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계약만료전 세입자가 나갈때 복비는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약 만료 전에 세입자가 이사를 하려고 할때 복비는 누가 낼지에 대한 법적인 규정은 없습니다. 다만 통상적으로 세입자가 사정이 생겨 계약이 끝나기 전 이사를 가야 할 경우 중개수수료는 세입자가 부담합니다. 이는 계약해지에 대한 위약금 차원으로 볼수 있습니다. 그러나 계약서에 특약 사항으로 복비 부담에 대한 내용이 명시되어 있다면, 그 내용을 따라야 합니다. 계약서에 따르면 새로운 세입자를 구하면 복비는 이전 세입자가 내야 한다고 되어 있습니다. 이는 임대인이 새로운 세입자와 중개업자를 통해 계약을 맺을때 발생하는 중개보수를 이전 세입자가 대신 지불한다는 의미입니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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전세계약 변경에 대해 문의드리고 싶습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 월세로 일부 전환하고 싶으시다면 임대인과 합의하셔야 합니다. 전세보증금의 일부를 환불받고 월세로 전환하는 경우에는 법정 전월세 전환율을 적용하여 월세를 계산해야 합니다. 법정 전월세 전환율은 현재 5.5%입니다. 예로 전세보증금 4억원이고 월세 보증금이 2억원으로 전환하고 싶다면 월세는 다음과 같습니다.4억(전세보증금) - 2억(월세보증금 ) * 5.5%(전월세 전환율) ÷ 12개월 = 458000원전세계약을 월세로 일부 전환하는 경우에는 임대차계약서를 변경하거나 새로 작성해야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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주택청약의 경우 동거인은 서울에서 청약을 넣을 수가 없나요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동거인의 자격으로는 주택청약을 신청할수 없습니다. 동거인은 세대주나 세대원이 아니기 때문에 청약자격이 주어지지 않습니다. 동거인은 무주택기간이나 부양가족수에도 포함되지 않습니다. 동거인으로 구분되는 경우는 다음과 같습니다.1. 세대주의 직계존비속이나 직계비속이 아닌경우2. 세대주와 혼인관계가 아닌 경우3. 세대주와 혼인관계가 있었으나 현재는 이혼한 경우4. 세대주와 혼인관계가 있었으나 현재는 사별한 경우동거인 청약 신청을 하기 위해서는 주소이전이나 세대분리를 통해 세대주 또는 세대원이 되어야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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국세 및 지방세 완납증명서 출력하는데 연체나 미납이 있을시 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국세 및 지방세 완납 증명서 출력시 미납이나 연체가 있으면 출력 자체가 안되는것은 아닙니다. 출력이 되는데 미납금액이나 연체 금액이 표기가 되어 출력이 됩니다. 예로 국세완납증명서의 하단부에 미납처분유예의 명세에 해당 사항 없음이라고 표시되어 잇지 않고 미납처분유예된 세목, 세액, 기간등의 정보가 나타납니다. 지방세 납세증명서도 마찬가지로 미납처분유예의 명세에 해당사항 없음이라고 표시되어 있지 않고 , 미납처분유예된 세목, 세액, 기간등의 정보가 나타납니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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전세 묵시적갱신으로 봐야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 묵시적갱신이란 임대인과 임차인이 계약 만기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 서로 아무런 통지를 하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장되는것을 말합니다.만약 전세계약 만기 2개월전이 지났다면 묵시적 갱신이 성립된것으로 볼수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 계약 해지나 조건 변경을 요구할수 없습니다. 임창인은 언제든지 계약해지를 통보할수 있으며 효력은 3개월후에 발생합니다.따라서 시점이 지난 후에 임대인이 연락을 해서 전세금을 올리거나 계약을 해지하고자 한다면 그것은 무효에 해당됩니다. 임차인은 법적으로 보호받을수 있고 서로 협의를 통해 갱신과 해지하는것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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아파트 양도소득세는 어떻게 결정되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제를 적용한 양도소득 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼서 계산됩니다.2. 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 다르게 적용되며 6년정도 보유한 경우에는 24%의 공제율이 적용됩니다.3. 기본공제는 연 1회만 적용되며 2023년기준 2500만원입니다.4. 세율은 과세표준에 따라 다르게 적용되며 일반세율과 중과세율이 있습니다. 일반세율은 과세표준이 1억5천만원이하인 경우에는 6%에서 35%까지 그 이상인 경우에는 38%에서 45%까지 세율이 적용됩니다. 중과세율은 단기보유중과, 미등기 양도 중과, 비사업용 토지중과, 조정대상지역 다주택자 중과등입니다.5. 누진공제는 세율에 따라 다르게 적용되며 세율이 높아질수록 누진공제액도 커집니다. 예로 세율이 35%인경우 누진공제액이 1억4천9백만원이 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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공동명의 부동산 임차계약할때 대리계약가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 부부 공동명의로 된 아파트를 전세계약할때는 원칙적으로 부부 두 명 모두가 계약서에 서명하고 도장을 찍어야 합니다. 이렇게 해야 계약이 유효하고 보증금을 돌려받을수 있습니다.2. 하지만 부부 중 한명이 절대로 나올수 없는 상황이면 다른 한명의 위임장과 인감증명서를 가지고 계약을 진행할수 잇습니다. 위임장에는 위임의 범위와 기간이 확실히 명시되어야 하며 인감증명서는 최근 3개월 이내 발급된 것이어야 합니다.3. 또한 잔금 지급 시에는 계약서 상에 부부중 한명의 계좌번호를 명시하고 특약으로 그 계좌에 입금하면 보증금 전액을 청구할수 있다는 내용을 추가하는것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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청약 시 자산요건에서 전세 준 부동산은 포함되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 자산요건은 소유권이 있는 건축물가액과 토지가액을 합산한 가액으로 산정됩니다. 건축물가액은 공시가격 또는 시가표준액 중 낮은 가격으로 토지가액은 고시지가로 계산됩니다.2. 전세보증금은 부동산 자산에 포함되지 않습니다. 따라서 전세금을 제외한 나머지 금액만 보면 되는것이 아니라 전세금과 관계없이 보유하고 있는 아파트의 공시가격 또는 시가표준액중 낮은 가격을 보아야 합니다.3. 신용대출은 부동산 자산에 포함되지 않으나, 주택담보대출은 부동산 자산에 포함됩니다. 즉 대출금을 부동산 자산에서 차감해야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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재개발로 아파트분양권을 받았는데 주택구매하면 2주택되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발분양권을 포기하는 경우는 다음과 같습니다.1. 재개발 분양권은 조합원의 지위와 분양자격이라는 두가지 요건이 필요합니다. 조합원의 지위는 구역내 부동산을 소유한 자에게 인정되는것이고 분양자격은 토지의 면적이나 가액등에 다라 제한될수 있습니다.2. 재개발 분양권을 포기하면 조합원의 지위도 상실하게 되며 이 경우 현금으로 청산할수 있습니다. 현금청산액은 시 도 조례와 조합정관에 따라 달라질수 있으므로 사전에 확인하셔야 합니다.3. 재개발 분양권을 포기하면 당첨자 명단으로 관리되어 다른 주택 청약에 불이익을 받을수 있습니다. 예로 재당첨제한, 특별공급횟수 제한, 투기과열지구 및 청약과열지구의 1순위 제한, 민영주택 가점제 적용 제한 등이 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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빌라는 왜 아파트처럼 시세가 정해져 있지 않은건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라는 아파트와 달리 시세가 딱 안정해져 있는 이유는 여러가지가 있습니다.1. 빌라는 아파트보다 거래량이 적고 건물마다 구조와 특징이 다르기 때문에 비교하기 어렵습니다.2. 빌라는 아파트보다 분양가격이 낮고 대출한도도 낮기 때문에 저렴한 가격대의 수요자들에게 인기가 있습니다. 그러나 최근에는 아파트의 가격이 급등하면서 빌라의 수요도 증가하였고 이에 가격이 같이 상승하였습니다.3. 빌라는 아파트보다 재개발 가능성이 낮고 관리비도 비싸기 때문에 장기적인 가치상승은 기대하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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