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근저당있는 집에 월세 계약해도 괜찮을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 집에 월세 계약을 할 때는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 근저당은 집주인이 은행에서 돈을 빌릴 때 그 집을 담보로 제공한 것을 의미하며, 만약 집주인이 대출금을 상환하지 못하면 은행은 해당 집을 경매에 부칠 수 있습니다. 이 경우, 월세 세입자의 보증금은 위험에 처할 수 있습니다.월세 계약을 할 때는 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다전입신고와 확정일자: 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 세입자는 대항력을 갖게 되어, 만약 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다. 이는 세입자를 보호하는 중요한 절차입니다.최우선변제권: 세입자가 소액임차인에 해당되면, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이는 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 그러나 이 금액은 지역에 따라 다르며, 전체 보증금이 아닌 일부만이 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.근저당과 보증금의 비율: 근저당 설정액과 세입자의 보증금을 합한 금액이 해당 주택의 시세 가액의 65% 이상이면 위험할 수 있습니다. 이는 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 전액 회수하기 어려울 수 있기 때문입니다.등기부등본 확인: 임대차 계약 전에 해당 주택의 등기부등본을 확인하여, 근저당 외에 다른 임차인의 임차권등기가 없는지 확인해야 합니다. 이미 임차권등기가 되어 있다면, 새로운 임차인은 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.부동산 전문가 상담: 위험 요소를 최소화하기 위해 부동산 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 전문가는 해당 지역의 법률과 규정을 잘 알고 있으며, 세입자의 권리를 보호하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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이사갈려고 하는데 복비가 얼마나올까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부산에서 2억 6천만 원짜리 아파트 전세를 구할 때 예상되는 복비에 대해 궁금하시군요. 복비는 중개수수료를 의미하며, 이는 거래 금액과 지역에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 부산의 경우, 전세 거래금액이 2억 원 이상일 때 중개수수료 상한은 거래금액의 0.4%로, 한도가 없습니다.따라서, 2억 6천만 원짜리 아파트 전세의 경우, 복비는 최대 0.4%를 적용하여 계산할 수 있습니다. 계산해보면복비=전세금×상한요율=260,000,000원×0.004=1,040,000원이렇게 복비는 최대 1,040,000원까지 나올 수 있습니다. 하지만 실제로는 중개사와 의뢰인 간의 협의에 따라 이보다 낮은 금액으로 결정될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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전세감액 재계약 꼭해줘야하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세감액 재계약에 대한 질문이시군요. 법적으로 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 임대인은 임차인의 요구에 따라 전세금을 감액하고 재계약을 해야 할 의무는 없습니다. 다만, 임차인과 임대인 간의 합의에 의해 전세금 감액 재계약이 이루어질 수 있습니다.현재 부동산 시장 상황이나 전세금의 변동 등에 따라 임차인이 전세금 감액을 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인과 임차인이 협의를 통해 재계약 여부를 결정하게 됩니다. 임대인이 재계약을 원하지 않을 경우, 법적으로 강제할 수 있는 방법은 제한적입니다.만약 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주를 원하는 경우, 임대인은 임차인에게 거주 기간 연장을 거부할 수 없으나, 전세금 감액에 대해서는 합의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.02.23
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월세 계약을 하고 한달도 지나지 않아서 곰팡이 문제로 인해 문제가 생겼습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.곰팡이 문제와 난방 문제로 인해 걱정이 많으시겠어요. 월세 계약 중도 해지에 관한 정보를 찾아보았습니다. 원칙적으로 전월세 임대차 계약은 계약 종료 시까지 해지할 수 없지만, 정당한 사유가 있을 경우 계약 기간 만료 전에 적법하게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 임차인이 중도 해지할 수 있는 경우는 다음과 같습니다:임대차 계약 당시 계약 기간을 정하지 않은 경우계약 기간 중 임대인의 지위가 다른 제3자에게 양도된 경우중도 해지에 대한 특약이 있는 경우임차한 주택의 일부 또는 전부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우.곰팡이 문제 해결 방법으로는, 곰팡이 제거에 효과적인 세정제 사용, 천연재료를 이용한 방법, 그리고 넓게 발생한 곰팡이 문제 해결 방법이 있습니다. 예를 들어, 베이킹소다를 사용하여 곰팡이를 제거하고, 문제가 심각할 경우 전문가에게 도움을 요청하는 것이 좋습니다.난방 문제에 대해서는, 난방 시스템의 이상 유무를 체크하고, 난방 배관에 이상이 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 온도조절기나 구동기 등의 이상 유무를 점검해야 합니다.계약 중도 해지를 고려하고 계시다면, 법적인 조언을 구하는 것이 좋습니다. 법률 전문가는 귀하의 상황을 평가하고, 계약서의 내용과 현재의 주택 상태를 바탕으로 최선의 조언을 제공할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.22
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임대인이 보증금을 안 줄 경우 대처법이있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 계신 것 같아 안타깝습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 대처할 수 있는 몇 가지 방법이 있습니다. 먼저, 임대인과의 대화를 통해 상황을 해결하려고 시도하는 것이 중요합니다. 그러나 대화로 해결되지 않는다면 법적 조치를 고려할 수 있습니다.내용증명 발송: 임대인에게 보증금 반환 요청을 공식적으로 통보하는 방법입니다. 이는 추후 법적 절차를 밟을 때 증거로 사용될 수 있습니다.임차권등기명령 신청: 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임대인의 부동산에 대한 권리를 확보할 수 있습니다. 이는 임대인이 다른 사람에게 부동산을 팔거나 담보로 제공하는 것을 방지합니다.전세금 반환 소송: 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 법원에 전세금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 통해 보증금 반환을 강제할 수 있으며, 지연이자 청구도 가능합니다.또한, 정부에서는 역전세난을 해소하기 위해 전세보증금 반환 목적의 대출 규제를 완화한 바 있으니, 해당 대출 상품을 활용하는 방법도 있습니다. 이러한 대출은 임대인이 보증금을 반환할 수 있도록 돕기 위한 것입니다.
경제 / 부동산
24.02.22
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아파트 매수 시 등기부등본 열람 시 제일 중요한 게 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매수 시 등기부등본을 체크할 때 가장 중요한 사항은 다음과 같습니다소유권 확인: 등기부등본의 갑구에서 소유주가 누구인지 확인하세요. 매도인이 실제 소유주인지 확인하는 것이 중요합니다.부담금 확인: 을구에서 아파트에 설정된 권리, 예를 들어 가압류, 가처분, 가등기, 대출 등이 있는지 확인하세요. 이런 부담금이 없는 집을 매수하는 것이 좋습니다.건축물대장 및 토지대장 확인: 아파트의 실제 면적, 구조, 용도, 지번 등을 확인할 수 있습니다.하자담보 및 특약사항: 계약서에 하자담보책임과 관련된 특약사항이 있는지 확인하고, 잔금 납부 전에 발견된 하자에 대해 매도인이 책임을 지는 조항이 있는지 확인하세요.등기부등본을 발급받을 때는 최신 정보를 담고 있는지 확인하기 위해 발급 날짜를 꼭 체크하세요. 또한, 매매 계약을 체결하기 전에는 등기부등본을 다시 한 번 확인하여 그 사이에 새로운 권리가 설정되지 않았는지 확인하는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
24.02.22
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원룸이나 투룸 월세 계약할때 주의사항은 어떤 것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸이나 투룸 월세 계약을 할 때 주의해야 할 사항들은 다음과 같습니다임대인 확인: 임대 계약 시 집주인 대신 대리인이 나오는 경우가 종종 있는데, 가능하면 직접 임대인과 만나서 계약하는 것이 좋습니다. 대리인을 통해 계약할 경우, 임대인의 인감증명과 신분증 사본을 통해 대리인이 정말로 임대인의 위임을 받은 사람인지 확인해야 합니다.관리비 확인: 월세 외에 부과되는 관리비를 꼼꼼히 확인하고, 어떤 항목들이 포함되어 있는지 체크하세요. 관리비에 포함되지 않은 공과금은 별도로 납부해야 합니다.옵션 확인: 가전제품 등의 옵션이 제공되는지 확인하고, 계약 전에 모바일 앱 등을 통해 확인한 옵션들이 실제로 제공되는지, 잘 작동하는지 확인하세요.근저당 확인: 임대인이 건물이나 집을 담보로 대출을 받았는지 확인하고, 근저당이 많이 설정되어 있지 않은지 체크하세요.불법, 위법 건축물 확인: 등기부등본을 통해 건물이 불법이나 위법 건축물이 아닌지 확인하세요.임대차 계약서 특약사항: 계약서에는 임대인과 합의한 특약사항을 명확히 기재하고, 필요한 경우 추가적인 특약사항을 요청할 수 있습니다.중개 수수료 (복비): 중개 수수료는 법적으로 정해진 기준에 따라 계산되며, 협상을 통해 조정할 수도 있습니다.잔금, 확정일자, 전입신고: 계약금을 지불하고, 입주하는 날 바로 관할 주민센터로 가서 확정일자를 받고 전입신고를 해야 합니다.이 외에도 계약서에 기재된 계약자가 등기부등본의 소유자와 동일인인지 확인하고, 중개수수료의 기준을 확인하는 등의 주의사항이 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.22
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중기청 전세 만기기간 3개월전 암묵적 갱신관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면, 계약 만기 시점에 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 자동 연장된다고 보고 있습니다. 이는 임차인도 마찬가지로 2개월 전까지 계약 종료 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 적용됩니다.귀하의 경우, 계약서에는 3개월 전에 통지해야 한다고 명시되어 있지만, 법적으로는 2개월 전 통지로도 충분합니다. 따라서, 2월 21일에 계약 종료 의사를 밝힌 것은 법적 요건을 충족하는 것으로 보입니다. 그러나, 집주인이 이를 연장 의사로 오해했다면, 이에 대한 명확한 해명과 함께 법적 조언을 구하는 것이 좋을 것 같습니다.또한, 묵시적 갱신이 되었다 하더라도, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리가 있으며, 해지 통보를 한 시점으로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 이 점을 집주인에게 설명하고, 개인 사정으로 인해 더 이상 거주할 수 없음을 명확히 전달하는 것이 중요합니다.법적인 문제가 복잡하거나 해결이 어려울 경우, 법률 전문가의 도움을 받아보시는 것도 고려해 보시기 바랍니다. 전문 변호사나 법률 상담 기관을 통해 상황을 설명하고, 적절한 조치를 취할 수 있도록 도움을 요청하실 수 있습니다.이러한 상황에서는 법적 절차를 준수하면서도, 집주인과의 원만한 해결을 위해 대화를 시도하는 것이 중요합니다. 가능하다면, 중재자를 통한 조정이나 합의를 모색하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 집주인과의 대화에서는 법적 근거를 바탕으로 자신의 입장을 분명히 하고, 필요한 경우 법적 조치를 취할 준비가 되어 있음을 알리는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.22
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다음세입자분이 계약하고 갔다는데 확인은 못하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입세대확인서를 통해 다음 세입자가 계약을 완료했는지 확인할 수 있습니다. 이 서류는 건물 소유자, 임차인, 매매계약자 또는 임대차계약자, 금융기관 등이 해당 건물 또는 소재지에 주민등록 되어 있는 세대주와 주민등록표 상의 동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있게 해줍니다. 방문 신청이 가능하며, 신청 시 신분증과 신청 자격 증명 자료가 필요합니다. 처리기간은 즉시이며, 근무시간 내 3시간 이내에 발급받을 수 있습니다.또한, 매매와 전세 계약이 동시에 진행될 때 주의해야 할 사항들에 대한 정보도 찾아보시는 것이 좋습니다. 예를 들어, 대리인을 통한 계약 시 위임장과 인감증명서, 신분증을 확인하는 것이 중요하며, 전세 계약 시 특약사항을 계약서에 명확히 기재하는 것이 필요합니다. 이러한 정보는 계약 과정에서 발생할 수 있는 문제를 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.22
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공동명의의 집을 한명은 유지를 원하고한명은 매도를 하고 싶어하는데 반만 매도가 가능한지 알고 싶습니다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의 부동산에 대해 한 명은 보유를 원하고 다른 한 명은 매도를 원하는 경우, 일반적으로 모든 공동명의자의 동의가 필요합니다. 한 명의 명의자만이 자신의 지분을 매도하는 것은 가능하지만, 이 경우에도 다른 공동명의자의 동의가 필요할 수 있습니다1신탁회사를 통한 부동산 매도는, 신탁회사가 부동산의 매매를 대행하는 '처분신탁’의 형태로 이루어질 수 있습니다. 이 경우 신탁회사는 매도인의 대리인으로서 부동산 매매 계약을 체결하게 됩니다. 그러나 이 방법 역시 모든 공동명의자의 동의가 필요합니다.반전세의 경우, 전세금의 일부를 월세로 전환하여 거주하는 방식입니다. 이는 매도와는 별개의 문제로, 부동산의 소유권이나 매매와 관련된 사항이 아니라 임대차 계약의 조건을 어떻게 설정하느냐에 따라 결정됩니다. 만약 한 명의 명의자가 부동산을 매도하고 나머지 명의자가 반전세로 거주하기를 원한다면, 이는 임대차 계약을 새롭게 협상하여 결정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.22
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