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전세사기를 당한거같은데 계약 끝내는 방법..?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약종료확인서 작성:임대차계약 종료를 통보하는 서류입니다.임대인에게 전세계약이 종료될 것임을 알리는 내용을 기재합니다.주민번호, 주소, 계약 종료일 등을 포함하여 작성합니다.임대인과 함께 작성하고 인감도장을 날인합니다.중도해지합의서 작성 (선택사항):중도해지를 원하는 경우 작성합니다.임대인과 합의하여 임대차계약을 종료하는 내용을 기재합니다.중도해지일과 임대보증금 반환 요청 등을 포함하여 작성합니다.내용증명서 발송:내용증명서를 작성하여 임대인에게 보냅니다.내용증명서는 임대차계약 종료를 증명하는 공식적인 서류입니다.문자, 카톡, 통화 내용 녹음 등으로 통보할 수 있습니다.임차권등기명령 신청 (필요한 경우):임대인이 협조하지 않는 경우, 임차권등기명령을 준비합니다.지역별로 절차가 다르므로 사전에 준비해두는 것이 좋습니다.이상의 단계를 따라 진행하시면 전세계약을 종료하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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월세 계약을 할 때도 사기를 당할 수가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약도 사기의 위험이 있습니다. 요즘은 전세 사기가 많아져 세입자들이 임대차 등기 명령을 적극적으로 하는 등 대비하고 있기 때문에 보증금이 비교적 적어 소홀한 틈을 타 사기꾼들이 월세로 방향을 틀고 있습니다. 아래는 월세 사기 유형과 대응 방법입니다중개인을 통한 사기:직거래로 계약할 경우, 중개인이 임대인 대신 전세금을 빼돌리는 경우가 있습니다. 주의해야 합니다.중개사무소를 차려 여러 채의 주택을 임차한 뒤 신분 위장 및 중복계약을 체결해 전세보증금을 가로채는 사례도 있습니다12.보증금 조작:보증금을 올려서 받고 나머지 차액만 임대인에게 보내는 형식으로 계약하는 경우가 있습니다. 이를 악용하는 사람들이 있습니다.이런 경우, 임대인과 직접 확인할 수 있는 방법이 필요합니다.담보신탁 확인:등기부를 확인해 보면 '신탁등기’가 되어있는지 확인해야 합니다.신탁원부 등기를 살펴보면 월세 같은 임차를 줄 때 수탁자의 승낙이나 승인이 있어야 계약이 가능하다는 내용들이 있습니다.집주인 행세 사기:진짜 소유주가 아닌 사람이 주인 행세를 하며 집을 계약하는 경우입니다.이러한 허점을 이용해서 사기를 벌이는 경우가 있습니다.중개수수료 초과 요구:중개업자가 중개수수료를 법으로 정한 수수료 및 실비를 초과해 요구하거나 중개수수료 현금수취 후 현금영수증 발행을 꺼리는 사례가 있습니다.전입신고 미행 집:전입신고가 되지 않는 집을 말합니다.이런 집을 계약할 때 월세 차임을 조정해 줄 테니 전입신고하지 말라는 부탁을 할 수 있습니다.원상복구비용 사기:원상복구비용으로 청소 비용을 내라고 했다거나 특약사항에 없는 내용을 핑계로 돈을 받아가는 주인을 말합니다.월세 계약을 진행할 때는 주의하시고, 계약 전에 잘 검토하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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전세사기피해자 셀프 낙찰하는게 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기피해자로서 셀프 낙찰을 고려하는 것은 합리적인 선택일 수 있습니다. 상계처리를 통해 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.상계처리란 채권과 채무를 대등액에서 소멸시키는 것입니다. 즉, 임차인은 보증금을 반환받아야 할 채권자이면서 경매의 낙찰자로 낙찰대금을 납부해야 할 채무자로 동일한 채권, 채무를 대등액에서 소멸시키는 것입니다. 이를 법률용어로는 차액 지급 신고서 제출이라고 합니다.상계처리를 할 경우, 민사집행법 제143조에 따라 낙찰자가 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다. 임차인의 보증금 이상에서 셀프 낙찰을 받았다면 부족한 낙찰금만큼 임차인이 더 납부해야 하고, 보증금 이하에서 낙찰받았다면 임차인이자 낙찰자인 본인이 돈을 지불해야 하는 상황이기 때문에 혼동이 발생할 수 있습니다.상계처리를 고려하실 때, 다음 사항을 유념해주세요:배당관계를 잘 파악하여 최대한 추가 비용이 없도록 낙찰받으세요.보통 자신이 유리한 금액만큼 유찰을 시키고 낙찰을 받습니다. (매각 대금 - 입찰보증금 - 임차 배당금 - 경매 집행비용)의 결괏값이 양수일 경우 차액을 지급하고 음수일 경우 그 금액만큼 반환받습니다.상계신청은 매각결정기일로부터 7일 이내에 해야 하며, 상계 신청서를 제출하였다고 해도 법원에서 상계신청을 불하할 경우 대급을 납부해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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2주택자가 분양을 받으면 바로 3주택자가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권과 입주권의 일시적 2주택 비과세 요건을 살펴보겠습니다. 현재 규정에 따르면 다음과 같은 상황에서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다분양권 취득 시 주택 수에 포함되며 취득세율이 산정됩니다. 따라서 실물 집에 입주한 것이 아니더라도 다주택자 세율이 적용됩니다.분양권을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 판다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.세부적인 내용은 다음과 같습니다:2023년 기준 분양권/입주권의 일시적 2주택 비과세 요건:1주택자가 입주권 및 분양권을 취득하거나 대체 주택을 취득한 경우, 양도세 비과세 혜택을 적용받는 기준이 신규 주택 완공일로부터 2년 이내에서 3년 이내로 연장되었습니다.즉, 집이 완공된 후 3년 이내에 기존 주택을 팔게 된다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.따라서, 분양권을 매입하시게 되면 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다:분양권을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 판다면 3주택자로 간주되어 고율의 취득세를 부담하게 됩니다.분양권을 파는 것이 한 방법이 될 수 있습니다. 다만, 양도소득세도 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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양도소득세 신고할때 부부공동명의가 유리한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부공동명의와 단독명의의 장단점을 살펴보겠습니다부부공동명의의 장점:공동명의로 부동산을 취득할 경우, 시세차익이 인당 부과되기 때문에 양도세가 절반으로 줄어듭니다.누진세율이 줄어들어 양도세를 적게 납부할 수 있습니다.단독명의와 공동명의의 세금 비교:양도차익이 발생한 경우, 부부공동명의로 양도소득세를 신고하면 단독명의보다 절세 효과가 있습니다.공동명의인 경우, 과세표준이 낮아져 양도소득세를 적게 납부할 수 있습니다.부부공동명의일 때, 양도차익에 따라 단독명의와 공동명의의 세금이 얼마나 차이나는지 모의계산을 통해 확인할 수 있습니다.참고: 양도소득세는 복잡한 세금이므로 상세한 상황에 따라 법률 자문을 받는 것이 좋습니다. 양도소득세 절세를 위해 부부공동명의를 고려하시는 것은 좋은 선택일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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상가에 붙는 권리금은 의무사항인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.권리금의 의미:권리금은 상가건물에서 영업을 하거나 영업을 하려는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형과 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 지불하는 금액입니다.권리금의 반환 의무:상가건물 임대차계약이 종료되어 상가건물을 이전하는 경우, 임대인은 권리금의 반환 의무를 지지 않습니다.다만, 상가임대차보호법에 따라 임차인의 권리금 회수기회를 보호합니다.상가임대차보호법은 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하며, 임대인은 권리금 회수기회를 보호하기 위해 방해를 해서는 안됩니다.요약하자면, 권리금은 의무적으로 부담되지 않지만, 상가임대차보호법에 따라 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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전세보증보험에 대해 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세보증보험은 전세 계약을 체결한 이후, 시간이 지나 전세 계약이 종료되는 시점에 보증금을 돌려받지 못할 경우 전세 보증금 반환을 책임지게 되는 보험입니다. 이를 통해 전세금을 안전하게 보장받을 수 있습니다.이제 귀하의 질문에 순차적으로 답변드리겠습니다전세보증보험 가입 조건:보증 대상 주택은 단독, 다중, 다가구, 연립 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 노인복지주택에 해당합니다.주택 인도 및 전입신고가 되어 있어야 합니다.전세계약서상 확정일자를 반드시 받아놔야 합니다.보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인 소유여야 합니다.보증 대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없어야 합니다.전세기간이 1년 이상 남아 있을 때 가입이 가능합니다.전세보증금이 대출을 통해 마련되었을 경우, 신용대출의 경우 가입 가능하며, 질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 가입 불가능합니다.전세보증금과 전세대출 금액에 따른 보장:전세보증금이 전세대출보다 클 경우, 전세대출금액만큼만 보장됩니다. 예를 들어 전세보증금이 3억이고, 전세대출을 1억 받았을 때, 전세보증보험으로 보장 받을 수 있는 금액은 1억입니다. 만일 3억 전체를 보장 받으려면 전세보증금과 전세대출 금액을 맞추어야 합니다.전세대출과 1주택자 여부:전세대출을 받으려면 1주택자 여부는 중요하지 않습니다. 다만, 임대사업자 등록이 된 임대인은 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 하며, 보험료는 임대인과 임차인이 50:50으로 부담합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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월세2년 계약+ 묵시적갱신 2년 후 갱신요구권 기간은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 원래의 계약이 종료되고, 새로운 계약이 묵시적으로 이루어졌다고 간주하는 것입니다. 새로운 계약이 이루어진 것이므로 임차인은 묵시적 갱신에 의한 2년 거주기간이 끝날 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다. 따라서 원계약 종료 후 묵시적 갱신이 이루어진 상태라면, 임차인은 계약갱신청구권에 의한 기간까지 합해 총 6년을 거주할 수 있게 됩니다.만일 월세 계약이 묵시적으로 갱신되었다면, 갱신된 기간은 2년으로 정해집니다. 따라서 임차인이 갱신요구권을 주장하더라도, 1년만 재계약하여도 충분합니다. 이 경우, 임대인과 임차인 간에 협의하여 새로운 계약 조건을 정하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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단기월세 계약서를 부동산이 대리작성 하고, 집주인 신분증은 못보여준다고 합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.단기월세 계약서를 부동산이 대리로 작성하고 집주인의 신분증을 보여주지 않는 상황에 대해 주의해야 할 점이 있습니다. 대리인 확인: 대리인이 집주인의 위임장에 기재된 인적사항과 일치하는지 확인해야 합니다. 대리인의 신분증도 꼭 확인하세요.인감증명서 확인: 집주인의 인감증명서와 대리인이 가지고 있는 인감증명서가 일치하는지 확인해야 합니다. 인감증명서는 진짜 위임장인지 확인하는 중요한 요소입니다.계약서 작성 시 주의: 부동산에서 대리로 계약서를 작성할 때, 대리인과 함께 집주인의 대리권을 확인하는 통화를 진행하세요. 대리인이 진짜로 위임장에게서 정당한 대리권을 받은 대리권자인지 확인해야 합니다.인감도장 일치 여부: 인감증명서와 위임장에 날인한 인감도장이 일치하는지 확인하세요. 중개사뿐만 아니라 계약 당사자도 같이 신중히 확인해야 합니다.인감증명서 발급일 확인: 인감증명서의 발급일자를 꼭 확인하세요. 최신 날짜의 인감증명서를 사용하는 것이 좋습니다.용도 확인: 인감증명서의 용도를 꼭 확인하세요. 부동산 계약을 위한 위임용인지를 확인해야 합니다.대리인 계약 내용 확인: 대리인의 위임장에 위임사항을 반드시 명시해야 합니다. '본 주택 임대 계약 일체를 위임합니다’와 같이 명확하게 기재되어야 합니다.위의 주의사항을 숙지하고, 대리인과의 계약을 신중하게 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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2017년 위반건축물(증축)은 5년간 이행강제금을 내면 더이상 안내도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2017년에 발생한 위반건축물(증축)의 경우, 이행강제금을 이미 5년간 납부했다면 더 이상 이행강제금을 내지 않아도 됩니다. 이행강제금은 시정명령을 받은 후 기간 내에 시정하지 않을 경우 부과되는 벌금으로, 시가 표준액의 100분의 10 범위 내에서 대통령령으로 정해진 비율로 부과됩니다. 원상복구가 어려운 경우에도 이행강제금을 납부하면 됩니다.그러나 주의해야 할 점은 이행강제금은 시정될 때까지 반복적으로 부과되므로 1회에 끝나는 벌금과는 다른 차원의 범칙금입니다. 원상복구를 하지 않아도 이행강제금을 부과받을 수 있으니 주의하시기 바랍니다.또한 해당 구역에서 재개발을 할 경우, 위반사항 때문에 조합원 자격을 받지 못할 가능성이 있습니다. 따라서 재개발을 고려하실 때는 구체적인 상황과 지역별 규정을 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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