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공동임대인에게 각각 내용증명을 보내야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동임대인에게 내용증명을 보낼 때는 각각의 임대인에게 별도로 보내는 것이 법적으로 명확하고, 추후 문제가 발생했을 때 증거로서의 효력을 갖기 위해 권장됩니다. 부부가 공동임대인인 경우에도 마찬가지로 각각에게 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.내용증명은 일반적으로 3부를 작성하여야 하며, 한 부는 임대인에게 발송하고, 한 부는 우체국에 보관, 나머지 한 부는 본인(임차인)이 보관합니다. 임대인이 공동명의로 되어있는 경우, 내용증명 문서와 발송봉투의 숫자를 받는 사람 수만큼 준비해야 합니다.따라서, 집주인이 두 명이고 같은 주소에 거주한다 하더라도, 각각의 임대인 이름으로 내용증명을 작성하고 별도의 발송봉투에 넣어 각각 발송하는 것이 바람직합니다. 이렇게 하면 각 임대인이 내용증명을 받았다는 사실을 명확히 할 수 있으며, 법적인 문제가 생겼을 때 각각의 내용증명이 증거로서의 역할을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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집주인이 갑자기 나가 달라고 정중하게 이야기를 하는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약기간이 남아 있는 상황에서 집주인이 나가달라고 요청하는 경우, 세입자는 법적으로 보호를 받습니다. 임대인은 계약기간 중에는 일방적으로 퇴거를 요구할 수 없으며, 세입자는 계약서에 명시된 기간 동안 거주할 권리가 있습니다.만약 집주인이 계약기간 만료 전에 퇴거를 요구한다면 계약서에 명시된 기간 동안 세입자는 임차권이 보장됩니다.임대인은 계약기간 만료 최소 2개월 전에 갱신거절의 통지를 해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.임대인은 갱신거절의 통지를 할 때 정당한 사유가 있어야 합니다. 예를 들어, 임차인이 차임을 연체하거나, 임대인의 동의 없이 전대한 경우 등이 해당됩니다. 집주인의 요청이 정중하더라도, 계약기간이 남아 있다면 세입자는 거주할 권리가 있습니다. 만약 집주인이 계약을 위반하여 퇴거를 강요한다면, 법적 조치를 고려할 수도 있습니다. 또한, 세입자가 계약기간 중에 이사를 가야 할 경우, 임대인에게 계약 해지를 통지하고 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다. 이때 중개 수수료를 지불하지 않고 퇴거할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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맹지는 건물을 지을수 없는 땅인건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.맹지라도 건축이 가능한 경우가 있습니다. 예를 들어, 주변 토지 소유자로부터 토지 사용 승낙서를 받거나, 현황도로가 있는 경우에는 건축이 가능할 수 있습니다. 현황도로란 지적도상에는 나와 있지 않지만, 실제로 오랜 시간동안 주민들이 사용해 온 도로를 말합니다. 건축법상 현황도로를 건축허가 또는 신고 시에 도로로 인정받을 수 있기 때문에, 이런 경우에는 맹지에서도 건물을 지을 수 있습니다. 그러니 맹지라고 해서 무조건 건축이 불가능한 것은 아니며, 지역에 따라서는 현황도로가 인정되어 건축허가를 받을 수 있는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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주택 있는 부동산 멸실하고 거래시 양도소득세와 취득세는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도소득세와 취득세 처리는 복잡할 수 있으며, 매도자와 매수자의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.일반적으로, 건물과 토지를 일괄 양도하는 경우, 건물의 공급은 과세 대상이고 토지의 공급은 면세 대상입니다. 따라서 건물과 토지의 매매가액 안분에 따라 부가가치세액은 차이가 나며, 양도소득세법상에서도 두 물건 간 장기보유특별공제, 세율적용 등에서 차이가 있을 수 있습니다. 매매계약 시 매수자가 부동산 취득 후 건물을 철거하고 토지만을 사용하기로 예정한 상태에서 건물과 토지가 일괄 양도된 경우에서의 양도소득세와 부가가치세의 적용의 차이를 검토하는 것은 중요합니다.매도자의 경우, 1세대 1주택 조건을 충족하고 매수자의 요청에 따른 멸실조건을 매매계약의 특약사항에 넣어 잔금을 치르기 전에 멸실한 후 잔금을 치르게 되면 계약일 기준으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 가능할 수 있습니다.매수자의 경우, 잔금 지급일 현재 주택이 아닌 토지를 취득하게 되어 중과가 아닌 기본 취득세율을 적용 받을 수 있습니다
경제 / 부동산
24.04.20
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주민등록상 주소지 변경(전입신고)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.친구와 함께 거주하고 계시다면, 먼저 집주인에게 연락하여 동의를 받으시고, 계약서에 귀하의 명의를 추가하는 절차가 필요합니다. 이후, 근처 주민센터에 방문하여 전입신고를 하시면 됩니다. 전입신고는 일반적으로 신청하신 날부터 즉시 처리되며, 근무시간 내에는 3시간 이내에 완료됩니다1. 온라인으로 신청할 경우, 본인 확인을 위한 공인인증서가 필요하며, 대리인 신청은 불가능합니다. 전입신고를 하실 때는 신분증과 계약서 등 필요한 서류를 준비하셔야 합니다. 전입신고 후에는 주민등록증에 새 주소지 변경 스티커를 받으실 수 있습니다.전입신고는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 하셔야 하며, 정당한 사유 없이 기간 내에 신고하지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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부동산 매매시에 주의할 점이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매 시 주의해야 할 몇 가지 중요한 사항들이 있습니다. 매물에 대한 정보는 정확하게 확인해야 합니다. 신뢰할 수 있는 공인중개사를 선택하세요.부동산 계약서를 작성하거나 검토할 때, 모든 조건과 약관을 명확하게 이해하고, 모르는 용어는 반드시 설명을 받으세요.중도금은 계약서에 명시된 날짜까지 정확하게 지불하세요. 필요한 경우 대출 준비를 미리 해두세요.소유권 이전 등기 절차를 정확히 알고 진행하세요. 거래 보증금에 대해 명확히 하고, 필요한 경우 보증금을 준비하세요.부동산 거래와 관련된 세금에 대해 알아두세요.등기부등본의 위조 가능성에 대해서는, 실제로 등기부등본이 위조될 수 있다는 점을 인지하고 있어야 합니다. 따라서, 매매 계약을 체결하기 전에는 반드시 등기부등본을 직접 확인하고, 필요한 경우 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다. 또한, 계약서상에 문제 발생 시 손해배상을 해야 한다는 특약을 넣고 공증을 받아두는 것도 중요한 방법 중 하나입니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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올해전세계약12.30만기인데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료에 따른 통보는 주택임대차보호법에 따라 처리되어야 합니다. 법적으로 전세계약 만기가 되기 6개월 전부터 늦어도 2개월 전까지 임대인은 임차인에게 계약 만료와 퇴거 의사를 통보해야 합니다. 만약 이 기간을 놓치면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있으며, 이 경우 임차인은 언제든지 중도 해지를 통보할 수 있고, 임대인은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 따라서, 올해 12월 30일에 만기가 되는 전세계약의 경우, 최소 6월 30일부터 10월 30일 사이에 임차인에게 통보해야 합니다. 통보 방법으로는 문자, 카톡 등이 가능하며, 통보 내용에는 전세계약 해지 의사와 계약 만료일을 명시하고, 전세보증금 반환 요청을 포함시키는 것이 좋습니다.만약 임차인이 답변하지 않을 경우, 내용증명을 통해 공식적으로 통보할 수 있으며, 이는 우체국을 통해 발송할 수 있습니다. 내용증명은 임대인이 어떤 내용의 문서를 언제 발송했는지 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 내용증명은 전세계약 종료 2개월 전까지 임대인에게 도달해야 하며, 최악의 경우 공시송달까지 진행할 수 있으니, 여유를 가지고 미리 준비하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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부동산임대 가 비주거용건물임대 이랑 같은 말인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'부동산임대’와 '비주거용건물임대업’은 같은 범주에 속하는 말입니다. 일반적으로 '부동산임대’는 부동산을 임대하는 모든 활동을 포함하는 넓은 개념이며, '비주거용건물임대업’은 그 중에서도 상가, 사무실, 공장 등 주거 목적이 아닌 건물을 임대하는 특정한 활동을 지칭합니다. 사업자 등록증에 '부동산임대’라고 적혀 있는 것은 일반적인 부동산 임대 활동을 나타내며, 네이버 사이트에서 조회되는 '비주거용건물임대업’은 좀 더 구체적인 업종을 나타내는 것으로 보입니다. 이는 사업자 등록 시 업태와 업종에 따라 다르게 표기될 수 있으며, 세부적인 사업 내용에 따라 구분되기도 합니다.상가를 분양받고 사업자 등록을 하셨다면, 사업자등록증에 기재된 내용과 네이버 사이트의 조회 결과가 다를 수 있지만, 두 용어 모두 비주거용 부동산을 임대하는 사업을 의미하므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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부동산 경기가 안좋은데 지금 집을 구입해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 구입하는 것은 큰 결정이며, 현재 부동산 시장의 상황과 개인의 재정 상태를 고려해야 합니다. 최근 보고에 따르면, 대내외 여건에 따라 기준금리가 큰 폭으로 인상되면서 전국적으로 주택 매매 및 전세 가격 하락이 가시화되고 있습니다. 특히 수도권과 비수도권 모두에서 매매가격과 전세가격이 유사한 폭으로 동반 하락하고 있다고 합니다.부동산 구입 시기를 결정할 때 고려해야 할 몇 가지 중요한 요소들이 있는데 낮은 이자율은 대출 비용을 줄여주어 구매력을 증가시키지만, 이자율이 높아지면 대출 비용이 증가하여 부담이 커집니다. 경제 성장률, 고용 상황, 인플레이션 등 거시경제 지표는 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 정부의 부동산 관련 정책과 규제는 시장 가격과 수요에 영향을 줄 수 있습니다.특정 지역의 개발 계획이나 인프라 프로젝트는 해당 지역의 부동산 가치에 영향을 미칩니다. 충분한 자금력과 안정적인 소득이 있어야 장기적인 대출 부담을 감당할 수 있습니다.현재의 경제 상황과 시장 동향을 고려할 때, 부동산 가격이 더 하락할 가능성이 있으므로, 구매 결정을 서두르지 않는 것이 현명할 수 있습니다. 그러나 개인의 재정 상태와 장기적인 주거 계획도 중요한 고려 사항입니다. 부동산 구입은 장기적인 투자이므로, 시장의 단기적인 변동에 휘둘리지 않고, 장기적인 관점에서 안정적인 재정 계획을 바탕으로 결정을 내리는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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부동산 실무자에게 필요한 자격증은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.실무를 위해서는 공인중개사, 주택관리사, 감평사, 도시계획기사, 부동산 경매사, 빌딩관리사등이 있습니다. 분야에 맞는 자격증을 취득하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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