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임대차 계약서 수정시 확정일자 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약서 수정시 확정일자를 다시 받아야 하는지는 보증금의 변동 여부에 따라 다릅니다. 보증금이 증액되는 경우에는 증액된 금액에 대한 확정일자를 받아야 하고, 보증금이 감액되거나 변동이 없는 경우에는 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.보증금이 증액되는 경우에는 새로 받은 확정일자부터 효력이 발생하며, 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 즉, 인상된 보증금분만큼 효력이 발생하고, 기존 보증금은 기존 확정일자의 효력을 따릅니다. 이때, 갱신계약서에 확정일자를 받으려면, 갱신계약서에 인상된 보증금, 기존 보증금 금액, 기존계약기간 등을 특약사항에 꼭 넣어야 합니다.보증금이 감액되거나 변동이 없는 경우에는 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 보증금을 보호하기 위해 확정일자를 받는 것이기 때문에, 보증금의 변동이 없다면 기존 확정일자의 효력이 유지됩니다. 이때, 수정계약서에는 수정된 내용을 삭선을 긋고 변경하고, 임대인과 임차인이 서명 날인하면 됩니다.보증금반환보험 가입은 확정일자와 관련이 없습니다. 보증금반환보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인이 보험회사에 청구하여 보증금을 받을 수 있는 제도입니다. 보증금반환보험 가입은 임대차 계약서에 표시하고, 보험료를 납부하면 됩니다. 보증사고 발생시에는 보험회사에 임대차 계약서와 확정일자, 전입신고증 등을 제출하여 보증금을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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2024년 공시지가 확정은 언제인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가란 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 토지와 주택의 적정가격을 조사하여 공시하는 가격입니다. 공시지가는 세금, 보상금, 보증금 등에 활용되기 때문에 부동산 시장에 중요한 영향을 미칩니다.2024년 공시지가는 2023년 12월 20일부터 2024년 1월 8일까지 의견청취를 거쳐 2024년 1월 25일에 공식적으로 발표될 예정입니다. 공시지가는 부동산 공시가격 알리미 사이트나 한국부동산원 부동산정보 앱에서 조회할 수 있습니다.공시지가가 확정되기 전에는 임시공시지가를 참고할 수 있습니다. 임시공시지가는 공시지가 조사기관이 조사한 가격을 임시로 공시한 것으로, 의견청취와 심의를 거쳐 최종적으로 확정됩니다. 임시공시지가는 2023년 3월 23일부터 4월 11일까지 열람 및 의견청취가 가능합니다.공시지가가 변동되면 전세보증금 반환보증 보험 가입 기준도 달라질 수 있습니다. 전세보증금 반환보증 보험은 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 임차인에게 대위변제를 보증하는 제도입니다. 이 보험의 가입 기준은 전세가격이 주택가격의 90% 이하이고, 주택가격이 공시지가의 140% 이하인 경우입니다. 즉, 공시지가의 126% (140%×90%)까지만 보험 가입이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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빌라주택원룸에서 전세로살고있는데요 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라주택원룸에서 전세로 살고 있는데, 계약기간이 만료되기 전에 집주인이 건물을 팔고 세입자를 내보내려고 한다면, 임차인으로서 법적으로 보호받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제5조에 따르면, 임대인은 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 임대차권을 설정한 부동산을 처분할 수 없습니다. 즉, 집주인이 건물을 팔더라도 임차인의 전세권은 그대로 유지되고, 새로운 건물주인은 임차인의 전세권을 인정해야 합니다.만약 집주인이 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 임대차권을 설정한 부동산을 처분하려고 한다면, 임차인은 법원에 가처분을 신청하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 임차인은 임대차권설정등기를 하여 자신의 전세권을 보호할 수 있습니다. 임대차권설정등기란, 임차인이 임대차계약서와 임대인의 동의서를 가지고 등기소에 가서 임차인의 전세권을 등기하는 것입니다. 이렇게 하면, 임차인의 전세권은 건물주인이 바뀌어도 그대로 유효하게 됩니다.따라서, 집주인이 올 12월까지 비워달라고 요구한다면, 임차인은 거절할 수 있습니다. 임차인은 계약기간이 만료되기 전까지는 전세로 살 수 있고, 계약기간이 만료되기 2개월 전까지 집주인이 갱신거절의 통지를 하지 않으면, 계약은 자동으로 2년 더 연장됩니다. 만약 임차인이 계약기간 중에 퇴실하고 싶다면, 임대인에게 사정을 말하고 퇴실통보를 하고, 인근 부동산에 중도퇴실 요청을 하고, 다음 세입자가 계약이 되면 보증금을 돌려받으면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.05
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위락시설에 침대를 설치해서 위반 시설인데 건물주가 벌금을 내는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 경우에는 건축법 제60조에 따라 건축물의 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 자에게 500만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. 이 경우 건축물의 사용자는 건축물의 소유자 또는 임차인 등 건축물을 실제로 사용하거나 사용할 수 있는 권한을 가진 자를 말합니다. 따라서 위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 자가 건축물의 소유자인 건물주라면 건물주가 벌금을 내야 하고, 건축물의 임차인인 사업주(숙박업)라면 사업주가 벌금을 내야 합니다.위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 경우에는 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제29조에 따라 다중이용업소의 안전관리기준을 위반한 자에게도 500만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. 이 경우 다중이용업소의 안전관리기준을 위반한 자는 다중이용업소의 운영자를 말합니다. 따라서 위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 자가 다중이용업소의 운영자인 사업주(숙박업)라면 사업주가 벌금을 내야 합니다.위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 경우에는 건축법과 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따라 각각 500만원 이하의 벌금이 부과될 수 있으므로, 최대 1000만원의 벌금을 내야 할 수 있습니다. 그러나 벌금의 부과 여부와 금액은 사실관계와 적법성, 책임성 등을 고려하여 관할 기관이 결정하므로, 자세한 상담이 필요하시다면 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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전원주택월서사는데상수도가터졌어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 상수도 수용가(소비자) 책임 구간은 대지경계선 안의 급수설비(수도계량기, 수도배관 등)로 규정되어 있습니다. 즉, 수도사업소가 설치한 수도계량기부터 수도사용자의 집까지의 배관은 수도사용자의 책임으로 관리해야 합니다. 따라서 전원주택에서 상수도가 파손되어 누수가 발생한 경우에는 주택 소유주가 수리를 해야 하며, 그로 인한 피해가 발생한 경우에는 손해배상 책임도 부담해야 합니다.그러나 상수도 파손의 원인이 수도사용자의 과실이 아니라 수도사업소의 공사나 제3자의 훼손 등으로 인한 경우에는 수도사업소나 제3자에게 책임을 물을 수 있습니다. 이때는 수도사업소나 제3자에게 손해배상을 청구하거나 수리비용을 부담하도록 요구할 수 있습니다. 또한 상수도 파손이 아파트나 연립주택과 같은 공동주택의 공용부분에서 발생한 경우에는 관리주체(관리사무소)의 책임이 인정될 수 있습니다. 이때는 관리주체에게 손해배상을 청구하거나 수리비용을 부담하도록 요구할 수 있습니다.귀하의 경우에는 전원주택에서 상수도가 파손되어 누수가 발생한 것으로 보입니다. 이때 상수도 파손의 원인이 주택 소유주의 과실이라면 주택 소유주가 수리를 해야 하며, 그로 인한 피해가 발생한 경우에는 손해배상 책임도 부담해야 합니다. 만약 상수도 파손의 원인이 수도사업소나 제3자의 과실이라면 수도사업소나 제3자에게 책임을 물을 수 있습니다. 따라서 상수도 파손의 원인을 파악하고 적절한 조치를 취하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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월세 인상률 5% 위반 계약, 돌려받을수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 보호법에 따르면, 임대인은 임대차 계약기간 중에 임대료를 인상할 수 있는 경우가 제한적입니다. 그리고 인상할 수 있는 경우에도 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 이를 전월세 상한제라고 합니다.전월세 상한제를 위반한 경우, 임차인은 임대인에게 초과된 임대료를 반환하거나 감액하도록 청구할 수 있습니다. 이를 차임증감청구권이라고 합니다.귀하의 경우에는 임대인이 임대료를 인상하기 위해 특약사항을 추가하고 관리비를 비정상적으로 올린 것으로 보입니다. 이는 임대료의 5% 인상 상한을 우회하는 행위로 간주될 수 있습니다. 따라서 임대인이 임대료를 인상한 것은 전월세 상한제를 위반한 것으로 볼 수 있습니다.그러나 임대인이 임대료를 인상한 시점부터 8개월이 지난 상태에서 임차인이 차임증감청구권을 행사하려면, 일정한 절차를 거쳐야 합니다. 임차인은 먼저 임대인에게 초과된 임대료를 반환하거나 감액하도록 서면으로 요구해야 합니다. 이때 요구서는 내용증명 우편으로 발송하는 것이 좋습니다. 임대인이 요구에 응하지 않거나 합의가 이루어지지 않는다면, 임차인은 임대차 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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집값이 오르지 않는 이유는 어떤 이유가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집값은 수요와 공급의 법칙에 따라 결정되는데, 요즘은 수요가 줄고 공급이 늘어나서 집값이 오르지 않는 것으로 보입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.코로나19로 인한 경제 불황과 높은 실업률로 인해 소득이 감소하고 소비심리가 위축되었습니다. 이로 인해 부동산 구매를 위한 자금이 부족하거나 구매 의사가 낮아졌습니다.정부의 강력한 부동산 규제로 인해 다주택자나 투기자들이 매물을 내놓거나 신규 구매를 자제하고 있습니다. 이로 인해 집값 상승을 견인하던 수요층이 줄어들었습니다.정부의 공공주택 공급 확대 정책으로 인해 신규 분양이나 임대주택이 증가하고 있습니다. 이로 인해 집값 상승을 억제하던 공급부족 문제가 완화되었습니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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지역난방 가정도 별도의 보일러 및 배관 관리를 해야하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지역난방은 열병합 발전소에서 생산한 열을 지역 내 다수의 사용자들에게 공급하는 방식입니다. 지역난방을 받는 가정은 보일러 대신 열교환기를 사용합니다. 열교환기는 발전소에서 공급한 열을 이용해 물을 가열하고, 이를 난방과 온수로 사용할 수 있게 해줍니다. 열교환기는 보일러보다 효율이 높고, 가스 관련 사고가 없고, 추가 공간도 필요하지 않습니다. 그러나 열교환기도 정기적인 관리가 필요합니다. 열교환기의 성능을 유지하고, 배관의 녹물이나 오염을 방지하기 위해, 1년에 한 번 정도 열교환기 청소를 해야 합니다. 열교환기 청소는 지역난방공사나 전문업체에 의뢰하면 됩니다. 열교환기 청소는 약 1~2시간 정도 소요되며, 비용은 5만원 내외입니다. 열교환기 청소를 하면 난방과 온수의 효율이 향상되고, 난방비 절약에도 도움이 됩니다지역난방을 받는 가정은 보일러가 없다고 생각하시면 됩니다. 열병합 발전소에서 공급한 열을 열교환기를 통해 사용하는 것이지요. 열교환기는 보일러와 달리 연료를 사용하지 않고, 발전소에서 제공한 열만으로 물을 가열합니다. 따라서 보일러와 같은 연료비가 발생하지 않습니다. 그러나 열교환기를 사용하는 데에는 전기비가 들어갑니다. 열교환기는 전기를 이용해 열을 조절하고, 물을 순환시키기 때문입니다. 열교환기의 전기비는 보일러의 전기비보다 적습니다. 보일러는 전기를 이용해 연료를 연소시키고, 물을 가열하고, 물을 순환시키기 때문입니다. 열교환기의 전기비는 월 1만원 내외이며, 보일러의 전기비는 월 2만원 내외입니다지역난방을 받는 가정은 배관관리도 해야 합니다. 배관관리는 열교환기 청소와 함께 진행됩니다. 배관관리는 배관에 쌓인 녹물이나 오염물을 제거하고, 배관의 누수나 파열을 방지하는 작업입니다. 배관관리를 하면 배관의 수명이 연장되고, 열손실이 감소하고, 난방과 온수의 품질이 향상됩니다. 배관관리는 열교환기 청소와 마찬가지로 지역난방공사나 전문업체에 의뢰하면 됩니다. 배관관리는 열교환기 청소와 동시에 진행되므로, 추가적인 시간이나 비용이 들지 않습니다지역난방은 개별난방이나 중앙난방보다 효율적이고 안전하고 저렴한 난방방식입니다. 그러나 지역난방도 정기적인 관리가 필요합니다. 열교환기 청소와 배관관리를 통해 지역난방의 성능을 유지하고, 난방비 절약에 도움이 되는 것입니다. 지역난방을 받는 가정은 보일러가 없다고 생각하시고, 열교환기와 배관을 관리해주시면 됩니다
경제 / 부동산
24.02.04
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오피스텔 담보 가계대출도 대환이 가능할까요？
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 담보 가계대출은 대환 대출이 가능합니다. 다만, 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 주택담보대출로 대환할 수는 없습니다. 대신, 가계자금대출로 대환할 수 있습니다. 가계자금대출은 DSR(총부채 원리금 상환비율)이 적용되기 때문에, 소득과 타부채에 따라 대출 한도가 달라집니다. 제1금융권은 DSR이 40% 이내, 제2금융권은 50% 이내로 들어와야 합니다.오피스텔 담보 가계대출의 금리는 금융기관마다 다르지만, 보통 시세의 70% 이내로 대출을 받을 수 있습니다. (금융기관 및 지역에 따라 차이가 있을 수 있습니다.) 중도상환 수수료 없이 갈아타기 가능한 상품도 있으니, 여러 금융기관의 상품을 비교해보시는 것이 좋습니다.오피스텔 담보 가계대출의 대환 절차는 다음과 같습니다.1 금융기관별 상품 비교: 금리, 대출 조건, 중도상환 수수료 등을 비교하여 최선의 금융기관을 선택합니다.2 DSR 체크: 오피스텔을 가계자금대출로 대환할 경우 DSR을 보기 때문에, 소득과 타부채를 체크하여 DSR이 통과되는지 확인합니다.3 대출 신청서 작성: 심사서류를 준비하고 선택한 금융기관에 대출 신청서를 작성하여 제출합니다.4 대출 심사: 제출된 신청서와 서류를 기반으로 금융기관에서 대출 심사를 진행합니다. 이는 대출자의 신용 평가 및 소득, 부채 등을 평가하는 과정입니다.5 대출 승인 및 계약 체결: 대출 심사가 통과되면 금융기관은 대출을 승인하고, 대출 계약을 체결합니다. 대출 금액, 이자율, 상환 조건 등이 계약에 명시됩니다.6 대출 실행: 대출 계약이 체결된 후, 금융기관은 대출 금을 지급합니다. 이후 대출금의 상환 일정에 따라 매월 원리금을 상환하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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원룸 월세 구할때 무얼 체크해야할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 월세를 구할 때는 다음과 같은 사항들을 꼼꼼하게 확인하시는 것이 좋습니다.임대인 확인: 임대인이 본인이 맞는지, 대리인이라면 증빙자료를 제공하는지, 근저당이나 불법 건축물이 아닌지 등을 확인합니다.관리비 확인: 관리비가 얼마인지, 어떤 항목이 포함되어 있는지, 공과금은 별도로 납부해야 하는지 등을 확인합니다.옵션 확인: 가전제품이나 가구 등이 잘 작동하는지, 원하는 옵션이 모두 있는지, 추가 비용이 발생하는지 등을 확인합니다.환기와 채광 확인: 창문이나 환풍구가 잘 되어 있는지, 자연광이 잘 들어오는지, 습기나 곰팡이가 없는지 등을 확인합니다.소음 확인: 주변에 소음이 발생할 수 있는 요인이 있는지, 방음 시설이 잘 되어 있는지, 이웃과의 소음 문제가 없는지 등을 확인합니다.계약서 확인: 임대차 계약서에 특약사항이 있는지, 중개 수수료가 적절한지, 잔금과 확정일자가 명시되어 있는지 등을 확인합니다.이외에도 원룸 월세를 구할 때는 방의 위치, 집의 위치, 안전과 보안 등도 고려하셔야 합니다. 원룸 월세 계약시 주의사항 8가지 계약 전, 후 필수 확인 사항이라는 글을 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.반지하 원룸의 경우, 일반 원룸보다 가격이 저렴하고 난방비가 절약되는 장점이 있지만, 채광과 환기가 부족하고, 습기와 곰팡이, 벌레 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 반지하 단점 벌레, 곰팡이외 6가지 문제점이라는 글에는 반지하 원룸의 단점과 대처법에 대해 자세히 설명되어 있습니다. 반지하 원룸을 구하실 때는 이러한 점들을 잘 고려하시고, 반지하 곰팡이 제거와 같은 방법으로 습기와 곰팡이를 방지하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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