반전세 재계약 시에 확정일자 필요성은 보증금으로만 판단되나요?

Question

얼마 전에 확정일자에 대한 질문을 올렸는데 보증금 증액의 여부라고 들었습니다. 그런데 반전세의 경우 조건이 보증금, 월세, 관리비가 있을텐데 보증금을 기준으로만 판단하는 것인가욮

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보증금 증액이 없으면 확정일자는 안받아도 되는데 월세를 올렸다면 계약서 다시작성하셔서 거래신고는 해야 합니다

거래신고 하면 확정일자는 자동부여되지만 예전 계약서에 받은 확정일자로 효력이 있으니 그계약서와 같이 보관하시면 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 필요한 서류입니다. 보증금이 그대로 유지되는 경우에는 기존의 확정일자가 그대로 유효합니다. 따라서 이번 계약에서는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.

재계약을 하게 되면 당초 계약 시 전세 보증금은 당초 계약서에 찍힌 확정일자로부터 우선변제권을 가지게 되고 증액한 보증금은 새로이 작성한 재 계약서에 확정일자를 찍은 날부터 우선변제권이 생기게 됩니다. 그래서 보증금을 증액했다면 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 그러나 재계약으로 계약서를 다시 쓰더라도 보증금을 증액하지 않았다면 확정일자를 받을 필요가 없고, 대신에 기존 계약서를 폐기하면 안되고 기존 계약서와 합철을 해서 잘 보관해야 합니다.

따라서 보증금이 증액되지 않는다면 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 그러나 보증금이 증액된다면 확정일자를 받아야 합니다. 이는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위함입니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 주택인 경우 확정일자를 받는 이유는 보증금을 후순위 권리자보다 우선하여 보호를 받을 수 있도록 준물권적 효력을 보호하기 위해서 받는 것입니다. 계약서를 작성할 때에도 보증금이 증액되는 경우에도 변경 계약서를 가지고 확정일자를 받아야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

네 그렇습니다. 확정일자는 보증금을 보호하고 주택임대차보호법 적용과 대항력을 취득하기 위한 최소한의 수단입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

네, 확정일자의 목적은 보증금에 대한 우선변제권 획득에 있습니다. 그러므로 보증금이 변동되지 않는다면 확정일자 재부여는 필요하지 않습니다. 보증금이 같고 월세만 오르거나, 조건은 동일하나 관리비만 상승된 경우, 혹은 보증금을 제외한 나머지 상승이라고 해도 재부여는 필요하지 않습니다 .

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