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답변 내역

부모자식간에 분양권 거래도 30프로 아래인 가격으로 해도가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 부모와 자녀 간의 부동산 거래 시 가격은 어떻게 정해야 할까요? 가장 좋은 방법은 시세대로 매매를 하는 것이지만, 현행 세법에서는 특수관계자로부터 재산을 저가로 매수하는 경우 시가의 30%를 기준으로 최대 3억 원까지는 저가로 팔아도 정상적인 거래로 인정을 하고 있습니다.2 그러나 시세 10억짜리 아파트를 터무니없는 가격으로 가족에게 매도하는 것은 안되겠죠? 그래서 부모자식간 매매 거래를 할 경우 그 범위를 잘 확인하시고 매매가를 산정하셔야합니다. 30% 범위내에서 가능 ( 단 그 가격이 3억을 넘지 못함 ).3 실거래신고는 어떠한 방법으로 해야하나요? 증여로하는건지 그냥 매매로 하는건지 알고싶습니다. 세법상 배우자 또는 직계존비속과 매매 거래를 하는 경우에는 증여로 추정합니다. 증여 추정이란 만약 납세자가 매매 거래임을 입증하지 못하면 증여로 보겠다는 것 그렇기 때문에 꼭 매매 계약서와 금융거래내역 등 실제 매매가 일어났음을 입증할 수 있는 자료를 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.4 현재 어떠한 방법이든 아들의 명의로 가져올것이며 아버지의 돈으로 잔금까지 내게될것입니다. 이 부분은 전문가의 도움을 받아야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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토지 대물담보로 돈을 빌려주면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지를 담보로 돈을 빌려주는 것은 복잡한 과정을 포함하고 있습니다. 일반적으로 토지담보대출은 토지, 즉 땅을 담보로 금융기관으로부터 돈을 빌릴 수 있는 상품입니다. 신용보다 낮은 금리로 많은 금액을 빌리는 것이 가능합니다.그러나, 상환하지 못할 경우 땅에 대한 소유권이 금융기관으로 가서 경매나 매각이 되는 등의 상황이 발생할 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.토지담보대출의 한도는 일반적으로 감정가의 50~80% 정도에 해당하는 금액까지 빌릴 수 있습니다. 금리는 은행마다 다르지만 일반적으로 5~10% 수준입니다.토지담보대출을 신청하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다신분증등기부등본인감도장인감증명서주민등록등본, 초본등기권리필증 (매매계약서)개인이 아닌 사업자일 경우 사업자등록증, 부가가치세 신고증, 최근 3개월 은행 거래 내역 등이 필요할 수 있습니다.그러나, 이러한 과정은 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 지인에게 돈을 빌려주는 경우에는 법적인 조언을 받는 것이 좋습니다. 또한, 돈을 빌려주는 것은 항상 위험성을 수반하므로 신중하게 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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생애 첫 주택 구매 시 빌라와 아파트 중 어떤 것을 구입하는게 더 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트와 빌라 사이에서 선택하는 것은 개인의 선호도, 라이프 스타일 및 예산 등에 따라 다를 수 있습니다. 아래는 아파트와 빌라의 장단점을 비교한 내용입니다:빌라의 장점저렴한 매매가: 아파트에 비해 매매가가 저렴한 편입니다.저렴한 관리비: 아파트에 비해 관리비 또한 저렴한 편입니다.찾기 쉬운 매물: 매물이 많아 발품만 열심히 팔면 급매물을 쉽게 찾을 수 있습니다.시간 절약: 아파트처럼 고층이 아니기 때문에 엘리베이터를 기다리는데 시간을 허비하거나, 고장으로 인한 불편함을 겪지 않아도 됩니다.빌라의 단점방범 문제: 빌라의 가장 큰 단점은 방범에 취약하다는 것입니다.열악한 주변 환경: 빌라가 밀집된 곳은 채광이나 조망권이 좋지 않다든가 주변 환경이 열악한 곳들이 종종 있습니다.주차 공간: 세대수보다 차량수가 더 많은 요즘, 아파트에 비해 주차장이 협소하기 때문에 주차 공간이 부족할 수 있습니다.계단의 불편함: 어린 자녀를 둔 경우, 유모차에 태워 계단을 오르내릴 때 불편이 따르며, 무거운 짐이 있을 때 역시 불편을 감수해야 합니다.관리인의 부재: 별도로 건물을 관리하는 관리인이 없기 때문에 관리가 잘 되지 않을뿐더러 아파트처럼 부재 시 택배를 대신 보관해줄 경비실도 없습니다.아파트의 장점사생활 보호: 아파트는 동간 거리가 있기 때문에 빌라에 비해 프라이버시가 잘 보호됩니다.방범 우수: 경비실이 있고 방범 시스템이 잘 갖추어져 있어서 안전합니다.편리한 주차 시설: 주차 공간이 넉넉해서 자리싸움을 할 필요가 없습니다.환금성: 아파트는 거래가 활발하기 때문에 환금성이 좋아 투자 수단으로도 많이 이용합니다.아파트의 단점비싼 관리비: 공동 전기료, 각종 인건비 및 편의시설 이용료 등 관리비가 상당합니다.비싼 매매가: 빌라와 같은 평수로 비교해보았을 때 매매가가 많이 비쌉니다.민원 발생: 많은 사람들과 공동생활을 하기 때문에 각종 민원이 발생하기 쉬어 마찰이 생길 수 있습니다.소통 단절: 빌라에 비해 세대 간 소통이 잘 되지 않는 것도 단점이 될 수 있습니다.이 정보를 바탕으로 개인의 상황과 필요에 따라 결정하시면 좋을 것 같습니다. 실거주 목적도 있고, 투자 목적도 있으면서 여유가 있으시다면 아파트를 추천 드리며, 장기실거주를 원하시면 빌라를 선택하는게 맞는거 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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전세로 살다가 계약 종료 후 나올 경우 장기수선 충당금은 세입자가 받고 나와야 하는 걸까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 장기수선 충당금 반환: 장기수선 충당금은 세입자가 관리비에 포함하여 납부하는 금액 중 하나로, 세입자가 이사를 나갈 때 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 금액입니다. 그러나 계약서에 세입자가 장기수선 충당금을 부담한다는 특약사항이 포함되어 있다면 반환 요청이 불가능할 수 있습니다. 만약 임대인이 반환을 거부한다면, 세입자는 반환 소송을 제기할 수 있습니다.2 전세 계약 종료: 전세 계약 종료는 부동산 중개인을 통해 진행할 수도 있지만, 필수는 아닙니다. 계약 종료 시점에 따라 집주인과 세입자 간에 통지가 필요할 수 있습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 이 경우 계약은 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 종료됩니다.3 전세계약 종료 복비: 전세 계약이 만료되기 전에 이사를 나가는 경우, 복비(중개수수료) 부담은 세입자와 집주인 간의 합의에 따라 달라집니다. 법적으로 세입자가 복비를 부담할 의무는 없지만, 통상적으로 보증금을 돌려받기 위해 세입자가 복비를 부담하는 경우가 많습니다. 계약 만료까지 3개월 이내라면 통상적으로 집주인이 복비를 내는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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아파트 직거래는 시세로 안잡히는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트의 직거래는 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 직거래는 비용 절감과 절세라는 이점이 있지만, 악용되면 시장 교란이라는 부작용을 낳을 수 있습니다. 서울 아파트 가격은 지난해 11월 첫 주 하락률 0.38%를 시작으로 12월 마지막 주 하락률 0.74%까지 7주 연속 하락폭이 확대되었고, 이 기간 서울 아파트 매매에서 직거래 비중은 전년 같은 기간의 2배를 넘었습니다.아파트 담보대출에 대해서는, 대출한도와 금리는 담보를 기준으로 산정됩니다. 따라서 아파트의 시세나 매매가격 등이 대출 가능한 한도에 영향을 미칠 수 있습니다. 아파트 담보대출의 한도는 아파트의 가격, 대출신청자의 연소득, 임대방수, 임대보증금 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 아파트의 시세가 없는 경우, 담보대출의 한도를 정확히 알아보기 위해서는 은행이나 금융기관에 문의하는 것이 좋습니다.직거래가 아닌 거래가 생길 때까지 시세가 없는 것은 아닙니다. 아파트의 시세는 여러 거래에서 파악되는 가격 통계에 기반하므로, 직거래만 있더라도 그 가격이 시세를 반영할 수 있습니다. 그러나 직거래의 경우, 거래 가격이 시장 가격과 다를 수 있으므로, 직거래만으로 시세를 결정하는 것은 어려울 수 있습니다. 이러한 이유로, 아파트의 시세를 확인하려면 여러 거래를 고려하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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보증금 반환 지연에 바로 받을 수 있는 방법은 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금 반환 지연에 대한 이자 도출 방법과 관련하여, 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우, 임대인이 지급해야 할 지연이자를 계산하는 데는 2가지가 필요합니다: 이자율과 지연 기간. 이자율은 특약이 없는 한 법정이자율 (연 5% 또는 연 6%)이 적용됩니다. 그러나 임대차 계약서 체결 시 보증금 반환을 지연하는 경우에 관하여 지연이자율을 7%, 12% 등으로 특약한 경우, 법정이자율이 적용되지 않고, 약정된 연체이율이 적용됩니다. 지연 기간은 보증금 반환이 지연된 기간을 의미합니다1. 따라서 지연이자는 다음과 같이 계산됩니다지연이자=보증금×이자율×지연 기간보증금 반환 지연에 대한 법적 조치로는 지급명령 또는 청구소송을 통해 임대인에 대한 법적 조치를 취할 수 있습니다. 만약, 지급명령 또는 소송을 진행하게 되면 큰 이변이 없는 한 임대인은 패소하게 되며 연 12%의 지연이자를 지급해야 합니다.그러나 이러한 절차를 밟기 전에, 임대차계약 종료 통보, 임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료, 임대차 목적물 반환 등의 절차를 밟아야 합니다. 이러한 절차를 밟는 것이 보증금 반환을 위한 필수적인 단계입니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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부동산 경매는 다주택자나 무주택자 다 동일한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매에서는 주택 보유 개수에 관계없이 낙찰 금액으로 산정되지만, 주택 보유 개수는 양도소득세 계산에 영향을 줍니다.비규제 지역에서 1세대 1주택으로, 보유기간 기산에 있어서 경매 주택 역시 2년을 보유해야 양도소득세 비과세입니다. 경매로 취득한 신규주택은 민사집행법에 따른 매각허가 결정일을 매매계약 체결일로 보고, 경락대금을 완납하여 경매로 취득한 때로부터 보유기간의 시작으로 봅니다.따라서, 주택 보유 개수에 따라 양도소득세 계산에 차이가 있을 수 있으니, 이 점을 고려하시면 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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갱신청구권 사용시 재재계약서 작성 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갱신청구권을 사용하여 재계약을 하는 경우, 재계약서 작성에 있어서 몇 가지 주요 사항들을 고려해야 합니다1 계약서 작성: 새로운 계약서를 작성하거나, 기존 계약서에 변경사항과 갱신권에 대한 내용을 추가 기재한 후 서명 및 날인을 할 수 있습니다.2 특약사항: 재계약서의 특약사항에는 갱신청구권을 사용하여 재계약이 이루어졌음을 명시해야 합니다.3 계약기간: 계약기간은 따로 1년을 명시하면 됩니다.4 보증금: 임대인은 5% 이내에서 보증금을 증액해서 재계약을 할 수 있습니다.5 확정일자: 새로운 계약서에 확정일자를 받기 위해 주민센터 등을 방문해야 합니다.이러한 사항들을 고려하여 재계약서를 작성하시면 됩니다. 만약 계약서 작성에 어려움이 있다면, 부동산 중개업소에 재계약서 작성을 요청하실 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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월세 지급기간과 임대차계약기간이 다른경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차 보호법에 따르면, 임대차 기간을 명시하지 않았거나 2년 미만으로 정한 경우에도 임대차 기간은 기본적으로 2년으로 봅니다. 그러나 임차인의 경우, 2년 미만으로 계약기간을 정한 경우에는 그 정한 기간만큼만 계약기간을 주장할 수 있습니다.따라서, 실제 입주일(4월 11일)부터 2년 계약이라고 인지하고 있었다면, 그것이 유효할 수 있습니다. 하지만, 계약서상의 계약기간(5월 11일부터 2년)이 기본적으로 우선시되며, 임대인은 이 기간을 주장할 수 있습니다.월세는 일반적으로 매달 지불되므로, 계약기간과 월세 지급기간이 일치하지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 경우, 월세 지급기간이 계약기간을 초과하는 것으로 보이지만, 실제로는 계약기간 동안 지불해야 하는 월세의 총액이 동일합니다.이러한 상황에서는 임대인과 임차인이 서로 협의하여 문제를 해결하는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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부동산서 전세계약서 작성시 대출자 본인 아닌 대리인이 갈때 준비사항?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대리인을 통해 전세 계약을 진행하는 것은 가능합니다. 그러나 대리인이 전세 계약을 진행하려면 몇 가지 준비해야 할 서류가 있습니다임대인 (집주인)이 준비해야 할 서류1 위임장: 대리인에게 계약 과정을 일임한다는 증빙입니다.2 인감증명서 또는 본인서명사실확인서: 이는 3개월 이내 발급된 서류여야 합니다.3 임대인 신분증 사본대리인이 준비해야 할 서류1 대리인 신분증2 가족관계증명서: 대리인이 임대인의 가족일 경우 필요합니다.위임장에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다1 임대인 성명2 임대인 주민등록번호3 임대인 연락처4 임대인 주소5 전세계약 대상 주택의 등기부등본상 주소6 대리인 인적사항 (성명/연락처/관계 등)7 위임 내용8 위임 일자9 인감도장 (인감증명서 도장과 동일할 것)위임 내용에는 계약의 어느 범위까지 위임하는지 명시합니다. 예를 들어 ‘본 주택 임대 계약 과정의 일체를 위임함’ 등이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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