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부동산 하락세가 지속되는 이유가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장에서의 하락세가 지속되는 이유는 여러 가지 복합적인 요인에 기인합니다. 아래는 부동산 하락세가 지속되는 주요 이유 세 가지입니다경기 침체:경기 침체는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 경기 침체 기간 동안 소비자들의 구매력이 감소하고, 신규 매수 수요가 줄어듭니다.이로 인해 매물 가격이 하락하게 되며, 부동산 시장 전반에 영향을 미칩니다.금리 인상 가능성:금리 인상은 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 금리가 상승하면 대출 비용이 증가하고, 매수자들의 구매력이 저하됩니다.현재까지 금리가 안정되지 않은 상태에서는 하락 추세가 지속될 가능성이 높습니다.대출 규제와 매수세 약화:최근 대출 규제로 인해 매수세가 약화되고 있습니다. 특히 고가 아파트들은 상대적으로 많은 대출을 필요로 하기 때문에 이에 민감하게 반응합니다.또한 가격 부담에 따른 거래 실종과 이자, 세금 부담으로 인한 매도 물량 증가도 하락세를 격려합니다.이러한 요인들이 부동산 시장에서 하락세를 유지하고 있으며, 대출금리가 안정되기 전까지 이러한 추세가 지속될 것으로 전망됩니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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월세계약 갱신권 관련 질문 드립니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 갱신권이란?월세 계약에서도 전세와 마찬가지로 계약 갱신권이 있습니다.임차인은 1년 계약이 끝나더라도 2년의 계약을 주장할 수 있습니다.임차인은 다음 중 하나를 선택할 수 있습니다:계약 만기 6개월에서 2개월 전까지 계약 종료를 통지합니다.계약의 종료에도 불구하고 2년의 계약을 주장합니다.계약 갱신을 요청하고 2년간 계약을 연장합니다.3번의 경우, 임차료는 5% 이내로 인상될 수 있으며, 양 당사자가 아무런 언급 없이 1번 항의 기간이 경과하는 경우 묵시적으로 갱신되어 종전 조건으로 2년 더 거주할 수 있습니다.현재 상황에서 어떻게 해야 할까요?2022년 6월에 계약서를 다시 쓰셨으므로, 갱신권을 사용한 적이 없습니다.이 상황에서 4년을 살았기 때문에 갱신권을 쓸 수 없는 것은 아닙니다.갱신을 요청하고 2년간 계약을 연장하시는 것이 가능합니다.이때, 월세에 대한 5% 인상이 가능합니다.주의사항2024년 6월에 나가고자 한다면, 임대인과 협의하지 않는 한 임대차계약은 만료되지 않습니다. 월세를 납부해야 합니다.갱신권을 행사하지 않는 한 이사비와 복비를 청구할 권리가 없습니다.주의: 2022년 6월에 갱신권을 사용한 적이 없으므로, 이번 상황에서 갱신권을 행사하시려면 계약서를 작성하면서 갱신 청구권을 사용했다고 기재해야 합니다.이상이 현행 주택임대차 보호법에 따른 계약 갱신청구에 관한 설명입니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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아파트 매수 매도 계약시 책임에대해 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매수와 매도 계약에 대한 책임은 중요한 문제입니다. 먼저, 아파트 매매에서의 책임과 해결 방법을 살펴보겠습니다.매도인의 하자담보책임:매도인은 매수인에게 주택의 하자를 알리지 않은 경우, 계약의 목적을 달성할 수 없는 상황에서는 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.매도인의 하자담보책임은 매도인에게 부과되는 ‘무과실’ 책임입니다. 즉, 매매 목적물의 하자가 매도인으로 인해 발생한 경우든 그렇지 않든 매도인이 책임을 지게 됩니다.등기일과 잔금일:등기일은 부동산의 소유권 이전을 공식적으로 확인하는 날짜입니다. 매매 계약의 완료를 의미합니다.잔금을 치른 날로부터 60일 이내에 등기소에서 소유권이전 등기를 처리해야 합니다.등기일을 앞당길 수 없는 상황이라면 다음과 같은 대안을 고려해 볼 수 있습니다:대안 고려 사항:이미 계약한 내용을 수정하기 어려운 경우, 다른 아파트를 매도하는 방법을 고려해 보세요.녹음 파일을 보유하고 있다면, 부동산이 실수한 사실을 증명할 수 있을 것입니다.법무사나 변호사와 상담하여 등기일을 조율하거나 다른 대안을 찾아보세요.등기권리증을 받기 전에도 등기 정보를 인터넷 등기소를 통해 간편하게 조회할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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집합상가에 배달매장 사업자 여러개 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집합건물은 하나의 건물에 여러 개의 독립된 부분이 구분되어 각각 소유권이 있는 건물을 말합니다. 상가건물도 집합건물에 해당합니다. 집합건물인 상가건물에서 여러 사업체가 입주하여 영업하는 경우, 관리비 분담과 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.일반적으로 집합건물인 상가건물에서 관리비를 부과하는 기준은 지분비율에 따라 산정됩니다. 지분비율은 각 상가의 소유 비율을 나타내며, 이를 기준으로 공용부분의 관리비를 분담합니다. 따라서 여러 사업자가 상가건물에서 영업하는 경우, 지분비율에 따라 관리비를 균등하게 부과하거나 업체별로 적절히 분담하는 방식을 선택해야 합니다.전대차계약서를 작성하여 사업자를 5개 정도 내려고 한다면, 각 사업자의 입주하는 공간에 대한 계약을 분리하여 진행하시면 됩니다. 각 사업자의 지분비율과 사용 면적을 고려하여 관리비를 적절히 분담하도록 계약하시면 될 것으로 보입니다. 다만, 상세한 사안에 따라 법률적인 상담이 필요하므로 관할 주소지 세무서나 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.상가건물에서 사업자를 여러 개 낼 수 있는지에 대해서는 관할 지역의 법규와 계약 조항을 확인하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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분양권 전매 시 인지세 미납 가산세 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 전매 시 인지세 미납 가산세에 관한 문제는 꽤 복잡한 부분입니다. 하지만 최근의 법률 및 규정을 기준으로 알려드리겠습니다.인지세 납부 시점:기존에는 계약서 작성일 이후 10일 이내에 인지세를 납부해야 했습니다. 그러나 현재는 실무적으로는 등기 신청 시에 인지세를 납부하는 것이 일반적입니다. 따라서 분양권 전매 시에도 등기 신청 시에 인지세를 납부하시는 것이 일반적인 관행입니다.계약당시 말고 등기신청시 인지세를 납부하는 것이 현실적이고 효율적인 방법입니다.가산세:아파트 분양, 전매, 소유권 이전 등기 시에는 등기 때 인지세를 납부하더라도 가산세는 붙지 않습니다. 따라서 가산세는 걱정하지 않으셔도 됩니다.계약 이후 6개월:계약 이후 6개월이 이미 지났다면 가산세 300%가 부과되는 것은 아닙니다. 가산세는 계약 이후 6개월이 지난 경우에도 추가로 부과되지 않습니다.조합과 땅소유자 소송 관계:등기 가능 여부는 조합과 땅소유자 사이의 소송 결과에 따라 달라집니다. 현재 상황에서는 언제 등기가 가능할지 정확히 예측하기 어렵습니다.소송이 해결되면 등기 절차를 진행하시면 될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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농지에 허가 없이 지을 수 있는 집의 크기는 얼마나 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지에서 지을 수 있는 건축물의 종류는 다양하게 규정되어 있습니다. 농지법, 국토계획법, 산지관리법, 건축법, 그리고 지역별 조례 등에서 농지에서 건축할 수 있는 종류와 규모가 정해져 있습니다. 비닐하우스: 농지 위에 설치하는 비닐하우스는 농업진흥지역을 비롯하여 그린벨트 지역을 불문하고 어떠한 용도지역의 농지에서도 허가나 신고 없이 설치가 가능합니다.고정식 온실 및 유리온실: 작물재배를 위한 고정식 혹은 유리온실은 그린벨트 내에서는 그 안에 온실의 가동에 직접 필요한 기계실 및 관리실을 66제곱미터 이하로 설치할 수 있습니다.농막: 농지에서 설치하고자 하는 건축물, 공작물, 또는 콘테이너 등 시설이 다음 요건에 해당하는 경우에 농막으로 인정하여 농지전용 절차 없이 설치할 수 있습니다:농업생산에 직접 필요한 시설주거목적이 아닌 시설연면적 합계가 20㎡ (약 6평) 이내농업용관리사: 농업인이 영농하는 농지의 관리, 축산업을 경영하기 위한 축사시설의 관리, 또는 자기가 생산한 농산물을 처리하기 위한 시설입니다. 농지법에서는 관리사의 규모에 대해서 별도로 규정하고 있지 않으며, 관리사는 주된 시설의 부대시설로서 최소한의 시설로 설치하여야 합니다.우령이 지렁이 양식장: 그린벨트에서 꿩, 우령이, 달팽이, 지렁이 등의 사육을 위하여 임야 외의 토지에 설치하는 경우에는 1가구당 기존 면적을 포함하여 300제곱미터 이하로 설치하여야 합니다.이상이 농지에서 지을 수 있는 일부 건축물 종류입니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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무직자 법인소유 전세대출 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무직자이면서 법인 소유의 주택에 대한 전세대출은 일반적으로 은행에서 허용되지 않습니다. 그러나 일부 은행은 특정 조건을 충족하는 경우 무직자에게 전세대출을 제공할 수 있습니다. 이 조건에는 신용평가, 소득증빙, 보증인 등이 포함될 수 있으며, 각 은행마다 조건이 다를 수 있습니다.법인 소유의 주택에 대한 전세대출은 은행마다 차이가 있습니다. 일반적으로 법인 소유의 주택은 전세자금 대출이 불가능하다고 합니다. 은행이 법인 소유의 주택을 꺼리는 이유 중 하나는 법인이 사업에 문제가 생겨서 주택이 경매에 넘어가면, 전세보증금보다 법인 직원의 급여와 퇴직금이 배당 순위가 높기 때문입니다.그러나 일부 은행은 무직자인 경우에도 일정한 소득이 있는 경우 전세대출을 고려할 수 있습니다. 소득증빙으로 작년 소득과 신용카드 이용 내역을 활용할 수 있습니다. 이를 통해 은행에서 전세대출 가능 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 또한, 전세보증보험 가입 여부도 고려해보시기 바랍니다.따라서, 다른 시중 은행을 찾아보시고 해당 은행의 조건과 요구사항을 상세히 확인하여 전세대출 가능 여부를 파악하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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신생아특례버팀목대출로 월세보증금 대출이 가능한나가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아특례 버팀목 대출과 월세보증금 대출에 대해 알려드리겠습니다.신생아특례 버팀목 대출:이 대출은 신생아를 출산한 가구의 주거안정을 위해 매우 낮은 금리로 전세보증금을 빌려주는 정부지원 대출입니다.대출 대상은 다음 조건을 만족해야 합니다:주택임대차계약을 체결하고 임차보증금 (전세 자금)의 5% 이상을 지불한 자.세대주가 민법상 성년인 세대주여야 하며, 결혼으로 세대주 예정자도 포함됩니다.주택임대차계약을 체결한 후 1년 동안은 반드시 주택에 거주해야 합니다.월세보증금 대출 가능 여부:월세보증금 대출은 일반적으로 전세보증금 대출과는 별도로 취급됩니다.월세보증금 대출은 은행이나 기금에서 제공하는 상품에 따라 다를 수 있습니다.주택도시기금에서는 월세보증금 대출을 지원하며, 대출 조건은 다음과 같습니다:부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하.대출금리는 연 2.1%~2.9%입니다.대출한도는 수도권 1.2억원, 수도권 외 0.8억원 이내.따라서 월세보증금 대출은 가능하며, 주택도시기금이나 은행에서 상세한 정보를 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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두 아파트가 한 필지에 있을 때 재건축은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.두 아파트가 한 필지에 있을 때 재건축 가능 여부는 여러 요소에 달려 있습니다. 먼저, 용적률이 낮은 단지와 높은 단지의 상황을 고려해 보겠습니다.용적률 80% 단지:사업성이 괜찮다고 하셨으므로 이 단지는 재건축을 고려할 수 있습니다.추가 분담금이 낮을 가능성이 높습니다.용적률 180% 단지:좋지 않은 상황이라고 하셨으며, 높은 추가 분담금이 예상됩니다.이 단지의 재건축 가능성은 불확실합니다.두 단지를 함께 재건축하는 것이 가장 이상적이지만, 현실적인 어려움이 있습니다. 그렇다면 용적률이 낮은 단지 단독으로 재개발하는 절차를 고려해 볼 수 있습니다.용적률이 낮은 단지 단독으로 재개발하는 절차는 다음과 같습니다:필지 합병 검토:먼저, 두 단지의 필지를 합병할 수 있는지 확인해야 합니다.필지 합병이 가능하다면, 하나의 대지로 볼 수 있습니다.건축허가 신청:필지 합병이 완료되면 건축허가를 신청합니다.건축허가를 받기 위해 필요한 서류를 준비해야 합니다.건축 계획 및 설계:용적률이 낮은 단지의 재건축 계획을 세우고 설계합니다.건축물의 크기, 구조, 사용 목적 등을 고려해야 합니다.시공 및 완공:건축공사를 진행하고 완공합니다.재건축 절차는 지역별 규정과 상황에 따라 다를 수 있으므로, 지역 관할 담당 기관과 상담하여 자세한 조언을 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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아내명의 아파트 를 남편(세대주)이 디딤돌 대출 신청 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 주택담보대출로, 정부 지원 상품 중 하나입니다. 여러 가정 구성원이 무주택자인 경우에도 신청 가능하며, 신혼부부, 생애최초 주택 구입자, 2자녀 이상 가구 등이 해당됩니다. 디딤돌 대출이란?디딤돌 대출은 주택담보대출로, 부부합산 연 소득 8500만 원 이하의 무주택 세대주가 주택을 담보로 대출을 받는 상품입니다.신혼부부, 생애최초 주택 구입자, 2자녀 이상 가구 등이 대출 대상입니다.대출 금리는 일반적으로 시중은행보다 낮습니다.대출 신청 자격디딤돌 대출을 받기 위해 다음 조건을 충족해야 합니다:민법상 성년인 대한민국 국민이며, 접수일 기준 세대주여야 합니다.한국신용정보원 신용정보관리규약에 해당사항이 없으며, CB점수 (신용점수)가 350점 이상이어야 합니다.본인과 배우자의 합산 순자산이 5.06억 원 이하여야 합니다.세대원 전원이 무주택자여야 하며, 부부일 경우 합산 연 소득이 6천만 원 이하여야 합니다.생애최초 주택 구입자이거나, 신혼이거나 2자녀 이상일 경우 합산 연 소득이 7천만 원 이하여야 합니다.대출한도 및 상환 방법대출한도는 최대 2억 5천만 원이며, 만기는 10년, 15년, 20년, 30년으로 선택할 수 있습니다.상환 방식은 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 방식 중 선택할 수 있습니다.신청 방법온라인 신청이 가능하며, 은행 방문을 통해서도 신청할 수 있습니다.필요한 서류로는 신분증, 등본, 건강보험자격득실확인서, 소득확인을 위한 증명서, 매매계약서, 인감증명서 등이 있습니다.디딤돌 대출은 주택담보대출로, 부부합산 연 소득 8500만 원 이하의 무주택 세대주가 주택을 담보로 대출을 받는 상품입니다. 신혼부부, 생애최초 주택 구입자, 2자녀 이상 가구 등이 해당됩니다. 대출 금리는 일반적으로 시중은행보다 낮습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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