전문가 프로필

답변 내역

주택임대차 보호법이 적용안되는경우 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차 보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 합니다. 그러나 모든 주택임대차가 이 법의 적용을 받는 것은 아닙니다. 주택임대차 보호법이 적용되지 않는 경우는 다음과 같습니다.일시 사용을 위한 임대차인 경우. 예를 들어, 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 주택임대차 보호법이 적용되지 않습니다.임차인이 법인인 경우. 법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차 보호법의 보호를 받지 못합니다. 법인이 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다. 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 됩니다.임차인이 임대인에게 다음과 같은 사유가 있는 경우. 이 경우 임대인은 임차인에게 임대차 계약의 해지를 통지할 수 있습니다.임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대 (轉貸)한 경우임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차) 관련 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)를 작성하는 방법에 대해 다음과 같은 정보가 있습니다사건번호와 채권자, 채무자, 소유자 등의 이름을 기재합니다.임차부분을 특정합니다.임차보증금과 월세가 있는 경우 그 수액을 기재합니다.배당요구금액을 기재합니다.점유 (임대차)기간을 기재합니다.전입일자 (주민등록전입일)을 기재합니다.확정일자 유무를 기재합니다.임차권 또는 전세권 등기를 하였는지의 유무를 기재합니다.계약일을 기제합니다.계약당사자를 기재합니다.입주한 날 (주택인도일)을 기재합니다.첨부서류를 기재하고, 작성일자 및 권리신고인겸배당요구신청인 란에 성명, 제출 법원을 기재한 후 1부를 출력하여 날인합니다.이러한 정보를 바탕으로, 질문에 답변드리겠습니다.1 사건진행내용에 임차인 ○○○ 신청서 제출 이 아닌 이해관계인 ○○○ 신청서 제출 이라고 써있어도 되는건지이해관계인이란, 경매대상 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 자를 말합니다[3][3]. 임차인은 임차권이나 전세권 등으로 이해관계인에 해당합니다. 따라서, 사건진행내용에 임차인 ○○○ 신청서 제출 이 아닌 이해관계인 ○○○ 신청서 제출 이라고 써있어도 문제가 없습니다.2 혹시 신청서 내용이 미흡하거나 보완해야할 사항이 생기면 법원에서 별도로 시정하라는 연락이 오는지, 아니면 그대로 짖행돼서 불이익이 될 수 있는지 궁금합니다.신청서 내용이 미흡하거나 보완해야할 사항이 생기면, 법원에서는 신청서를 접수하지 않거나, 접수한 후에도 시정을 요구할 수 있습니다. 시정을 요구받은 경우에는 법원이 정한 기한 내에 시정해야 합니다. 만약 시정을 하지 않거나 기한을 넘기면, 신청서가 무효로 처리될 수 있습니다. 이 경우에는 배당을 받을 수 없으므로, 불이익을 입을 수 있습니다. 따라서, 신청서를 작성할 때는 정확하고 완전하게 기재하고, 필요한 서류를 첨부하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

금리가 높으면 무조건 부동산 가격이 떨어지나요? 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.금리와 부동산 가격은 서로 영향을 주는 관계이지만, 무조건 반비례한다고 말할 수는 없습니다. 금리가 오르면 대출 비용이 증가하기 때문에 부동산 구매에 대한 수요가 줄어들 수 있습니다. 그러나 금리 외에도 부동산 가격에 영향을 주는 다양한 요인이 있습니다. 예를 들어, 부동산 공급량, 정책, 환율, 심리, 경제 상황 등이 있습니다. 이러한 요인들은 금리의 효과를 상쇄하거나 강화할 수 있습니다. 따라서 금리가 오르면 부동산 가격이 무조건 떨어지는 것은 아닙니다. 반대로 금리가 내려도 부동산 가격이 무조건 오르는 것도 아닙니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

재개발 확정시 1가구 2주택에서 1가구 1주택으로 바뀌나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발이나 재건축을 통해 1가구 2주택을 소유하게 되는 경우, 일시적 1가구 2주택이라고 하여 특별한 양도소득세 특례를 받을 수 있습니다. 이 특례를 받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.기존 주택과 재개발, 재건축 주택 중 하나를 대체주택으로 지정해야 합니다.대체주택은 재개발, 재건축 사업의 사업시행인가 이후에 매입해야 합니다.대체주택은 재개발, 재건축 사업의 준공일로부터 2년 이내에 매도해야 합니다.대체주택은 매도 시점까지 1년 이상 실거주해야 합니다.재개발, 재건축 주택은 사업의 관리처분계획인가 전에 매입해야 합니다.재개발, 재건축 주택은 준공 후 1년 이상 실거주해야 합니다.이러한 조건을 만족하면, 대체주택을 매도할 때 양도소득세를 면제받을 수 있습니다. 즉, 재개발이 시작되면 1가구 2주택이 아닌 1가구 1주택이 되는 것이 아니라, 재개발이 완료되고 준공이 되면 1가구 1주택이 되는 것입니다. 따라서 공인중개사 분의 조언은 정확하지 않습니다. 재개발이 시작되기 전에 남은 1주택을 처분하면 세금폭탄을 피할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

지금은 아파트 팔려고 내놓을 시기가 아닐까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트를 팔기 위한 적절한 시기는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 아파트의 위치, 상태, 시장 수요, 경제 상황, 정부 정책 등이 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 정답은 없지만, 몇 가지 팁을 드릴 수 있습니다.아파트의 상태가 가장 좋을 때 팔아라. 구매자들은 아파트의 상태에 대해 높은 기대치를 가질 것입니다. 아파트가 게재됐을 때 최상의 상태라면, 원하는 가격으로 아파트를 매도하는 데 성공할 가능성이 높습니다.날씨가 가장 좋은 때 팔아라. 비가 오거나 덜 쾌적한 날씨는 구매자가 아파트를 둘러 보는 것을 단념시킬 수 있습니다. 봄과 가을은 온화한 날씨 탓에 이사철 시즌인 성수기로, 여름과 겨울은 비수기로 간주됩니다2. 하지만 비수기에도 매도의 기회가 있을 수 있습니다. 바이어들의 주택 구매 활동이 한산한 시기를 틈타 오퍼를 제출하면 다른 바이어들과의 경쟁을 피할 수 있습니다.시장 동향을 살펴라. 부동산 시장은 수시로 변화하므로, 매도하기 전에 시장 동향을 살펴보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 이자율, 공급과 수요, 정부 정책 등이 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 시장이 호황일 때는 매도가 유리하고, 시장이 불황일 때는 매도가 불리할 수 있습니다.자신의 상황을 고려하라. 아파트를 팔기 위한 최적의 시기는 자신의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 다른 집으로 이사가야 하는 경우, 급한 현금이 필요한 경우, 아파트의 유지비가 부담스러운 경우 등은 아파트를 빨리 팔아야 할 수 있습니다. 반대로, 아파트의 가치가 더 오를 것으로 기대하는 경우, 아파트를 장기적으로 보유하고 싶은 경우, 아파트를 임대하거나 다른 용도로 활용할 수 있는 경우 등은 아파트를 늦게 팔아도 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

기존 임차인이 권리금을 부풀려 받으려고 하면 어떻게 대응할 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.권리금은 주로 상가 등을 빌리는 사람이 임대인에게 내는 임차료 외에, 앞선 임차인에게 내는 관행상의 돈을 말합니다. 권리금은 ‘바닥 권리금’, ‘영업 권리금’, '시설 권리금’으로 나누어 볼 수 있습니다.권리금을 부풀리기 위해 매출과 회계장부를 조작하는 사기 행위는 형사상 사기죄에 해당하며, 민사상으로도 손해배상청구나 권리금 계약 취소에 따른 권리금 반환 청구 등으로 해결할 수 있습니다.따라서 권리금을 지불하기 전에 다음과 같은 점을 주의하시기 바랍니다.권리금은 동종 업종으로 창업할 때만 의미가 있으므로, 다른 업종으로 창업한다면 시설 권리금이나 영업 권리금은 지불할 필요가 없습니다.권리금은 정확한 금액을 계산하고 산정하는 것이 매우 까다로우므로, 매출 장부나 POS 기의 카드 전표 등을 통해 실제로 그러한 매출이 발생하는지 확인이 먼저 이뤄져야 합니다.권리금은 절대 보장받을 수 없는 금액이므로, 임대차 보호법에 따라 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 새 임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수를 방해하지 않도록 하고, 이 경우 손해배상을 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

전입 말소된 경매 물건의 소유권 이전 후 개문 가능 여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.(문의사항 1.)임차인이 없고 소유자의 전입이 말소된 물건은 공실로 간주되므로, 잔금납부와 소유권이전이 완료되면 바로 개문할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 이전에 등기된 권리가 있는지 확인하셔야 합니다. 말소기준권리란 경매로 말소되는 권리들 중 최선순위 권리로서, 그 권리보다 먼저 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되고, 그 권리보다 뒤늦게 등기된 권리는 경매로 말소됩니다. 예를 들어, 말소기준권리 이전에 등기된 전세권이나 지상권이 있다면, 그 권리자의 동의 없이 개문할 수 없습니다.(문의사항 2.)개문 시 비밀번호나 열쇠를 인계받는 것은 아니지만, 경매 매각허가결정 확정일로부터 한 달 후까지는 소유자의 동의 없이 개문할 수 없습니다. 이 기간이 지나면 열쇠수리공을 불러 강제개문할 수 있습니다. 단, 경매 매각허가결정 확정일로부터 한 달 이내에 개문하고자 하는 경우에는 소유자에게 개문 요청을 하고, 소유자가 거부하거나 응답이 없는 경우에는 법원에 개문 허가를 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

전세만기로 이사해야하는데 조언이 필요합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 만약 얘기가 잘되서 7~8월 월세로 하게 된다면 계약서를 다시 작성해야할까요?네, 전세에서 월세로 전환할 경우에는 임대차 계약서를 다시 작성해야 합니다. 전세와 월세는 임대차의 형태가 다르기 때문에 계약 내용이 달라지는 부분이 많습니다. 예를 들어, 월세로 전환할 경우에는 월세보증금과 월세액, 월세 납부일, 월세 인상률, 월세 인상 시기 등을 명시해야 합니다. 또한, 전세에서 월세로 전환할 때는 전월세 전환율이라는 것을 적용해야 합니다. 전월세 전환율이란 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임인 월세로 전환하는 경우의 비율을 말합니다. 전월세 전환율은 법적으로 상한선이 정해져 있으며, 지역별, 주택유형별로 다릅니다.2 얘기가 안되게되면 전세 만기전 보증보험으로 먼저 받아 처리할 수 있을까요?아니요, 전세 보증보험으로 먼저 받아 처리할 수 없습니다. 전세 보증보험은 전세 계약이 종료된 후 1개월이 지나도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 사고로 인식하고 보증금을 대신 지급해주는 제도입니다. 따라서, 전세 계약이 종료되기 전에는 전세 보증보험으로 보증금을 받을 수 없습니다. 전세 보증보험으로 보증금을 받으려면 임차권 등기 명령 제도를 진행하고, HUG에 서류를 제출하고, 심사를 통과해야 합니다. 이 과정은 보통 2~3개월 정도 소요됩니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

집 계약 후 하자발견시 대응방법 (잔금 주기전)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집 계약 후 하자 발견시 대응방법은 다음과 같습니다하자를 발견했다면 사진과 동영상 등 증거를 확보하고, 매도인에게 증거물을 문자, 이메일, 우편 등을 통해서 하자 사실을 알리고 손해배상 또는 계약 해지를 요청하세요.계약서에 하자에 관한 특약사항이 있다면 그 내용에 따라 행동하세요. 예를 들어, 보일러나 누수는 6개월까지 보수하겠다고 명시했다면, 그 기간 내에 매도인이 보수를 하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.계약서에 하자에 관한 특약사항이 없다면, 민법 제582조에 따라 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다. 이때, 다음의 조건을 만족해야 합니다부동산 계약 시점에 (계약 체결일부터 잔금일까지) 하자가 있어야 합니다.매수인은 목적물을 매입할 때 하자가 있음을 알지 못한 상태여야 하며, 이러한 하자에 대해서 매수인의 과실이 없어야 합니다.매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.손해배상청구권을 행사할 때에는, 하자의 범위와 정도, 손해의 내용과 금액, 손해배상의 방법과 기한 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 손해배상의 방법은 하자보수, 가격할인, 계약해제 등이 있습니다.매도인이 손해배상청구권을 인정하지 않거나, 손해배상을 하지 않는다면, 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 이때, 변호사의 도움을 받거나, 소송을 제기하거나, 중재나 조정을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

이사를 하는데 어느 쪽이 좋을지 모르겠어요…
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저는 두 가지 선택 사항에 대해 장단점을 간단히 정리해 보았습니다.서울시 서대문구 신축장점: 시세가 낮아서 현금 4억으로 구입 가능, 주변에 재건축, 재개발이 활발해서 향후 가치 상승 가능성 있음, 4년 후에 매도하면 대출 상환과 이익을 볼 수 있음단점: 중/고등학교가 없어서 자녀 교육에 불리함, 신축이라서 관리비가 높을 수 있음, 4년 후에 매도할 때 시장 상황에 따라 가격 변동이 있을 수 있음서울시 성동구 구축장점: 현재 30년차로 향후 리모델링 또는 재건축 호재가 있음, 이 동네에 정착하면 안정적인 생활을 할 수 있음, 중/고등학교가 있어서 자녀 교육에 유리함단점: 시세가 높아서 현금 4억으로 구입 불가, 전세를 끼고 구입해야 함, 2년 동안 부모님댁에 들어가야 함, 기존 주택을 처분할 때 시장 상황에 따라 가격 변동이 있을 수 있음저는 여러분의 결정을 대신할 수는 없지만, 저의 의견을 말씀드리자면, 저는 서울시 성동구 구축을 선택할 것 같습니다. 왜냐하면, 장기적으로 보면 가치가 더 오를 가능성이 있고, 자녀 교육에도 좋고, 안정적인 생활을 할 수 있기 때문입니다. 물론, 2년 동안 부모님댁에 들어가야 하는 것은 불편할 수 있지만, 그것은 임시적인 문제이고, 향후에 좋은 환경에서 살 수 있다면 감수할 만하다고 생각합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0