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계약 취소분 청약은 무조건 지역제한이 걸리나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 취소분 청약은 지역제한이 걸리는지 여부는 계약 취소의 원인에 따라 다릅니다. 일반적으로 당첨 취소, 공급계약 미체결, 공급계약 해약 등과 같은 자연스러운 계약 취소분은 2023년 2월 28일부터 시행된 주택공급에 관한 규칙 제26조5항에 따라 국내에 거주하는 성년자라면 전국에서 무순위 청약이 가능합니다. 유주택자도 신청할 수 있습니다.하지만 불법전매나 공급질서 교란 등으로 인한 계약 취소분은 주택공급에 관한 규칙 제47조3에 따라 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자만 무순위 청약이 가능합니다. 이 경우에는 지역제한이 있습니다.따라서 무순위 청약 희망자는 해당 주택 무순위 청약 발생 원인이 자연스러운 계약 취소분 발생 때문인지, 아니면 불법전매 등과 같은 시장 교란 행위로 인한 계약 취소 때문인지 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 모집공고나 청약홈에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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월세 계약시 특약에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약서에는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 정하는 특약 사항을 기재할 수 있습니다. 하지만 특약 사항이 임차인의 권리를 침해하거나 임대차 보호법에 위반되는 경우에는 법적 효력이 없습니다.보일러나 에어컨과 같은 주요 시설물의 수리 비용은 일반적으로 임대인이 부담해야 합니다. 임대인은 임차인에게 임대물을 인도하고 계약 기간 동안 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있기 때문입니다. 단, 임차인의 고의나 과실로 인해 파손된 경우에는 임차인이 수리 비용을 지불해야 합니다.부동산 업자가 보일러나 에어컨의 수리를 해준다고 녹음한 것은 임대인의 의사를 대리하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이는 임대인과 임차인 사이의 약정으로서 효력이 있습니다. 만약 임대인이 수리를 거부하거나 지연하면 임차인은 민법상의 손해배상 청구권이나 계약 해제권을 행사할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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전세보증보험 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약이 종료될 때 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 주택도시보증공사가 세입자에게 전세금을 보상해주는 제도입니다. 전세보증보험에 가입하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항이 없을 것선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것주택의 건물과 토지 (대지권)가 모두 임대인의 소유일 것보증신청일 기준타세대 전입내역이 없을 것전세계약기간이 1년 이상일 것따라서, 현재 아파트가 신축 아파트라서 대지권이 설정되지 않았다면, 전세보증보험에 가입할 수 없습니다. 대지권이 설정되고 나서야 주택의 건물과 토지가 임대인의 소유가 되기 때문입니다. 전세보증보험에 가입하지 못한다면, 전세금을 지키기 위해서는 다른 방법을 사용해야 합니다. 예를 들어, 전세권을 설정하거나, 대항력을 갖추는 방법이 있습니다.전세권을 설정한다는 것은 등기부에 세입자의 권리를 기재하는 것으로, 가장 강력하면서 자신의 권리를 보호받을 수 있는 방법입니다. 하지만, 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요하고, 비용과 절차가 많이 들고, 계약 조건이 변경될 때마다 등기부도 변경해야 합니다.대항력을 갖춘다는 것은 전입신고와 확정일자를 받고 실거주를 하며, 임차인의 권리를 후순위로부터 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 이 방법은 비용이 적게 들고 간단하지만, 선순위채권이 있거나, 임대인이 임차인의 권리를 침해하는 경우에는 효력이 없습니다.전세보증보험, 전세권 설정, 대항력 갖추기의 장단점을 비교하고, 자신의 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 좋습니다. 전세계약을 할 때는 매매 시세와 전세금액을 비교하고, 적정한 전세금액으로 계약해야 합니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 계약서를 작성하고, 보증금의 성격과 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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전화로만 계약을 한 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전화로만 계약을 한 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있는지는 계약이 성립되었는지 여부에 따라 달라집니다. 계약이 성립되었다면, 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 계약이 성립되지 않았다면, 계약금을 돌려받을 수 있습니다.계약이 성립되었는지 판단하는 기준은 매매계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관해서 쌍방 간 구체적인 의사의 합치가 있었는지입니다. 예를 들어, 매매 부동산이 특정되었고, 매매대금이 정해져 있고, 매매계약서가 작성되었고, 매도인과 매수인이 서로 만난 적이 있고, 매매대금의 구체적인 지급 시기와 방법이 정해져 있으면, 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.그러나, 매매 부동산이 특정되었고, 대략적인 매매대금이 정해져 있을 뿐, 매매계약서가 작성되지 않았고, 매도인과 매수인이 서로 만난 적이 없고, 매매대금의 구체적인 지급 시기와 방법이 정해져 있지 않으면, 계약이 성립되지 않은 것으로 볼 수 있습니다.따라서, 전화로만 계약을 한 경우에는 계약이 성립되지 않았다고 보는 것이 타당할 수 있습니다. 이 경우에는, 계약금을 교부한 것은 장차 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 계약교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금 정도였을 것입니다. 본 계약이 성립하지 않는다면, 당연히 반환이 전제되는 금원입니다.하지만, 계약서에 24시간 이내에 해약할 수 있다는 특약이 있거나, 가계약금을 해약금으로 하는 약정을 한 경우에는, 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 이 경우에는, 계약금을 포기해야만 계약을 해지할 수 있습니다.결론적으로, 전화로만 계약을 한 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있을 가능성이 높습니다. 그러나, 매도인이 계약금을 돌려주지 않는다면, 법적인 분쟁이 발생할 수 있으므로, 계약서를 작성하고, 계약금의 성격과 조건을 명확히 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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적절 복비(중개수수료)에 대한 질문을 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 거래금액과 상한요율에 따라 달라집니다. 상한요율은 매매와 임대차에 따라 다르며, 지역별로도 차이가 있을 수 있습니다. 월세의 경우 보증금과 월세를 합산한 금액에 상한요율을 곱하여 계산합니다. 예를 들어, 보증금이 300만 원이고 월세가 50만 원이라면, 합산금액은 5300만 원이 됩니다. 이때 상한요율이 0.4%라면, 중개수수료는 212만 원이 됩니다하지만 중개수수료는 상한요율 이내에서 공인중개사와 협의하여 결정할 수 있습니다. 즉, 상한요율이 최대 수수료이지 최소 수수료는 아닙니다. 따라서 복비가 비슷한 월세 보증금, 지역인데도 크게 차이가 나는 경우에는 바가지를 씌우는 것이라고 봐도 되겠습니다. 이런 경우에는 다른 중개업소를 찾아보거나, 계약 전에 중개수수료를 미리 협의하는 것이 좋습니다또한 중개수수료에는 부가세가 별도로 붙습니다. 부가세율은 중개업소가 일반과세사업자인지 간이과세사업자인지에 따라 다릅니다. 일반사업자는 10%, 간이사업자는 3%의 부가세를 내야 합니다. 일부 간이사업자는 부가세 납부의무가 면제될 수도 있습니다. 이 점도 사업자등록증을 확인하여 알아두시기 바랍니다부동산 중개수수료는 복잡하고 어려운 문제입니다. 그러나 미리 알아두고 협의하면 손해를 줄일 수 있습니다. 부동산 중개수수료 계산기를 이용하면 쉽게 구할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.19
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임대아파트 이주시 벽지손상등 파손 책임이 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임차인은 임대차 계약 도중에 임차인의 과실로 인해 발생한 시설물의 파손에 대해 원상복구 의무가 있습니다. 하지만 시설물의 자연적인 훼손이나 구조적인 문제로 인한 파손에 대해서는 임차인의 책임이 없습니다. 이 경우 임대인이 수리를 해야하며, 임차인이 수리비를 부담할 필요가 없습니다.따라서 이사할 때 벽지뜯김등의 파손이 임차인의 과실로 인한 것이라면 임차인이 원복하거나 비용을 지불해야 할 의무가 있습니다. 하지만 임차인의 과실이 아니라면 임대인이 수리를 해야하며, 임차인은 비용을 청구할 수 있습니다. 파손의 원인과 정도에 따라 임차인과 임대인의 책임비율이 달라질 수 있으므로, 객관적인 증거나 전문가의 감정을 통해 판단하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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사전청약 자산기준 금융자산 공고 후에 빼두면 의미 없죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사전청약 자산기준은 공공분양과 신혼희망타운에 따라 다릅니다. 공공분양의 경우, 부동산과 자동차 가액만 포함하고, 금융자산은 제외합니다. 신혼희망타운의 경우, 부동산, 자동차, 금융자산, 기타자산에서 부채를 차감한 금액을 기준으로 합니다.따라서 공공분양에 청약하시는 경우, 공고 후에 금융자산을 빼두어도 자산기준에 영향을 주지 않습니다. 하지만 신혼희망타운에 청약하시는 경우, 공고 후에 금융자산을 빼두면 자산기준에 미달될 수 있습니다. 그러므로 공고 전에 자신의 자산 상황을 잘 파악하고, 적절한 유형에 청약하시는 것이 좋습니다.2억 이상 대출 필수라는 것은 공공분양의 일부 유형에 해당하는 조건입니다. 예를 들어, 생애최초 특별공급의 경우, 2억 이상의 주택담보대출을 받아야 합니다. 이는 주택가격이나 대출에서 혜택을 많이 주기 때문에, 실수요자를 선별하기 위한 조치입니다. 다른 유형의 경우에는 대출 필수 조건이 없을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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부동산 경매를 하려면 어떤 배경지식이 있어야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매는 법원에서 일정한 절차를 통해 채무를 해결하기 위해 부동산을 매각하는 강제집행 절차입니다. 부동산 경매에 참여하려면 다음과 같은 배경지식이 필요합니다.부동산 경매의 절차와 용어를 이해하고, 법원경매정보 서비스에서 경매물건의 정보를 확인하고 분석할 수 있어야 합니다. 예를 들어, 입찰, 유찰, 매각신청, 임차인, 명도, 배당 등의 개념과 절차를 알아야 합니다.부동산 경매의 장단점과 위험요소를 파악하고, 자신의 목적과 예산에 맞는 경매물건을 선정할 수 있어야 합니다. 예를 들어, 부동산 경매의 장점은 시장가보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있다는 것이고, 단점은 경매물건의 상태와 권리관계를 정확하게 파악하기 어렵다는 것입니다.부동산 경매에 참여하기 위해서는 법원에 매수신청서를 제출하고, 입찰보증금을 납부하고, 입찰기일에 경매법정에서 입찰을 신청해야 합니다. 입찰이 성공하면 매수대금을 납부하고, 명도를 진행하고, 소유권이전을 등기해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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재개발 관련 지자체의 통지에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 주민공람이란 무엇인가요?주민공람이란 재개발 사업의 정비계획을 입안하거나 변경하려는 경우, 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 일정 기간 동안 주민에게 공개하여 의견을 듣는 절차를 말합니다. 주민공람은 「도시 및 주거환경정비법」 제15조에 따라 정비계획의 입안권자가 실시해야 하는 의무입니다2 주민공람은 어떠한 방식으로 하나요?주민공람은 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려는 경우, 주민에게 서면으로 통보하고, 주민설명회를 개최합니다.주민설명회는 정비계획의 내용, 정비사업의 목적, 정비사업의 추진방법, 정비사업의 시행예정시기, 정비사업의 이익분배방법, 정비사업의 이주대책 등을 주민에게 설명하고, 주민의 의견을 수렴하는 장입니다.주민설명회 후에는 30일 이상 주민에게 정비계획을 공람합니다. 공람은 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 둘 이상의 일간신문과 해당 시ㆍ군 또는 구의 인터넷 홈페이지에 공고하고, 일반인에게 열람할 수 있도록 하는 방식으로 실시합니다.공람 기간 동안 주민은 정비계획에 대한 의견을 제시할 수 있으며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 정비계획에 반영해야 합니다.3 토지 등 소유자의 재개발 동의율 산정을 위한 재개발의 동의 또는 반대의 절차가 주민공람 이전에 진행되나요 이후에 진행되나요?토지 등 소유자의 재개발 동의율 산정을 위한 재개발의 동의 또는 반대의 절차는 주민공람 이후에 진행됩니다. 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경한 후, 토지등 소유자의 동의를 받아야 합니다. 토지등 소유자의 동의는 토지등 소유자의 과반수 이상 및 토지면적의 과반수 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받아야 합니다. 토지등 소유자의 동의는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 시에 제출하기 전까지 유효합니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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재개발 반대 동의서 제출 시기?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 재개발 반대 동의서 제출을 통하여 재개발 입안취소 등을 할 수 있나요?재개발 반대 동의서 제출은 재개발 입안취소를 보장하지는 않습니다. 재개발 입안 제안에 대한 토지등소유자의 동의자 수 산정방법 등은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조에 따라 도시정비법 시행령의 규정을 준용하도록 되어 있습니다. 따라서, 동의의 철회 또는 반대의사 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다. 즉, 조합설립인가 신청 전까지 시장·군수 등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 하여야 합니다.2 재개발 반대 동의서 제출은 어느 절차상의 시점까지 가능한지 알고 싶습니다.재개발 반대 동의서 제출은 조합설립인가 신청 전까지 가능합니다. 그러나, 정비계획 입안 제안을 받은 이후에 입안권자가 입안 절차로서 주민공람을 실시하였다면 철회 시기를 경과한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 주민공람이 시작된 이후에는 재개발 반대 동의서 제출이 무효가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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