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공동명의 전세를 얻고 와이프만 전입신고할 경우 리스크 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 공동명의 전세 계약에서 나중에 경매 등의 문제가 생겼을 때 불이익을 보는 경우공동명의 전세 계약에서 원칙적으로는 공동명의자 모두가 전입신고를 해야 합니다. 그러나 전세 보증금은 각자의 지분 표시가 되어 있지 않은 불가분채권에 해당하므로, 공동명의자 중 한 사람이라도 전입신고가 되어 있다면 공동명의인에게도 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 따라서 와이프가 먼저 전입신고를 하고, 나중에 경매 등의 문제가 생겼을 때, 와이프는 1억의 경매 우선순위를 보장받을 수 있습니다.2 확정일자 + 전입신고 이외에 할 수 있는 것전세보증보험에 가입하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이 경우, 주택 인도 및 전입신고가 완료되어 있어야 하며, 보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인 소유여야 합니다.3 전세보증보험 자격전세보증보험은 보증대상 주택이 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등이 없어야만 가능하며, 전입세대 열람내역에 타 세대의 전입 내역이 없어야 합니다. 전세보증보험의 보증대상자는 임차보증금이 7억원 이하일 것, 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주일 것, 본인과 배우자 (배우자예정자 포함)의 합산한 주택보유수가 1주택 이내일 것 등의 요건을 모두 충족해야 합니다. 따라서, 8억짜리 전세집에 대한 전세보증보험 가입 가능 여부는 해당 보험사에 문의해야 할 것 같습니다.4 2명 공동명의 중, 1명이 전입신고를 한 상태에서도 대항력이 있는지공동명의자 중 한 명이라도 전입신고를 한다면 대항력이 유지됩니다.5 공동명의 전세금의 비율이 1억:7억 이렇게 구성해도 대항력 등에서 문제될게 있는지공동명의 전세 계약에서 전세 보증금은 각자의 지분 표시가 되어 있지 않은 불가분채권에 해당하므로, 공동명의자 중 한 사람이라도 전입신고가 되어 있다면 공동명의인에게도 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 따라서 전세금의 비율이 1억:7억으로 구성되어 있어도 대항력 등에서 문제가 생기지 않을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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부동산 계약 잔금 문제 질문드립니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 부동산 매매계약에서는 잔금을 주고 받는 행위와 집키 및 등기권리증을 비롯한 소유권 이전등기서를 넘겨주는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 잔금을 받지 못한 상태에서 입주가 먼저되면 만일의 불상사에 낭패를 보는 수가 있을 수 있습니다.따라서, 잔금을 미리 지불하고 입주하기 전에 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 예를 들어, 매도인이 잔금을 받은 후 계약을 어기거나 부동산에 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 상황을 피하기 위해, 잔금 지급과 소유권 이전은 동시에 이루어져야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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부동산 직거래시 계약서 작성만 도움 받으려는데 수수료 얼마?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 계약서만 작성할 경우 대필료로 5~10만원, 많게는 20만원까지 받는 경우가 있습니다. 하지만 이는 지역별로 다를 수 있으므로, 실제로 계약서 작성 도움을 받을 때는 해당 부동산 중개사와 상세한 내용을 논의하시는 것이 좋습니다.또한, 계약서 작성에 있어서는 매우 중요한 사항들이 있습니다. 예를 들어, 계약서에는 매매/임대 대상 부동산의 표시, 매매/임대 대금, 계약 일자, 인도 일자, 권리 보장 조건, 기타 특약사항 등이 기재되어야 합니다. 이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하고 계약서를 작성하는 것이 중요합니다.부동산 거래나 임대 계약 과정에서 문제를 예방하기 위해 계약서는 매우 중요하므로, 제공되는 양식을 활용하여 안전하고 간편한 거래를 진행해 보세요. 계약서 양식은 인터넷에서 무료로 다운로드할 수 있습니다. 이렇게 준비된 계약서를 통해 계약 당사자 간의 권리와 의무를 명확히 하고, 분쟁 발생 시 법적 보호를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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전세보증금 기준 초과로 인한 보증보험 가입거절 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 기존 계약서인 전세보증금 2.5억 계약서로 대출을 실행시키고 동 은행을 통해 2.48억 계약서로 HF반환보증보험 신청이 가능한가요? 또는 HF반환보증보험 신청이 불가하다면 HUG반환보증보험은 신청이 가능할까요?전세보증보험 가입은 보험사의 심사에 따라 결정되며, 보험사는 전세보증금, 주택 가격, 담보 인정 비율 등을 고려하여 가입 여부를 결정합니다. 따라서, 기존 계약서로 대출을 실행한 후에 새로운 계약서로 보증보험을 신청할 수 있는지는 해당 보험사에 문의해야 합니다.2 보증보험 가입에 성공했을 경우 전세대출 실행 계약서와 실제 유효계약서가 상이해지고, 확정일자를 발급받은 계약서도 2.48억 계약서가 될 텐데 대출 계약서와 유효 계약서가 상이함으로 인해서 겪게 될 법적 불리함이나 문제는 없나요?이 부분은 법적인 문제로, 전문적인 법률 조언이 필요합니다. 법률 전문가나 관련 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.3 다음과 같이 잔금일이 임박했을 때 보증보험 가입이 불가해지는 경우 임차인 관점에서 가장 안전하게 이 상황은 해결할 방법은 무엇인가요?임차인 입장에서는 계약서에 명시된 귀책사유에 따라 계약 해지를 고려할 수 있습니다. 또한, 임대인과 협의하여 전세보증금을 조정하거나 다른 방안을 모색할 수 있습니다. 하지만, 이러한 결정을 내리기 전에 법률 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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전세대출 갈아타기 과정이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출 갈아타기는 다음과 같은 과정을 거칩니다임대인에게 문의하기: 전세 기간이 남아있을 경우 갈아타기 위해서는 임대인과 사전에 협의 후 동의를 얻어야 합니다.현재보다 좋은 조건의 금융사 찾기: 다양한 금융사의 전세대출 상품을 비교하여 자신에게 가장 적합한 상품을 찾아야 합니다.신규 전세계약 체결: 새로운 전세계약을 체결합니다.확정일자 받기: 확정일자를 받습니다.은행 서류 제출: 필요한 서류를 은행에 제출합니다.최종 계약 체결 (대출심사, 대출실행): 대출 심사를 거친 후 대출 계약을 체결하면 대출 갈아타기가 완료됩니다.전세대출 갈아타기를 원하시는 분들은 다음과 같은 상품들을 고려해보실 수 있습니다안심전환대출: 기존 대출이 있으신 분들은 변동.혼합금리를 고정금리로 대환대출이 가능하며 중도상환수수료도 발생이 되지 않기 때문에 꼭 참고보시길 바랍니다.버팀목 전세자금 대환 대출: 청년전용 버팀목 전세자금 대출은 만 34세 이하 무주택자가 받을 수 있는 대출 상품으로 최대 7,000만원 보증금 대출이 가능한 대출상품입니다.중기청 전세대출: 조건만 된다면 무조건 받아야 하는 전세자금대출입니다. 연 1.2%이며 최대 1억원까지 대출을 받을 수 있습니다.케이뱅크 전세대출: 현재 나와있는 전세자금대출은 최저 3%대로 현재 나와있는 대출 중 가장 낮은 금리를 유지하고 있습니다.전세대출 갈아타기를 원하시는 분들은 위의 상품들 중에서 자신의 상황에 가장 적합한 상품을 선택하시면 됩니다. 각 상품의 자세한 조건과 요건은 해당 금융사의 홈페이지나 고객센터를 통해 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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장기수선충당금 특약사항에 넣어도 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충당금에 대한 법적 의무는 주택의 소유자, 즉 집주인에게 있습니다. 그러나 임대차 계약서에 "장기수선충당금은 임차인이 부담한다"라는 특약사항을 포함한 경우, 임차인이 부담하게 될 수 있습니다. 이러한 특약은 공동주택관리법을 위반한 것으로 볼 수 없어 유효하다는 판결이 있었습니다.따라서, 계약서에 장기수선충당금 반환을 요구하지 않는다는 특약사항이 포함되어 있으면, 그 특약사항이 유효할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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청년버팀목전세대출 및 임차권등기명령 이사 일정
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 청년버팀목전세자금대출에 대해 이해하신 것처럼, 이 대출은 신규 계약 시 잔금일에 은행에서 임대인의 계좌로 직접 대출금을 입금해줍니다. 그리고 계약기간 중 다른 곳으로 불가피하게 이사를 해야할 경우 대출금을 포함해서 보증금 전체를 받으면 되고 갱신시점에 정리하시면 됩니다.다만, 이사를 가면서 추가대출을 받는 것은 불가능합니다. 버팀목전세대출 (HUG보증서)이 아니라 은행전세대출 (HUG보증서)는 여전히 이사하면 상환하는 것이 원칙입니다.그리고 임차권등기명령에 대해서는, 등기소에 임차권등기가 마쳐진 것을 확인한 이후에 이사를 가야 합니다. 실제 이사뿐만 아니라 새로운 전입신고도 임차권등기 이후에 해야 합니다.따라서, 제시해주신 프로세스에 따르면, 1월말에 이사할 집 계약 및 버팀목전세자금대출 심사신청을 하고, 2월초에 임차권등기를 하신 후, 3월에 잔금을 납부하고 입주 확정일자를 정하고 전입신고를 하시면 됩니다. 그리고 4월 중에 이전 집 전세금을 돌려받으시면 됩니다.이 모든 과정을 거치면, 현재 상황에서 가장 효과적인 방법을 선택하신 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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경매 진행 중 매물 단기 임대 계약 시 어떤 문제가 발생할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매 진행 중인 매물에 대한 단기 임대 계약은 다음과 같은 문제점이 있을 수 있습니다:1 보증금 반환 문제: 경매 진행 중인 매물의 경우, 임차인이 보증금을 반환받는 것이 불확실할 수 있습니다. 특히, 임차인이 선순위가 아니라 후순위일 경우, 보증금을 반환받지 못할 가능성이 높습니다.2 계약기간 이전 퇴거 문제: 경매가 완료되고 새로운 소유자가 생길 경우, 임차인은 새로운 소유자의 요구에 따라 계약기간 이전에 퇴거해야 할 수도 있습니다.3 법적 보호 불가: 단기 임대차 계약은 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하므로, 임차인의 권리 보호가 어려울 수 있습니다.따라서, 위와 같은 문제점을 고려하여 계약을 진행하는 것이 중요합니다. 안전하게 계약을 진행하기 위한 방법은 다음과 같습니다1 계약서 작성: 계약서를 철저하게 작성하고, 계약 내용을 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 계약서에는 임대 기간, 보증금, 월세, 계약 갱신, 퇴거 조건 등이 포함되어야 합니다.2 임대인 동의 확인: 임대인의 동의 없이 계약을 진행하는 것은 불법이므로, 임대인의 동의가 있는지 반드시 확인해야 합니다.3 전문가 상담: 부동산 전문가나 법률 전문가에게 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다. 전문가는 계약서의 내용을 이해하고, 잠재적 위험을 파악하는 데 도움을 줄 수 있습니다.그러나, 위의 조언에도 불구하고 경매 진행 중인 매물에 대한 단기 임대 계약은 일반적으로 높은 위험을 수반하므로, 가능하면 피하는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
24.01.23
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이번에 청약을 넣어 보려고 하는데 궁금한거 질문요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 아파트와 일반 분양 아파트의 가격 차이는 주로 정부의 정책적 지원이나 혜택 등으로 인해 발생합니다. 일반적으로 청약 아파트의 가격은 일반 분양 아파트보다 상대적으로 저렴한 경우가 많습니다. 반면에 일반 분양 아파트의 가격은 시장 가격에 따라 결정되며, 주변 시세나 재개발 등의 요소에 의해 가격이 변동할 수 있습니다.분양권은 청약 당첨자가 분양가의 10%에 해당하는 계약금만 지불하면 얻을 수 있습니다. 일반 분양가가 조합원 분양가에 비해 10~20%가량 높기는 하지만, 계약금 외 중도금, 잔금 같은 나머지 비용은 입주 시까지 분할로 납부가 가능하기 때문에 초기 투자 비용이 낮다는 장점이 있습니다.따라서, 조합원들이 일반 분양가보다 저렴한 가격에 분양을 받는 것은 가능한 상황입니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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임대사업자와 전세 계약시, 임차인은 따로 주택 임대차 계약 신고를 하지 않아도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 계약 신고는 임대인과 임차인 둘 중 한 명이 신고하면 됩니다. 따라서 임대사업자가 이미 신고를 한 경우에는 임차인은 따로 신고를 하지 않아도 됩니다.확정일자는 임대차 계약 신고를 할 때 자동으로 발급됩니다. 따라서 임차인은 확정일자를 따로 발급받을 필요가 없습니다.부동산 거래관리시스템에서 임대차 계약 신고 확인이 되지 않는다면, 임대인이 아직 신고를 하지 않은 것일 수 있습니다. 이 경우에는 임대인에게 임대차 계약 신고를 확인해달라고 요청하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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