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실거주 제한해제로 인하여 전세주는 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.실거주 의무가 3년간 유예되는 주택법 개정안이 국회를 통과했습니다. 이제 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무는 입주 시작 후 최초 3년 이내로 완화되었습니다. 따라서, 당신이 청약에 당첨되어 5억 청약가의 아파트를 구매하고자 할 때, 이후 3년 동안 해당 아파트에 실거주 의무가 없습니다.또한, 근저당이 있는 상태에서 다른 곳으로 전세를 갈 수 있는 방법은 어렵습니다. 근저당이 있는 아파트의 세입자가 대출을 받기 어려울 수 있으나, 세입자와 합의하여 3년짜리 계약서를 작성하는 방법이 있습니다. 이렇게 하면 세입자가 대출을 받을 수 있게 됩니다.전세를 주고 다른 곳으로 전세를 갈 수 있는 방법은 해당 아파트를 임대차 계약으로 내놓는 것입니다. 다만, 세입자에게 퇴거를 통보하는 시점과 방식에 주의해야 합니다. 계약이 1~6개월 남은 기간 안에 통보하고 그 근거를 남겨야 실거주 의무를 지킬 수 있습니다. 만약 실거주 의무를 위반하면 벌금이 부과되며, 아파트를 분양가 수준에 한국토지주택공사에 되팔아야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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유치권 행사란 어떤 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.유치권과 유치권 행사에 대해 간단히 설명드리겠습니다유치권:유치권은 다른 사람의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 해당 물건이나 유가증권에 관한 채권이 발생했을 때, 그 채권을 변제받을 때까지 해당 물건이나 유가증권을 점유할 수 있는 권리를 의미합니다.즉, 유치권은 점유자가 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 점유할 수 있는 권리입니다.유치권 행사:유치권 행사는 유치권자가 해당 물건이나 유가증권을 점유하는 상태를 유지하는 것을 말합니다.유치권 행사 중인 건물이나 토지는 일반적으로 공사가 멈추거나 다른 문제로 인해 매매나 다른 거래가 진행되지 않는 상태입니다.유치권 행사를 하게 되면 몇 가지 법적 효력이 발생합니다:유치물을 경매할 수 있습니다.채권을 변제 받을 때까지 해당 물건을 점유할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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월세 집 구할 때 공인 중개사는 몇 명한테 의뢰하는게 나은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 집을 찾는 과정에서 다음과 같은 고려 사항이 있습니다한 명의 공인 중개사에 의뢰하기:한 명의 중개사에게 의뢰하면 직접적인 커뮤니케이션이 간편해집니다.중개사가 당신의 요구 사항을 정확히 이해하고, 적합한 매물을 찾아줄 수 있습니다.하지만 한 명의 중개사만 의뢰하면 다양한 매물을 놓치거나, 다른 중개사가 알고 있는 정보를 놓칠 수 있습니다.여러 명의 공인 중개사에 의뢰하기:여러 명의 중개사에게 의뢰하면 다양한 시각과 정보를 얻을 수 있습니다.각 중개사가 다른 지역, 매물 종류, 가격 범위 등에 대한 전문 지식을 가지고 있을 수 있습니다.여러 명의 중개사를 통해 더 많은 매물을 비교하고 선택할 수 있습니다.요약하자면, 한 명의 중개사에게 의뢰하면 편리하고 빠르게 진행할 수 있지만, 여러 명의 중개사에게 의뢰하면 더 많은 선택지와 정보를 얻을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.30
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전세 계약시 융자금 비율에 대한 문의사항
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 융자금이 있는 경우 주의해야 할 사항이 있습니다.융자 있는 집의 시세 확인: 융자가 있는 집의 시세를 확인해보세요. 만약 해당 주택의 시세가 융자금과 전세금을 더한 것보다 비싼 가격에 거래되고 있다면 비교적 안전하다고 할 수 있습니다.부동산 시장 분위기 파악: 현재 부동산 시장 상황을 파악해보세요. 융자 있는 집은 융자와 전세보증금의 합이 시세의 50%~60% 사이인 경우 비교적 안전한 전세 계약 매물이라고 할 수 있습니다. 융자와 전세 보증금의 합이 시세 80%를 넘어가는 경우 위험한 매물이기 때문에 전세 계약을 포기하는 것을 추천합니다.융자 상환 조건 확인: 융자를 갚을 수 있는 금액을 미리 확인하세요. 만약 융자를 상환할 수 없는 상황이 발생한다면 문제가 될 수 있습니다.전세보증보험 가입 여부: 융자 있는 집 전세 계약 시 전세보증보험을 가입하려면 근저당권과 선순위 보증금액이 일정 범위 내에 있어야 합니다. 또한 융자를 상환할 수 있는 금액을 확인하고, 전세보증보험 가입 기간을 잔금지급일과 전입신고 중 늦은 날 기준 전세계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전에 가입해야 합니다.융자 있는 집을 선택할 때 이러한 사항들을 고려하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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산업개발진흥지구,지구단위계획구역에...
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.산업개발진흥지구와 지구단위계획구역에서 공동주택과 아파트를 지을 수 있는지에 대해 알려드리겠습니다.산업개발진흥지구:산업개발진흥지구는 주로 공장 및 산업 시설을 건설하는 데 사용됩니다.따라서 공동주택이나 아파트를 지을 수 있는 영역은 아닙니다.지구단위계획구역:지구단위계획구역은 도시 내 특정 지역을 계획적으로 관리하는 구역입니다.지구단위계획구역에서는 공공시설을 설치하거나 부지를 제공하는 경우, 건폐율, 용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있습니다.이 경우 제공받은 공공시설은 국유재산 또는 공유재산으로 관리됩니다.따라서 지구단위계획구역에서는 공동주택이나 아파트를 지을 수 있으며, 해당 지역의 규정에 따라 건폐율과 용적률을 조정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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부동산세법에서 재산세는 고급주택이라해서 더 많은 세금내는 정책이 없는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.취득세 (Acquisition Tax):취득세는 부동산이나 재산을 취득(구입)할 때 부과되는 세금입니다.주택의 기본 취득세율은 1~3%이며, 지방교육세(취득세율의 10%)와 면적에 따라 농어촌특별세의 부가세가 합산하여 과세됩니다.주택면적 85㎡ 이하인 경우 기본 취득세와 지방교육세를 내고, 85㎡ 초과 시에는 기본 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세를 함께 납부합니다.다주택자의 경우 중과세율이 적용되며, 법인은 주택수에 관계없이 12%의 취득세를 내야 합니다.재산세 (Property Tax):재산세는 부동산을 보유하고 있을 때 지불하는 세금입니다.주택과 토지에 부과되며, 주택의 경우 주택수에 따라 다른 세율로 부과됩니다.일반적인 세율은 0.10%~0.40%입니다.1세대 1주택 보유 시 특례세율을 적용받아 기본 세율에서 0.05% 인하된 세율로 재산세를 납부합니다.종합부동산세는 보유 주택에 따른 중과세율이 있어 다주택자들에게는 재산세보다 무거운 세금입니다.고급주택 (Luxury Housing):고급주택은 주거용 건축물 중 면적과 가액이 일정 기준을 초과하는 주택입니다.취득세에서 고급주택을 취득할 경우 중과세율이 적용되며, 취득 당시 시가표준액(주택공시가격)이 9억 원을 초과하는 경우로 한정됩니다.다주택자가 고급주택을 취득할 때 최고 20%의 무거운 취득세를 내야 합니다.요약하자면, 취득세와 재산세는 부동산 투자에 있어서 중요한 세금이며, 고급주택을 취득할 때는 중과세율이 더 높게 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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계약만료 전 나가는 세입자가 중개수수료 안내는 경우?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중개수수료 부담 관행:일반적으로, 계약 만료 전에 이사를 나가는 세입자가 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료는 기존 세입자가 부담하는 것이 관행입니다.이는 기존 세입자가 갑작스럽게 이사를 나가면 임대인이 새로운 세입자를 찾는데 불편함과 비용이 발생하기 때문입니다.법적 의무:공인중개사법에 따르면 중개수수료는 중개 의뢰인(임대인과 신규 임차인)으로부터 받는 것으로 명시되어 있습니다.이사를 나가는 기존 세입자는 법적으로 중개의뢰인이 아니기 때문에 중개보수를 부담할 의무가 없습니다.계약서 특약:만약 계약서에 중개수수료 관련 특약을 기재했다면, 이를 통해 기존 세입자에게 중개보수를 요구할 수 있습니다.특약은 법적으로 효력을 갖기 때문에, 계약 만료 전에 퇴거하는 세입자에게 정당하게 중개보수를 부담시킬 수 있습니다.중개보수 지급 방식:중개보수를 공인중개사에게 전달하는 올바른 방식은 기존 세입자가 임대인에게 중개보수를 지불하고, 임대인이 이를 공인중개사에게 지급하는 것입니다.기존 세입자가 공인중개사에게 직접 중개보수를 지불하는 것은 법적으로 잘못된 방식입니다.상황 확인:기존 세입자가 이미 일주일 전에 나간 상태라면, 중개보수를 부담할 의무가 없습니다.내일 이사날 확인 후, 상황에 따라 중개보수를 빼고 잔금을 지급하거나 기존 세입자에게 연락하여 상의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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상가임대의 경우 공인중개사 없이 계약가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대에 관한 계약에서도 공인중개사 없이 임차인과 직접 1대1로 계약하는 것이 가능합니다. 이는 원룸 임대와 마찬가지로 적용됩니다. 다만, 몇 가지 주의사항을 고려하시면 좋습니다.계약서 작성: 공인중개사 없이 계약을 진행할 때, 임대인과 임차인은 계약서를 상세히 작성해야 합니다. 모든 조건과 약관을 명확하게 기재하여 불필요한 오해나 분쟁을 방지하세요.신고 여부: 상가 임대를 진행할 때, 시청에 신고해야 하는 경우는 없습니다. 다만, 지역별 규정이나 법적 요건을 확인하시고, 필요한 경우 해당 담당 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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점유권이랑 유치권과는 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.점유권과 유치권은 물권의 다른 형태입니다. 점유권:사실상의 지배에 기반하여 부여되는 법적 지위입니다.물건을 실제로 지배하고 있는 상태를 의미합니다.점유자는 물건을 직접 점유하고 있습니다.예를 들어, 집이나 땅을 실제로 사용하고 있는 경우 점유권이 발생할 수 있습니다.유치권:해당 목적물과 연관된 채권의 변제를 목적으로 부동산의 점유를 할 수 있는 권리입니다.유치권은 물건에 대한 점유를 통해 발생합니다.경매를 기준으로 볼 때, 점유권은 정당한 권리가 없거나 선순위 임차권이 아닌 경우에도 낙찰자에 대항이 어려울 수 있습니다.유치권은 등기되지 않지만 경매로 소멸되지 않기 때문에 사용수익이 어려운 물권입니다.요약하자면, 점유권은 물건을 실제로 지배하는 상태를 법적으로 보호하며, 유치권은 해당 부동산과 관련된 채권의 변제를 목적으로 점유를 허용하는 권리입니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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생에 최초로 집을매매하려고하는데요 어떤조건이 되어야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애 최초로 집을 매매하려는 경우, 몇 가지 조건을 고려해야 합니다. 나이 제한: 주택 구매에는 연령 제한이 있습니다. 일반적으로 만 30세 미만인 경우 생애 최초 주택 구입이 가능합니다. 하지만 이는 지역 및 규정에 따라 다를 수 있으므로 정확한 정보를 확인해야 합니다.무주택자 여부: 주택 구매 시 무주택자 여부가 중요합니다. 무주택자는 주택 소유 이력이 없는 세대주를 의미합니다. 만약 무주택자라면 생애 최초 주택자금대출을 통해 주택을 구매할 수 있습니다.독립된 세대주: 주택 구매를 위해서는 독립된 세대주가 되어야 합니다. 이를 위해 제 3의 독립된 장소로 전입신고를 하여 세대주가 되어야 합니다. 30세 이상이거나 혼인신고를 했거나, 30세 미만이라도 중위소득 이상의 소득이 있으면 독립된 세대주로 될 수 있습니다.취득세 감면: 생애 최초 주택 구입자는 대출 한도가 LTV80%로 늘어나고, 취득세를 200만원까지 감면 받을 수 있습니다.가족 여부: 주택 구매에 가족이 있어야 하는지 여부는 지역 및 규정에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 독립된 세대주로서 주택을 구매하는 것이 가장 이상적입니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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