법인 전세 HF보증보험 가입 불가(시세 미달)로 대출 거절 시, 계약금 반환 특약 효력 질문입니다
안녕하세요. 법인 소유 오피스텔 전세 계약을 맺은 임차인입니다.
전세자금대출 및 보증보험 가입 진행 중 분쟁이 발생하여 변호사/전문가님들의 고견을 구합니다.
1. 사실 관계
* 계약일: 2025년 12월 19일
* 물건: 법인 소유 오피스텔 (보증금 1억 2천만 원)
* 특약 사항 (제4조):
> "임대인은 임차인의 전세자금대출 및 보증보험 가입에 적극 협조한다. 단, 물건상의 하자로 대출 및 보증보험가입 불가 시 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 전세 보증금 전액을 반환하기로 한다.
> (임차인의 사정으로 미가입 시 본 계약은 유지하며 임차인이 해결한다.)"
>
* 대출 거절 사유: 은행 및 보증기관 심사 결과, 제 신용도나 소득(임차인 사정)에는 문제가 없으나, **'해당 물건의 시세 대비 전세가율이 HF보증보험 가입 요건을 충족하지 못함(시세 부족)'**을 이유로 대출 및 보증 가입이 거절되었습니다.
2. 분쟁 내용
* 임차인(본인) 입장: 특약 제4조에 따라, 내 신용 문제가 아닌 '물건의 가세 평가(시세) 부족'으로 인한 거절이므로 **'물건상의 하자'**에 해당하여 계약 무효 및 반환을 요구함.
* 임대인 입장:
* '시세'는 물리적인 파손이 아니므로 '물건의 하자'가 아니다.
* 대출이 안 되는 건 **'임차인의 사정'**에 해당한다.
* 계약일(12/19)에 임차인이 미리 시세를 확인하고 인지했어야 하므로 책임이 없다.
라며 계약금 반환을 거부하고, 월세 계약으로 전환(반강제)을 요구하고 있습니다.
3. 질문 사항
* 전세 계약 특약에서 말하는 **'물건상의 하자'**의 범위에, 누수 같은 물리적 하자뿐만 아니라 **'시세 부족으로 인한 보증보험/대출 상품 가입 불가(객관적 가치 미달)'**도 포함된다고 볼 수 있는지요?
* 계약서 단서 조항에 "임차인의 사정일 때만 계약 유지"라고 되어 있습니다. **'시세 부족으로 인한 대출 거절'**이 법적으로 **'임차인의 사정(귀책사유)'**으로 해석될 여지가 있나요?
* 임대인이 반환을 계속 거부할 경우, 해당 특약을 근거로 지급명령 및 반환 소송 시 승소 가능성이 높은지 궁금합니다.
전문가님들의 명쾌한 답변 부탁드립니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
특약 문언과 거래 구조를 종합하면, 시세 부족으로 인한 보증보험 및 대출 불가는 물건의 객관적 가치에 기인한 사정으로 평가될 여지가 크며, 계약 무효 및 계약금 반환을 주장할 상당한 근거가 있습니다. 이를 임차인의 사정으로 보기는 어렵고, 임대인의 월세 전환 요구는 특약 취지에 반합니다. 지급명령 또는 반환 소송의 실익도 충분히 검토 대상입니다.법리 검토
계약 해석은 문언, 체결 경위, 목적을 종합해 객관적으로 판단합니다. 전세자금대출과 보증보험은 물건의 담보가치와 시세 요건을 전제로 하며, 시세 미달은 물리적 파손이 아니더라도 거래 목적을 달성할 수 없게 하는 하자에 준하는 사정으로 볼 수 있습니다. 반면 임차인의 사정은 신용, 소득, 제출서류 등 주관적 요인을 의미하는 것이 통상적입니다.귀책사유 판단
시세는 임차인이 임의로 통제하거나 해결할 수 없는 영역으로, 객관적 평가에 의해 결정됩니다. 계약 당시 이를 임차인이 미리 인지했어야 한다는 주장은 특약으로 위험을 임대인이 분담하기로 한 합의와 충돌합니다. 따라서 시세 부족을 임차인의 귀책으로 돌리기는 곤란합니다.소송 전략 및 유의사항
임대인이 반환을 거부할 경우 특약, 보증기관 거절 사유서, 은행 심사 결과를 증거로 지급명령을 우선 검토하고, 이의 시 반환 청구로 전환하는 전략이 합리적입니다. 월세 전환 요구에 응할 의무는 없습니다. 다툼의 핵심은 특약 해석이므로 문서 증거 정리가 중요합니다.
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