반박할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.26
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