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사무실 계약 묵시갱신 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽도 계약 해지 의사를 표현하지 않으면, 계약은 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.묵시적으로 갱신된 경우, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 이는 보증금과 월 임대료 등 계약 조건을 포함합니다. 또한, 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대차의 존속 기간은 1년으로 봅니다.그러나 이러한 일반적인 원칙이 모든 경우에 적용되는 것은 아니며, 특정 상황에서는 다른 법률이 적용될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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주택기금 허그 전세대출 관련 질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.허그 전세대출에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 대리인 계약: 원칙적으로 임대인과 직접 계약을 체결해야 합니다. 하지만, 임대인이 참석하지 못하는 경우에는 화상으로 확인하고 문자로 확인하는 방법도 있습니다. 그러나 이 경우에는 주의가 필요하며, 잔금 날에는 임대인 본인이 참석할 수 있도록 요청하는 것이 좋습니다.2 원본 위임장: 대출 신청 시 원본 위임장의 필요성에 대한 정보는 찾을 수 없었습니다. 하지만, 일반적으로 중요한 계약에서는 원본 문서를 요구하는 경우가 많습니다. 따라서 은행이나 관련 기관에 직접 확인하는 것이 가장 확실할 것입니다.3 계약서 특약사항: 계약서의 특약사항에 대해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 특히 임대인이 해외에 거주하고 계약은 대리인을 통해 이루어지는 경우에는 더욱 주의가 필요합니다. 계약서를 체결하기 전에 법률 전문가나 공인중개사에게 상담하는 것을 권장드립니다.4 전세대출 절차: 전세대출을 받기 위한 일반적인 절차는 다음과 같습니다: 은행 찾기 -> 부동산 방문하여 허그버팀목 가능한 매물 찾기 -> 임대인이랑 계약서 작성하기 (국세, 지방세 체납 확인, 보증금에 5% 입금하고 영수증 받기) -> 확정일자 받기 -> 은행 가서 대출 신청하기 -> 잔금 날 남은 잔금 처리하고 입주하기.
경제 / 부동산
24.01.21
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재개발 공공시행자 지정 단계에 관한 질문?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울시 재개발 수정안에 따르면, 정비계획 입안시 동의율이 50%로 완화되었습니다. 이는 정비구역 지정의 허들을 낮추는 것을 의미하며, 일정 숫자 이상의 반대가 있으면 정비계획 입안을 재검토하거나 취소하겠다는 것입니다.1 공공시행자 지정 단계에서도 입안 단계처럼 재개발 반대에 대한 요구를 할 수 있습니다. 민간재개발의 경우, 토지등소유자 20% 이상이 반대하면 재검토, 25% 이상 또는 토지면적 1/2 이상 반대하면 구청장이 입안 취소 ‘할 수 있다.’ 공공재개발의 경우 토지등소유자 25% 이상이 반대하면 재검토, 30% 이상 또는 토지면적 1/2 이상 반대하면 구청장이 입안 취소 '할 수 있다.2 공공시행자 지정 단계에서 지정 요건 소유자 66.7% 토지 50%를 장기간 충족하지 못하고 있고 재개발을 반대하는 의사표시도 없는 경우에 대한 처리는, 공기업이 제안 사업 적정성을 검토해 지자체에 정비계획 변경을 신청하고, 조합이 1년 내 조합원 3분의 2 동의를 받으면 사업이 확정됩니다. 이후 공기업은 단독 시행자가 돼 현물 선납 및 수용방식으로 부지확보를 실시합니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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전세임대차 재계약 시 확정일자 다시 받아야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약 시 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부는 보증금의 변동 여부에 따라 달라집니다1 보증금 변동이 없을 때: 보증금 변동이 없고 계약기간만 연장하는 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 이 경우에는 기존에 받은 확정일자가 계속 유효합니다.2 보증금을 증액했을 때: 보증금을 증액하고 재계약하는 경우에는 증액된 금액에 대해 별도의 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이렇게 하면 증액된 보증금에 대해 우선 변제권이 발생합니다.3 보증금을 감액했을 때: 보증금을 감액하고 재계약하는 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.따라서, 당신이 보증금을 증액하고 재계약했을 때 확정일자를 받지 않았다면, 이는 문제가 될 수 있습니다. 이 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 좋을 것 같습니다. 이번에 보증금을 증액하지 않고 재계약하는 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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부동산 매매거래시 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 부모와 자식 간에도 부동산을 사고파는 건 가능합니다. 그러나, 국세청에서는 가족 간 양도거래를 정상적인 거래로 취급하지 않고 증여로 추정합니다.부모가 자녀에게 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매매한 경우에는 실제로 매매거래가 있었다는 증빙을 준비해야 합니다. 이는 다음과 같은 입증자료를 필요로 합니다매수한 자녀가 그 재산을 살 만한 자금출처를 입증해야 합니다. 자녀가 세금 신고한 소득금액이나 본인 소유의 재산을 처분한 금액, 상속 또는 증여받은 재산으로 그 대가를 지급한 사실을 입증해야 합니다.실제 부동산 매매거래가 이루어져 자금이 양도자인 부모에게 이체된 것이 확인되어야 합니다. 예로 부동산 매매계약서, 은행 통장의 이체 내역 등이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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가계약은 법적으로 효력이 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약은 본 계약을 체결하기 전에 임시로 맺는 계약을 의미하며, 일종의 계약에 해당하므로 구두계약만으로도 계약은 성립하고 효력도 발생합니다. 그러나 가계약이 법적 효력을 갖기 위해서는 계약의 중요사항인 매매대금이나 매매목적물 등이 특정되어야 하고, 중도금 등 대금의 지급방법에 대한 합의가 있어야 계약이 성립된 것으로 봅니다.가계약금은 계약금의 일부로서 인정받을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 인정여부는 가계약금을 주고받았을 때 어떤 행위들이 있었는지에 따라 달라집니다. 가계약금이 계약금의 일부로서 인정을 받으려면 가계약금을 주고받는 것과 함께 당사자가 "본질적 사항이나 중요사항"에 대해 합의가 있었는지가 중요합니다. 여기서 "중요사항 등"이란 매매 목적물에 대한 특정, 총 매매대금, 중도금 및 잔금, 지급일 등입니다.만일 가계약을 하게 될 경우 가계약금을 돌려받고자 하신다면, 특약사항에 ‘계약의 해제 시 가계약금은 환불’ 사항을 적으시거나 구두나 문자로 약속이라도 받으셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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재개발이 원래 계획보다 2년 이상 지연이 되었는데, 이럴 경우에 지연에 대한 보상 같은 것은 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 사업이 지연되는 경우에 대한 보상은 사업시행자인 재개발조합과의 협의나 법률에 따라 결정됩니다. 일반적으로, 관리처분계획이 인가 및 고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자에게 재개발보상금 관련 협의를 해야 합니다. 협의가 이루어지지 않은 경우에는 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청해야 합니다. 그렇지 않은 경우에는 지연일수에 따라서 지연이자까지 지급해야 합니다. 지연이자는 지연된 날에 따라 최대 연 15%까지 부과될 수 있습니다.하지만 이러한 사항은 복잡하고 민감한 부분이므로, 재개발 재건축 사건을 많이 다루어 본 변호사와 상담을 통해 진행하는 것이 바람직합니다
경제 / 부동산
24.01.21
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전세 / 신용대출 상품을 변경 / 명의 변경이 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출 상품 변경이나 명의 변경은 가능하지만, 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다.1 계약자 변경: 전세대출을 받으려면 계약자 명의도 변경해야 합니다. 즉, 새로운 계약서를 작성하고 해당 계약서를 첨부하여 전세대출을 실행해야 합니다.2 임대인과의 협의: 전세대출은 임대인이 은행과 직접 자금을 주고 받기 때문에 기존 대출은 상환해야 합니다. 따라서 임대인과 사전 협의가 필요합니다.3 신용 상태 및 소득 기준 심사: 계약 연장이나 명의 변경을 원하시면, 신용 상태와 소득 기준에 따른 대출 승인 여부를 산정해야 합니다. 계약 만료 2개월 전에 주택도시기금이나 기금 취급 은행에서 상담을 받아보시고, 대출이 가능하다고 하면 임대인에게 고지하고 만기 1개월 전에 서류를 접수해야 대출 실행이 가능합니다.이러한 사항들을 고려하면, 전세대출 상품 변경이나 명의 변경은 어려운 방법은 아니지만, 신중하게 접근해야 하는 문제입니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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민영 임대아파트에 살고 있는데 계약을 동생으로 명의변경 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민영 임대아파트의 명의변경은 일반적으로 허용되지 않는 것이 원칙입니다. 그러나 예외적인 경우에는 명의변경이 가능할 수 있습니다. 예외적인 경우는 다음과 같습니다1 결혼으로 인한 명의변경2 이혼으로 인한 명의변경3 사망으로 인한 명의변경따라서, 현재 상황에서 직장과의 거리가 멀어서 명의변경을 원하시는 경우에는 명의변경이 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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저당권을 하게 될 때 사는 채권은 왜 사는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산을 구매하거나 대출을 받을 때 국민주택 채권을 매입하는 것은 주택도시기금법에 따른 의무입니다. 국민주택 채권은 정부가 주택 정책을 시행할 때 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 무기명 국채로, 주택을 구입하거나 대출을 받을 때 부동산 시가 표준액의 일정 비율만큼 의무적으로 매입해야 합니다.이 채권의 매입금액은 부동산의 시가표준액에 따라 달라지며, 매입한 채권은 만기가 되었을 때 원금과 이자를 받을 수 있습니다. 그러나 대부분의 사람들은 채권을 매입하자마자 은행에 되팔게 되고, 이때 채권의 할인율이 적용되어 실제 부담해야 하는 금액이 결정됩니다.따라서 국민주택 채권 매입은 주택 구입이나 대출을 위한 필수적인 과정이며, 이를 통해 정부는 주택 정책을 시행하는 데 필요한 자금을 조달하게 됩니다. 이러한 과정을 통해 국민주택 채권은 주택 구입자와 정부 모두에게 이익을 제공하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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