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답변 내역

오피스텔 전세가와 매매가가 이러면 신뢰할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 매매가와 전세가가 비슷한 경우는 드물지 않으며, 이는 여러 요인에 의해 발생할 수 있습니다. 전세가가 매매가에 근접하거나 매매가를 초과하는 현상을 '깡통 전세’라고 하며, 이는 주로 전세 수요가 많고 매수자가 적은 시장에서 발생합니다.전세가와 매매가의 차이가 적은 오피스텔은 매매보다는 전세로 거래되는 경우가 많고, 이는 오피스텔의 보유 가치 대비 사용 가치가 높다는 것을 의미할 수 있습니다. 매매를 선택할 경우 장점으로는 소유권을 가지고 집값 상승 시 이익을 얻을 수 있다는 점이 있으며, 단점으로는 집값 하락 시 손실을 볼 수 있고, 매매 시 발생하는 세금 부담과 대출 이자 부담이 있다는 점입니다.전세를 선택할 경우의 장점은 매월 나가는 비용이 없고, 입주 기간이 끝나면 보증금을 돌려받을 수 있다는 점이며, 단점으로는 보증금이 많이 필요하고 전세 사기의 위험이 있다는 점입니다.전세보증보험에 가입할 수 있다면, 전세금 반환에 대한 안정성을 높일 수 있으나, 전세가율이 높은 경우에는 경매나 법적 절차에 들어갔을 때 시세보다 낮게 낙찰될 가능성이 있어 전세보증금을 회수하는 데 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 전세 계약을 고려하실 때는 해당 지역의 시세를 비교하고, 전세가율을 확인하며, 전세보증금 반환 보증 제도의 가입 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.02.20
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애견운동장허가 밭이나 임야로허가가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.애견 운동장을 운영하기 위한 토지에 대한 허가 과정은 복잡할 수 있으니, 걱정하시는 것이 이해됩니다. 일반적으로, 애견 운동장과 같은 동물 관련 시설을 위한 토지 사용에는 여러 법적 요건이 있습니다.밭이나 임야를 애견 운동장으로 사용하기 위해서는 해당 지역의 국토계획법과 동물보호법에 따른 용도 변경 허가가 필요할 수 있습니다. 보전, 생산, 계획 등의 용도 지역 분류에 따라 허가 가능 여부와 절차가 달라질 수 있으므로, 해당 지역의 시군구청이나 농림부서에 문의하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.시설에 대해서는, 휀스 설치와 컨테이너 사용은 일반적으로 큰 문제가 되지 않지만, 상수도와 전기 설비는 해당 지역의 인프라와 규제에 따라 추가적인 허가가 필요할 수 있습니다.이러한 사항들을 고려하여, 전문가의 상담을 받거나, 관련 부서에 직접 문의하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 또한, 동물 위탁 관리업에 대한 허가 절차와 주의 사항에 대해 자세히 설명한 자료도 참고하시면 도움이 될 것입니다.토지를 선택할 때는, 애견 운동장으로의 사용 가능 여부, 접근성, 주변 환경, 그리고 향후 확장 가능성 등을 고려하는 것이 좋습니다. 토지 구매나 임대 전에는 반드시 법적인 조언을 구하고, 모든 필요한 허가 절차를 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.19
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전세계약할때 공동명의일때어는사람한테 입금하나여
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 할 때 부동산이 공동명의로 되어 있다면, 일반적으로 모든 공동 소유자의 동의가 필요합니다. 입금은 보통 모든 소유자와의 합의에 따라 결정되며, 임대차 계약서에는 모든 소유자의 이름과 서명이 포함되어야 합니다.공동명의로 된 부동산을 전세 계약할 때 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다계약서 작성: 모든 공동 소유자의 이름과 서명이 포함되어야 하며, 계약서에는 보증금 반환 및 계약 해지 시의 절차와 조건이 명확히 기재되어야 합니다.송금 및 입금 확인: 전세나 임대보증금을 지불할 때는 소유자 각자에게 송금하는 것이 좋으며, 송금 내역은 나중에 확인할 수 있도록 보관해야 합니다.임대보증금 처리: 임대보증금은 중요한 재산이므로, 건전한 방식으로 처리하고, 반환 조건과 절차를 명확히 알고 있어야 합니다.부동산 중개사 활용: 중개사의 도움을 받아 계약을 체결하는 것도 고려해야 하며, 중개사는 전문적인 조언을 제공하고 계약서 작성 및 중재 역할을 할 수 있습니다.공동명의가 3명 이상일 경우, 과반수의 지분권자와 계약을 체결하면 법적으로 문제가 없습니다. 예를 들어, 소유자가 5명인 경우 최소 3명의 소유자와 계약을 체결해야 합니다. 또한, 대표로 계약을 진행할 때는 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.19
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오피스텔담보대출은 은행에서 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 담보대출은 은행에서 가능합니다. 일반적으로 아파트 담보대출과 유사한 조건으로 오피스텔 담보대출을 제공하는 은행들이 있으며, 각 은행마다 다양한 상품과 조건을 가지고 있습니다. 예를 들어, KB저축은행, 신한저축은행, 대신저축은행, KB국민은행, NH농협은행, 신한은행, 한국투자저축은행 등이 오피스텔 담보대출 상품을 제공하고 있습니다.각 은행의 담보대출 상품은 한도, 금리, 조건 및 자격 요건이 다를 수 있으니, 자세한 정보는 해당 은행에 문의하거나 은행의 웹사이트를 방문하여 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.19
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계약날이 주말이면 확정일자 미리 맏을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 계약일자보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 가능한데요, 주말에 이사를 하거나 대출을 받는 경우에는 확정일자를 미리 받으시는 것을 권장합니다. 확정일자는 전입신고와 실제 이사(점유)가 있어야 의미가 있으며, 이사 당일에 전입신고와 함께 받으셔도 문제가 없습니다. 그러나 계약날 바로 확정일자를 받는 것이 가장 좋으며, 특히 은행 대출을 받는 경우에는 대출 신청 전에 주민센터에서 확정일자를 먼저 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.19
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주택담보대출시 매매하려는집에 임차권등기명령이 있는경우 대출이 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출을 신청할 때 임차권등기명령이 있는 경우, 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 이는 은행마다 내부 정책과 대출 승인 기준이 다르기 때문입니다. 카카오뱅크가 대출을 반려한 것은 내부 규정에 따른 것으로 보입니다.생애 최초 주택 구입자이며 연소득이 7천만원 이하인 경우, 정부 지원 대출 상품을 이용할 수 있습니다. 예를 들어, 한국주택금융공사의 '내 생애 첫 주택 대출’이나 '디딤돌 대출’과 같은 상품이 있습니다. 이러한 대출 상품들은 일반 은행 대출보다 낮은 금리로 제공되며, 특정 조건을 충족하는 경우 더 유리한 조건을 받을 수 있습니다.또한, 주택도시기금의 '디딤돌대출’은 무주택 서민을 대상으로 낮은 금리로 제공되며, 부부합산 연소득 6천만원 이하 또는 생애최초 주택구입자, 2자녀 이상 가구는 연소득 7천만원 이하인 경우 신청이 가능합니다.이 외에도 금융감독원의 금융상품통합비교공시 사이트를 통해 다양한 은행의 대출 상품을 비교해 볼 수 있으며, 자신에게 맞는 대출 상품을 찾을 수 있습니다.대출을 알아보실 때는 해당 은행의 대출 상담을 통해 자세한 조건과 필요 서류 등을 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.19
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오피스텔 주택수포함이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부는 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되며, 취득세와 양도소득세 등 부동산 관련 세금이 중과될 수 있습니다.주거용 오피스텔 여부는 다음과 같은 요소를 고려하여 판단합니다주택임대사업자 등록여부임차인 사업자등록여부 및 직업주민등록 이전 여부오피스텔 구조 (주거가능 상태 여부)전력, 도시가스, 수도 사용량임차인 확정일자 여부무주택자 여부에 대해서는, 오피스텔만 보유하고 있는 경우, 아파트 청약 시 무주택자 자격이 유지됩니다. 하지만, 주택을 먼저 취득한 후 오피스텔을 취득하면, 오피스텔이 주택수에 포함되어 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.19
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결로현상 심한 집 계약파기 사유가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.결로 현상으로 인한 불편함을 겪고 계시는군요. 결로 현상이 심각한 경우, 주거 환경이 쾌적하지 않다는 점에서 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 하지만 이는 법적인 조언이 필요한 사항이며, 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.일반적으로, 임대차 계약을 해지하려면 임대인에게 해당 문제를 알리고, 적절한 시정 조치를 취할 기회를 주어야 합니다. 만약 임대인이 문제를 해결하지 못하고 주거 환경이 개선되지 않는다면, 계약 해지가 가능할 수 있습니다.집주인이 청구를 하거나 보증금에서 차감을 하려 한다면, 이는 부당한 조치일 수 있으니, 법적 조언을 구하거나 소비자 보호 기관에 문의하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.02.19
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집을 일반매매하고 이후 청약하면 가점에서 많이 밀리나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택을 일반 매매로 구입한 후 청약을 신청할 경우, 가점제에서의 점수는 주택 소유 여부, 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등에 따라 달라집니다. 이미 주택을 소유하고 있다면 '무주택자’의 자격을 잃게 되므로, 청약 가점에서 불리할 수 있습니다.청약 가점제에서는 다음과 같은 항목들이 점수에 영향을 미칩니다무주택 기간: 만 30세 이후의 무주택 기간이 길수록, 또는 혼인신고일부터의 기간이 길수록 더 많은 점수를 받습니다.부양가족 수: 부양가족이 많을수록 더 많은 점수를 받게 됩니다.청약통장 가입 기간: 청약통장을 오래 가입해 둘수록 더 많은 점수를 받습니다.현재 직장 생활 3년 차이며, 공무원으로서 안정적인 직업을 가지고 계시다면, 청약통장 가입 기간이 길고, 무주택 기간이 길다면 가점에서 유리할 수 있습니다. 하지만, 이미 주택을 소유하고 있다면 이러한 가점들이 적용되지 않을 수 있으니, 청약을 통한 내집마련 전략을 세울 때 이 점을 고려해야 합니다.1인 가구의 경우, 부양가족 수가 적기 때문에 이 항목에서는 낮은 점수를 받게 됩니다. 그러나 무주택 기간과 청약통장 가입 기간에 따라 충분한 점수를 얻을 수 있으며, 추첨제를 통한 청약 당첨의 기회도 있습니다. 추첨제는 가점이 낮거나 주택을 소유한 분들도 당첨될 수 있는 기회를 제공합니다.따라서, 현재 주택을 소유하지 않고 청약을 준비하고 계시다면, 무주택 기간과 청약통장 가입 기간을 최대한 활용하여 가점을 높이는 전략을 세우시는 것이 좋습니다. 주택을 매매하고 나서 청약을 신청할 경우, 무주택 기간이 단축되어 가점에서 불리해질 수 있으니, 청약 전략을 신중히 고려하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.19
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전세계약 후 입주전 집주인 아파트 매매할 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약과 아파트 매매가 동시에 진행될 때 주의해야 할 사항들이 있습니다. 여기서 중요한 것은 전세 계약을 맺는 시점에 집의 소유주가 누구인지, 그리고 전세금의 보호를 위한 조치가 취해졌는지 확인하는 것입니다.1월 29일에 집주인 A가 집주인 B에게 매도하는 경우, 전세 계약은 새로운 집주인 B와 맺어야 합니다. 이는 매매 계약이 완료되고, 새로운 소유주가 등기부등본상에 등록된 후에 이루어져야 합니다.2월 29일에 계약금을 지불할 때, 계약금은 새로운 집주인 B에게 지불해야 하며, 이는 등기부등본상의 소유주가 B로 변경된 후에 이루어져야 합니다. 만약 A에게 계약금을 지불한다면, B가 소유권을 확보하기 전이므로 위험할 수 있습니다.3월 26일에 집주인 A가 잔금을 지불하고 근저당을 말소하는 절차는, 매매 계약의 일부로서 집주인 B가 소유권을 확보한 후에 이루어져야 합니다. 이는 전세 계약에 영향을 미칠 수 있는 중요한 부분입니다.3월 29일에 전세 입주 시, 잔금은 새로운 집주인 B에게 지불해야 합니다. 이때 전세 계약서에는 새로운 집주인 B의 정보가 명시되어 있어야 하며, 전세금이 안전하게 보호받을 수 있도록 하는 조치가 취해져야 합니다.계약을 진행하기 전에 다음 사항들을 추가로 확인하시는 것이 좋습니다:등기부등본: 새로운 집주인 B의 소유권이 등기부등본상에 명확히 등록되었는지 확인하세요.전세금 보호: 전세금이 안전하게 보호받을 수 있도록 근저당 설정이 말소되었는지, 또는 새로운 집주인 B가 전세금 반환 책임을 인수했는지 확인하세요.전세 계약서: 새로운 집주인 B와의 전세 계약서를 작성하고, 전세금, 계약 기간, 조건 등이 명확히 기록되어 있는지 확인하세요.부동산 중개인의 말만 믿지 말고, 법적 조언을 구하거나 전문가와 상담하여 위험을 최소화하시길 권장합니다.
경제 / 부동산
24.02.19
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