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입주전 사전검사 무엇을 확인해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 사전점검은 중요한 단계로, 하자를 미리 확인하고 조치할 수 있는 기회입니다. 아래는 입주 전 사전점검 시 확인해야 할 사항과 조치 방법에 대한 정보입니다사전점검 체크리스트 확인:입주자 사전점검은 신규 아파트에 입주하기 전에 하자를 미리 점검하는 절차입니다.사전점검 시에는 아래 항목들을 꼼꼼히 확인하시면 좋습니다:현관: 현관문, 현관문 주변, 경첩 상태 확인욕실: 바닥, 타일, 거울, 환풍기, 욕조, 변기, 수도꼭지 상태 확인거실: 창문, 바닥, 유리창, 조명, 스위치, 화재감지기, 도배 상태 확인하자 발견 시 조치 방법:하자를 발견하면 시공사에 조치를 요구해야 합니다.하자가 중대한 경우 (생활에 심각한 지장을 초래하는 경우)는 사용검사를 받기 전까지 보수해야 합니다.하자가 적은 경우라도 사전점검 시 사진이나 동영상으로 기록해두는 것이 좋습니다.준비물:사전점검 시에는 아래 준비물을 가져가시면 편리합니다:5m 줄자레이저 줄자 (도면 체크용)마스킹테이프 (가구 배치 확인용)장갑사다리 또는 보조의자물뿌리기용 물티슈 대야콘센트 체크용 충전기 및 충전선볼펜, 네임펜, 추가 포스트잇마실 물, 돗자리, 미니 선풍기, 초대장, 신분증 등
경제 / 부동산
24.03.31
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원룸계약서 작성시 기본 1년으로 하고 연장해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차보호법에 따르면, 기본 임대차 계약 기간은 2년입니다. 그러나 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 따라서 1년 계약을 했더라도, 법적으로 2년 범위 내에서 기간을 연장할 수 있습니다.이 경우, 계약을 연장할 때 이전과 동일한 조건으로 추가 1년 거주를 주장하시면 됩니다계약서를 다시 작성할 필요가 없으며, 임대료도 증액할 수 없습니다.물론, 공인중개사 없이도 계약을 연장하는 경우가 많으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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전세를 살다가 중간에 나오게 되면 어떻게 처리를 해야되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 중도에 해지해야 할 경우, 다음과 같은 절차를 따르게 됩니다임대인과 협의: 전세나 월세 계약기간 중에 이사를 하게 되면, 일반적으로 임대인과 상의하여 새로운 임차인을 구하게 됩니다. 이때 새로운 임차인을 찾아 중개보수를 부담하는 것이 시장의 관행입니다. 즉, 기존 세입자가 새로운 임차인을 찾아 전세보증금을 임대인에게 송금하면, 기존 세입자는 해당 금액을 반환받게 됩니다.법적 의무: 공인중개법상 중개 보수는 임대인과 임차인이 지불해야 하는데, 기존 세입자는 새로운 임대 보증금이나 기간 등을 제시할 권한이 없어 중개보수를 부담할 법적 의무가 없습니다. 그러나 일반 시민들의 대다수는 이런 법적 해석을 모르고 있으며, 현장 인식과는 다른 현실이 있습니다.현실적인 가이드라인: 정부는 현행법상 세입자가 중개보수를 부담할 의무가 없다는 입장이지만, 현실적인 가이드라인이 필요하다는 지적도 있습니다. 따라서 임대인과의 합의를 통해 중개보수를 적절하게 처리하는 것이 좋습니다.중도 해지는 임대인과의 원만한 협의를 통해 이루어지며, 자세한 내용은 임대인과 상의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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월세도 중간에 계약을 종료해도 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약은 중도에 종료할 수 있는 경우도 있습니다. 하지만 이는 임대인과의 합의가 필요한 절차입니다. 계약서에 명시되지 않은 경우에도 가능하며, 다음과 같은 방법으로 중도 해지할 수 있습니다임대인과 협의: 임대인과 상의하여 중도 해지를 원할 경우, 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 합의합니다. 이때 임대인의 조건에 따라 해지 조건이 달라질 수 있습니다.임차인의 의사통보: 임차인은 중도 해지를 원할 경우, 임대인에게 의사통보를 합니다. 이후 3개월 후에 법적 효력이 발생하며, 이 기간 동안 임차료를 부담해야 합니다.중도 해지는 임대인과의 원만한 협의를 통해 이루어지며, 임차인의 사정과 임대인의 조건에 따라 상황이 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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공시가 상승과 하락의 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시가격은 부동산 시장에서 중요한 역할을 합니다. 이것이 상승하거나 하락하는 경우, 다양한 영향을 미칩니다. 그럼 공시가격이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.재산세와 종합부동산세 변화: 공시가격이 상승하면 재산세와 종합부동산세도 상승합니다. 이는 부동산 소유자들에게 추가적인 세금 부담을 가져옵니다.국민주택채권 매입액 변화: 공시가격이 상승하면 국민주택채권 매입액도 상승합니다. 이는 건강보험료와 부동산 등기 시 부담하는 국민들에게 영향을 미칩니다.대출 한도 변화: 비아파트의 공시가격이 대출, 보증보험의 기준이 되기 때문에 공시가격이 높을수록 대출 한도가 늘어납니다.실수요자들의 주택 매입 장벽 변화: 공시가격이 낮아지면 실수요자들이 주택 매입 장벽이 낮아지게 됩니다. 이는 주택 시장 안정화에 도움이 될 수 있습니다.부동산 투자 지역 결정: 공시가격 변동률은 부동산 투자 지역을 결정하는 지표가 될 수 있습니다.시장 안정성 반영: 공시가격은 부동산의 가치평가 기준이자 시장의 안정성을 반영하는 지표로, 투자자들의 의사결정에 영향을 줍니다.2024년 공동주택 공시가격이 하락했으며, 지역별로 양극화가 두드러지고 있습니다. 이러한 공시가격 변화는 부동산 시장 뿐만 아니라 경제와 사회에도 영향을 미치므로, 본인 소유의 주택이 적절하게 평가되었는지 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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재개발 지역의 조합아파트는 보통 입주까지 얼마나 걸릴까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 지역의 조합아파트 입주 기간은 여러 단계를 거쳐 결정됩니다. 아래는 일반적인 재개발 사업단계와 소요 기간입니다기본계획 수립 단계 (약 5년):정비구역 지정추진위원회 승인사업 지연 및 무산 가능성이 높음조합설립 단계 (약 1~2년):교육, 교통, 환경 영향평가건축심의사업 지연 및 무산 가능성 존재사업시행 단계 (약 1년):시공사 선정 및 감정평가조합원 분양신청 (평형신청)사업이 무산될 가능성 낮음관리처분 단계 (약 1~2년):이주, 철거조합원 동호수 추첨착공불확실성이 제거된 단계로 빠른 입주 가능일반분양 단계 (약 3~4년):준공입주이전고시 및 조합해산평균적으로 재개발 아파트는 7년에서 14년까지 소요될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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입지 분석을 위해 고려해야 할 주요 요인은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.입지 분석은 부동산을 선택할 때 매우 중요한 단계입니다. 여러 가지 요소를 고려하여 최적의 입지를 찾는 것이 필요합니다. 면적: 주거 면적은 중요한 고려 사항입니다. 주거 면적이 넓으면 가격도 자연스럽게 높아지기 때문에, 세대원 간 합의를 통해 주거 가능한 최소 면적을 설정하고 그 중에서 가장 좋은 입지의 아파트를 선택하는 것이 좋습니다.지역 평당가: 지역 평당가는 아파트 입지분석에서 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 좋은 입지의 아파트는 지역 브랜드를 형성하고 있어 가격이 높게 형성됩니다. 따라서 지역 평당가를 확인하여 입지의 가치를 판단해야 합니다.강남역 직선거리: 수도권 아파트 가격은 강남과의 물리적 거리를 기반으로 형성됩니다. 강남과 가까울수록 집값이 비싸지고, 멀어질수록 낮아집니다. 따라서 강남과의 거리를 확인하여 투자 가치를 고려해야 합니다.실거래가: 실거래가는 가격을 결정하는 중요한 지표입니다. 최근 6개월 이내의 실거래가를 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 호가보다 실거래가를 확인하여 저평가된 매물을 찾아내는 것이 좋습니다.전세가율: 전세가율은 해당 지역의 전세 시장 상황을 고려해야 합니다. 전세 시장이 활성화되어 있다면 전세가율도 중요한 요소가 됩니다.이 외에도 주거가치, 주거환경, 직주근접, 학군, 생활환경, 자연환경, 호재 등을 고려하여 입지 분석을 진행하시면 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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부부가 각 각 청약예금(세대주)과 주택청약(아내)인 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부가 각각 청약예금(세대주)과 주택청약(아내)인 경우, 아내가 공공분양 신청을 고려하고 있으며 세대주 변경을 하려면 다음 사항을 고려해야 합니다.세대주 변경 시점:공공분양은 입주자 모집공고일 현재 세대주여야 1순위로 신청할 수 있습니다.따라서 입주자 모집공고일 당일까지 세대주를 변경하면 해당 단지에서 문제 없이 청약 접수를 할 수 있습니다.세대주 변경 시 고려사항:자녀들의 건강보험: 직장건강보험 가입자인 경우 자녀들을 변경해주는 것이 유리할 수 있지만, 직장건강보험은 그대로 두셔도 됩니다.세금 납부: 세대주 변경으로 인해 세금은 변경되지 않습니다. (재산이 늘어나거나 소득이 늘어나는 것이 아닙니다.)세대주 변경 반복: 분양 일정마다 남편을 세대원으로 옮겼다가 분양일정이 끝나면 다시 세대주로 옮기는 것은 상관 없습니다.재산과 세대주: 세대주는 주민등록법상 정한 것이므로, 남편의 재산과 세대주는 상관이 없습니다.타지역 이사: 타지역 거주 기간을 채우고 분양을 시도하려면 전세를 공동명의로 해놓으면 세대주 변경해도 큰 문제가 없을 수 있습니다. 또는 전세집을 제 명의로 하는 것도 고려해보세요.DTI (Debt-to-Income Ratio): 남편 소득이 더 많은 경우, 분양 당첨 후 집을 공동명의로 해놓으면 됩니다.세대주 변경 없이도 무방한 경우가 많으니 꼼꼼히 알아보시고 결정하시면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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인테리어 소방점검에 대해서 질문 있습니다~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인테리어 소방점검에 대해 알려드리겠습니다. 소방점검은 작동기능점검과 종합정밀점검으로 나뉩니다.작동기능점검: 소방시설 등을 인위적으로 조작하여 정상적으로 작동하는지 점검하는 것입니다.종합정밀점검: 소방시설 등의 작동기능점검을 포함하여 소방시설 설비 별 주요 구성부품의 상태를 점검합니다.소방점검은 다음과 같은 시기에 실시됩니다:연 1회 이상 (단, 특급 소방안전관리대상물은 반기 1회 이상)건축물 사용승인일이 속하는 달의 말일까지 실시신규로 사용승인 받은 건축물은 그 다음해부터 실시하되 건축물 사용승인일이 속하는 달의 말일까지 실시합니다.따라서 인테리어가 80~90% 완료된 시점에서도 소방점검이 가능합니다. 그러나 사용승인일을 기준으로 점검 시기를 확인하시는 것이 중요합니다. 만약 공공기관 학교의 해당 건축물의 사용승인일이 1월~6월 사이에 있는 경우, 6월 30일까지 소방점검을 실시할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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빌라매매 계약후 건축주의문제로 가압루 가처분을 해야할꺼같은데 절차가어떻게되는지 알고싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 매매 계약 후 건축주의 문제로 가압류나 가처분이 필요한 상황에서 절차는 다음과 같이 진행됩니다. 가압류나 가처분 신청: 건축주가 분양되지 않은 호수를 경매나 다른 사람에게 넘길 경우, 해당 부동산에 가압류나 가처분 등이 필요한 경우가 있습니다. 이 경우 채권자는 해당 부동산에 대한 가압류나 가처분을 신청하게 됩니다.등기부 등기 상태 확인: 매매계약을 체결한 뒤에도 등기부에 해당 부동산의 상태를 확인해야 합니다. 만약 가압류나 가처분 등이 이미 등기되어 있다면, 이를 고려하여 매매 계약을 진행해야 합니다.계약해제 여부: 매매목적물인 부동산에 가압류나 가처분 등이 되어 있을 때, 매수인은 계약해제를 할 수 있는 경우도 있습니다. 이는 상대방이 의무를 이행하지 못하는 유형으로 이행지체나 이행불능을 들 수 있습니다.손해배상 청구: 가압류나 가처분 등이 있는 부동산을 매수한 경우, 후에 가압류권자가 강제집행으로 부동산 소유권을 상실하게 된다면 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.이러한 상황에서는 법률 전문가와 상담하여 자세한 절차와 권리, 의무를 확인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.31
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