아파트 월세 개인간 임대차계약시 특약조건 벽지,마루 등 손해배상

Question

안녕하세요 제가 아파트를 단기로 6개월간 월세내고 살기로하고 입주를하였고 개인사정상 4개월만 거주하고 다른 집으로 이사를 온 상황입니다. 계약당시 6개월 계약이고 세입자를 구하고 나간것 또한 아니니 남아있는 보증금으로 비어있는 2개월 월세를 드리기로 하고 사정상 다른곳에 거주하고 있기에 짐을 빼려면 포장이사를 맡겨야해서 집이 더러워질것 + 이런저런 유지보수 비용들 하시라고 140만원으로 알아서 청소 맡기시고 고칠 곳 고치시고 하시라고 말씀을 드렸는데 짐 다 뺴고나서 집 상태를 확인 하시더니 벽지 도배,바닥찍힘으로 인한 교체,화장실,베란다 환풍구 청소,집 천체청소 등등 140만원으로는 턱없이 부족할거같다. 금액이 더 오버될거같은데 자세한건 전체 견적을 받아보고 얘기를 나눠보자 이런 상황입니다. 먼저 한발 양보하는 식으로 손해 없으시게끔 깔끔히 정리를 하려고했는데 손해를 넘어 이득을 취하려는 생각이 드는 상황이기에.. 몇가지 궁금한 것이 있습니다

1 . 임대차사업 신고없이,소득신고 없이 개인간 거래에서 전입신고 불가능한 조건으로 단기계약으로 방을 내보내는게 법적으로 위반되는 부분이 없는지

2. 특약사항에 원상복구 의무 조건들이 있으나 6개월간 월세 한번 밀리지않고 따박따박 받은 상황 + 집 보수,청소비용 등으로 140만원도 선불로 지불하게 된 셈인데 이러한 상황에서도 집주인이 단기 세입자에게 추가 유지보수를 하는 게 맞지

3 . 업무용 시설이 아닌 곳에 전입신고 불가 조건으로 주거형태로 방을 내주게되면 계약서에 효력이 없어진다는 말을 보았는데 추 후 금액적인 부분에서 협의불가로 집주인이 민사소송을 진행하게 됐을때 소송이 진행 가능한건지

4 . 객관적인 시선으로 바라보았을때 제가 집주인이 원하는데로 해줘야하는게 맞는지 굳이 그럴 필요까지는 없는건지 여러 사람들에 의견이 궁금합니다.

집주인이 말하는 하자는 (화장실 누래짐현상으로 청소 or 타일교체, 마루찍힘 바닥 부분교체or전체 , 거실 구석 곰팡이로 인한 벽지 전체교체 )

툭 까놓고 얘기해서 6개월 들어오려는 사람도 없고 와봤자 세도 비싸서 월세도 잘 못내는 경우 허다할텐데, 가라형식으로 계약서 쓰며 개인대 개인으로 6개월간 현금 1천만원가량 수익 발생했으면 어느정도 리스크는 본인이 감수해야 하는게 맞다고 생각을 하는데..

중립적인 입장에서 여러 전문가 분들의 고견 여쭙니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

아니 4개월 살았는데 타일이 누레지고 곰팡이가 생기고 임대인은 새집을 만들려고 하시나 심하긴 합니다

140만원도 많이 주시긴 한거 같은데 거기서 더원하신다면 못드린다고 못을 박으세요

입주청소비 정도로 해결을 했어야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 위법으로써 불법적인 행위로 보기 어렵습니다. 또한 세금에 있어 소득신고등은 임차인이 알수 없기에 이를 문제삼기도 어려울듯보입니다,

2. 임차인의 원상복구 의무가 있기 떄문에 어쩔수 없는 부분입니다 .다만 원상복구 범위나 비용에 대해서는 두 당사자간 합의를 하셔하는 부분은 명확한 금액 기준등이 있는 것은 아닙니다.

3. 해당 부분은 용도에 따른 이용의 문제 즉, 행정적인 문제일수는 있겠지만, 당사자간 합의된 계약효력과는 별개입니다. 즉 해당사유로 계약 효력이 없어지지는 않는것으로 알고 있습니다.

4. 원상복구는 말그대로 실제 견적서나 영수증을 근거로 지출금액 확인을 하시면 되고, 그 범위에 대해서는 임대인과 협의를 하셔야 하는 부분으로 보입니다. 질문자님이 140만원을 주었다고 의무를 다하였다고 확정하는 것 또한 개인적 판단일수 있고 질문자님이 지급한 월세는 거주하시면서 누린 사용 수익에 대한 교환가치입니다, 즉 임대인이 불노소득으로만 단정하는 것도 이치상 맞는 않아보입니다.

즉, 임대인 말하는 하자 부분에 대해 원인이 임차인 과실이 있다면 정확힌 청구비용에 따라 지급을 하시는게 맞고, 무리하게 원상복구 범위를 확정하는 경우에는 지급을 거절하시는 게 맞을듯 보입니다. 그럼에도 협의가 계속 되지 않는다면 임대차분쟁조정위원회등에 조정신청을 하는 것도 방법일수 있습니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

임대차사업 신고 없이, 소득신고 없이 개인 간 거래에서 전입신고 불가능한 조건으로 단기계약으로 방을 내보내는 것이 법적으로 위반되는 부분이 없는지:

주택임대차보호법에 따라 임대주택을 신고해야 하는데, 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우 주택 임대차 신고를 해야 합니다. 이 법은 지역 기준에 따라 적용되며, 대부분의 서울 지역 임대주택은 신고대상입니다. 하지만 경기도 외의 도 지역의 군은 제외됩니다. 법 시행일 이후 체결한 주택 임대차 계약은 모두 신고해야 합니다. 신고의무자는 임대차 계약 당사자인 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다.

특약사항에 원상복구 의무 조건들이 있으나 6개월간 월세 한 번 밀리지 않고 따박따박 받은 상황 + 집 보수, 청소 비용 등으로 140만원도 선불로 지불하게 된 셈인데 이러한 상황에서도 집주인이 단기 세입자에게 추가 유지보수를 하는 게 맞는지:

원상복구 의무는 계약서에 명시된 특약사항에 따라 정해집니다. 만약 집주인이 추가 유지보수를 요구하고 있다면, 계약서에 명시된 의무를 준수해야 합니다. 그러나 상황에 따라 유지보수 비용이 합리적인지 여부를 판단해야 합니다.

업무용 시설이 아닌 곳에 전입신고 불가 조건으로 주거 형태로 방을 내주게 되면 계약서에 효력이 없어진다는 말을 보았는데 추후 금액적인 부분에서 협의 불가로 집주인이 민사소송을 진행하게 됐을 때 소송이 진행 가능한 건지:

이 부분은 법률 전문가와 상담해야 합니다. 일반적으로 계약서에 명시된 조항이 효력이 있으며, 소송 가능 여부는 상황과 법적 규정에 따라 다를 수 있습니다.

객관적인 시선으로 바라보았을 때 제가 집주인이 원하는 대로 해줘야 하는 게 맞는지 굳이 그럴 필요까지는 없는 건지 여러 사람들의 의견이 궁금합니다:

이 부분은 상황과 계약서에 명시된 의무를 고려하여 판단해야 합니다. 일반적으로 계약서에 명시된 의무를 준수하는 것이 바람직합니다.