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장기수선충당금 평수에 따라 금액이 다른 이유는 무엇인가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충당금은 아파트의 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별 관리비입니다.그런데 장기수선충당금이 평수에 따라 다르게 부과되는 이유는 아파트의 관리규약에서 정한 적립요율에 따라 부과되기 때문입니다. 이는 아파트의 크기(평수)가 클수록 더 많은 부분을 사용하고, 그에 따라 더 많은 관리와 수선이 필요하기 때문입니다. 따라서, 아파트의 크기가 큰 세대일수록 장기수선충당금이 더 많이 부과됩니다.그러나 이것이 공동으로 사용하는 시설에 대한 비용을 전 세대가 같은 비율로 내는 것이 아니라는 의미는 아닙니다. 장기수선충당금은 아파트의 주요 시설을 유지하기 위한 비용이므로, 이 비용은 아파트의 모든 세대가 공평하게 부담해야 합니다. 그러나 '공평하게’라는 것은 모든 세대가 '동일한 금액’을 내는 것을 의미하는 것이 아니라, 각 세대의 크기와 사용량에 따라 '적절한 비율’로 내는 것을 의미합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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공공재개발 사업자 지정 단계에서 공공시행자와 조합이 공동으로 진행하는 경우에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공재개발 시행자와 조합이 공동으로 사업을 진행하는 경우에 대해 설명드리겠습니다.1 공공재개발 시행자와 조합이 공동으로 하는 경우는 재개발 조합과 공공기관 (예: LH, SH)이 단독 혹은 공동으로 사업을 진행하는 방식을 의미합니다. 공동시행의 경우, 기존 조합이 계속 존재하여 사업 종료시까지 사업주체 역할을 하며, 공공은 사업 관리자로 참여해 사업성을 분석하고 지원해줍니다.2 공공재개발에서 공동시행은 특별한 조건 없이도 가능합니다. 이는 공공기관과 조합이 협력하여 사업을 진행하는 방식으로, 공공기관의 전문성과 자금력을 활용하여 사업의 효율성을 높이는 장점이 있습니다.3 '조합원의 2분의 1’이라는 규정에서 말하는 조합원은 재개발구역 내 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 의미합니다. 따라서 재개발에 찬성한 사람만이 아니라 전체 토지 등 소유자가 해당됩니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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확정일자 받고 전출했는데 다시 전입하면 확정일자 유효하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 임차인이 임대인 이외의 제3자에게도 대항할 수 있는 대항력을 갖기 위해서는 임대인으로부터 주택을 인도 받으면서 전입신고도 해야 합니다. 이 대항력은 임차인이 입주 후 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 따라서, 전입신고를 이미 완료한 상태에서 확정일자만 신고한다면 당일 바로 처리됩니다.그러나, 전입신고를 하지 않고 확정일자를 받은 경우에는 전입신고를 하지 않았으므로 대항력이 발생하지 않습니다. 따라서, A집에 다시 전입신고를 하려면 새로운 확정일자를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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윌세5년살고 다시재계약할때5%올려서 할려고 하는데 계약서 다시작성하면 복비는 다주어야 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약 시 복비 지급에 대한 문제는 다음과 같습니다:월세 재계약을 할 때 보증금이 동일하거나 하락한 경우에는 부동산 복비를 따로 내지 않아도 됩니다1. 기존 계약 때 받은 확정 일자도 유효하고 계약서만 새로 작성하면 되므로 공인중개사에서 대필 비용만 따로 내면 재계약을 할 수 있습니다.재계약서를 작성하는 경우에는 대필료를 지급해야 합니다. 부동산에서 재계약 시 계약서 대필 비용은 통상 5-10만 원 정도입니다.임대차기간이 2년이라고 주장하는 경우에는 재계약서를 작성할 필요가 없으므로 복비를 지급할 필요도 없습니다.묵시적 갱신되는 경우 동일한 조건으로 계약기간만 연장되는 것이므로 재계약서 작성하지 않으니 복비를 지급할 필요가 없습니다.계약갱신청구권 행사하는 경우와 전세 재계약 합의를 하는 경우는 재계약서를 작성하는 경우도 있고, 작성하지 않는 경우도 있습니다.따라서, 복비 지급 여부는 계약 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 재계약에 대한 복비는 대필료와 중개수수료 중간 정도 선으로 감액하는 것에 합의하는 것이 적절하다고 합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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주택임대사업자 전세금 보증보험가입 의무에 대해 질문 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임차인이 보증보험 미가입에 동의하지 않는 경우, 임대인은 보증보험에 가입해야 합니다. 보증보험은 임대인이 가입하는 보험이며, 주택임대사업자는 2021년 8월 18일부터 전세보증보험 가입이 의무화되었습니다.2 보증보험 가입에 대한 비용은 임대인이 주로 부담합니다. 보증료는 일반적으로 임대인이 75%, 세입자가 25%를 부담하는 것으로 알려져 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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중도퇴실시 월세 일할계산은 어떻게?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 일할 계산은 보통 한 달을 30일로 계산하여 진행됩니다. 따라서 첫 번째 방법이 일반적으로 사용되는 방법입니다. 그러나 계약서에 따라 다를 수 있으니 계약서를 확인해 보시는 것이 좋습니다.1 (80만원 / 30) * 4이 방법이 가장 일반적으로 사용되는 방법입니다. 한 달을 30일로 계산하여 일할을 계산합니다.2 (80만원 / 29) * 4이 방법은 특정 달(2월 등)의 일수를 기준으로 일할을 계산하는 방법입니다. 이 방법은 그달의 일수에 따라 월세가 달라지므로 일반적으로 사용되지 않습니다.3 ((80만원 * 12) / 365) * 4이 방법은 1년을 기준으로 일할을 계산하는 방법입니다. 이 방법은 보통 연세(1년 계약)에서 사용되는 방법입니다.따라서, 월세를 일할로 계산할 때는 보통 첫 번째 방법을 사용합니다. 그러나 계약서에 따라 다를 수 있으니 계약서를 확인해 보시는 것이 좋습니다. 부동산에서 말씀하신 것처럼 보증금에서 빼고 정산하는 방법도 있지만, 일할 계산해서 내는 것이 더 정확할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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세대분리 자격에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세대분리에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 한 집에서 세대분리가 가능한가요?한 집에서 세대분리를 하는 것이 가능합니다. 이를 '한지붕 세대분리’라고 부르며, 이는 자녀가 부모님과 함께 거주하면서 부모님 중 한 분을 그대로 세대주로 두면서 자녀를 세대원에서 세대주로 변경하는 것을 의미합니다.2 세대분리가 가능해서 세대분리를 하게 되면 저는 유주택 세대주 인가요, 무주택 세대주인가요?세대분리 후에도 어머니의 주택 소유 여부는 변하지 않습니다. 따라서 세대분리 후에도 어머니는 유주택 세대주로 남게 됩니다. 반면에, 세대분리 후 본인이 주택을 소유하지 않는다면 무주택 세대주가 됩니다.내집마련 디딤돌 대출에 대해 말씀드리면, 이는 주택도시기금을 통해 무주택 서민에게 낮은 금리로 공급되는 상품입니다. 대출한도는 최대 2억 5천만원이며 (생애최초 주택구입자는 3억원, 신혼 · 2자녀 이상 가구는 4억원), 대출만기는 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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내집마련디딤돌대출 질문 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 세대분리를 통해 세대주가 될 수 있습니다. 세대주는 그 집에 사는 사람을 의미하며, 세대주로 변경한다고 해서 그 집의 명의가 바뀌는 것이 아닙니다. 따라서 세대분리를 통해 단독 세대주가 되고, 6개월 동안 부양을 했다면 내집마련 디딤돌 대출이 가능합니다.그러나, 내집마련 디딤돌 대출은 무주택 세대주에게만 제공되는 대출입니다. 따라서 세대분리 후에도 어머니가 주택을 소유하고 계신다면 대출 신청이 어려울 수 있습니다. 이 점을 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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아파트 매도 후에 매수인이 누수를 발견한 경우 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 후 누수가 발견된 경우, 누구에게 책임이 있는지는 여러 가지 요인에 따라 달라집니다.1 매매계약 당시 누수 존재 여부: 매매계약 당시에 누수가 존재했다면 매도인이 책임을 져야 합니다. 하지만 매매계약 이후에 발생한 누수는 원칙적으로 매수인의 책임입니다. 예외적으로 매수인이 매매계약 당시 이미 누수가 있었다는 사실을 입증한 경우에만 매도인에게 누수 책임을 물을 수 있습니다.2 매수인의 선의와 무과실 여부: 매수인이 해당 하자에 대해 알았거나 조금만 주의를 기울이면 알 수 있었던 경우에는 매도인의 담보책임을 물을 수 없습니다.3 하자담보책임의 행사 기간: 매도인의 하자담보책임을 묻기 위해서는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.따라서, 매도인이 누수에 대한 책임을 물을 수 있는지 여부는 매매계약 당시 누수가 존재했는지, 매수인이 선의였는지, 그리고 매수인이 하자를 발견한 후 얼마나 빨리 매도인에게 연락했는지 등에 따라 결정됩니다
경제 / 부동산
24.01.31
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주거목적 오피스텔을 매매해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거용 오피스텔 매매에 대한 고려사항은 여러 가지가 있습니다. 아래에 주요 장단점을 정리해 드리겠습니다:장점주거환경이 우수하고 보안이 철저하며 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.편의성이 높고 상업지구에 지어지기 때문에 인프라가 풍부한 편에 속합니다.투자 환경이 자유롭습니다. 오피스텔은 주택과 달리 정부의 규제를 적게 받기 때문에 시세차익이나 임대수익을 노릴 수 있습니다.단점주택스에 포함되므로 취득세와 양도세의 부담이 커집니다.주거용 오피스텔은 업무용보다 임대료가 낮고 임차인 교체가 잦아 수익이 불안정합니다.오피스텔은 감가상각이 커서 투자 관점으로는 좋은 물건이라고는 할 수 없습니다.오피스텔은 대개 상업지구에 있는 경우가 많아서 주변 소음에 취약합니다.오피스텔은 관리비를 부과하는 기준인 계약면적이 커서 관리비가 더해지기 때문에 부담이 커질 수 있습니다.입지가 안 좋은 곳들은 나중에 되팔기도 어려워서 입주 전에는 전체적인 입지 여건을 잘 살피시는 게 좋습니다.이러한 장단점을 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다. 또한, 주거용 오피스텔 매매 시에는 전용면적, 관리비, 세금 등 여러 가지를 확인해야 합니다. 일반 주택과 다른 세금이 적용되기 때문에, 실제 매매 시에는 잘 알아보시고 결정하는 것이 바람직할 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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