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월세 묵시적 계약 연장에 대하여 질문합니다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신과 월세 묵시적 갱신에 대해 궁금하신 것 같아요. 묵시적 갱신은 계약 기간이 종료되었음에도 임대인과 임차인이 서로 아무런 말 없이 계약을 자동으로 연장하는 상태를 말합니다. 이 경우 법적으로는 임차인의 주거 안정성을 위해 계약이 자동으로 연장됩니다. 월세의 경우, 묵시적 갱신이 성립하면 2년 동안 계약이 자동으로 연장됩니다.여기서 주의해야 할 점은, 묵시적 갱신이 성립되면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없다는 점입니다. 따라서 임대인이 계약을 해지하려면 임차인과 협의해야 합니다.또한, 묵시적 갱신 이후에는 3개월 내에 계약을 해지할 수 있으며, 이때 임대인은 임차인에게 임대보증금을 반환해야 합니다. 이러한 점을 고려하여 상황에 맞게 결정하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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후불임대료 계산방법이 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대료를 계산하는 방법은 다양한데요, 후불임대료의 경우에는 임대료를 매월 2일에 납부하는 것으로 이해하겠습니다.먼저, 2022년 3월 3일부터 2024년 3월 2일까지의 계약 기간을 고려해보겠습니다. 그리고 계약 기간 전에 퇴거하여 7개월치 임대료를 납부하고 있다고 하셨습니다.3월 2일에 마지막 임대료를 납부하는 것이 맞습니다. 계약 기간이 2024년 3월 2일까지이기 때문입니다. 따라서 3월 2일에 임대료를 납부하시면 됩니다.4월 2일에 임대료를 납부하는 것은 계약 기간이 끝난 후의 날짜이므로 잘못된 날짜입니다.따라서, 3월 2일에 마지막 임대료를 납부하시면 정확한 날짜입니다.이점 유의하시고 임대료를 납부하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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전세금 전체 돌려받지 못할때 대처방법?(임차권등기,차용증,담보)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 돌려받지 못할 때에 대처하는 방법에 대해 안내드리겠습니다. 상황이 급하시다면, 다음과 같은 절차를 고려해보시기 바랍니다:내용증명 보내기:전세금을 돌려받기 위해 내용증명을 보내는 것은 중요한 단계입니다.내용증명은 집주인에게 전세금 반환을 요청하는 증거로 활용됩니다.내용증명은 서울시 또는 근처 지역의 우체국에서 발급할 수 있습니다.내용증명에는 전세금 반환 요청과 반환 시기를 명시해야 합니다.임차권등기명령 신청:임차권등기는 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도입니다.이를 통해 세입자는 이사를 나가더라도 보증금을 돌려받을 권리를 유지할 수 있습니다.계약해지 전에 미리 설정하기:차용증과 담보 설정 중 어떤 것이 더 안전한지에 대해 고민하셨습니다.차용증은 공증사무실에서 작성할 예정이며, 담보 설정은 담보설정 계약서를 작성할 예정입니다.근저당 설정시 우선순위가 아니면 크게 의미가 없을 수 있으므로 주의하셔야 합니다.책임과 전세보증보험:계약해지를 안하게 되면 A집 다음 세입자가 손해배상청구할 가능성이 있습니다.이 경우 책임은 세입자에게 있을 수 있습니다.전세보증보험이 있으므로, 1500만원을 확실하게 해결하지 않으면 전세보증보험을 활용하여 보호받을 수 있을 것입니다.상황이 급하시다면, 내용증명을 먼저 보내시고 임차권등기명령을 신청하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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매매가의 45% 정도가 근저당 잡혀있는 아파트인데, 전세 들어가도 괜찮을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자 결정은 신중해야 합니다. 여러 가지 요소를 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다. 아래는 주어진 상황에서 고려해볼 사항입니다:매매가와 근저당: 매매가의 45% 정도가 근저당으로 잡혀있는 아파트입니다. 이는 선순위채권자가 있음을 의미합니다. 선순위채권은 부동산을 처분할 때 우선적으로 상환되어야 하는 채권입니다. 이를 고려하여 매매를 결정하시기 바랍니다.전세 보증금: 전세 보증금은 3억 4천입니다. 이는 상대적으로 낮은 금액이며, 전세로 들어가기에는 괜찮은 수준입니다.임대인 보증보험: 임대인이 임대사업자이고 임대인 보증보험 의무가입 대상이라면, 임대인 보증보험을 가입하게 될 것입니다. 이는 임대인의 부동산 관리와 관련된 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있습니다.동네와 집 컨디션: 동네와 집의 상태도 고려해야 합니다. 좋은 동네와 잘 관리된 집은 장기적으로 투자 가치를 높일 수 있습니다.자금 상황과 목표: 자금 상황과 투자 목표를 고려하여 결정하시기 바랍니다. 부동산 투자는 장기적인 관점에서 고려해야 하며, 자신의 목표와 상황에 맞게 결정하시기를 권장합니다.마음에 조금 걸리는 선순위채권이 있지만, 동네와 집 컨디션을 고려하여 결정하시면 좋겠습니다. 임대인 보증보험은 추가적인 안전장치로 고려할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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부동산 관련 자격증 취득은 어떤 공부를 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사 자격증: 부동산 중개 업무를 수행하는 데 필요한 대표적인 자격증입니다. 공인중개사 자격증은 부동산 거래와 중개에 관한 지식을 포함하고 있습니다.감정평가사 자격증: 부동산의 가치를 평가하는 전문가로서 일하고 싶다면 이 자격증을 고려해보세요. 토지와 부동산의 경제적 가치를 평가하고 가액으로 표시하는 업무를 담당합니다.회계사 자격증: 기업의 가치를 판단하고 감사하는 업무를 수행하는 회계사 자격증도 부동산과 관련이 있습니다.CFA (Chartered Financial Analyst): 재무분석 분야에서 국제적으로 인정받는 자격증입니다. 영어로 시험이 진행되며, 3년 이상의 공부와 시험 준비가 필요합니다.부동산자산관리사 자격증: 부동산 관련 재테크를 도와주는 전문가로서 활동하고 싶다면 고려해보세요.미국 상업용 부동산 투자분석사 (CCIM): 국내에 소지한 사람이 매우 적은 자격증입니다. 상업용 부동산 투자분석사는 부동산 수익률과 투자 가치를 판단하는 업무를 담당합니다.부동산자산운용전문인력 자격증: 부동산 자산투자와 관련된 전문가로서 활동하고 싶다면 고려해보세요.부동산개발전문인력 자격증: 부동산개발업 등록을 위해 필요한 자격증입니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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체납세금 신용불량자 전세보증금 계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약과 보증금 압류:임대보증금은 일반적으로 임차인이 집주인에게 지불하는 금액입니다.신용불량자의 경우, 임대보증금에 대한 채권압류 여부를 고려해야 합니다.서울이나 수도권 거주자의 경우, 4,300만원 이하의 보증금은 압류 금지 채권에 해당되며, 그 외 지역 거주자는 3,000만원까지 압류 금지 채권에 해당합니다.따라서 어머니의 이름으로 전세계약을 하고 보증금을 지불할 때, 해당 금액이 압류 금지 범위 내에 있다면 압류될 가능성은 낮습니다.세대분리:세대분리를 위해 어머니의 이름으로 전세계약이나 월세계약을 하고 보증금을 지불하려는 경우, 임대차계약의 내용을 파악하는 것이 중요합니다.임차인 명의가 어머니 본인의 명의로 되어 있다면 보증금채권을 추심하는 것이 가능합니다.임대차기간이 남아 있는 경우 최초의 임대차계약이라면 계약기간 도중에 보증금채권을 추심할 수 없지만, 갱신된 임대차계약이라면 계약기간 도중에라도 채무자를 대신하여 해지통지를 함으로써 보증금을 추심할 수 있습니다.전세계약인 경우에는 보증금채권을 추심할 가능성이 높으나, 월세계약인 경우에는 보증금에서 미납된 월세를 공제해야 하므로 추심의 가능성이 낮습니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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아파트 월세 개인간 임대차계약시 특약조건 벽지,마루 등 손해배상
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차사업 신고 없이, 소득신고 없이 개인 간 거래에서 전입신고 불가능한 조건으로 단기계약으로 방을 내보내는 것이 법적으로 위반되는 부분이 없는지:주택임대차보호법에 따라 임대주택을 신고해야 하는데, 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우 주택 임대차 신고를 해야 합니다. 이 법은 지역 기준에 따라 적용되며, 대부분의 서울 지역 임대주택은 신고대상입니다. 하지만 경기도 외의 도 지역의 군은 제외됩니다. 법 시행일 이후 체결한 주택 임대차 계약은 모두 신고해야 합니다. 신고의무자는 임대차 계약 당사자인 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다.특약사항에 원상복구 의무 조건들이 있으나 6개월간 월세 한 번 밀리지 않고 따박따박 받은 상황 + 집 보수, 청소 비용 등으로 140만원도 선불로 지불하게 된 셈인데 이러한 상황에서도 집주인이 단기 세입자에게 추가 유지보수를 하는 게 맞는지:원상복구 의무는 계약서에 명시된 특약사항에 따라 정해집니다. 만약 집주인이 추가 유지보수를 요구하고 있다면, 계약서에 명시된 의무를 준수해야 합니다. 그러나 상황에 따라 유지보수 비용이 합리적인지 여부를 판단해야 합니다.업무용 시설이 아닌 곳에 전입신고 불가 조건으로 주거 형태로 방을 내주게 되면 계약서에 효력이 없어진다는 말을 보았는데 추후 금액적인 부분에서 협의 불가로 집주인이 민사소송을 진행하게 됐을 때 소송이 진행 가능한 건지:이 부분은 법률 전문가와 상담해야 합니다. 일반적으로 계약서에 명시된 조항이 효력이 있으며, 소송 가능 여부는 상황과 법적 규정에 따라 다를 수 있습니다.객관적인 시선으로 바라보았을 때 제가 집주인이 원하는 대로 해줘야 하는 게 맞는지 굳이 그럴 필요까지는 없는 건지 여러 사람들의 의견이 궁금합니다:이 부분은 상황과 계약서에 명시된 의무를 고려하여 판단해야 합니다. 일반적으로 계약서에 명시된 의무를 준수하는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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증여를 받을때 양가에서 합산으로 5천만원 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.증여를 받을 때 양가에서 합산으로 5천만원까지는 증여세 없이 받을 수 있습니다. 그러나 친부모님으로부터 증여를 받을 때에는 몇 가지 규칙이 있습니다.증여세 면제 기준: 친부모님으로부터 증여를 받을 때, 증여세 면제 기준은 다음과 같습니다.부모님과의 관계: 부모님으로부터 증여를 받을 때, 부모님과의 관계에 따라 증여세 면제 기준이 달라집니다. 일반적으로 부모님으로부터 증여를 받을 경우, 부모님과의 관계에 상관없이 5천만원까지는 증여세 면제가 가능합니다.부동산 증여: 부동산을 증여받을 때에는 부동산의 가치와 관계없이 5천만원까지는 증여세 면제가 가능합니다.금전 증여: 금전을 증여받을 때에도 5천만원까지는 증여세 면제가 가능합니다.증여세 면제 신고서: 증여를 받을 때에는 증여세 면제 신고서를 작성해야 합니다. 이 신고서를 통해 증여세 면제 기준을 확인하고, 증여세를 면제받을 수 있습니다.10년 내 중복 증여: 동일한 사람으로부터 10년 이내에 증여를 받은 경우, 이를 중복 증여로 간주하고 증여세 면제 신고서에 기재해야 합니다. 이를 놓치면 추가 세금 문제가 발생할 수 있으므로 꼭 확인하시기 바랍니다.따라서 장인으로부터 받은 1천만원은 증여세 면제 기준에 포함되지 않으며, 친부모님으로부터는 5천만원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다. 친부모님으로부터 받을 수 있는 증여액은 1천만원을 제외한 4천만원입니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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LH청년전세임대 1순위 수급자 문의?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 전세임대란?청년(19~39세, 대학생, 취업준비생)이 거주할 주택을 물색한 후 LH에서 주택소유자와 전세계약을 체결한 후 재임대하는 제도입니다.최대 거주기간은 세부 유형에 관계없이 총 10년입니다.순위별, 지역본부별 중복신청은 불가능하며, 신청 내용 수정은 신청일 24:00까지 가능합니다.자세한 사항은 공고를 참고하세요.신청자격 및 순위1순위:수급자 (생계, 주거, 의료)한부모고령자소득대비 임차료비율 30% 이상인 자월평균소득 70% 이하 장애인2순위:월평균소득 50% 이하인 자월평균소득 100% 이하 장애인신청 방법인터넷으로만 신청 가능합니다.LH 청약플러스에서 신청하시면 됩니다.인터넷 청약 시스템은 인증서(공동인증서, 금융인증서 또는 네이버 인증서 등)를 소지한 경우에만 신청 가능하며, 미리 청약 절차를 연습해보시는 것을 권장드립니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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부동산 증여시 필요 서류는 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산을 가족에게 증여할 때 필요한 서류는 다음과 같습니다가족관계증명서 또는 주민등록등본: 증여자와 증여를 받는 수증자의 관계를 확인하는 서류입니다. 증여재산공제 적용을 위해 필요하며, 관계에 따라 증여재산공제액이 달라집니다.증여계약서 또는 증여사실 확인 증빙서류: 부동산을 증여하는 경우 증여등기를 하기 위해 필수적으로 증여계약서가 필요합니다. 일반적으로 증여계약서는 증여등기를 대행하는 법무사가 작성해 주는 경우가 많습니다. 증여계약서 작성만으로는 증여가 이루어진 것으로 보이지 않으므로 등기사항전부증명서를 발급받아 소유자 변경 여부를 확인해야 합니다.증여재산가산액에 대한 증여세 신고내역: 과거 10년 이내에 동일인에게 증여받은 사실이 있는 경우 그 증여받은 금액을 합산해서 신고해야 합니다. 이를 누락하면 가산세 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.채무잔액증명서, 전,월세 계약서 등 채무 관련 서류: 증여재산 평가에 필요한 서류입니다. 채무를 인수한 경우 입증서류가 필요하며, 평가시에도 채무를 고려해야 합니다.감정평가서 및 감정평가비용 영수증: 증여재산을 시가로 평가하는 경우 감정평가 내용을 제출해야 하며, 감정평가시 발생한 수수료도 비용으로 처리 가능합니다.등기사항전부증명서 및 건축물대장등: 증여내용 확인 및 증여재산 평가에 필요한 서류입니다.증여를 생각하시면 세무 상담을 받아보시고 유불리를 따져 진행하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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