답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 1세대 다물권자는 조합설립인가후에도 1개의 입주권만 받을수 있습니다. 그러나23년 6월 대법원의 판결에 따르면 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 통해 세대를 분리할 경우에는 각각 독립된 분양권을 받을수 있습니다.따라서 조합설립후에 세대분리를 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.1. 부부간에는 정상적으로는 세대분리가 안되기 때문에 이혼을 통해 세대분리를 해야 합니다.2.자식의 경우는 19세 이상이라면 세대분리가 가능합니다.3.세대분리 후 주민등록을 달리하고 실거주지를 분가해야 합니다.이러한 조건을 만족하면 세대분리후 매도하는 물건을 양수할 경우 양수자도 독립된 분양권을 받을수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세는 전세와 월세의 중간 형태로 전세금의 일부를 월세로 전환하는 임대차 계약 방식입니다. 반전세의 장점은 다음과 같습니다.1. 전세금 부담을 줄일수 있습니다. 전세금이 상승하는 시장에서는 반전세로 계약하면 전세금을 모으는데 도움이 됩니다. 반전세는 전세금의 일부를 월세로 전환하므로 전세금을 갑자기 많이 구하지 않아도 됩니다.2. 월세 세액공제와 전세 소득공제를 받을수 있습니다. 반전세로 계약하면 매월 월세를 지불하므로 연말정산시 월세 세액공제를 받을수 있습니다.반전세의 단점은 다음과 같습니다.1. 월세와 전세금 이자를 모두 내야 합니다. 반전세로 계약하면 매월 월세와 전세금 이자를 지불해야 하므로 현금흐름에 부담이 될수 있습니다. 특히 전세금 대출 비율이 높다면 매월 나가는 돈이 많아질수 있습니다.2. 전세금 반환의 불확실성이 있습니다. 반전세로 계약하면 전세금의 일부를 월세로 전환하므로 계약 만료 시 전세금을 온전히 돌려받을수 있는지 확신할수 없습니다.3. 임대료 인상 제한이 있습니다. 반전세로 계약하면 임대료 인상에 제한이 있습니다. 임대차 보호법에 따라 임대료 인상은 전월세 전환율을 초과할수 없습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 부동산 용어로서 비슷해 보이지만 다른 의미를 가지고 있습니다. 재개발은 한지역의 건물이나 시설이 낙후되어 지자체 차원의 공공사업을 통해 새롭게 건물을 짓는것을 말합니다. 재개발은 기반시설이 열악한 곳에 모두 싹 밀어버리고 도로도 다시 만들고 공원도 새롭게 만들고 학교도 세우고 이렇게 건물을 새롭게 짓는것을 말합니다.재개발은 공공성이 강하고 주민들의 동의가 필요하며 조합원 자격이 넓습니다.반면 재건축은 노후된 특정 아파트나 주택단지 새롭게 다시 짓는것을 말합니다. 재건축은 기반시설이 양호한 곳에서 건물만 다시 짓는것을 말합니다. 재건축은 사익 측면이 강하고 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 경우가 많습니다. 재건축은 노후도나 안전성을 평가하는 안전진단 절차가 필요하며 조합원 자격이 좁습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반점포가 많아진 원인은 다양합니다. 코로나 19로 인해 소비심리가 위축되고 비대면 소비가 선호되면서 도심상권의 매출이 급감했습니다. 특히 음식점, 숙박업, 도소매업 등 코로나 19에 취약한 업종이 많은 곳에서 피해가 컸습니다. 또한 최저임금 인상, 온라인 소비 활성화, 외곽 신규개발, 공공기관 이전등으로 인해 원도심 상권은 코로나 19 발생 이전부터 반점포 상가 비율이 높았습니다.반점포가 많아진 대책은 다음과 같습니다. 우선 반점포 상가 현황을 정확하게 파악하기 위해 통합플랫폼을 구축하고 지속적으로 업데이트해야 합니다.그리고 통합플랫폼을 활용해 코로나19 피해업종, 반점포, 밀집지역, 반점포 상태등을 모니터링하고 상권특성에 맞는 맞춤형 정책을 신속하게 발굴하고 추진해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약서에 명시된 전세보증금 전액을 보증하는 제도로 임차인이 전세계약을 체결한 후에도 가입할수 있습니다. 다만 가입시점에 따라 필요한 서류와 절차가 다를수 있습니다.기입 시점은 다음과 같이 구분할수 있습니다.전세계약 체결 전 : 전세계약서를 작성하기 전에 미리 보증신청을 하고, 보증서를 발급받은 후에 전세계약서에 보증서 번호를 기재하고 계약을 체결하는 방법입니다. 이 경우에는 보증료를 미리 납부해야 하며, 보증서 발급일이 보증 시작일이 됩니다. 필요한 서류는 보증신청서, 개인정보제공동의서, 등본 및 신분증 사본, 전세보증금 수령 및 지급 확인서류, 확정일자부 전세계약서 사본, 등기부등본 및 전입세대 열람내역 등입니다.전세계약 체결 후 : 전세계약을 체결한 후에 보증신청을 하는 방법입니다. 이 경우에는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 갱신 전세계약의 경우에는 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 필요한 서류는 보증신청서, 개인정보제공동의서, 등본 및 신분증 사본, 전세보증금반환 보증확약서, 전세보증금 수령 및 지급 확인서류, 확정일자부 전세계약서 사본, 등기부등본 및 전입세대 열람내역 등입니다.현재 확정일자/전입신고된 집주소 계약이 만료되지 않은 상태에서 전세보증보험 가입이 안될 것 같다고 말씀하셨는데요, 이 경우에는 전세계약기간이 1년 이상이고, 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전이라면 가입이 가능합니다. 단, 전세계약서에 보증서 번호를 기재하지 않았다면, 임대인의 동의가 필요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.허그 전세보증보험은 전세계약서에 명시된 전세보증금 전액을 보증하는 제도입니다. 따라서 현금으로 낸 보증금도 같이 보증이 됩니다. 대출 받은 금액만 보증이 되는것은 아닙니다.만약 현금으로 낸 보증금까지 보증받으려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.보증신청서, 개인정보제공동의서, 등본 및 신분증 사본, 전세보증금반환 보증확약서, 전세보증금 수령 및 지급 확인서류, 확정일자부 전세계약서 사본, 등기부등본 및 전입세대 열람내역 등 필요서류를 준비합니다.허그 영업지사에 방문하여 보증신청을 합니다. 인터넷으로도 신청이 가능합니다. 3. 허그에서 보증신청구비서류 적정성 확인, 신용조사, 보증심사 등을 진행합니다. 4. 보증서가 발급되면, 보증료를 납부합니다. 보증료는 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365 로 산정됩니다. 보증료율은 아파트는 연 0.128%, 그 외는 연 0.154% 입니다. 할인혜택도 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가는 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 산정된 단위면적당 가격을 말합니다. 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉘어집니다.표준공시지가는 전국의 약 3천만필지중 대표성이 있는 50만필지를 선정하여 조사 평가한것으로 토지보상금과 개별공시지가 산정의 기초자료로 활용됩니다.개별공시지가는 표준공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 적용하여 산정한 것으로, 양도세, 보유세, 상속세, 취득세, 등록세 등 국세와 지방세, 그리고 개발부담금, 농지전용부담금 등을 산정하는 기준으로 활용됩니다. 즉 표준공시지가는 전국적으로 일관된 기준으로 산정된 가격이고 개별공시지가는 지역별로 특성을 반영한 가격이라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH주택은 공공주택으로 국민임대주택, 행복주택, 매입임대주택등 다양한 유형이 있습니다. 각 유형별로 신청자격, 우선순위 ,임대기간, 임대료, 보증금등 다릅니다.LH주택 계약을 하기 위해서는 전자계약이 필요합니다. 전자계약은 국토부 부동산 거래 전자계약시스템에서 진행할수 있습니다. 전자계약을 하기 위해서는 다음의 절차가 필요합니다.계약금 납부 후 LH에서 계약서 전송 안내 문자가 오면 계약 체결을 시작할 수 있습니다.국토교통부 부동산 거래 전자계약시스템 사이트에 접속합니다. 네이버나 구글 검색창에 '국토교통부 부동산거래 전자계약시스템’을 검색하시면 됩니다.로그인을 합니다. 주민등록번호와 이름을 기입한 후 개인 정보 수집 이용 동의 등 동의에 체크를 해주시고 휴대폰이나 공인인증서 로그인을 해주세요.공공주택계약에서 LH전자계약 탭으로 이동합니다.표준임대차 계약유형 선택에서 표준임대차계약서 (공공건설임대주택용)을 클릭합니다.계약 목록에서 '서명’을 클릭 후 계약 내용을 확인하고 공동인증서 비밀번호를 입력하면 계약이 체결됩니다.계약이 완료되면 전자서명란에 '보기’가 나옵니다. '보기’를 클릭해서 계약서를 조회하고 출력, 저장할 수 있습니다.전자계약 체결 가능한 기간이 정해져 있으니 착오 없이 진행하시길 바랍니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 계약해지 통보를 한달전에 내용증명으로 보내는것이 좋습니다. 내용증명은 상대방에게 법적인 증거와 압박을 줄수 있습니다.2.보증금을 돌려받지 못했다면 임차권 등기명령을 신청해야 합니다. 임차권 등기명령은 임대인의 부동산에 보증금 미지급이라는 낙인을 찍어서 새로운 세입자를 구하기 어렵게 만듭니다.3. 임차권 등기 명령으로도 보증금을 받지 못한다면 지급 명령이나 보증금 반환청구소송을 제기할수 있습니다. 지급명령은 법원이 임대인에게 보증금을 지급하라고 명령하는 것이고 보증금 반환청구소송은 임대인에게 보증금과 손해배상을 청구하는것입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애 첫 주택을 구매할때 받을수 있는 혜택은 다음과 같습니다.1. 취득세 감면 : 주택가격과 연소득제한없이 누구나 200만원 한도내에서 취득세를 감면받을수 있습니다. 부부합산 연 소득이 7000만원 이하이고 취득가액이 3억원 이하인 주택을 구매하는 경우에는 취득세를 전액 면제해줍니다. 단, 주택 보유 경험이 없어야 하며 취득후 3개월 이내에 전입하고 3년이상 거주해야 합니다.2. LTV와 대출한도 확대 : LTV는 40%에서 50%로 대출한도는 5천만원에서 6천만원으로 확대됩니다. 이는 주택구매시 필요한 자금을 더 많이 대출받을수 있음을 의미합니다.3. 생애 최초 특별공급 청약 : 정책적 배려가 필요한 무주택자를 위해 생애 최초 특별공급 청약을 할수 있는 혜택이 주어집니다. 이는 주택 시장에서 경쟁력이 낮은 무주택자에게 우선적으로 주택을 공급하는 제도입니다.