전문가 프로필

답변 내역

매매하려는 빌라 층은 위반건축물이 아닌데 그 위로는 위반건축물인경우는 대출에 영향이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위반건축물이 있는 건물의 경우, 대출에 영향을 줄 수 있습니다. 일반적으로, 위반건축물은 은행에서 담보로 잡는 것이 가능하지만, 대출을 받기는 어려울 수 있습니다. 이는 은행이 대출을 해주고 나서 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 담보로 잡힌 위반건축물이 일반 매물보다 잘 팔리지 않을 가능성이 있기 때문입니다. 다세대 주택의 경우, 호실마다 주인이 다르고 별도의 건물로 취급되기 때문에, 건물 한 곳에 위반사항이 있더라도 해당 세대에 위반사항이 없다면 전세자금대출 및 반환보증보험이 가능합니다. 그러나 단독, 다가구, 다중주택 등의 경우에는 하나의 집으로 판단되어, 계약을 원하는 세대의 층이 아닌 곳에 위반이 있더라도 전세반환보증 및 대출 가입이 불가능할 수 있습니다. 매매 시에는 위반건축물이 등재되었을 때, 위반된 부분에 대한 취득세 납부 여부를 확인해야 하며, 매수인이 위반건축물임을 인지하고 그 부분에 대한 모든 것을 인수함을 계약서에 명시해야 합니다. 또한, 매년 이행강제금이 부과되고 시정될 때까지 납부해야 함을 매수인이 충분히 인지하고 있어야 하며, 추후 이의 제기를 하지 않는다는 내용도 계약서에 포함되어야 합니다.따라서, 매매하려는 3층이 위반건축물이 아니라면, 대출이나 매매에 있어서 문제가 없을 가능성이 높지만, 건물 전체의 상황과 해당 금융기관의 정책에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.17
4.0
1명 평가
0
0

다가구주택 1층에만 상가가 있고, 상가는 학원용도입니다. 학원으로 인해 건축법 개정으로 화재성능보강을 건물주가 해야 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가임대차보호법에 따르면, 임대인과 임차인이 약정한 임대차 기간에 일방 당사자는 상대방의 동의 없이 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 그러나 특별한 사유가 있는 경우에는 계약을 해지할 수 있는데, 이는 주로 임차인의 의무 위반 또는 계약을 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 가능합니다. 건축법 개정으로 인한 화재성능보강 의무는 건물의 관리자, 즉 건물주가 책임져야 하는 부분입니다. 이러한 의무가 발생했을 때, 공사비용을 감당할 수 없다는 이유만으로 임대차계약을 해지하는 것은 법적으로 명확한 근거가 없을 수 있습니다. 다만, 임대차계약을 갱신하지 않는 것에 대해서는 상가임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신 거절 사유가 명시되어 있으며, 이 중 하나에 해당하는 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 현재 상황에서 학원이 없으면 공사를 해야 할 의무가 사라진다고 하셨으니, 이는 임대차계약을 갱신하지 않고 종료하는 것에 대한 가능한 근거가 될 수 있습니다. 그러나 이러한 결정을 내리기 전에 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다. 또한, 건축물관리법 개정에 따라 화재안전성능보강 의무화가 시행되었고, 이에 따른 공사비용 지원이나 융자 가능성도 있으니 해당 지자체의 지원 프로그램을 확인해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.04.17
0
0

미분양 아파트 계약은 어떻게 이뤄지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미분양 아파트를 알아보는 방법 국토교통 통계누리나 지자체 홈페이지에서 미분양 아파트 현황을 조회할 수 있습니다.부동산 앱이나 네이버 부동산과 같은 온라인 플랫폼을 통해 조회하는 방법도 있습니다.미분양 아파트의 계약 절차 매입 가격과 조건에 합의한 후, 부동산 매입 계약서를 작성합니다.부동산의 상태와 문제 여부를 검증하기 위해 부동산 조사 전문가를 통해 검증합니다.필요한 자금을 준비하거나 대출 절차를 진행합니다.계약부터 입주까지의 절차에 걸리는 시간 평균적으로 아파트 분양부터 입주까지 29개월이 소요됩니다.비용 미분양 아파트의 경우, 분양가격의 20%인 계약금을 10%만 낼 수 있는 혜택을 제공하는 경우도 있습니다.매입 가격 외에 부가적인 비용 (중개 수수료, 등록비 등)을 고려하여 전체 비용을 예상해야 합니다.미분양 아파트 계약 시 주의해야 할 점은, 미분양 분양권을 계약할 경우 이후 청약 과정에서 무주택자의 지위를 유지하지만, 양도세나 취득세 등 세금을 계산할 때는 주택수에 포함된다는 점입니다. 또한, 미분양 아파트의 가격은 주변 시장 평균과 비교하여 너무 높거나 낮은 가격에 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.17
0
0

임대차 신고 지금와서 해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 하며, 기한을 넘길 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 이미 거주하고 계신 상황에서 계약서를 새로 작성하시더라도, 신고는 가능합니다. 다만, 과거에 계약이 체결되었다면 그 시점부터 30일 이내에 신고했어야 했기 때문에, 지금 신고하시면 과태료가 부과될 수 있습니다. 계약서만 필요한 경우라도, 임대차 신고는 법적으로 의무화되어 있습니다. 임대차 신고를 통해 확정일자를 받음으로써 법적 보호를 확보할 수 있으며, 임대차 시장의 투명성을 높이는 데 기여합니다. 임대차 신고는 주택이 위치한 신고관청(읍·면·동·출장소)에 방문하여 신고하거나, 온라인으로 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)을 통해 신고할 수 있습니다. 따라서 거주지가 아닌 다른 동사무소로 가도 신고는 가능합니다.계약서 서류를 신고할 때는 원본을 제출해야 하며, 신고 후에는 임대차 계약 신고필증이 발급됩니다. 따라서 계약서는 최소한 3부를 준비하시는 것이 좋습니다. 한 부는 신고 시 제출하고, 나머지 두 부는 임대인과 임차인이 각각 보관하시면 됩니다.간단하게 요약해드리자면, 계약서를 작성하신 후 30일 이내에 신고하셔야 하며, 신고는 법적으로 의무화되어 있어서 꼭 하셔야 합니다. 신고는 거주지 동사무소 뿐만 아니라 다른 동사무소에서도 가능하며, 계약서는 3부를 준비하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.17
5.0
1명 평가
0
0

청년 전세 대출 시 친구와 같이 살아도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 전세 대출을 받을 때 친구와 함께 거주하는 것은 가능합니다. 하지만, 대출 조건에 따라서는 제한이 있을 수 있으니, 대출을 받기 전에 해당 은행이나 금융기관의 상세한 조건을 확인하는 것이 중요합니다. 일반적으로 청년 전세 대출은 대출자 본인이 거주할 목적으로 사용되어야 하며, 대출 조건에 따라서는 임대차 계약을 체결하고 임차보증금의 일정 비율을 지불해야 할 수도 있습니다. 대출을 받는 본인이 세대주로서 주택에 거주하는 경우에는, 룸메이트와 함께 살면서 월세를 받는 것이 가능할 수 있지만, 이 경우에도 대출 조건에 따라 제한이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 일부 대출 상품은 임차인이 전세보증금에 대한 채권양도를 금지하고 있으며, 이를 위반할 경우 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 따라서, 청년 전세 대출을 받으며 친구와 함께 살고 월세를 받는 것에 대해 고려하고 있다면, 대출 신청 전에 대출 조건을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 금융기관에 직접 문의하여 상황에 맞는 조언을 받는 것이 좋습니다. 또한, 대출 조건에 따라서는 룸메이트와의 동거가 가능하더라도, 월세를 받는 것이 허용되지 않을 수 있으니 이 점도 유의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.17
0
0

일반 아파트와 주상 복합 아파트의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반 아파트와 주상 복합 아파트는 여러 면에서 차이가 있습니다. 일반 아파트 주로 주거용도로만 사용되며, 단지 내에 별도의 상가 건물이 있을 수 있습니다. 공급면적 대비 전용면적이 크기 때문에 상대적으로 넓게 사용할 수 있습니다. 대부분 벽식구조로 설계되어 층간소음에 취약할 수 있습니다.관리비가 상대적으로 저렴합니다.주상 복합 아파트 주거공간과 상업공간이 한 건물 안에 공존합니다. 주로 도심이나 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 상업시설 이용이 용이합니다. 기둥식 구조로 설계되어 층간소음에 강하고, 층고가 높게 설계될 수 있습니다.관리비가 일반 아파트보다 높은 경향이 있습니다.주상 복합 아파트가 저렴한 이유는 다양할 수 있으나, 일반적으로 주상 복합 아파트는 공용면적이 넓고 세대수가 적으며, 고층이 많아 유지보수비가 높기 때문에 관리비가 더 비싸게 책정됩니다. 이러한 관리비 차이는 구매 결정에 중요한 요소가 될 수 있습니다. 아파트 구입을 고려하실 때, 각 아파트 유형의 장단점을 고려하시고, 생활 패턴, 교통 편의성, 관리비 부담 등 개인의 우선순위에 따라 결정하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.17
0
0

재개발 진행중 평형 배정 어떻게 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 프로젝트에서 평형 배정은 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 평형 배정은 권리가액(종전 자산 감정평가액 × 비례율)을 기준으로 이루어지며, 조합원 모두에게 동일한 비례율이 적용됩니다. 권리가액이 높은 순서대로 큰 평형을 받을 수 있는 기회가 주어지는데, 이는 조합원의 감정평가액을 기준으로 합니다. 대지지분이 63평인 경우, 40평형 배정 가능성은 대지지분의 크기와 권리가액, 그리고 재개발 지역의 분양가에 따라 결정됩니다. 국민주택규모인 전용면적 25.7평을 초과하는 평형은 평형별 세대수의 50%까지는 권리가액이 높은 순서대로 배정받을 수 있으며, 대형평형의 경우는 권리가액과 상관없이 50%까지는 일반분양하지 않고 조합원에게 배정할 수 있습니다. 33평형과 24평형을 1+1로 받는 것도 가능할 수 있지만, 이는 재개발 조합의 정책과 규정, 그리고 해당 지역의 평형 배정 규칙에 따라 달라질 수 있습니다. 재개발 지역의 구체적인 평형 배정 기준과 조합의 결정을 확인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.17
0
0

재건축 아파트 감정평가는 전세대 현장 실사해야하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 아파트의 감정평가는 사업구역 내 부동산의 가치를 산정하는 중요한 절차로, 조합원 개개인의 자산을 직접 실사하여 평가하는 것이 일반적입니다. 감정평가는 주로 조합이나 시장/군수가 선정한 감정평가업자가 참여하여 이루어지며, 각 세대의 위치, 층, 방향, 전망 등 다양한 요소를 고려하여 평가가 진행됩니다. 각 세대의 대지지분, 구조, 내부 상태 등에 따라 감정평가 금액에 차이가 발생할 수 있으며, 이는 각 세대의 독특한 특성과 시장 가치를 반영하기 위함입니다. 따라서, 비슷한 구조의 아파트라도 개별적인 실사 후 감정평가가 이루어지며, 결과적으로 금액에 차이가 나타날 수 있습니다. 세입자가 거주 중인 경우, 감정평가를 위한 실사는 세입자와의 협의를 통해 진행되어야 하며, 이 과정에서 세입자의 불편을 최소화하는 것이 중요합니다. 감정평가사가 방문하는 날짜와 시간은 세입자와 사전에 조율하여 결정되어야 하며, 세입자의 사생활을 존중하는 동시에 필요한 평가를 수행할 수 있도록 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.17
0
0

부동산 중개인이 빌려주는 돈 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개인으로부터 돈을 빌리는 것은 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 먼저, 이러한 거래는 법적인 보호를 받지 못할 수도 있으며, 만약 문제가 발생했을 때 법적인 해결이 어려울 수 있습니다. 또한, 중개인이 제안한 대출 조건, 이자율, 상환 일정 등을 명확히 이해하고 동의해야 합니다.부동산 중개인이 제공하는 대출은 일반적인 금융 기관의 대출과 다를 수 있으며, 이자율이 높거나 불리한 조건이 포함될 수 있습니다. 정확하게 이율을 알아보시고 불리한 부분이 있는지도 보시는것이 중요할듯 합니다.
경제 / 부동산
24.04.17
0
0

월세 1년치 선납 시 사기 위험이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1년치 월세를 선납하는 것은 일부 장점이 있지만, 사기 위험도 있을 수 있습니다. 선납은 임대인과 임차인 모두에게 편리할 수 있지만, 임대인의 재정 상태나 부동산에 대한 권리가 불확실할 경우 위험할 수 있습니다. 한국에서는 선납한 월세를 보호받기 위한 몇 가지 법적 조치가 있습니다. 예를 들어, 임대인이 계약을 위반하거나 부동산 사기에 연루된 경우, 선납한 월세의 남은 기간에 대한 환불을 요구할 수 있습니다. 또한, 최근에는 임차인을 보호하기 위한 법안이 제안되었으며, 이는 부동산 사기 피해자들의 주거권을 보호하기 위한 것입니다. 이러한 법안은 임차인이 사기로 인해 피해를 입었을 때 보호받을 수 있는 방법을 제공할 것입니다. 그러나, 계약 기간 동안 문제가 발생하여 계약을 채우지 못하고 쫓겨나야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이 경우, 임차인의 권리를 보호하기 위한 법적 조치가 있으며, 임차인은 법적 조언을 구하거나 관련 기관에 문의하여 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 전입신고가 가능하다면, 이는 임차인으로서의 권리를 더욱 확실히 할 수 있는 좋은 방법입니다. 전입신고를 함으로써, 임차인은 해당 주소지에서 정식으로 거주하고 있다는 것을 증명할 수 있으며, 이는 임차인의 권리를 주장하는 데 도움이 될 수 있습니다. 결론적으로, 선납을 결정하기 전에 임대인의 신뢰성을 확인하고, 계약서에 모든 조건이 명확하게 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.17
0
0