전세보증금 기준 초과로 인한 보증보험 가입거절 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 상황이 조금 복잡하여 설명이 긴 점 우선 양해부탁드립니다.
1.25(목) 잔금일자로 강서구에 오피스텔에 전세계약을 걸어둔 상태입니다.
전세계약서는 11월에 썼고, 전세보증금은 2.5억원이며 보증보험 가입 거부 시 임대인에게 귀책사유가 있는 경우 임차인이 계약해지할 수 있는 특약은 함께 기재해두었습니다.
해당 계약서로 확정일자, 하나은행 원큐주택신보 전세자금대출를 신청해둔 상태이며, 대출금은 1.2억원입니다. 현재 송금 전 단계로 대출심사는 모두 마쳐둔 상황입니다.
1.25 잔금일에 앞서 HF전세금반환보증 가입가능 여부를 은행에 확인해보던 차 1.1 오피스텔 공시지가 변경으로 인해 해당 오피스텔의 보증보험 가입 가능 전세보증금 상한이 2.48억임을 확인했고, 현재 계약서로는 반환보증보험 가입이 불가하다고 은행에 안내받았습니다.
여기서부터 질문인데요.
공인중개사 쪽에서는 잔금일에 2.48억으로 새로운 계약서를 쓰고, 해당 계약서로 다시 확정일자 및 전입신고 + 보증보험 가입을 진행하면 되지 않냐고 연락을 받았는데요. 이렇게 될 경우 은행에서 집행한 대출의 계약서와 실제 유효 계약서가 상이하게 되는 것이 마음에 걸려 질문 남깁니다.
1. 기존 계약서인 전세보증금 2.5억 계약서로 대출을 실행시키고 동 은행을 통해 2.48억 계약서로 HF반환보증보험 신청이 가능한가요? 또는 HF반환보증보험 신청이 불가하다면 HUG반환보증보험은 신청이 가능할까요?
2. 보증보험 가입에 성공했을 경우 전세대출 실행 계약서와 실제 유효계약서가 상이해지고, 확정일자를 발급받은 계약서도 2.48억 계약서가 될 텐데 대출 계약서와 유효 계약서가 상이함으로 인해서 겪게 될 법적 불리함이나 문제는 없나요?
3. 다음과 같이 잔금일이 임박했을 때 보증보험 가입이 불가해지는 경우 임차인 관점에서 가장 안전하게 이 상황은 해결할 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 기존 계약서인 전세보증금 2.5억 계약서로 대출을 실행시키고 동 은행을 통해 2.48억 계약서로 HF반환보증보험 신청이 가능한가요? 또는 HF반환보증보험 신청이 불가하다면 HUG반환보증보험은 신청이 가능할까요?
전세보증보험 가입은 보험사의 심사에 따라 결정되며, 보험사는 전세보증금, 주택 가격, 담보 인정 비율 등을 고려하여 가입 여부를 결정합니다. 따라서, 기존 계약서로 대출을 실행한 후에 새로운 계약서로 보증보험을 신청할 수 있는지는 해당 보험사에 문의해야 합니다.
2 보증보험 가입에 성공했을 경우 전세대출 실행 계약서와 실제 유효계약서가 상이해지고, 확정일자를 발급받은 계약서도 2.48억 계약서가 될 텐데 대출 계약서와 유효 계약서가 상이함으로 인해서 겪게 될 법적 불리함이나 문제는 없나요?
이 부분은 법적인 문제로, 전문적인 법률 조언이 필요합니다. 법률 전문가나 관련 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.
3 다음과 같이 잔금일이 임박했을 때 보증보험 가입이 불가해지는 경우 임차인 관점에서 가장 안전하게 이 상황은 해결할 방법은 무엇인가요?
임차인 입장에서는 계약서에 명시된 귀책사유에 따라 계약 해지를 고려할 수 있습니다. 또한, 임대인과 협의하여 전세보증금을 조정하거나 다른 방안을 모색할 수 있습니다. 하지만, 이러한 결정을 내리기 전에 법률 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.