08년도 매입아파트 23년도 매도시 비과세 문의
서울 구로구에 2008년 2월 24일 매입 계약, 4월 28일 잔금치고
2023년 11월 24 매도 잔금을 받은 아파트를 매도했습니다.
15년 동안 매입했지만 실거주는 한 번도 한 적이 없습니다.
중간중간 집이 있는 아들이 전입한 적이 있긴 한데
적어도 2019년 1월 2일 이후로는 1가구 1주택 상태를 유지해 왔습니다.
공인중개사 사무실에서는 매도시 1가구 1주택을 2년만 보유했다면 비과세하고 하긴 하던데
100% 믿어도 되나 해서요
양도소득세 신고도 불필요하다라고 하는데, 맞는지 궁금합니다.
답변해 주실 분들께 미리 감사드립니다^^
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
1가구 1주택자는 공시가 12억원까지 비과세 혜택을 줍니다.
양도소득세 납부 금액이 없다 하더라도 신고는 하시는게 좋습니다.
국세청 홈택스에서 간단히 진행 하실수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
매도시 1가구 1주택에 해당하고 2년이상 보유하여 비과세 대상이 해당할 경우 양도소득세 신고는 별도로 하실 필요는 없습니다, 다만 2008년 매입당시(취득시점) 기준으로 조정지역에 해당하는 경우라면 실거주 2년을 하셨어야 비과세에 해당합니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
말씀하신 아파트 매도시 양도소득세 비과세 여부는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
아파트 취득 당시 조정대상 지역인지 여부
아파트 보유 기간
아파트 거주 여부
아파트 매도 가격
1가구 1주택 여부
이 중에서 가장 중요한 것은 아파트 취득 당시 조정대상 지역인지 여부입니다. 왜냐하면 조정대상 지역에 속한 주택의 경우 2년 이상 보유하고 12억 이하로 매도해도 비과세가 되려면 실거주를 해야 하기 때문입니다. 실거주란 세대주 또는 세대원이 해당 주택에 1년 이상 연속하여 거주한 것을 말합니다
그런데 말씀하신 바로는 2008년 2월 24일에 아파트를 취득하셨는데, 그 당시 구로구는 조정대상 지역이었습니다 따라서 2년 이상 보유하고 12억 이하로 매도하셔도 비과세가 되려면 실거주를 하셔야 합니다. 하지만 15년 동안 한 번도 실거주를 하지 않으셨다고 하셨으므로, 비과세 조건을 충족하지 못하셨습니다.
따라서 아파트 매도시 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 양도소득세는 양도차익에 세율을 곱한 후 공제액을 뺀 금액입니다. 양도차익은 매도가격에서 취득가격과 필요경비를 뺀 금액입니다. 세율은 보유 기간에 따라 다르게 적용됩니다. 15년 이상 보유하셨으므로 20%의 세율이 적용됩니다 공제액은 장기보유특별공제와 인별공제가 있습니다. 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제하는 것입니다. 15년 이상 보유하셨으므로 50%의 공제율이 적용됩니다 인별공제는 양도자 본인과 배우자, 직계존비속, 직계비속에게 각각 250만 원씩 공제하는 것입니다.
예를 들어, 아파트 취득가격이 5억 원이고, 매도가격이 23년 11월 24일 기준으로 10억 원이라고 가정하겠습니다. 필요경비는 취득세, 중개수수료, 법무사비 등으로 1,000만 원이라고 가정하겠습니다. 그리고 양도자는 배우자와 자녀가 없다고 가정하겠습니다. 이 경우 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.
양도차익 = 매도가격 - 취득가격 - 필요경비 = 10억 - 5억 - 1,000만 = 4억 9,000만 원
과세대상 양도차익 = 양도차익 - 장기보유특별공제 = 4억 9,000만 - (4억 9,000만 x 50%) = 2억 4,500만 원
과세표준 = 과세대상 양도차익 - 인별공제 = 2억 4,500만 - 250만 = 2억 4,250만 원
양도소득세 = 과세표준 x 세율 - 누진공제 + 지방소득세 = (2억 4,250만 x 20%) - 1,400만 + (4,850만 x 10%) = 1억 1,650만 원
즉, 양도소득세는 약 1억 1,650만 원이 됩니다.이 금액은 예시이며, 실제로는 매도가격, 필요경비, 공제대상자 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 양도소득세는 양도소득세 계산기를 이용하시거나 세무사에게 상담하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
2년 보유시 비과세입니다.
비과세라도 신고는 안해도 되지만 하시는게 좋습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!