전세금 전체 돌려받지 못할때 대처방법?(임차권등기,차용증,담보)
안녕하세요. 계약해지, 계약일이 2일밖에 남지않아서 너무 급한마음에 질문합니다. 전문가님들 도움 부탁드립니다!!ㅠㅠ
상황
1. 3월 8일 A-> B집으로 이사 예정
2. A집 계약만기는 9월이나 개인사유로 제가 만기 전 이사 예정
3. A집에 있는 저의 전세금 1.35억/ A집 다음 세입자 전세금 1.2억
A집 주인이 돈이 없어서 저의 전세금 1.35억에서 다음 세입자 전세금으로 1.2억 받고 나머지 1천500만원은 원래 계약 만기일인 9월까지 주겠다. 그러니 계약해지일에 차용증 또는 본인이 소유한 다른 집에 담보를 설정해라. 라고 구두로 설명 받음
4. 임차권등기명령은 다음 세입자가 안들어올수 있으니 A집에 설정하지 말아달라고 전달받음
5. 계약 2일전인데 현재 집주인 연락 두절(계약일에 올것 같긴합니다)
여기서 질문입니다.
Q1. 9일 계약해지날 차용증 또는 담보 설정은 계약해지전에 미리 진행하는게 맞는거죠?
Q2. 차용증 or 담보설정중에 더 안전한것은 무엇인가요?
차용증 : 공증사무실에서 작성할 예정
담보설정 : 담보설정 계약서 작성할 예정(설정방법은 아직 공부중)
-> 근저당 설정시 우선순위가 아니면 크게 의미가 없을수도 있는 단점....
Q3. 계약해지하면서 A집에 남은 1500만원만 임차권등기명령 설정 할수 있나요?
Q4. 제가 계약해지를 안하게 되면 A집 다음세입자가 손해배상청구할것 같은데 그렇게 되면 책임은 저한테 있는건가요? A집에 들어올 다음 세입자는 이미 계약금을 입금했고 저 또한 이사갈 B집에 계약금을 넣어둔 상황입니다.
제가 생각하기에는 1500만원을 어떻게줄지 확실하게 해주지 않으면 전세보증보험도 들어 있으니 A집 그날 계약해지 안하고 계약만기 9월까지 버틴다음 바로 임차권등기명령 설정하는게 베스트인것 같거든요. 전문가의 의견을 듣고싶습니다. 2일밖에 안남아서 너무 급해요 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
Q1) 시기는 크게 중요하지는 않지만 실제 이사를 하기전에 받아두시는게 좋습니다.
Q2) 차용증은 단순 채권 입증서류이고 이를 통해 법원 판결을 받아 임대인 다른 재산에 압류등을 할수 있는것이고 담보설정은 이러한 과정없이도 등기부상 근저당으로 등기를 할수 있기에 담보권 설정이 훨씬 권리가 강하고 유리합니다
Q3) 할수 없을 듯 보입니다. 원칙상 가능하나 이떄는 등기설정전까지 점유와 전입신고를 유지하여야 하나 다른 임차인이 입주한다면 사실상 전출을 하셔야 햐기에 할수 없습니다.
Q4) 질문자님에게는 새로운 임대차계약의 당사자가 아니기에 손해청구 대상이 되지 않겠지만 질문자과 임대인이 합의한 내용을 이행하지 않았기에 본 계약에 따른 손해배상책임은 있을수 있습니다. 즉 새로운 임차인이 본인에게 손해배상을 할수는 없지만 임대인이 이렇게 발생된 손해를 입증하여 질문자님에게 손해배상을 할수는 있습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세금을 돌려받지 못할 때에 대처하는 방법에 대해 안내드리겠습니다. 상황이 급하시다면, 다음과 같은 절차를 고려해보시기 바랍니다:
내용증명 보내기:
전세금을 돌려받기 위해 내용증명을 보내는 것은 중요한 단계입니다.
내용증명은 집주인에게 전세금 반환을 요청하는 증거로 활용됩니다.
내용증명은 서울시 또는 근처 지역의 우체국에서 발급할 수 있습니다.
내용증명에는 전세금 반환 요청과 반환 시기를 명시해야 합니다.
임차권등기명령 신청:
임차권등기는 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도입니다.
이를 통해 세입자는 이사를 나가더라도 보증금을 돌려받을 권리를 유지할 수 있습니다.
계약해지 전에 미리 설정하기:
차용증과 담보 설정 중 어떤 것이 더 안전한지에 대해 고민하셨습니다.
차용증은 공증사무실에서 작성할 예정이며, 담보 설정은 담보설정 계약서를 작성할 예정입니다.
근저당 설정시 우선순위가 아니면 크게 의미가 없을 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
책임과 전세보증보험:
계약해지를 안하게 되면 A집 다음 세입자가 손해배상청구할 가능성이 있습니다.
이 경우 책임은 세입자에게 있을 수 있습니다.
전세보증보험이 있으므로, 1500만원을 확실하게 해결하지 않으면 전세보증보험을 활용하여 보호받을 수 있을 것입니다.
상황이 급하시다면, 내용증명을 먼저 보내시고 임차권등기명령을 신청하시는 것이 좋습니다.