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월세 안내고 보증금 안 돌려받고 월세 계약 해지가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 월세 계약 중도 해지의 경우, 임대인과 임차인 모두 원칙적으로는 계약기간 동안 계약을 이행해야 합니다. 즉, 임차인은 계약기간 동안 월세를 납부하고, 임대인은 계약기간 동안 임차인의 거주를 보장해야 합니다. 만약 한 쪽이 계약을 해지하고자 할 경우, 상대방의 동의가 필요하며, 동의하지 않을 경우 법적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.그러나, 계약을 해지하고자 하는 쪽이 상대방에게 합리적인 보상을 제공할 경우, 계약 해지가 가능할 수도 있습니다. 예를 들어, 임차인이 보증금을 포기하고, 다음 임차인을 구해주거나, 임대인이 원하는 금액을 지불하는 등의 방법이 있습니다. 이때, 보상의 내용과 범위는 임대인과 임차인이 협의하여 결정할 수 있습니다.따라서, 질문자님의 경우, 월세를 12월부터 2월까지 내지 않고, 보증금을 포기하고 계약을 해지하고 싶으시다면, 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않을 경우, 질문자님은 계약을 해지할 수 없으며, 월세를 납부하지 않을 경우, 임대인은 질문자님을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 또한, 임대인이 동의할 경우에도, 보증금을 포기하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 임대인이 월세를 받지 못하는 기간이나, 다음 임차인을 구하는데 드는 비용 등에 대해 추가적인 보상을 요구할 수 있습니다.결론적으로, 월세 계약 중도 해지는 임대인과 임차인의 협의에 따라 달라질 수 있으며, 일방적인 계약 해지는 법적인 문제를 야기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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아파트마다 세대당 적정 주차대수는 어느 정도가 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 세대당 주차대수는 아파트의 연식, 전용면적, 지역, 주차장 형태등에 따라 다르게 정해집니다. 일반적으로 세대당 주차대수가 1.5이상이면 주차하기 편리하다고 할수 있습니다. 그러나 세대당 주차대수가 1대도 안되는 경우에는 이중 주차나 삼중 주차를 해야 할수도 있으므로 주차난이 심각할수 있습니다.아파트 세대당 주차대수는 법정 주차대수라는 기준에 따라 정해집니다.법정 주차대수는 지자체 조례에 따라 다르게 적용되지만, 보통 전용면적 85제곱미터 이하일때는 75제곱미터당 1대이상, 85제곱미터를 초과할때는 65제곱미터당 1대 이상의 주차 공간을 확보해야 합니다.예로 전용면적이 85제곱미터인 100세대의 아파트는 최소 114대의 주차공간을 확보해야 합니다.아파트의 주차장 형태도 세대당 주차대수에 영향을 줍니다. 90년대 이전에 지어진 아파트들은 대부분 지하주차장이 없고, 90년대 이후에 지어진 아파트들은 대부분 지하 1층으로만 주차장을 갖추고 있습니다. 2000년대 이후에 지어진 아파트들은 지하를 통째로 주차장으로 만들고, 지상의 주차공간을 최소화하거나 없애서 보행자와 자동차의 동선을 분리한 경우가 많습니다. 이런 경우에는 세대당 주차대수가 높아지고, 주차환경이 좋아집니다.아파트의 주차난 여부를 확인하는 가장 좋은 방법은 저녁시간대에 해당 아파트 주차장에 가보는 것입니다. 또한 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어 있는지도 확인하는 것이 좋습니다. 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어 있지 않으면 주차 후 집까지 가는 데 불편함을 겪을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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우리나라 부동산 가격추이도 일본을 따라가고 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라 부동산 가격추이가 일본을 따라가고 있는지에 대해서는 여러 가지 의견이 있습니다. 일부 전문가들은 일본의 부동산 버블과 한국의 부동산 가격 상승은 다른 원인과 특성을 가지고 있으므로 비교할 수 없다고 주장합니다. 예를 들어, 일본은 1980년대 말에 땅값이 4배나 올랐고, 도쿄의 일부 지역은 미국 전체 토지를 사도 남을 정도로 비싸졌습니다. 그러나 한국은 그렇게까지 심한 가격 폭등은 없었고, 부동산 가격 상승의 주요 원인은 수요와 공급의 불균형, 규제와 세제의 왜곡, 저금리와 과잉유동성 등이었습니다.다른 일부 전문가들은 일본의 부동산 버블과 한국의 부동산 가격 상승은 유사한 점이 많다고 주장합니다. 예를 들어, 일본은 1980년대 말에 불황을 막기 위해 저금리 정책을 시행하면서 자산가격을 급등시켰고, 부동산 가격이 떨어질 수 없다는 믿음이 강했습니다. 그러나 1990년대 초에 금리 인상과 부동산 대출 총량 규제 등으로 부동산 버블이 붕괴되면서 장기 불황에 빠졌습니다. 한국도 코로나19로 인한 불황을 막기 위해 저금리와 양적완화, 보조금 정책을 시행하면서 자산가격을 급등시키고 있고, 부동산 가격이 계속 오를 것이라는 기대가 강합니다. 그러나 금리가 상승하거나 부동산 대책이 강화되면 부동산 가격이 하락할 가능성이 있습니다.결론적으로, 우리나라 부동산 가격추이가 일본을 따라가고 있는지에 대해서는 확실한 답을 내리기 어렵습니다. 부동산 시장은 여러 가지 요인에 영향을 받기 때문에, 일본의 경우와 완전히 같은 상황이 반복될 수는 없습니다. 그러나 일본의 부동산 버블과 붕괴 과정에서 얻을 수 있는 교훈은 있습니다. 예를 들어, 부동산 가격이 과도하게 상승하면 사회적 불평등과 갈등을 야기하고, 경제의 효율성과 안정성을 해치며, 장기적으로는 불황과 디플레이션을 초래할 수 있다는 점입니다. 따라서 우리나라는 부동산 시장의 건전성과 지속성을 위해 적절한 정책과 제도를 마련하고, 부동산 투자에 대한 합리적인 판단과 준비를 해야 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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재건축등에서 내가 산 부동산이 입주권대상이아니라 현금청구권대상이 된다면 어떻게 평가해서 청구해주나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축에서 현금청구권대상이 되는 경우에는 재건축 조합이 매도청구소송을 제기하여 소유권 이전을 강제하고 법원이 선정한 감정인이 현금청산 부동산에 대한 시가 감정을 진행합니다. 감정인은 재건축으로 인해 발생할것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정하되 분양신청기간 만료일의 다음날을 기준으로 매매대금을 산정합니다.감정인의 감정평가 결과가 일단 나오면 그 결과 (금액)를 바꾸는 것은 쉽지 않기 때문에, 현금청산자는 감정인 선정 절차부터 철저하게 준비하고, 감정의견서를 통해 의견 개진을 해야 합니다. 또한, 재감정을 신청하여 복수의 감정을 받을 수 있도록 하는 것도 필요할 수 있습니다. 이러한 과정에서는 전문 변호사의 조력을 받는 것이 좋습니다.현금청산자가 되면 보통 손해가 난다는 말은, 현금청산금이 현재의 시장가보다 낮게 산정되거나, 재건축 조합이 현금청산금을 지연하거나 지급하지 않는 경우를 말합니다. 이러한 경우를 방지하기 위해서는 현금청산 절차와 감정평가, 보상금 증액소송, 매도청구 소송 등에 대응하는 방법을 미리 준비하고, 자신의 권리를 적극적으로 행사해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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1세대 다물권을 부동산 보유시 재건축 조합 설립후 세대분리하게되면 입주권을 여러개 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 1세대 다물권자는 조합설립인가후에도 1개의 입주권만 받을수 있습니다. 그러나23년 6월 대법원의 판결에 따르면 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 통해 세대를 분리할 경우에는 각각 독립된 분양권을 받을수 있습니다.따라서 조합설립후에 세대분리를 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.1. 부부간에는 정상적으로는 세대분리가 안되기 때문에 이혼을 통해 세대분리를 해야 합니다.2.자식의 경우는 19세 이상이라면 세대분리가 가능합니다.3.세대분리 후 주민등록을 달리하고 실거주지를 분가해야 합니다.이러한 조건을 만족하면 세대분리후 매도하는 물건을 양수할 경우 양수자도 독립된 분양권을 받을수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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반전세의 장단점 개념에 대해서 알고 싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세는 전세와 월세의 중간 형태로 전세금의 일부를 월세로 전환하는 임대차 계약 방식입니다. 반전세의 장점은 다음과 같습니다.1. 전세금 부담을 줄일수 있습니다. 전세금이 상승하는 시장에서는 반전세로 계약하면 전세금을 모으는데 도움이 됩니다. 반전세는 전세금의 일부를 월세로 전환하므로 전세금을 갑자기 많이 구하지 않아도 됩니다.2. 월세 세액공제와 전세 소득공제를 받을수 있습니다. 반전세로 계약하면 매월 월세를 지불하므로 연말정산시 월세 세액공제를 받을수 있습니다.반전세의 단점은 다음과 같습니다.1. 월세와 전세금 이자를 모두 내야 합니다. 반전세로 계약하면 매월 월세와 전세금 이자를 지불해야 하므로 현금흐름에 부담이 될수 있습니다. 특히 전세금 대출 비율이 높다면 매월 나가는 돈이 많아질수 있습니다.2. 전세금 반환의 불확실성이 있습니다. 반전세로 계약하면 전세금의 일부를 월세로 전환하므로 계약 만료 시 전세금을 온전히 돌려받을수 있는지 확신할수 없습니다.3. 임대료 인상 제한이 있습니다. 반전세로 계약하면 임대료 인상에 제한이 있습니다. 임대차 보호법에 따라 임대료 인상은 전월세 전환율을 초과할수 없습니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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재개발과 재건축은 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 부동산 용어로서 비슷해 보이지만 다른 의미를 가지고 있습니다. 재개발은 한지역의 건물이나 시설이 낙후되어 지자체 차원의 공공사업을 통해 새롭게 건물을 짓는것을 말합니다. 재개발은 기반시설이 열악한 곳에 모두 싹 밀어버리고 도로도 다시 만들고 공원도 새롭게 만들고 학교도 세우고 이렇게 건물을 새롭게 짓는것을 말합니다.재개발은 공공성이 강하고 주민들의 동의가 필요하며 조합원 자격이 넓습니다.반면 재건축은 노후된 특정 아파트나 주택단지 새롭게 다시 짓는것을 말합니다. 재건축은 기반시설이 양호한 곳에서 건물만 다시 짓는것을 말합니다. 재건축은 사익 측면이 강하고 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 경우가 많습니다. 재건축은 노후도나 안전성을 평가하는 안전진단 절차가 필요하며 조합원 자격이 좁습니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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코로나 이후로 빈점포가 많은데요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반점포가 많아진 원인은 다양합니다. 코로나 19로 인해 소비심리가 위축되고 비대면 소비가 선호되면서 도심상권의 매출이 급감했습니다. 특히 음식점, 숙박업, 도소매업 등 코로나 19에 취약한 업종이 많은 곳에서 피해가 컸습니다. 또한 최저임금 인상, 온라인 소비 활성화, 외곽 신규개발, 공공기관 이전등으로 인해 원도심 상권은 코로나 19 발생 이전부터 반점포 상가 비율이 높았습니다.반점포가 많아진 대책은 다음과 같습니다. 우선 반점포 상가 현황을 정확하게 파악하기 위해 통합플랫폼을 구축하고 지속적으로 업데이트해야 합니다.그리고 통합플랫폼을 활용해 코로나19 피해업종, 반점포, 밀집지역, 반점포 상태등을 모니터링하고 상권특성에 맞는 맞춤형 정책을 신속하게 발굴하고 추진해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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전세보증보험 가입 시점 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약서에 명시된 전세보증금 전액을 보증하는 제도로 임차인이 전세계약을 체결한 후에도 가입할수 있습니다. 다만 가입시점에 따라 필요한 서류와 절차가 다를수 있습니다.기입 시점은 다음과 같이 구분할수 있습니다.전세계약 체결 전 : 전세계약서를 작성하기 전에 미리 보증신청을 하고, 보증서를 발급받은 후에 전세계약서에 보증서 번호를 기재하고 계약을 체결하는 방법입니다. 이 경우에는 보증료를 미리 납부해야 하며, 보증서 발급일이 보증 시작일이 됩니다. 필요한 서류는 보증신청서, 개인정보제공동의서, 등본 및 신분증 사본, 전세보증금 수령 및 지급 확인서류, 확정일자부 전세계약서 사본, 등기부등본 및 전입세대 열람내역 등입니다.전세계약 체결 후 : 전세계약을 체결한 후에 보증신청을 하는 방법입니다. 이 경우에는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 갱신 전세계약의 경우에는 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 필요한 서류는 보증신청서, 개인정보제공동의서, 등본 및 신분증 사본, 전세보증금반환 보증확약서, 전세보증금 수령 및 지급 확인서류, 확정일자부 전세계약서 사본, 등기부등본 및 전입세대 열람내역 등입니다.현재 확정일자/전입신고된 집주소 계약이 만료되지 않은 상태에서 전세보증보험 가입이 안될 것 같다고 말씀하셨는데요, 이 경우에는 전세계약기간이 1년 이상이고, 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전이라면 가입이 가능합니다. 단, 전세계약서에 보증서 번호를 기재하지 않았다면, 임대인의 동의가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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허그 전세보증보험 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.허그 전세보증보험은 전세계약서에 명시된 전세보증금 전액을 보증하는 제도입니다. 따라서 현금으로 낸 보증금도 같이 보증이 됩니다. 대출 받은 금액만 보증이 되는것은 아닙니다.만약 현금으로 낸 보증금까지 보증받으려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.보증신청서, 개인정보제공동의서, 등본 및 신분증 사본, 전세보증금반환 보증확약서, 전세보증금 수령 및 지급 확인서류, 확정일자부 전세계약서 사본, 등기부등본 및 전입세대 열람내역 등 필요서류를 준비합니다.허그 영업지사에 방문하여 보증신청을 합니다. 인터넷으로도 신청이 가능합니다. 3. 허그에서 보증신청구비서류 적정성 확인, 신용조사, 보증심사 등을 진행합니다. 4. 보증서가 발급되면, 보증료를 납부합니다. 보증료는 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365 로 산정됩니다. 보증료율은 아파트는 연 0.128%, 그 외는 연 0.154% 입니다. 할인혜택도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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