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중도퇴실 시 다음 임차인이 없을 경우 중개수수료 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 만기 전 퇴실로 인하여 중개수수료가 발생할 경우, 임차인이 부담하지 않아도 됩니다. 이는 법적으로 임차인의 의무가 아닌 경우입니다. 만기 전 퇴실 시 중개수수료를 누가 부담할 것인가를 특약으로 작성한 경우, 해당 특약에 따라야 합니다. 계약서에 명시된 내용이 중요합니다. 법적으로 계약 만기 전에 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주는 의무가 없으며, 임차인은 계약이 끝날 때까지 월세와 관리비를 지급해야 합니다. 중도 퇴실은 임차인이 계약의 내용을 어기는 것이기 때문에 관례적으로 임차인이 새로운 임차인을 구하고 나가기 위해서 중개수수료를 지불하는 것입니다. 임차인이 계약 만기 전 퇴실하는 경우, 중개수수료를 본인이 부담하는 경우가 대부분입니다. 이는 임차인이 계약을 어기는 것이기 때문입니다.요약하자면, 법과 관례는 차이가 있기 때문에 임차인과 임대인 모두 혼란스러울 수 있습니다. 하지만 일반적으로 중개수수료는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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보증금 못받은 집에 짐 빼도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법에는 미리 지급하라는 조항이 없습니다. 계약 종료일에 세입자가 퇴거함과 동시에 보증금 전액을 반환해 주는 것이 원칙입니다. 세입자들도 전세 계약서 특약에 ‘만기일에 보증금액 전액을 반환해 준다’ 요구하지 않으며, 미리 10%를 집을 구하라는 명목으로 반환해준다는 내용의 특약은 일반적으로 없습니다.보증금 반환을 위해 아래의 순서를 따르셔야 합니다임대차 계약서 작성 시 보증금 반환 지연에 관한 이자율 약정하기대항력과 우선변제권 취득하기임대차계약 해지 통보하기임차권등기명령 신청 및 완료임대차 목적물 반환하기보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기보증금 반환 관련 소송 (지급명령 또는 청구 소송)전세 계약 만기가 되었고 보증금을 받지 못한 상태에서 모든 짐을 빼도 괜찮습니다.다만, 짐을 다 빼는 경우에도 주의해야 합니다. 집주인과 상의하여 원활한 짐 빼기를 진행하시면 됩니다.전입 상태가 그대로 유지되어 있다면, 짐을 빼는 것에 문제가 없습니다.요약하자면, 보증금 반환과 관련하여 법적 의무를 준수하며, 보증금 반환 절차를 따르시고, 짐을 빼는 것에 대해 주의하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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빌라 구입 시 동거인 공동명의 등록관련 문의 입니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라를 공동명의로 등록하는 것은 가능합니다. 공동명의 등록 절차는 일반적으로 부동산 매매 계약 후 소유권 이전등기를 통해 진행됩니다. 공동명의로 등록할 경우, 취득세와 증여세 등의 세금 문제, 대출 조건, 그리고 법적인 책임과 권리 분배에 대해 고려해야 합니다. 대출을 받을 때는 공동명의자 모두의 소득이 고려될 수 있습니다. 다만, 금융기관마다 조건이 다를 수 있으므로, 구체적인 대출 조건은 해당 금융기관에 문의하시는 것이 좋습니다. 일부 금융기관에서는 공동명의자 모두의 동의가 필요하며, 내지분만으로 대출을 받는 경우도 있지만, 이 경우에도 공유지분자의 동의가 필요할 수 있습니다.또한, 공동명의 부동산에 대한 대출은 부동산의 시가나 감정가의 일정 비율로 한도가 정해지며, 기존에 대출이 있는 경우 그 금액이 차감될 수 있습니다. 대출 금리는 차주의 조건과 부동산의 가치에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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LH소유 4평정도의 땅을 매입하려면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 소유 대지(답)을 매입하려면 어떤 절차를 따라야 하는지 알아보겠습니다. 또한, 살고 있는 집과 붙어있는 짜투리 땅을 매입하려면 어떻게 해야 하는지도 살펴보겠습니다.LH 소유 대지 매입 절차는LH에서 소유하고 있는 토지의 매입공고를 확인합니다. 매입하고자 하는 토지에 대한 신청을 접수합니다. 신청한 토지가 적격인지 여부를 통보받습니다. 토지의 크기와 가치를 측량하고 평가합니다. 매입 가격을 협의합니다. 매입 계약을 체결합니다.주의사항은토지의 정착물 등은 신청자 부담으로 철거해야 합니다.공법상 취득·이용·처분 등이 제한된 토지는 접수 제외됩니다.살고 있는 집과 붙어있는 짜투리 땅을 매입하려면 해당 토지의 소유자와 협의하여 매입 계약을 체결해야 합니다.매입 후 용도 변경이 가능한지 여부는 토지의 용도와 관련하여 확인해야 합니다.현재 살고 있는 집 철거 소멸 신고 후 토지로 된 상태에서 명의 변경(부부간)을 하려면 소멸 신고 전에 명의 변경을 진행해야 합니다.따라서, 소멸 신고 전에 명의 변경을 진행하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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동생의 월세집에 주소이전 없이 거주할수있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주소 이전 없이 동생의 월세집에 거주하는 것은 가능합니다. 주민등록법에 따라, 새로운 거주지로 이사한 경우 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 하지 않을 경우, 과태료가 부과될 수 있습니다. 주소 이전 없이 거주할 경우, 공식적인 문서나 우편물 수령에 어려움이 있을 수 있으며, 일부 공공서비스 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 집주인의 동의가 필요할 수 있습니다. 주소 이전 없이 거주하는 것이 임대 계약의 조건에 위배되지 않는지 확인해야 합니다. 또한, 임대인이나 관리사무소의 규정에 따라 추가 인원이 거주하는 것에 대한 허가가 필요할 수도 있습니다.집주인에게 사전에 이야기하는 것이 좋습니다. 이는 임대인과의 신뢰 관계를 유지하고, 나중에 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지하기 위함입니다. 또한, 계약서에 명시된 조건을 준수하는 것이 중요합니다. 만약 계약서에 추가 거주자에 대한 언급이 없다면, 집주인과 상의하여 서면으로 동의를 받는 것이 안전합니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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전세보증금 반환전 전입을 해도될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환과 관련하여 전입신고와 확정일자를 알아두시는 것이 좋습니다. 이를 통해 전세보증금을 우선순위로 변제받을 수 있고, 임대차계약에 대한 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 전입신고와 확정일자: 세입자는 임대차계약서 원본이나 사본을 받아두고 임차한 건물이나 주택의 읍, 동, 면 사무소나 주민센터 혹은 시, 군, 구의 관할 출장소에 방문하여 전입신고와 확정일자를 부여받아야 합니다. 새로운 집으로 이사를 하게 되면 세대주와 전입신고 의무자는 2주 이내에 새로운 거주지의 전입신고를 해야 합니다.대항력과 우선변제권: 이를 통해 세입자는 보증금을 반환받지 못해 실제로 입은 손해액이 매우 크더라도 특별한 사정이 없는 한 약정된 이율에 의한 지연이자 또는 법정이자를 받을 수 있을 뿐 이를 초과한 손해액은 배상받을 수 없는 것이 원칙입니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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시골빈집을 방치하면 이행강제금을 내야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빈집을 방치하면 이행강제금이 부과되는 것은 사실입니다. 최근에 시행된 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따라 빈집을 방치한 집주인이 지방자치단체의 철거·안전조치 등 명령을 따르지 않을 경우, 1년에 2번씩 이행강제금이 부과됩니다. 이를 통해 빈집 관리 방법을 구체화하고 이행강제금의 수준을 정했습니다.구체적으로, 빈집은 상태에 따라 1∼4등급으로 나눠 관리됩니다. 상태가 양호한 1∼2등급은 정비를 통해 활용하도록 유도하고, 붕괴·화재·범죄 발생 우려가 높은 3∼4등급은 철거 및 안전조치 명령을 내려야 합니다. 이에 따라 지자체에 직권 철거 권한도 부여되었습니다. 집주인이 시정 명령을 받고도 이행하지 않으면 이행강제금을 부과하며, 안전조치 명령 불이행의 경우 건축물 시가표준액의 20%, 철거조치 명령 불이행은 시가표준액의 40%에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과합니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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집값이 폭등하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집값이 폭등하는 이유는 다양한 요인에 의해 발생합니다. 저금리와 풍부한 유동성은 주택시장의 순환을 용이하게 하고 변동성을 키우는 원인입니다. 금리가 낮아지면 대출이 쉬워지고 주택 구매를 유도합니다. 수요에 비해 주택 공급이 부족하거나 원활하지 못한 경우 집값이 상승할 수 있습니다. 주택 공급이 지속적으로 확충되지 못하면 주택시장 안전 기반이 조성되지 않습니다. 코로나19로 인해 금리가 하락하고 자본이 부동산으로 몰리는 현상이 발생했습니다. 또한 재택근무가 일상이 되면서 넓고 쾌적한 집에서 살고 싶어 하는 욕구가 커졌습니다. 부동산 정책도 집값에 영향을 미칩니다. 일관적이지 않은 부동산 정책이 주택시장을 불안정하게 만들 수 있습니다.이러한 요인들이 함께 작용하여 집값이 폭등하는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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집 습기 등으로 인한 곰팡이 발생시, 집주인에게 해결해달라고하는지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집에서 곰팡이가 발생하는 경우 책임 소재는 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인의 책임으로는 민법 제623조에 의하면 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 계약 기간 동안 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 주요 설비의 노후나 불량으로 인한 수선, 기본적인 설비 교체, 천장 누수, 보일러 하자, 수도관 누수 등은 임대인이 부담합니다.임차인의 책임은 민법 제374조와 제615조에 따라 임차인은 임차한 건물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하며, 고의나 과실로 인한 파손이나 간단한 수선은 임차인이 부담합니다.누수로 인해 곰팡이가 발생한 경우, 원칙적으로 임대인의 책임입니다.단열이 부실하여 발생한 곰팡이는 책임이 모호할 수 있으며, 임대인이 단열을 추가로 해주는 경우는 드뭅니다.환기 부족으로 인한 곰팡이는 대부분 임차인의 책임으로 볼 수 있습니다. 임차인이 환기 등 관리상 주의를 다했다고 인정받기 어렵기 때문입니다.따라서, 곰팡이 문제가 발생했을 때는 먼저 임대인에게 통지하는 것이 중요하며, 문제의 원인에 따라 책임 소재가 결정됩니다. 만약 임대인이 적절한 조치를 취하지 않을 경우, 법적 조치를 고려할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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계약자와 세대주가 다른경우 문제가 되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약자와 세대주가 다른 경우에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차계약을 체결할 때, 계약자와 세대주가 일치하지 않아도 되며, 세대주를 변경하더라도 전세계약의 효력에 영향을 주지 않습니다.보증금 반환과 대항력은 세대주를 변경하더라도, 계약자가 세대내 세대원이라면 별 문제가 없습니다. 세대주를 변경한 경우에도 보증금 반환에 대한 권리에 문제가 없습니다. 세대주를 변경한 후에도 계약자로서의 권리와 의무는 유지됩니다.향후 해당 집에 문제가 생겼을 경우 보증금 반환에 대한 권리에 영향을 주지 않습니다.전입신고는 세대주를 변경할 때에는 임대인에게 통보해야 합니다. 무단 전대로 간주되지 않도록 동의를 받는 것이 좋습니다.전입신고를 할 때에는 알릴 필요 없습니다. 단, 세대주를 변경한 경우에는 임대인에게 통보하는 것이 중요합니다.확정일자는 전입신고를 하더라도 확정일자를 새롭게 받을 필요는 없습니다. 재전입한 다음날에 새로운 대항력과 우선 변제의 효력이 생깁니다. 따라서, 동생과 함께 이사를 하고 싶다면 세대주 변경과 관련하여 임대인과 상의하시고, 계약자로서의 권리와 의무를 지켜가시면 될 것입니다.
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24.04.25
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