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근저당 사무실 계약 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근 개정된 주택임대차 보호법에 따르면, 서울 지역에서는 보증금이 1억 6500만원 이하인 경우, 최우선변제금으로 5500만원까지 보호받을 수 있습니다. 이는 경매 등의 상황에서 보증금 중 일정액을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다. 그러나 귀하의 경우 보증금이 3천만원이므로, 이 범위 내에서는 보증금을 보호받을 수 있을 것으로 보입니다.주의해야 할점은 등기부등본과 건축물대장을 반드시 확인해야 하고 계약기간을 가능한 짧게 설정하여 리스크를 대비해야 합니다. 불법건축물이 있는지 여부를 확인해야 하고 임대료를 어떻게 지불할지 전월세 신고도 반드시 해야 합니다.이러한 사항들을 계약서에 명시하고, 필요한 경우 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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집을 살 때 대출을 얼마가 적당할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 구매할 때 적절한 대출 금액은 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 급여, 생활비, 기타 금융 의무 등 개인의 재정 상황을 고려해야 합니다. 일반적으로 월 소득 대비 대출 상환액이 너무 높지 않도록 하는 것이 중요합니다.월 급여가 400만 원인 경우, 대출 상환액이 월 소득의 40%를 넘지 않는 것이 권장됩니다. 이는 월 1600만 원까지 대출 상환 가능함을 의미하며, 이는 월 133만 원 정도의 상환액에 해당합니다. 하지만 이는 단순한 지침일 뿐, 실제 대출 가능 금액은 개인의 신용도, 대출 조건, 금리, 기타 부채 등에 따라 달라질 수 있습니다.또한, 주택 관련 부채를 전체 자산의 40% 이하로 유지하는 것이 건전한 가계부채 관리로 간주됩니다. 이를 기준으로 하여, 예를 들어 준비된 자금이 3억 원이라면, 2억 원 정도의 대출을 이용해 5억 원 정도의 집을 구매하는 것이 적절할 수 있습니다.대출을 결정하기 전에는 장기적인 재정 계획을 세우고, 대출 상환 계획을 포함하여 전체적인 가계 부채 관리 계획을 고려하는 것이 중요합니다. 개인적으로 대출을 너무 무리하게 많이 내는것은 상당히 위험할수 있고 거기 매몰될수 있습니다.적당한 비율로 대출을 내시는걸 추천드립니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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1주택자인 경우 신생아특례대출로 새롭게 집을 구매할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1주택자가 신생아 특례대출을 이용하여 새로운 주택을 구매하는 것은 가능합니다. 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 경우, 1주택자도 대환대출을 신청할 수 있으며, 일정 조건을 충족하는 경우 신규대출도 가능합니다.자격요건의 경우 대출 신청일 기준 2년안에 출산한 무주택가구 또는 1주택자이고 소득은 연 1억3천만원 이하 자산의 경우 3억4500만원이하 보증금 기준 수도권의 경우 5억 지방의 경우 4억이하 전용면적 85제곱미터 이하여야 합니다.금리의 경우 소득 및 보증금에 따라 연 1~3%대로 4년간 지원 가능합니다.기존 주택을 판매하고 신규대출을 받는 것도 가능합니다. 기존 주택담보대출 잔액 범위 내에서 대출 신청이 가능하며, 소유권 이전등기접수일로부터 3개월 이내에 대출을 신청하는 경우 신생아 특례 디딤돌 대출한도 내에서 신규대출로 취급됩니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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오래돼서 없어진 아파트에 대한 '현재'의 공시지가를 계산하는 방법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1990년대에 존재했던 아파트의 현재 공시지가를 계산하는 것은 복잡한 과정이 될 수 있습니다. 일반적으로, 공시지가는 해당 부동산의 위치, 면적, 용도 등 다양한 요소를 기반으로 결정되며, 시간이 지나면서 변동될 수 있습니다. 철거된 아파트의 경우, 공시지가를 직접 조회하는 것은 불가능할 수 있으며, 대신 관련 법규나 전문가의 도움을 받아야 할 수도 있습니다.1990년 이전에 취득한 토지의 경우, 개별공시지가를 계산하기 위해 1990년 1월 1일 기준의 개별공시지가와 취득 당시의 시가표준액을 사용하여 계산합니다. 이는 토지에 대한 계산 방법이지만, 아파트의 경우에도 유사한 방식으로 추정할 수 있을지도 모릅니다. 구체적인 계산 방법은 다음과 같습니다취득시의 공시지가=1990.1.1 기준 개별공시지가×[(21990.8.30 토지등급가액 + 그 직전의 토지등급가액)취득당시의 토지등급가액]이 방법은 토지등급표와 토지대장을 참조하여 계산할 수 있으며, 정부 24 홈페이지에서 관련 정보를 확인할 수 있습니다.그러나 이러한 계산은 전문적인 지식을 요구하며, 정확한 계산을 위해서는 세무사나 부동산 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 또한, 공시지가를 0원으로 취급하는 것은 일반적인 절차가 아니며, 이에 대해서도 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.참고로, 공시지가는 정기적으로 갱신되므로, 과거의 아파트에 대한 현재 가치를 추정하는 것은 매우 복잡한 과제이며, 이는 법적인 절차와 관련된 문제일 수 있습니다. 따라서, 정확한 방법과 절차에 대해서는 관련 부서나 전문가의 도움을 받으시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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비과세 적용시점이 언제인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택자의 경우, 비과세 적용시점은 주택 취득 시기와 관련된 여러 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 2023년 2월 28일 개정된 소득세법에 따르면, 일시적 2주택자가 신규 주택을 취득한 후 기존 주택을 처분할 때까지의 기간이 2년에서 3년으로 연장되었습니다.비과세 혜택요건은 기존 주택을 취득후 1년이 지나야 하며신규 주택이 완공된후 완공일로부터 3년이내에 기존주택을 양도해야 합니다.분양권 취득일자에 따라 달라질수 있는데 구분의 경우2020년 12월 31일 이전에 취득한 경우: 분양권은 주택 수에 포함되지 않으며, 입주 잔금일이 주택의 취득일로 간주됩니다. 입주 잔금일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다.2021년 1월 1일 이후에 취득한 경우: 분양권 자체가 주택 수에 포함되며, 분양권을 취득한 시점으로부터 3년 내에 기존 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.세부적인 사항의 경우 세무사에게 직접 문의하시는것이 좋을수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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월세를 살때 1년치 월세를 미리 납부해도 괜찮은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 미리 1년치 납부하는 것은 가능합니다. 그러나 이에는 몇 가지 규정과 주의사항이 있습니다.월세 계약서 확인: 월세를 미리 납부하기 전에 임대차 계약서를 꼼꼼히 확인하세요. 계약서에 월세 납부 방법과 기간에 대한 규정이 명시되어 있을 것입니다.법적 규정: 월세는 주택임대차보호법에 따라 규정됩니다. 이에 따라 월세 상한이 정해져 있으며, 과도한 인상을 막기 위해 상한을 초과해서 월세를 올릴 수 없습니다. 따라서 월세를 미리 납부할 때도 이 법적 규정을 준수해야 합니다.이자: 월세를 미리 납부할 경우, 이자를 지급해야 할 수 있습니다. 이자율은 월세 납부 기간과 관련하여 은행이나 관련 기관에서 정해집니다.보증금과 월세: 월세를 미리 납부하면 보증금과 월세를 함께 지불해야 합니다. 보증금은 임대차 계약 시 지불하는 금액으로, 월세 납부와 별도로 고려해야 합니다.재무 상황 고려: 월세를 미리 납부할 때 자신의 재무 상황을 고려하세요. 월세를 미리 납부하면 해당 금액을 다른 용도로 사용할 수 없으므로 신중한 결정이 필요합니다.요약하자면, 월세를 미리 납부하는 것은 가능하지만, 계약서와 법적 규정을 준수하며, 재무 상황을 고려하여 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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가족 부동산 임대 법인이란 것은 어떤 것을 의미하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가족 부동산 임대 법인은 가족 구성원들이 공동으로 소유한 부동산을 효율적으로 관리하고 운영하기 위해 설립하는 법인을 의미합니다. 이러한 법인 구조는 부동산 관리의 전문성을 강화하고, 세금 부담을 최적화하며, 상속 및 증여 과정을 용이하게 하는 등의 다양한 이점을 제공합니다.법인을 통한 자산의 승계는 부의 세대 간 전달을 보다 체계적이고 효율적으로 관리하는 방법 중 하나입니다. 법인 구조 내에서 자녀를 주주로 포함시키는 것은 합법적인 방법으로 자산을 승계하며, 이를 통해 부모와 자녀 간의 자산 분배를 더욱 유연하게 조정할 수 있습니다. 예를 들어, 부모가 설립한 법인에 자녀를 주주로 추가함으로써, 자녀들은 법인에서 발생하는 수익의 일정 부분을 배당 형태로 받게 됩니다. 이 경우, 부모는 자녀에게 직접 자산을 이전하는 것이 아니라, 법인을 통해 간접적으로 자산을 승계시키는 것이므로, 세금 및 법적 측면에서 더욱 유리할 수 있습니다. 이 과정에서 자녀의 지분 비율을 부모의 지분 비율보다 높게 설정함으로써, 법인에서 발생하는 수익 중 상당 부분이 자녀에게 돌아가게 되고, 이는 자녀에게 안정적인 수입원을 제공합니다. 이 과정은 자녀가 법인의 경영에 참여하면서 사업에 대한 이해를 높이고, 장기적으로 가족 사업의 지속 가능성을 강화하는 데에도 기여할 수 있습니다.이러한 방식은 특히 부동산과 같이 고가의 자산을 보유하고 있는 경우, 자산의 가치를 유지하면서도 법적, 세금적 관점에서 최적화된 승계 방안을 모색하는 데 있어 매우 유용합니다. 법인을 통한 자산 승계는 단순히 재산을 전달하는 것이 아니라, 세대 간 사업의 연속성과 가치를 전달하는 전략적 접근 방식이라 할 수 있습니다.또한, “가족 부동산 임대 법인”의 설립은 부동산 자산의 상속 및 증여 과정을 체계적으로 관리하고 세금 부담을 경감시키는 효과적인 전략입니다. 이 접근 방식은 개인 대신 법인이 부동산 자산을 소유하게 함으로써, 관리와 이전 과정을 보다 효율적으로 수행할 수 있게 합니다. 부동산이 법인 소유가 되면, 주주인 가족 구성원들이 소유 및 운영을 맡게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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Hug안심전세보험 왜 이렇게 금리가 비싼지 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.허그(HUG) 안심전세대출은 전세금 반환보증과 보증보험이 결합된 상품으로, 임차인에게 전세보증금 반환보증과 전세자금대출원리금상환을 모두 보증해주는 제도입니다. 이를 통해 전세금 반환과 대출 원리금 상환에 대한 불안을 해소할 수 있습니다.이제 HUG 안심전세대출의 조건과 자격, 그리고 금리에 대해 자세히 설명드리겠습니다:대출특징:전세반환보증금 필수 가입: 임대인의 임차보증금 미반환 우려를 해소합니다.권리보험 가입: 사기나 위변조 등에 의한 대출취급 위험을 해지합니다.주택도시보증공사 전세대출특약보증서 100% 담보: 전세계약에 대한 보증을 제공합니다.대출대상:전세보증금 반환보증을 가입한 임차인.주택 보유수 관련 요건 (부부합산 기준):2 주택자 이상은 신청 불가.1 주택자: 부부합산 연소득 1억 원 이하 & 주택 가격 9억 원 이하 모두 충족 시 취급 가능.20.7.10 이후 투기 및 투기과열지구 3억 원 초과 아파트 취득 시 대출 제한.신혼부부: 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 혼인기간 7년 이내인 가구 (3개월 내 결혼 예정자 포함).청년 가구: 연소득 5천만 원 (기혼자인 경우 부부합산) 이하, 만 19세 이상 34세 이하 (보증신청인 기준)인 가구.대상주택:아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔.취급조건:전세계약이 1년 이상일 것.전세보증금이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하일 것.공인중개업자와 함께 작성 날인한 전세계약일 것.임차주택의 선순위 채권 (근저당권 설정금액 등)이 주택가액의 60% 이내일 것.임차주택에 권리침해 사항 (가압류, 가처분, 가등기, 신탁등기, 전세권 등)이 없을 것.임차인이 외국인 또는 재외동포 (재외국민, 외국국적 동포)인 경우 취급 불가.임차주택은 미등기 건물이 아닐 것.손해보험사 권리보험증권 발급 가능한 자.대출한도:최대 4억 원 한도 내.
경제 / 부동산
24.04.07
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작은 상가에도 건물관리인을 둘 수 있는가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.작은 상가에도 건물관리인을 둘 수 있습니다. 집합상가가 아니더라도 토지건물의 작은 상가에서도 건물관리인을 선임할 수 있습니다. 이 경우, 건물관리인은 상가 건물의 관리와 운영을 담당하게 됩니다.또한 건물관리인이 선임되면 임대차계약을 건물관리인과 체결할 수 있습니다. 건물관리인은 상가 건물의 일부분 또는 전체를 대표하여 임대차계약을 체결하고 관리할 수 있습니다. 그러나 임대차계약을 체결할 때에는 법적 절차와 규정을 준수해야 하며, 상가 소유주와 임차인 간의 권리와 의무를 적절히 보호해야 합니다.따라서 작은 상가에서도 건물관리인을 선임하고 임대차계약을 체결할 수 있으며, 이를 통해 상가 건물의 관리와 운영을 원활하게 진행할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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전세 혹은 매매 부동산 수수료 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 만기 시에는 몇 가지 절차와 주의사항이 있습니다. 전세계약 해지 통보:임대차기간 만료 시 전세계약 해지가 가능합니다.임대인(집주인)은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 만기 및 계약해지 통보를 해야 합니다.만기로 인한 계약 해지 시에는 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주어야 합니다.묵시적 갱신 (묵시적 계약 연장):주택임대차보호법에 따르면 임대인과 임차인이 계약기간 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 서로 가만히 있으면 만기 이후로도 계약 기간이 연장됩니다.묵시적 갱신으로 인한 계약기간에는 중도에 이사를 하더라도 세입자가 복비를 지불할 의무가 없습니다.임차인의 ‘계약갱신청구권’ 사용:2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 전세 세입자는 2년마다 1회 (2년)의 계약 갱신을 요구할 수 있게 되었습니다.이것이 '계약갱신청구권’입니다.전세금 증액 재계약:집주인이 전세금을 올려서 다시 계약하는 경우도 있습니다.재계약 시 계약서를 새로 작성하거나 기존 계약서를 수정하여 복비를 결정합니다.이상이 전세 만기 시의 주요 절차와 유의사항입니다. 부동산 중개수수료는 상황에 따라 다르므로 중개인과 상의하여 결정하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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