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전세보증보험에 가입을 하여도 전세 보증금을 못 받는 경우는 어떤 경우인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 세입자가 전세금을 반환받지 못할 경우를 대비하여 HUG 등 보증보험 기관이 집주인 대신 세입자에게 전세금을 반환해주는 제도입니다. 그러나 일부 경우에는 전세보증보험을 가입했음에도 불구하고 전세 보증금을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 전세집에 문제가 있는 경우:전세집이 주택이 아닌 경우, 부동산등기부 등본에 권리침해 기입이 되어 있는 경우, 선순위 채권이 과도한 경우, 다가구주택의 선순위채권과 선순위보증금 합계가 주택가액의 80%를 초과하는 경우 등이 있습니다.이러한 상황에서는 전세보증보험 가입이 불가능하거나 이미 가입된 경우에도 지급이 거절될 수 있습니다.전세계약 체결 중의 문제점:계약기간이 1년 미만인 경우, 공인중개사 없이 계약하는 경우, 전세계약서에 채권양도금지 문구가 있는 경우, 전세대출을 받으면서 대출보증에 가입하여 전세금반환채권을 양도한 경우 등이 있습니다.전세계약 체결 후의 문제점:전세보증보험 가입시기가 늦은 경우, 보증신청일 기준으로 타세대 전입내역이 없는 경우, 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받지 않은 경우 등이 있습니다.전세금이 7억원을 초과하는 경우:수도권의 경우 전세금이 7억원을 초과하면 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 수도권은 서울특별시, 경기도, 인천광역시를 말합니다.주택이 아닌 경우:전세보증보험은 주택에 입주하는 경우만 가입이 가능합니다. 주택이란 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트를 말합니다.전세보증보험은 가입이 어려운 경우도 있으며, 가입해도 보호를 받지 못하는 상황도 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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전세 전입신고 및 전출 그리고 확정일자 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자는 부동산 계약에서 중요한 개념입니다. 전입신고:세입자가 새로운 주소지를 주민등록상에 등록하는 법적 절차입니다.이사한 날부터 14일 이내에 새 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 인터넷을 통해 신고해야 합니다.전입신고를 하지 않으면 부동산 경매 시 세입자의 대응력이 약해질 수 있습니다.전입신고는 세입자로서 권리를 행사하는 중요한 절차입니다.확정일자:법원이나 동사무소에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서에 날짜를 찍어주는 것입니다.확정일자는 세입자의 우선변제권을 뜻합니다.확정일자를 받은 계약서 사본은 전세자금대출을 받을 때 필요합니다.차이점:전입신고는 세입자로서 대응력을 행사하는 권리를 의미하며, 계약에 대한 법적 효력을 인정받는 것입니다.확정일자는 세입자의 우선변제권을 뜻합니다.전입신고만 되어 있을 경우 부동산 경매 시 세입자가 대응력을 행사할 수 있지만, 확정일자가 없다면 전세금 변제가 어려울 수 있습니다.전입신고를 할 때 확정일자도 같이 신청해야 합니다.확정일자와 전입신고는 부동산 거래에서 중요한 역할을 하므로 상황에 맞게 신중하게 처리하시기를 권장드립니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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집을매매했는대 중도금없이 계약을했습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약에서 중도금과 잔금은 중요한 사항입니다. 상황에 따라 다양한 방법으로 대응할 수 있습니다. 계약금 포기: 중도금을 주고받지 않은 경우, 매수인은 잔금일 이전에 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 두 배를 요구하여 깔끔하게 계약을 해제할 수 있습니다.소송: 잔금을 받지 못한 경우, 법적 절차를 통해 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 변호사와 상담하여 적절한 조치를 취해보세요.부동산 계약해지: 부동산 계약을 해지하고 싶다면, 상대방과 협의하여 계약을 해지하는 방법을 고려해보세요. 이때 계약금 반환 등의 사항을 명확히 정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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리모델링과 재건축 어느것이 유리한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.리모델링과 재건축은 노후화된 건물을 개선하거나 새롭게 만드는 접근 방식입니다. 그러나 두 개념은 명확한 차이가 있습니다.리모델링:기존 건물의 구조를 유지하면서 내부나 외부의 일부를 개선하는 작업입니다.주로 건물의 기능적 향상을 목적으로 합니다.유지, 보수, 개수의 세 가지 부류로 나뉘어집니다.유지: 건물의 수명 저하를 완화시키는 시설 점검 및 관리 작업입니다.보수: 건물의 기능을 준공 시점의 레벨로 되돌리는 수리활동입니다.개수: 건물에 추가적인 기능을 부여해 목적을 다각화시키는 작업입니다.상대적으로 절차가 간단하며 시간과 간편함 면에서 우위를 가집니다.재건축:기존의 낡은 건물을 완전히 철거하고 다시 짓는 과정입니다.주로 노후하거나 불량한 건물을 개선하기 위해 선택됩니다.새 건물을 짓는 것으로, 주거환경정비법에 의해 법적 근거를 가집니다.주택 밀집지구에서 주거환경을 개선하는데 활용됩니다.장단점 비교:리모델링은 기본 골조를 유지해야 하기 때문에 집 구조 변경이 제한적입니다. 동시에 신축 아파트 대비 층고가 낮을 수 있습니다.재건축은 완전한 철거 후 새롭게 단지를 조성하고 세대를 자유롭게 설계할 수 있어 자유도가 높습니다.리모델링은 시간과 간편함 면에서 우위를 가지지만, 재건축은 수익성을 노릴 수 있으나 시간이 오래 걸립니다.따라서 선택은 상황과 목적에 따라 달라집니다
경제 / 부동산
24.03.28
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전입 신고를 할 때 매매를 하고 난 다음에 하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고는 새로운 거주지로 이사를 간 사실을 관할 기관에 알리는 절차입니다. 매매 계약을 마치고 아파트로 이사를 가려면 다음과 같은 순서로 진행하시면 됩니다매매 계약 완료: 먼저 아파트 매매 계약을 모두 마치고 중도금까지 정산합니다. 이때 소유권이 변경되어 실질적인 집주인이 되는 시점입니다.소유권이전등기: 소유권이 변경된 집주인의 이름을 등기부에 반영해야 합니다. 이를 소유권이전등기라고 합니다. 보통 부동산 중개업자가 법무사를 소개하고 일정 금액의 수수료를 지불하는 경우가 많습니다. 소유권이전등기를 신청한 후 일주일 이내에 등기사항전부증명서를 발급받아 확인하시면 됩니다.전입신고: 집을 구매한 뒤 직접 해당 지역 주민센터를 방문하여 전입신고를 해야 합니다. 전입신고란 한 세대에 속하는 자의 전원 혹은 일부가 이사를 간 사실을 신고하는 것입니다. 매매후 전입신고는 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 주소지 변경을 해야 합니다. 주민센터를 방문하여 전입신고서를 작성하고 세대주가 직접 신고를 하시면 됩니다.온라인 신고: 주민센터 방문이 어려울 경우, 정부24 홈페이지를 이용하여 온라인으로 전입신고를 할 수 있습니다. 공동인증서나 간편인증으로 로그인한 후 "전입신고"를 검색하여 신청하시면 됩니다.전입신고는 매매 후 반드시 해야 하는 필수 절차입니다. 신속하게 신고하여 새로운 거주지에서 편안한 생활을 하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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반전세가 생긴 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세는 부동산 시세가 점점 상승하면서 생겨났습니다. 이해를 돕기 위해 전세와 월세의 개념부터 간단히 설명드리겠습니다.전세:매매계약 시 전세 보증금을 지불하고 해당 주택에 기본 임대차 기간인 2년 동안 거주할 수 있는 의무를 취득하는 방식입니다.월세:더 저렴한 월세 보증금을 지불하고 매달 일정 금액의 월세를 지불하여 계약하는 방식입니다.반전세는 이 두 가지 중간에 해당하는 계약 방식으로, 보증금은 전세보다 높지만 매달 나가는 월세에 대한 부담이 줄어듭니다. 따라서 기존 전세계약이 만료되어 재계약하는 경우에 전세 보증금이 상승해 부담을 느끼시는 분들이 반전세로 전환하는 경우가 많습니다.반전세의 장단점:장점:세액 공제 가능: 반전세로 계약하는 경우 세액 공제 및 연말정산 월세 세액 공제가 가능합니다.보증금 부담 감소: 기본적인 전세보증금보다 저렴한 수준인 반전세 보증금이기 때문에 비교적 부담을 덜 수 있습니다.단점:전세 보증금에 월세, 이자까지: 월세까지 지불해야 하기 때문에 본인의 현금 흐름에 부담이 생길 수 있습니다.반전세는 한국에서만 있는 독특한 임대 방식으로, 부동산 시세 상승으로 인해 유지되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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곧 전세만기인데 2년연장할때 전세대출받을수있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만기가 다가오고 전세대출을 고려하시는 것은 현명한 선택입니다. 전세대출 만기 연장 시 주의사항:전세계약을 연장하고자 할 때, 먼저 집주인과 협의하여 전세계약 기간을 연장해야 합니다. 계약 만기 최소 3개월 전에 집주인에게 재계약 및 전세자금대출 연장 의사를 전하고, 변경된 조건이 있다면 새로운 계약서를 작성해야 합니다.일반적으로 보증기관은 전세보증보험 가입 대상자의 임대차 계약 진위여부를 확인하기 위해 '공인중개사를 통해 체결한 임대차계약서’를 요구합니다. 그러나 기존 전세계약을 연장하는 경우라면 집주인과 직접 계약을 해도 보증보험 가입이 가능합니다. 이전에 계약을 할 때 보증을 받았던 이력으로 검증이 가능하기 때문입니다.계약서에는 반드시 집주인 본인 서명 또는 날인이 있어야 합니다. 은행에서 대출 만기 연장을 심사할 때 집주인이 직접 서명한 것이 맞는지 확인하는 과정을 거치기 때문입니다.집주인이 주택담보대출을 이유로 일시 전출을 요구한다면 주의해야 합니다. 주택담보대출에 따른 근저당권 설정금액과 전세자금대출 금액의 합이 집값의 80% 이내여야만 전세자금대출 만기 연장이 가능합니다.전세대출 이율 및 만기일시상환:전세대출은 주택도시기금에서 운영하는 ‘버팀목전세자금’ 상품을 고려해보세요. 이 상품은 연 1.5%~2.1%의 낮은 금리로 대출이 가능합니다. 버팀목전세자금은 기존 전세자금대출의 금리를 낮추고 싶을 때 고려할 수 있는 좋은 선택입니다.전세자금대출 연장 방법:대출 만기 1개월 전에 은행에 전세자금대출 만기 연장 신청을 해야 합니다. 일반 신용대출이나 주택담보대출보다 많은 기간이 소요되므로 한 달 정도 여유를 두고 신청하는 것이 좋습니다. 요즘은 비대면, 온라인으로도 대출 만기 연장 신청을 할 수 있으니 필요한 서류를 미리 준비해두시면 좋습니다.전세대출을 고려하시는 경우, 은행 상담을 통해 자세한 조건과 절차를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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재개발지역 분할지분의 이주비 대출이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 지역에서의 이주비 대출은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 기본 이주비 대출:1주택자인 경우, 이주비 대출이 가능합니다.2주택자인 경우, 이주비 대출을 받으려면 1주택 처분 조건으로 실행해야 합니다. 즉, 2주택을 보유한 경우, 1주택을 처분하고 이주비 대출을 받을 수 있습니다.추가 이주비 대출:재개발 사업은 재건축과 달리 기본 이주비 이외의 추가 이주비 대출이 가능합니다. 이는 재건축에 비해 상대적으로 자유로운 자금 운용을 꾀할 수 있게 해줍니다1.이주비 대출은 대부분 무이자로 지원됩니다. 이자를 조합원이 부담하는 경우도 있으니 조합의 정책을 확인해야 합니다.따라서 A와 B가 이주비 대출을 받고 싶은 경우, A가 1주택자인 경우 이주비 대출을 받을 수 있고, B는 2주택자이므로 이주비 대출을 받으려면 1주택을 처분해야 합니다. 이에 따라 조합의 정책과 규정을 확인하시고 상황에 맞게 대출을 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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노년층이나 청년층을 위한 안심주택은 다른 임대주택에 비해 뭐가 좋나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.노년층이나 청년층을 위한 안심주택은 다른 임대주택과 비교했을 때 몇 가지 장점이 있습니다. 저렴한 임대료: 안심주택은 고령자나 청년들에게 경제적 부담을 줄여줍니다. 일반적으로 다른 임대주택보다 저렴한 임대료를 제공합니다.편리한 접근성: 안심주택은 편리한 위치에 있어 사회 참여와 의료 서비스 이용이 용이합니다. 이로써 주민들의 삶의 질을 높이고 안전한 환경에서 생활할 수 있습니다.안전 및 무장애 설계: 안심주택은 고령자들의 안전과 건강을 고려하여 설계되었습니다. 무장애 설계로 더욱 편리하게 이용할 수 있습니다.공동체 활성화 프로그램: 안심주택은 사회적 고립을 예방하고 주민들의 삶의 질을 향상시키기 위해 공동체 활성화 프로그램을 제공합니다.요약하자면, 안심주택은 저렴한 임대료, 편리한 접근성, 안전한 설계, 그리고 공동체 지원 프로그램을 통해 노년층과 청년층에게 많은 혜택을 제공합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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권리금이란 어떤 것인가요?뜻은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.권리금은 부동산 상가를 임대할 때 발생하는 개념입니다. 간단히 설명하면, 권리금은 새로운 임차인이 기존 임차인에게 지불하는 금액으로, 이는 영업상의 노하우, 점포 위치, 기존 시설 등에 대한 비용을 보상하는 것입니다. 다시 말해, 권리금은 임대 상가의 자리값이라고 볼 수 있습니다.권리금은 지역(상권), 가게를 파시는 분의 상황, 건물의 상태 등에 따라 다양한 요소를 고려하여 산정됩니다. 이를 세 가지 유형으로 나눌 수 있습니다:무형 권리금: 상가건물의 영업상의 이점, 노하우, 점포 위치에 따른 무형의 재산적 가치를 보상하는 금액입니다.물리적 권리금: 상가 내부의 시설, 비품 등 물리적인 요소에 대한 비용을 보상하는 금액입니다.혼합 권리금: 무형과 물리적인 요소를 함께 고려하여 산정되는 경우입니다.따라서 권리금은 임대 계약 시 중요한 요소이며, 정확한 금액을 계산하고 산정하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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