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전세가가 하락했는데 은행대출 연장이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가 하락으로 인한 상황은 꽤나 복잡한 것 같습니다. 은행에서 대출 연장이 가능한지 여부는 은행의 정책과 개별적인 상황에 따라 다를 수 있습니다. 그러나 일반적으로 은행에서 대출 연장을 고려할 때 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.신용도: 은행은 대출 연장 신청 시 대출자의 신용도를 평가합니다. 이전 대출 상환 기록, 기타 대출 및 신용카드 상태 등이 고려됩니다.대출 상품 종류: 대출 상품에 따라 연장 가능 여부가 다를 수 있습니다. 은행에서는 상품별로 연장 정책을 가지고 있으며, 이를 확인해야 합니다.대출 잔액: 현재 대출 잔액도 고려해야 합니다. 일부 은행은 대출 잔액의 일정 비율을 상환해야 연장을 허용합니다.기간 연장 신청 시점: 일반적으로 대출 만기일 1개월 전부터 기간 연장을 신청할 수 있습니다.보증보험에서의 문제와 함께 은행에서도 대출 연장이 가능한지 확인하려면 해당 은행에 문의하시는 것이 좋습니다. 은행은 개별 상황을 고려하여 적절한 답변을 제공할 것입니다. 또한 보증보험 기간 연장을 위해 전세가 재계약도 고려해야 하니 이 부분도 주의하시기 바랍니다
경제 / 부동산
24.03.28
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임대계약으로 상가건물을 사용하던 프랜차이즈 상점을 다른 사람이 인수하면 밀린 월세를 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.프랜차이즈 상점의 상가건물 임대계약과 관련하여 몇 가지 주요 사항을 고려해 보겠습니다.임대차계약서 작성:프랜차이즈 상점을 사용하던 상가건물의 임대차계약서를 확인해 보세요.이미 작성된 임대차계약서가 있을 경우, 이를 새로운 임차인과 수정하지 않고 그대로 유지할 수 있습니다.임대료 및 보증금:밀린 월세가 있는 경우, 이는 이전 프랜차이즈 상점이 납부하지 않은 월세입니다.새로운 임차인이 상가건물을 인수할 때, 이전 임차인과의 계약 내용을 확인하고 밀린 월세를 청구할 수 있습니다.임대차계약 갱신:상가건물 임대차계약은 기간이 정해져 있습니다.이미 작성된 임대차계약서에 따라 임대차기간이 남아 있는 경우, 새로운 임차인과의 계약 갱신을 고려해 보세요.임대차계약 갱신 시, 밀린 월세를 새로운 임차인에게 청구할 수 있습니다.상가건물 임대차보호법:상가건물 임대차보호법에 따라 임대인은 일정한 조건 아래에서만 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있습니다.새로운 임차인과의 임대차계약 시, 해당 법률을 참고하여 상황을 판단해 보세요.
경제 / 부동산
24.03.28
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상가매매는 어떻게 하는게 중요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.투자 가치 여부 확인:건물 대장 등을 통해 건물 정보를 확인하세요. 면적, 용도, 건폐율, 용적률 등을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.수익률 분석:기존 임대차 계약서를 확인하여 수입과 관련된 사항을 분석하세요.상가 임대료에 부가가치세, 관리비가 포함되어 있는지 확인해야 합니다.수익률을 계산하여 투자의 수익성을 평가하세요.소유자 및 매도인 확인:등기부등본을 발급하여 소유자와 매도인이 동일한지 확인하세요.매도인이 제시하는 신분증과 부동산 등기부등본의 정보가 일치하는지 확인해야 합니다.임대차 현황 파악:임대차 계약서를 확인하여 임대권의 상태, 갱신 여부, 보증금 등을 파악하세요.부가가치세 확인:상가주택에서 주택으로 되어 있는 부분은 매도 시 면세에 해당하지만, 나머지 면적에 대해서는 10% 부가가치세를 납부해야 합니다.매수자도 부가세 환급을 받기 위해 일반과세 임대 사업자로 등록하는 것이 좋습니다.위반 건축물 여부 확인:무단으로 내부에 복층을 만들거나 베란다를 확장하는 등 위반 건축물이 있는지 확인하세요.특약사항 확인:하자 담보책임, 위험 부담, 진술 보증 등 특약사항을 검토하세요.포괄양도양수계약서 작성:포괄양도양수는 양도인이 해당 사업 일체의 권한과 의무를 양수인이 승계받는 것을 말합니다.계약 성립 조건과 절차를 확인하세요.
경제 / 부동산
24.03.28
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아파트 월세 계약자 성이라도 알 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기사항 증명서와 신분증 확인:계약 전에 해당 아파트의 등기사항 증명서를 확인하세요. 이 중에서 현재 집주인의 본명과 생년월일 앞자리를 확인할 수 있습니다.신분증 (주민등록증 등)을 통해 상대방의 성별을 확인해보세요. 이를 통해 남자(남편) 명의인지 여자(부인) 명의인지 파악할 수 있습니다.공인중개사 확인:계약 시 공인중개사가 참여했는지 확인하세요. 공인중개사의 자격증을 확인하고, 계약서에 그들이 참여했는지도 확인해보세요.공인중개사가 직접 서명한 경우, 해당 매물에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.대출 여부 확인:대출을 받아야 하는 경우, 미리 은행 대출 가능 여부를 확인하세요. 프리랜서 대출상담사를 통해 은행별로 대출 조건을 알아보는 것이 좋습니다.문자로 계약 사항 확인:계약 사항과 중간 합의 사항을 문자로 주고받는 것이 중요합니다. 이를 통해 법적 근거를 확보할 수 있습니다.선 계약금 송금 전에 법적으로 안전보장받는 방법:최신 트렌드로, 원하는 집이 있을 경우 다른 사람이 가져가기 전에 계약금을 먼저 송금하는 방법을 사용하기도 합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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부동산용어 지상권설정등기가 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지상권 설정등기는 부동산 등기에서 중요한 개념입니다. 이를 이해하기 위해 먼저 지상권이 무엇인지 살펴보겠습니다.지상권은 타인의 토지에 건물, 기타 공작물, 또는 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다. 다시 말해, 지상권자는 타인의 토지를 자신의 목적에 맞게 활용할 수 있는 권리를 갖습니다.지상권 설정등기는 어떤 상황에서 설정되는지 알아보겠습니다:1필지의 토지에 설정: 기본적으로 1필지의 토지에 지상권을 설정합니다. 하지만 일부나 건물이 이미 건립된 토지에도 설정이 가능합니다.30년 이상의 장기 지상권 설정: 지상권 설정은 30년 이상의 장기 지상권도 가능합니다.건물이 건립된 토지에도 설정 가능: 이미 건물이 있는 토지에도 지상권 설정이 가능합니다.지상권 설정등기를 신청할 때 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다:등기의무자: 지상권 설정자 (토지 소유자)등기권리자: 지상권자지상권 설정등기는 등기소에 출석하여 신청서를 제출하거나 전산정보처리조직을 이용해 신청 정보를 보내는 방법으로 처리됩니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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누수 문제에 대한 질문 입니다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 후 누수 문제는 중요한 문제입니다. 먼저, 아파트 매매 계약 시에 누수가 없었다면 매도인이 누수에 대한 책임을 지는 것이 원칙입니다. 그러나 누수가 매매계약 이후 발생했다면 원칙적으로 매수인이 누수에 대한 책임을 져야 합니다. 다만, 몇 가지 상황을 고려해보겠습니다.누수 발생 시점: 매매계약 시점이 누수 발생 시점과 얼마나 떨어져 있는지 확인해야 합니다. 만약 매매계약 시점이 누수 발생 이후라면 매수인이 책임을 져야 합니다. 하지만 매매계약 시점이 누수 발생 이전이라면 매도인이 책임을 져야 합니다.과거 누수사실: 매매계약 이전에 누수가 있었다면 이미 그 누수를 보수하여 매매계약 당시에는 누수가 없었다고 볼 수 있습니다. 따라서 매수인이 매매계약 당시 이미 누수가 있었다는 사실을 입증한 경우에만 매도인에게 누수 책임을 물을 수 있습니다.누수의 성격: 누수가 발생하면 즉시 피해가 나타나는 경우가 많습니다. 매수인이 매도인에게 누수에 대한 책임을 묻기 위해서는 매매계약 이전부터 누수가 있었음을 입증할 책임을 부담해야 합니다.매매계약 해제 주장: 누수를 이유로 매매계약 자체를 해제하는 것은 쉽지 않습니다. 매매계약을 해제하려면 누수가 중대하여 매매계약의 목적을 달성할 수 없을 정도에 이를 것을 요구해야 합니다.따라서 상황에 따라 매도인과 매수인 간의 누수 문제를 정확히 판단해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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임차인이 전세 계약으로 거주중 임대인이 매도 거래 시
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매수자의 실거주 계획과 계약갱신청구권:매수자가 실거주를 계획하고 있다면, 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.계약갱신청구권은 게약기간 만기 6개월 전부터 사용 가능한데, 이때 신규 매수자가 이전등기를 완료하고 실거주 계획을 통지하면, 임차인은 더 이상 방법이 없습니다.신규 매수자와 매매 계약 전:임차인은 매매 거래에 대해 아무런 대응을 할 수 없습니다.실거주 의향 매수자가 매매 거부 요청을 한다고 하더라도, 임차인은 이에 대해 특별한 권리나 대응 방법이 없습니다.임차인이 현 거주중인 집에 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 방법:신규 매수자가 실거주 계획 중이라면, 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.이 경우, 임차인은 매매 거래를 고려하거나 다른 방법을 찾아야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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신축 아파트 중간층에 텅텅 빈 층은 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 아파트에서 중간층에 텅텅 빈 층은 주로 공동 시설이나 기계실로 사용됩니다. 이러한 층은 주택 단지의 안전과 편의를 위해 설계되었습니다. 기계실 및 시설 공간: 중간층은 주택 단지 내부에 설치된 기계실, 수도 탱크, 엘리베이터 기계실, 전기 및 통신 설비, 냉난방 시스템 등과 같은 시설을 수용합니다. 이러한 시설은 주민들의 생활을 지원하고 편의를 제공합니다.소음 및 안전: 중간층은 주택 단지의 주거 층과 상업 층 사이에 위치하여 소음을 완화하고 안전을 유지합니다. 이러한 층은 주거 공간과 상업 공간을 분리하여 주민들의 편안한 생활 환경을 조성합니다.외관 디자인: 중간층은 외부에서 보이지 않는 경우가 많습니다. 따라서 외관 디자인에 지장을 주지 않고 주민들의 편의를 고려한 설계가 이루어집니다.창문 없음: 중간층에 창문이 없는 이유는 주로 안전 및 시설 운영을 위해서입니다. 창문이 없으면 외부에서 시설을 쉽게 접근할 수 없으며, 시설 운영에 필요한 공간을 확보할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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우리나라에 수많은 섬들이 있는데, 이러한 섬들도 개인 매매가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라에는 수많은 작은 섬들이 있습니다. 이러한 섬들 중 일부는 개인 매매가 가능하며, 섬을 사고 싶으시다면 다음과 같은 절차를 따르실 수 있습니다부동산 중개사와 상담: 먼저 부동산 중개사와 상담하여 원하는 섬의 정보와 구매 가능 여부를 확인하세요. 중개사는 해당 지역의 부동산 시장에 대한 정보를 제공해줄 것입니다.섬의 소유권 확인: 섬을 구매하기 전에 해당 섬의 소유권 상태를 확인해야 합니다. 모든 섬이 주인이 있는 것은 아닙니다. 일부 섬은 정부, 지방 자치 단체, 또는 기타 기관에 의해 소유되어 있을 수 있습니다.등기부등본 확인: 섬의 등기부등본을 확인하여 현재 소유자와 소유권 상태를 파악하세요. 이를 통해 섬이 매매 가능한지 여부를 판단할 수 있습니다.법적 절차 및 계약: 섬을 구매하려면 법적 절차를 따라야 합니다. 부동산 매매 계약을 체결하고 등기부등본을 갱신하여 소유권을 이전하세요.외국인의 경우: 외국인도 한국에서 부동산을 소유할 수 있습니다. 다만, 외국인이 부동산을 소유하려면 특정 조건을 충족해야 합니다. 외국인이 섬을 구매하려면 관련 법규를 준수하고 필요한 서류를 제출해야 합니다.작은 섬을 구매하고 싶으시면, 중개사와 상담하여 섬의 가격, 소유권 상태, 법적 절차 등을 자세히 알아보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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전세보증보험 가입 후 세대원만 남기고 새로운 집으로 전입신고 가능?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험에 대해 알려드리겠습니다. 전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우, 주택도시보증공사 (HUG) 등 보증보험 기관이 세입자에게 전세금을 반환해주는 제도입니다. 이 경우, 새로운 집주인으로 변경되더라도 기존 집주인의 권리와 의무가 그대로 승계됩니다. 따라서, 새 집으로 전입신고를 하더라도 전세보증보험이 유효하게 유지됩니다.전세보증보험을 가입한 경우, 집주인 변경 신청을 하기 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다:보증신청인 (임차인)의 신분증 사본: 임차인의 신분증 또는 운전면허증을 제출하시면 됩니다.부동산 등기부등본: 현재 거주 중인 부동산의 등기부등본이 필요합니다. 등기부등본에서 변경된 집주인을 확인할 수 있습니다.매매계약서 사본 또는 변경된 임대인의 인적 사항을 확인할 수 있는 서류: 매매계약서의 사본을 이전 집주인이나 부동산 사장님께 요청하시면 됩니다.만약 변경된 집주인이 법인일 경우, 법인의 사업자등록증과 법인등기부등본도 제출해야 합니다. 이러한 서류를 준비하여 전세보증보험사에 변경 신청을 하시면 됩니다. 변경된 집주인의 연락처를 알고 있다면 직접 연락하여 필요한 서류를 받아보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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