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지적재조사지구지정신청 동의서 동의해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지적재조사지구지정신청 동의서에 대한 동의는 개인의 선택에 달려 있습니다. 장점:지적재조사는 주민의 부담 없이 국가예산으로 시행되며, 토지소유자의 동의 및 합의로 추진됩니다.토지소유자의 동의서 작성만으로 사업이 시행됩니다.측량비용부터 등기까지 국가가 부담합니다.단점:동의서를 작성하지 않을 경우, 지적재조사 사업이 진행되지 않을 수 있습니다.토지의 실제 현황과 지적공부의 등록사항이 다르면 주민의 불편이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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재개발에서 토지면적으로 동의율을 산정할 때 개인소유가 아닌 국가, 공공, 기관 등의 소유지는 어떻게 처리되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발에서 토지면적으로 동의율을 산정할 때, 국가, 지자체, 공공기관 등이 소유한 토지는 특별한 처리 방법이 있습니다.1 토지등소유자의 동의자 수 산정방법: 토지등소유자의 동의자 수 산정은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조에 따라 규정되어 있습니다. 이 규정에 따르면, 여러 필지의 국가 또는 지방자치단체 소유의 국·공유지가 있는 경우에도 소유권의 수에 관계없이 토지 또는 건축물 소유자를 소유자별로 각각 1명으로 산정해야 합니다.2 국공유지 동의자수 산정방법 및 동의 방법: 국가 또는 지방자치단체가 정비구역 내에 토지 또는 건축물을 소유한 경우, 정비사업조합설립과 정비사업추진에 관한 동의의 의사는 서면 등에 의하여 명시적으로 표시될 필요는 없습니다. 이는 국가 또는 지방자치단체가 정비사업과 관련한 여러 권한과 역할을 부여받고 있는 특수한 공적 지위에 있음을 고려한 것입니다.3 국토의 계획 및 이용에 관한 법률: 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안하려는 자는 대상 토지 (국ㆍ공유지 제외) 면적의 5분의 4 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. 다만, 국·공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과 사전협의가 있어야 합니다.따라서, 국가, 지자체, 공공기관 등이 소유한 토지는 동의율 산정에 포함되며, 이들 기관의 동의는 명시적인 서면 동의가 아닌 다른 방식으로 표현될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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토지소유자협의회 구성은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지소유자협의회는 지적재조사에 관한 특별법에 따라 구성되며, 토지소유자들이 토지소유자 총수의 2분의 1 이상과 토지면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아 구성할 수 있습니다. 협의회의 구성은 토지소유자 수 및 동의자 수 산정에 따라 결정됩니다.협의회의 위원장은 협의회를 대표하고, 협의회의 업무를 총괄합니다. 협의회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결됩니다. 이는 소수의 위원이 결정권을 휘두르는 것을 방지합니다.토지소유자가 협의회 구성에 동의하거나 그 동의를 철회하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 협의회구성동의서 또는 동의철회서에 본인임을 확인한 후 서명 또는 날인하여 지적소관청에 제출해야 합니다.만약 협의회 구성에 부동의 할 경우, 사업시행자는 시행계획인가를 할 때 정한 시행 기간 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다. 그러나 소유자는 사업시행자의 일방적인 보상금을 지급받는다면 개인의 재산권에 대한 침해를 받는 것이라고 할 수 있습니다.또한, 중앙토지수용위원회와 사전협의를 거치지 않아 재개발사업을 다시 추진해야 하는 불합리한 상황을 피할 수 있는 길이 열렸습니다. 신월곡1구역 도시환경정비사업조합이 ‘집행정지’ 가처분 소송에서 승소하면서 ‘하자 치유’라는 새로운 가능성이 생긴 것입니다. 이는 협의절차 누락에 따른 사업인정 내지 수용재결 실효에 관한 규정이 존재하지 않는 점, 중앙토지수용위원회 부동의 의견을 제시한 경우에도 재협의 요청이 가능하다는 점 등을 고려한 결과입니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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재개발에서 구역을 지정할 때 그 형태가 "ㄱ"자 형태 등 다양하게 할 수도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 구역의 지정은 특별시장, 광역시장, 도지사가 시장·군수·구청장의 신청에 의하여 재건축 기본계획에 적합한 범위 안에서 이루어집니다. 이때, 구역의 형태는 특별한 제한이 없으며, 주로 사업의 효율성, 주민의 동의 등을 고려하여 결정됩니다.재개발 구역 지정 절차는 다음과 같습니다1 기본계획 수립: 사업을 시작하기 전 단계로, 해당 지역의 노후도, 동의율, 호수밀도, 접도율 등 구역지정 조건을 갖추었는지를 조사합니다.2 정비구역 지정: 계획 수립 단계에서 사전타당성이 통과되면 정비구역이 지정됩니다.3 추진위원회 설립: 구역이 지정되면, 해당 지역 주민들은 추진위원회를 구성하여 지자체로부터 승인을 받아야 합니다.4 조합설립 인가: 조합설립 동의 요건을 충족하면, 추진위원회는 지자체에 조합설립 인가 신청을 하고, 검토 결과 특별한 하자가 없다면 조합설립인가가 이뤄집니다.5 사업시행 인가: 사업시행인가란 조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업을 시, 군, 구에서 검토하고 인가하는 행정절차입니다.따라서, "ㄱ"자 형태나 "ㄴ"자 형태 등으로 구역을 지정하는 것은 가능하며, 이는 사업의 특성, 주민의 동의 등 여러 요인을 고려하여 결정됩니다. 그러나, 구역 지정에는 노후도, 동의율, 호수밀도, 접도율 등의 요건을 충족해야 하므로, 이러한 요건을 만족하는 범위 내에서만 구역 형태를 결정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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일시적2주택 적용관련 질문드립니다 지방에 비규제지역입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다1 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거 봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 주택의 양도로 발생하는 소득은 일시적 1세대 2주택으로 비과세 한다.2 2023년 1월 12일 이후 종전주택을 양도할 경우에는 종전주택과 신규주택의 소재지 구분없이 종전주택의 양도기한은 신규주택 취득일부터 3년 이내이다.3 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있든 비조정대상지역에 있든 모두 다 종전주택의 양도기한은 신규주택 취득일부터 3년 이내이다.따라서, B주택을 24년 2월에 매도하는 경우, B주택은 비과세로 처리될 수 있습니다. 그러나 이러한 세제 혜택을 받기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.양도소득세 비과세에도 불구하고 세무서에 신고를 해야 하는지 여부는 세법에 따라 다르므로, 세무사나 세무서에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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장기수선충당금이 없다는게 무슨 말이죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 공동주택의 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별 관리비입니다.아파트의 경우 주택법 제51조 (강행규정)으로 임차인이 대신 납부한 경우 임차인이 계약종료시 임대인에게 장기수선충당금을 받을 수 있는 법률적 장치가 있었습니다. 그러나 상가는 공동주택과 다르게 소유자가 장기수선충당금을 납부할 의무가 없음은 물론, 상가 임대차 계약 시 임차인이 특별수선충당금을 부담키로 약정했다면 그 책임은 임차인에게 있다는 법원 판결이 나왔습니다.따라서, 오피스텔의 경우 장기수선충당금의 적립이 필수는 아니며, 임대차 계약서에 따라 임차인이 부담하게 될 수도 있습니다. 관리비 내역서 및 고지서를 통해 장기수선충당금이 부과되었는지 확인하고, 부과되었다면 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 관리인이 말한 것처럼 관리비 내역에 장기수선충당금이 없다면 반환받기 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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신생아특례대출 고정금리 끝난후 금리어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 금리는 다음과 같이 적용됩니다대출 실행 후 5년간은 특례 금리가 적용되며, 이 금리는 연 1.6~3.3%입니다.이 기간 동안 아이를 더 낳게 되면, 신생아 1명당 금리가 0.2%포인트 추가로 인하되며, 금리 적용 기간은 5년 추가로 연장됩니다.특례금리 적용 기간이 끝난 후에는 소득에 따라 금리가 결정됩니다. 연소득 8500만원 이하는 기존 특례금리에서 0.55%포인트 가산하고, 연소득 8500만원 초과는 대출 시점의 시중은행 월별 금리 중 최저치를 적용하기로 했습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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1주택자에게도 앞으로 청약통장이 필요할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에 자가 아파트를 보유하고 있는 1주택자로서 청약통장을 계속 유지해야 하는지에 대한 질문이군요. 이에 대한 답변은 여러 가지 요소를 고려해야 합니다1 가입기간 유지: 청약통장을 해지하면 가입기간이 초기화되므로, 청약통장 가입기간 점수를 유지하려면 해지하지 않는 것이 좋습니다. 민간분양에서는 가입기간이 길수록 가점이 높아집니다.2 재가입 가능성: 이미 청약에 당첨된 경우라도 앞으로 다른 청약에 당첨되기 위해 새로 청약통장을 만들어 납입 기간과 납입 금액을 쌓는 것이 좋습니다.3 ‘주택 갈아타기’ 가능성: 1주택자도 아파트 '갈아타기’에 청약통장을 활용할 수 있습니다. 민간분양 전용면적 85㎡ 초과 추첨제 물량의 25%는 1주택자에게도 기존 주택 처분 조건으로 기회가 주어집니다.4 급전 필요시 담보대출 가능성: 급전이 필요하다면 청약통장을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.따라서, 청약통장을 해지할지 유지할지는 개인의 상황과 목표에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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디딤돌대출 할 예정인데 인테리어 공사기간 1달정도동안 다른집에 월세로 살아도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출을 받으실 때 인테리어 공사기간 동안 다른 집에서 월세로 지내는 것에 대한 직접적인 제한은 없습니다. 하지만, 디딤돌대출의 경우 대출 실행 후 한 달 이내에 대출을 실행해야 한다는 점과 채무자 또는 배우자가 동일 물건지로 한국주택금융공사 전세 및 월세 자금보증을 이용 중이면 대출 실행이 불가하다는 점을 유의하셔야 합니다.따라서, 월세로 다른 집에 거주하시려면, 디딤돌대출 실행 후 공사가 완료될 때까지의 기간이 한 달 이내이어야 하며, 그 기간 동안 다른 주택에 대한 전세나 월세 자금보증을 이용하실 수 없습니다.반려동물의 스트레스를 고려하신다면, 공사기간 동안 다른 곳에서 지내는 것이 좋을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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반전세 재계약 시에 확정일자 필요성은 보증금으로만 판단되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 필요한 서류입니다. 보증금이 그대로 유지되는 경우에는 기존의 확정일자가 그대로 유효합니다. 따라서 이번 계약에서는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.재계약을 하게 되면 당초 계약 시 전세 보증금은 당초 계약서에 찍힌 확정일자로부터 우선변제권을 가지게 되고 증액한 보증금은 새로이 작성한 재 계약서에 확정일자를 찍은 날부터 우선변제권이 생기게 됩니다. 그래서 보증금을 증액했다면 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 그러나 재계약으로 계약서를 다시 쓰더라도 보증금을 증액하지 않았다면 확정일자를 받을 필요가 없고, 대신에 기존 계약서를 폐기하면 안되고 기존 계약서와 합철을 해서 잘 보관해야 합니다.따라서 보증금이 증액되지 않는다면 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 그러나 보증금이 증액된다면 확정일자를 받아야 합니다. 이는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위함입니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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